APT margin 청약 가이드
시군구 중위의 함정, 안전마진 비교 기준을 동 단위로 세우는 이유
남양주 84형 신축 실거래 중위는 8.84억인데 진접읍만 자르면 4.58억입니다. 같은 시 안에서 두 배 가까이 벌어지는 값을 비교 기준으로 쓰면 마진 판정이 통째로 뒤집힙니다. 남양주와 김포의 최근 12개월 국토부 실거래 14,136건으로 비교 기준을 어디서 잘라야 하는지 풀었습니다.
비교 기준 하나에 판정이 뒤집힙니다
안전마진은 분양가에서 비교 기준을 뺀 값입니다. 분양가는 공고문에 원 단위로 박혀 있으니 틀릴 일이 드뭅니다. 흔들리는 쪽은 비교 기준입니다. 어느 범위의 실거래를 모아 중위를 내느냐에 따라 같은 분양가가 2억 싸 보이기도 하고 2억 비싸 보이기도 합니다.
이 글의 숫자는 국토부 아파트 매매 실거래 공개자료에서 남양주시와 김포시의 2025년 10월부터 2026년 9월까지 정확히 12개월 계약분을 받아 계산했습니다. 해제된 거래는 뺐습니다. 남양주 9,422건, 김포 4,714건입니다. 84형은 전용 83에서 86제곱미터, 신축은 2018년 이후 준공으로 잘랐습니다. 실거래는 계약 후 30일 안에 신고하므로 9월 계약분은 아직 덜 들어와 있을 수 있습니다.
남양주 84형 신축 중위 8.84억은 사실상 다산의 값입니다
남양주 전체에서 2018년 이후 준공 84형 거래는 1,206건이고 중위는 8.84억입니다. 이 가운데 다산동 거래가 881건으로 73%를 차지합니다. 다산동만의 신축 중위가 9.15억이니, 시 전체 중위가 다산 쪽으로 끌려가 있는 것이 당연합니다.
다산동을 빼고 나머지 325건만으로 중위를 다시 내면 5.30억입니다. 한 개 동을 넣고 빼는 것만으로 비교 기준이 3.5억 넘게 움직입니다. 시군구 중위는 그 시의 평균적인 아파트 값이 아니라, 거래가 가장 많이 일어난 동의 값에 가깝습니다.
| 남양주 84형 신축 전체 | 1,206건 중위 8.84억 |
| 다산동 | 881건 중위 9.15억 |
| 별내동 | 102건 중위 6.99억 |
| 화도읍 | 76건 중위 4.46억 |
| 진접읍 | 60건 중위 4.58억 |
| 호평동 | 49건 중위 5.35억 |
| 다산동 제외 | 325건 중위 5.30억 |
표의 값은 2025년 10월에서 2026년 9월 계약, 전용 83에서 86제곱미터, 2018년 이후 준공 거래입니다. 다산과 진접의 차이는 4.57억으로, 진접 신축 한 채 값이 그대로 들어갈 만한 간격입니다.
진접2 서한이다음에 대 보면 판정이 정반대로 나옵니다
7월에 접수한 진접2 서한이다음은 84A 기준층 분양가가 6.306억이었습니다. 남양주 신축 중위 8.84억을 비교 기준으로 대면 2.5억 넘게 싼 단지가 되고, 넣어라 판정이 나옵니다.
진접읍 신축으로 대면 이야기가 달라집니다. 7월 글에서 저희는 진접 생활권 대장인 2021년 준공 더샵 남양주 퍼스트시티의 최근 실거래 4.10억에서 4.83억을 비교 기준으로 놓았고, 분양가가 그보다 1.5억 위라 패스 판정을 냈습니다. 이번 12개월 창으로 다시 재도 진접읍 84형 신축 60건의 중위는 4.58억이고, 그 가운데 43건이 같은 더샵 남양주 퍼스트시티로 중위 4.69억입니다. 분양가와의 간격은 1.7억으로 오히려 조금 넓어졌습니다.
