APT margin 청약 분석
9.8 청약! 목동 윤슬자이 651실 분양가, 경쟁률, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 서울 양천구 목동 윤슬자이입니다.
분양 예정 프리뷰로 다뤘던 그 단지입니다. 9월 3일 공고가 나왔고 접수가 9월 8일 하루에 끝났습니다. 발표가 9월 11일이라, 이 글은 접수 안내가 아니라 공고문의 확정 숫자로 프리뷰의 숙제였던 계산을 마치는 글입니다.
결론부터 적으면, 114형 최고가 31.84억은 목동 신축 아파트 실거래보다 5억 넘게 위입니다. 그런데도 3,788건이 접수됐습니다. 이 두 숫자 사이가 오늘 볼 대목입니다.
청약개요
| 위치 | 서울특별시 양천구 목동 924 일원. 옛 KT부지 |
| 구분 | 주거형 오피스텔 651실. 아파트 아님 |
| 규모 | 지하 6층에서 지상 48층 3개 동 |
| 분양가 | 114에서 120형24.60억에서 33.44억198에서 203형62.4억에서 68.9억 |
| 일정 | 접수9.8 종료발표9.11계약9.13에서 9.14 |
| 입주 | 2030년 12월 예정 |
5호선 목동역 도보권, 옛 KT부지에 GS건설이 짓는 복합단지입니다. 저층부는 상업시설이고 그 위로 주거 타워 3개 동이 올라갑니다.
651실이 다섯 개 군으로 나뉩니다. 114에서 115형이 444실로 몸통이고, 117에서 120형 테라스 계열이 180실, 198에서 203형 대형이 27실입니다.
군별로 보면 114B가 208실로 가장 많습니다. 115A와 114C가 각각 118실입니다.
공식 홈페이지에 치수와 실 라벨이 있는 평면 도면이 공개되지 않아 이 글에는 평면도를 싣지 않았습니다. 도면은 견본주택과 공고문 안내를 통해 확인하는 방법이 남습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
평면도를 싣지 않았습니다. 공식 홈페이지와 공고문 어디에도 치수와 실 라벨이 있는 정식 도면이 공개되지 않았고, 검색에 나오는 도면 이미지들은 출처가 확인되지 않아 이 사이트의 기준으로는 쓸 수 없습니다.
커뮤니티는 공고문 기준으로 102동 최상층에 스카이 커뮤니티와 클럽 클라우드라는 스카이라운지가 계획돼 있습니다. 지하 웰니스 클럽은 조선호텔앤리조트 위탁 운영으로 분양 안내에 나와 있는데, 이 부분은 공고문이 아니라 홍보 계획이라 준공 때 달라질 수 있습니다.
분양가 및 세대수
| 115A 118실 | 28.18억에서 33.44억 |
| 114B 208실 | 24.60억에서 31.84억 |
| 114C 118실 | 28.58억에서 33.44억 |
| 117에서 120형 180실 | 25.5억에서 31.4억 |
| 198에서 203형 27실 | 62.4억에서 68.9억 |
가격은 공고문 원문의 층별 최저가와 최고가입니다. 부가가치세가 포함된 값이고 취득세와 등기 비용은 바깥입니다.
주력인 114에서 115형이 기준층 기준 31억대에서 33억대입니다. 전용 115.86의 115A 최고가 33.44억을 3.3제곱미터로 환산하면 대략 평당 9,500만원 선이라, 프리뷰 때 보도로 돌던 평당 1억설에서 조금 내려온 값입니다.
낮은 층은 값이 다릅니다. 114B 최저가가 24.60억으로 최고가와 7억 넘게 벌어집니다. 같은 타입 안에서 층이 값을 이만큼 가릅니다.
납부는 계약금 10%, 중도금 60% 여섯 번, 잔금 30%입니다. 중도금은 이자후불제로 융자 알선이 붙고, 계약자가 부담하는 금리는 연 2.5% 고정에 잔금 때 정산하는 조건입니다.
입지조건
입지는 프리뷰에서 적은 그대로입니다. 5호선 목동역 도보권이라 여의도 접근이 빠르고, 목운중을 낀 목동 학원가 생활권입니다.
이마트와 현대백화점, 이대목동병원, 오목공원이 생활권 안에 있습니다. 국회대로로 서부간선도로와 올림픽대로가 이어집니다.
이 입지 값이 분양가에 이미 두껍게 얹혀 있다는 게 이번 계산의 출발점입니다.
호재
재료는 목동신시가지 재건축입니다. 단지들이 순차로 완성되면 일대 신축 값의 기준선이 올라가고, 그 사이 목동 생활권의 준신축 희소성이 이 단지의 우군이 됩니다.
다만 이 글의 계산에는 재료를 넣지 않았습니다. 잣대는 오늘 찍힌 실거래까지입니다.
비교단지
잣대 세우기가 이 글에서 가장 어려운 대목입니다. 목동에 신축 대형 오피스텔 실거래가 없어 같은 상품끼리의 비교가 성립하지 않습니다.
그래서 목동 안의 세 개 값 띠를 나란히 놓습니다. 첫째가 신축 아파트인 목동센트럴푸르지오 118형으로 올해 5월 24.9억, 8월 26.5억에 찍혔습니다.
둘째가 이 단지와 상품 결이 가장 가까운 주상복합입니다. 하이페리온2 119형이 5월 31억, 트라팰리스 이스턴 112형이 5월 30억, 124형이 7월 30.8억입니다. 다만 두 단지 모두 준공 20년 안팎입니다.
