APT margin 청약 분석
9.14 청약! 올 뉴 챔피언스시티 1차 3,216세대 분양가, 평면도, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 광주 북구 임동 올 뉴 챔피언스시티 1차입니다.
옛 전방과 일신방직 공장 부지를 통째로 개발하는 복합사업의 첫 아파트입니다. 지상 49층 12개동 3,216세대이고, 특별공급이 9월 14일, 1순위가 9월 15일입니다.
값부터 보면 84형 최고가가 8.42억에서 8.70억입니다. 같은 임동의 신축 대장 84형 실거래 중위가 7.03억이니, 오늘 시세보다 1억 반쯤 위에서 출발하는 가격표입니다.
청약개요
| 위치 | 전남광주통합특별시 북구 임동 100-1 일원옛 전방과 일신방직 부지 A2블록 |
| 구분 | 정규 청약. 민영주택, 비규제지역 |
| 규모 | 지하 3층에서 지상49층12개동총3,216세대 |
| 물량 | 일반공급1,736세대특별공급1,480세대 |
| 분양가 | 84형8.42억에서 8.70억103형10.36억에서 10.53억112형11.95억128형13.55억 |
| 일정 | 특별공급9.141순위9.152순위9.16발표9.22계약10.5에서 10.9 |
| 입주 | 2030년 11월 예정 |
임동의 전방과 일신방직 공장이 떠난 자리에 총 4,315세대와 상업시설을 함께 짓는 사업입니다. 이번 1차가 3,216세대이고 2차 1,099세대가 뒤에 남아 있습니다.
시행은 챔피언스시티복합개발피에프브이, 시공은 우미건설과 신영씨앤디입니다. 기아 챔피언스필드 야구장이 길 건너라 단지 이름이 여기서 나왔습니다.
타입은 84형 여섯 개가 2,534세대로 몸통입니다. 103형 453세대와 112형 131세대, 128형 92세대가 그 위에 있고, 꼭대기에는 전용 200이 넘는 펜트하우스 6세대가 한 세대씩 있습니다.
일반상업지역에 짓는 초고층 주거복합 성격의 단지입니다. 채광 높이 제한을 받지 않는 땅이라, 동과 향에 따라 일조와 조망 편차가 일반 주거지 아파트보다 클 수 있다고 공고문 스스로 적고 있습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
배치도와 주요 타입 평면 세 장을 싣습니다. 84형은 A부터 F까지 여섯 타입인데 값 차이가 5,000만원 안이라 구성 취향의 문제에 가깝습니다.
커뮤니티는 실내수영장과 골프연습장, 44층 스카이라운지까지 대단지 체급대로 갖춥니다. 단지 안에 챔피언스몰이라는 상업동이 함께 섭니다.
전용 200이 넘는 펜트하우스 여섯 타입은 발코니 확장이 기본으로 들어간 값입니다. 일반 타입의 확장비는 별도입니다.
분양가 및 세대수
| 84A와 84B 626세대 | 최고 8.70억 |
| 84C 536세대 | 최고 8.42억 |
| 84D 530세대 | 최고 8.65억 |
| 84E와 84F 842세대 | 최고 8.54억 |
| 103형 453세대 | 최고 10.36억에서 10.53억 |
| 112형 131세대 | 최고 11.95억 |
| 128형 92세대 | 최고 13.55억 |
| 펜트하우스 6세대 | 29.2억에서 31.6억 |
가격은 공고문 최고가 기준입니다. 층별 차등이 있어 저층은 이 값에서 내려갑니다.
납부는 계약금 5%에 중도금 60% 여섯 번, 잔금 35%입니다. 계약 당일에는 1,000만원 정액만 내고 나머지 계약금은 30일 안에 내는 구조입니다. 중도금 1회차가 2027년 7월부터라 계약 후 아홉 달의 숨 고르기가 있습니다.
취득세와 등기 비용, 발코니 확장비는 이 값 바깥입니다.