셋째가 재건축 기대가 붙은 신시가지로, 2단지 116형이 6월 34억, 3단지 116형이 4월 31.7억입니다. 이건 땅값에 대한 기대가 섞인 값이라 순수한 주거 값이 아닙니다.
| 목동센트럴푸르지오 118형 | 24.9억에서26.5억신축 아파트, 올해 5월과 8월 |
| 하이페리온2 119형 | 31.0억주상복합 준공 20년차, 올해 5월 |
| 트라팰리스 112와 124형 | 30.0억에서30.8억주상복합, 올해 5월과 7월 |
| 신시가지 2와 3단지 116형 | 31.7억에서34.0억재건축 기대 반영 |
| 윤슬자이 114에서 115형 | 최고 31.84억에서 33.44억 |
분석
계산은 이렇습니다.
114형 최고가 31.84억에서 33.44억은 목동 신축 아파트 잣대 26.5억보다 5억에서 7억 위입니다. 준공 20년차 주상복합 하이페리온2의 31억과 견줘도 같거나 위입니다.
통상 오피스텔은 같은 면적 아파트보다 아래에서 거래되는 상품입니다. 그 관행까지 얹으면 최고가 기준으로는 안전마진이 서지 않습니다.
낮은 층은 결이 다릅니다. 114B 최저가 24.60억이면 신축 아파트 26.5억보다 1.9억 아래라 신축 프리미엄을 감안한 계산이 비로소 가능해집니다. 다만 최저가 호실은 층과 향이 그만큼 뒤진다는 뜻이기도 합니다.
대형 27실은 목동에 견줄 표본 자체가 없습니다. 62.4억에서 68.9억은 잣대 없이 부르는 값입니다.
| 114형 최고가 기준 | 신축 아파트 잣대보다 5억에서 7억 위 |
| 114B 최저가 24.60억 | 신축 아파트 26.5억보다 1.9억 아래 |
| 198에서 203형 | 표본이 없어 잣대 불성립 |
| 빠진 비용 | 취득세, 등기, 옵션 별도 |
청약전략
청약자격
청약통장이 필요 없고 거주지 제한도 없습니다. 만 19세 이상이면 신청할 수 있었고 당첨자는 전부 전산 추첨입니다.
1인 1개군만 유효합니다. 두 개 군 이상 넣으면 전부 무효 처리됩니다.
전체의 20% 범위인 128실은 분양신고일인 9월 1일 기준 서울 거주자에게 우선 배정됩니다. 나머지 523실이 일반 몫입니다.
예비당첨자를 군별 900%까지 뽑아 두는 구조라, 계약 포기가 나와도 무순위까지 내려올 물량은 많지 않아 보입니다.
제한사항
| 청약통장 | 불필요, 만 19세 이상 |
| 선정 | 100% 전산 추첨, 예비 900% |
| 거주자 우선 | 20% 범위 128실, 서울 거주자 |
| 전매제한 | 계약일부터 소유권이전등기 시까지 |
| 분양보증 | 주택도시보증공사 오피스텔 분양보증 |
양천구가 투기과열지구와 청약과열지역이라 오피스텔인데도 전매가 묶입니다. 계약한 날부터 사용승인 뒤 소유권이전등기 때까지 팔 수 없습니다. 입주가 2030년 12월이니 4년 넘게 잠기는 셈입니다.
아파트 청약이 아니라서 재당첨 제한과 무주택 요건은 걸리지 않습니다. 통장도 쓰지 않습니다. 문턱이 낮은 대신 잠금이 긴 상품입니다.
대출조건
공고문은 규제지역이라 대출이 제한될 수 있다고만 적고 있습니다. 주택이 아니라 아파트의 한도 6억 틀과는 별개로, 실제 한도는 금융기관 심사에서 갈립니다.
중도금 60%는 사업주체가 알선하는 이자후불제입니다. 계약자 부담 금리가 연 2.5% 고정이고 잔금 때 한꺼번에 정산합니다.
최고가 33.44억이면 계약금만 3.3억입니다. 잔금 30%가 10억 안팎이라 입주 시점의 자금 계획이 이 청약의 실질 문턱입니다.
전략
접수가 끝났으니 지금 판단할 사람은 당첨자와 예비당첨자입니다.
저층 최저가 구간을 받았다면 신축 아파트 잣대 아래라 계산이 섭니다. 반대로 기준층 최고가 구간이라면 목동의 기존 실거래 어디에도 기대지 못하는 값을 혼자 감당하는 계약입니다.
이 단지의 본질은 안전마진이 아니라 희소성 베팅입니다. 목동 한복판 신축 대형이라는 상품이 2030년에 어떤 값을 인정받을지에 대한 내기이고, 그 내기의 근거가 될 실거래는 아직 세상에 없습니다.
아직 계약 전 단계입니다. 받은 층과 값을 위의 세 개 잣대 띠에 직접 놓아 보고 계약 여부를 정하는 게 순서입니다. 청약신청금의 환불 조건은 공고문 원문에 적혀 있으니 포기를 생각한다면 그 항목부터 확인하는 게 먼저입니다.
주의사항
오피스텔은 취득세와 보유세, 주택 수 산정이 아파트와 다릅니다. 계약 전에 본인 상황으로 확인해 두는 게 안전합니다.
전매가 소유권이전등기까지 묶입니다. 2030년 입주까지 팔 수 없는 돈이라는 전제로 계산해야 합니다.
대형 오피스텔은 매수층이 얇습니다. 입주 뒤 환금성은 같은 값의 아파트보다 떨어질 수 있습니다.
이 글의 잣대는 오늘까지의 실거래입니다. 입주 시점인 2030년의 값은 다른 문제입니다.
결론
판정 접수 종료, 최고가 기준 마진 없음
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