입지조건
임동은 광주역과 전남대 사이, 광주천을 낀 원도심 권역입니다. 금남로와 상무지구 어느 쪽으로도 차로 15분 안팎인 가운데 자리입니다.
철도는 아직 약합니다. 1호선은 남쪽으로 떨어져 있고, 입지도의 2호선과 상무광천선은 모두 예정 노선입니다. 개통 시기는 이 글의 계산에 넣지 않습니다.
생활 인프라는 신세계백화점과 전남대병원, 챔피언스필드가 기존 자산이고, 이 단지 자체가 몰과 상업시설을 품는 구조라 완성되면 동네의 중심이 부지 안으로 들어옵니다.
호재
재료는 부지 계획 그 자체입니다. 2차 구역에 더현대 광주 백화점이 예정돼 있고 랜드마크 용지와 챔피언스시티몰이 같은 지구단위계획 안에 있습니다.
다만 공고문은 이 계획들이 관계기관 결정에 따라 변경되거나 취소될 수 있고 사업주체가 책임지지 않는다고 명시합니다. 백화점이 완성되면 값이 오를 수 있다는 기대와, 그 기대를 분양가가 이미 얼마나 당겨 받았느냐는 별개의 계산입니다.
비교단지
잣대는 같은 임동의 신축입니다. 국토부 실거래 최근 13개월에서 임동 84형은 74건이 잡히고, 그중 대장이 2024년식 에스클래스 더제니스입니다. 45건에 중위 7.03억, 최고가가 7.28억입니다. 이번 달에도 6.88억이 찍혔습니다.
2021년식 임동 중흥에스클래스 센텀파크는 15건에 중위 5.85억입니다. 연식을 3년 되돌리면 값이 1.2억 내려가는 동네입니다.
범위를 북구 전체 신축으로 넓히면 84형 591건에 중위 5.00억까지 내려갑니다. 2025년식 무등산자이앤어울림이 6.21억, 우산동과 중흥동 일대가 5억대입니다. 가장 후한 잣대를 골라도 임동 대장 7.03억이 상한입니다.
103형 이상은 표본이 얇습니다. 북구 전용 100에서 115 신축이 27건에 중위 7.10억이고, 더제니스 107형이 8.85억에 한 건 있습니다.
| 에스클래스 더제니스 84 | 중위7.03억2024년식 45건, 최고 7.28억 |
| 임동 중흥에스클래스 센텀파크 84 | 중위5.85억2021년식 15건 |
| 무등산자이앤어울림 84 | 중위6.21억2025년식 우산동 117건 |
| 북구 84 신축 전체 | 중위5.00억591건 |
| 북구 100에서 115 신축 | 중위7.10억27건 |
| 분양가 84형 | 최고 8.42억에서 8.70억 |
분석
계산은 이렇습니다.
가장 싼 84C 8.42억이 임동 대장 더제니스 중위 7.03억보다 1.39억 위입니다. 84A와 84B 8.70억이면 1.67억 위입니다.
대장의 역대 최고가 7.28억과 견줘도 1.1억 넘게 위에서 출발합니다. 저층을 받아 값이 내려가도 오늘 시세 안으로 들어오는 층이 거의 없습니다.
103형은 폭이 더 큽니다. 10.36억에서 10.53억인데 북구에서 이 면적대 신축이 7.10억에 거래됩니다. 3억 넘는 간격입니다.
이 간격을 메우는 논리는 하나뿐입니다. 더현대와 몰이 완성된 2030년의 임동은 지금의 임동이 아니라는 기대입니다. 그 기대가 실현될 수는 있지만, 실현되기 전 값을 오늘 다 내는 구조라는 점은 그대로 남습니다.
| 84C 8.42억 | 임동 대장 중위 7.03억보다 1.39억 위 |
| 84A 8.70억 | 1.67억 위 |
| 103A 10.53억 | 북구 동면적 신축 중위보다 3.4억 위 |
| 빠진 비용 | 취득세, 등기, 발코니 확장 별도 |
청약전략
청약자격
비규제지역 민영주택이라 문턱이 낮습니다. 1순위는 청약통장 가입 6개월에 지역별 예치금이면 됩니다. 유주택자도 넣을 수 있습니다.
해당지역은 기존 광주광역시에 1년 이상 계속 거주한 분입니다. 통합특별시 출범과 무관하게 공급대상지역과 예치금은 종전 광주 기준을 그대로 쓴다고 공고문이 못박고 있습니다. 거주 1년 미만과 기존 전라남도 거주자는 기타지역입니다.
특별공급이 1,480세대입니다. 신혼부부 380, 다자녀 321, 신생아 253, 기관추천 253, 생애최초 177, 노부모 96세대입니다.
제한사항
| 규제 | 비규제지역 |
| 상한제 | 미적용, 민간택지 |
| 재당첨 제한 | 없음 |
| 전매제한 | 6개월 |
| 거주 의무 | 없음 |
전매제한 6개월에 거주의무와 재당첨 제한이 없습니다. 규제만 보면 가장 가벼운 축입니다.
가볍다고 공짜는 아닙니다. 당첨되면 통장은 재사용이 불가능해지고, 5년간 규제지역 1순위 접수가 막힙니다. 마진 없는 단지에 통장을 쓰는 비용이 이것입니다.
대출조건
84형 최고층 8.70억이면 계약금 5%가 4,350만원입니다. 계약 당일 부담은 1,000만원 정액이라 초기 문턱은 낮은 편이고, 중도금 60%는 2027년 7월부터 여섯 번에 나눠 들어갑니다.
비규제지역이라 대출 자체의 문은 넓지만, 입주가 2030년 11월이라 잔금까지 4년의 금리와 시세 변동을 고스란히 안고 가는 일정입니다.
중도금 대출 조건은 계약 시점에 사업주체와 협약 은행에서 확정됩니다. 자기 자금 계획은 계약금과 확장비 기준으로 잡아 두는 게 안전합니다.
전략
계산으로는 패스입니다. 오늘 시세 위에서 출발하는 값이라 안전마진이 없고, 3,216세대에 2차 1,099세대까지 같은 부지에서 이어질 물량입니다.
실거주로 오래 살 집을 찾는 경우라면 셈법이 다를 수 있습니다. 광주에서 이 체급의 커뮤니티와 상업시설을 품는 단지는 처음이고, 완성된 뒤의 생활 편의는 기존 단지들이 못 주는 것입니다. 그 값이 1.4억 이상의 웃돈만큼인지는 각자의 저울에 달렸습니다.
넣는다면 84C가 계산상 가장 쌉니다. 8.42억으로 타입 중 유일하게 8억대 초반이고 536세대라 물량도 넉넉합니다.
접수 자체가 몰릴 유인은 낮은 회차라, 급하게 통장을 태우기보다 정당계약 이후의 잔여 흐름을 지켜보는 것도 방법입니다. 비규제 단지는 미계약이 나오면 무순위 기회가 다시 옵니다.
주의사항
이 글의 잣대는 오늘 실거래이고 입주는 2030년 11월입니다. 4년 뒤 부지가 계획대로 완성됐는지에 따라 값의 자리가 달라집니다.
더현대 광주와 랜드마크 용지는 예정이지 확정 준공이 아닙니다. 공고문 스스로 변경과 취소 가능성을 고지하고 있습니다.
단지 준공 뒤에도 랜드마크 용지와 복합쇼핑몰 공사가 옆에서 이어집니다. 입주 초기는 공사장을 낀 생활을 감수하는 시기입니다.
일반상업지역이라 채광 높이 제한이 적용되지 않는 부지입니다. 동호수 배정 결과에 따라 일조와 조망 편차가 큽니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