시장의 결과는 진접 쪽 비교 기준에 가까워 보였습니다. 이 단지는 9월 8일 잔여 141세대 무순위로 다시 나왔습니다. 거주의무 3년 같은 조건도 미계약에 작용했겠지만, 시 전체 중위로 쟀다면 2.5억 마진 단지라고 썼을 것이고 그 숫자와 141세대 잔여는 함께 설명되지 않습니다. 9월 무순위 글은 당시 창으로 남양주 신축 중위를 8.91억으로 적었습니다. 창이 한 달 달라 이 글의 8.84억과 조금 다릅니다.
김포는 시 중위가 맞아떨어지는 것처럼 보여도 우연입니다
김포 84형 신축은 634건, 중위 5.89억입니다. 고촌읍 신축 중위가 5.97억이라 고촌 단지를 시 중위로 재도 거의 같은 답이 나옵니다. 그렇다고 시 중위가 쓸 만한 비교 기준이라는 뜻은 아닙니다. 고촌읍이 188건으로 김포 신축 거래의 30% 가까이를 차지해 중위를 자기 쪽으로 당겨 놓았을 뿐입니다.
같은 김포 안에서 풍무동은 7.00억, 걸포동은 6.45억이고, 한강신도시의 구래동은 4.35억, 마산동은 4.28억입니다. 풍무와 마산의 차이가 2.72억입니다. 구래동 근처에 새 단지가 나오면 시 중위 5.89억은 1.5억 넘게 부풀려진 비교 기준이 됩니다.
| 김포 84형 신축 전체 | 634건 중위 5.89억 |
| 고촌읍 | 188건 중위 5.97억 |
| 풍무동 | 101건 중위 7.00억 |
| 걸포동 | 99건 중위 6.45억 |
| 마산동 | 82건 중위 4.28억 |
| 구래동 | 75건 중위 4.35억 |
전체 중위와 신축 중위도 따로 봐야 합니다
범위 말고 연식도 비교 기준을 흔듭니다. 남양주 84형 전체 4,646건의 중위는 5.40억이고 신축만 자르면 8.84억입니다. 김포도 전체 4.60억, 신축 5.89억입니다. 새로 분양하는 아파트는 입주 시점에 신축이니 신축끼리 비교하는 것이 맞고, 구축이 섞인 전체 중위를 대면 분양가가 실제보다 비싸 보입니다.
다만 연식과 지역은 서로 얽혀 있습니다. 남양주에서 신축 거래가 다산에 몰린 것은 다산이 신도시라서입니다. 신축만 자르면 자연히 다산 비중이 커지고, 시 단위 신축 중위는 더더욱 다산의 값이 됩니다. 연식으로 한 번 거르고, 그 안에서 다시 생활권으로 거르는 두 단계가 필요합니다.
동에 신축 거래가 없을 때는 이렇게 잡습니다
동 단위로 자르면 표본이 금방 마릅니다. 같은 기간 남양주 오남읍은 84형 거래가 294건인데 2018년 이후 준공은 한 건도 없습니다. 와부읍 신축은 7건, 금곡동은 8건입니다. 이럴 때 저희는 세 가지를 순서대로 봅니다.
먼저 같은 철도축이나 같은 택지 안의 이웃 동으로 넓힙니다. 오남은 진접선으로 진접과 묶이는 생활권이라 진접 신축이 1차 후보입니다. 다음으로 같은 동의 구축을 연식 차이를 밝힌 채 하한선으로 둡니다. 오남읍 84형 전체 중위는 3.00억입니다. 마지막으로 건수가 열 건 아래인 비교 기준은 단지명과 개별 거래를 그대로 적고 중위라고 부르지 않습니다. 7건짜리 중위는 한두 건의 고층 거래에 끌려다닙니다.
넓히는 순서도 정해 두는 편이 좋습니다. 시 전체로 바로 뛰면 오남 단지가 다산 값에 대어집니다. 이웃 동, 같은 철도축, 같은 택지까지 넓혀도 표본이 없다면 그 사실을 본문에 적고 판정을 유보하는 쪽이 낫습니다.
비교 기준을 볼 때 확인해 두시면 좋을 것
분양 광고나 기사가 시세 대비 몇 억 싸다고 할 때, 그 시세가 어느 범위의 실거래인지부터 보시면 좋겠습니다. 시군구 이름만 붙어 있다면 그 시에서 가장 비싼 동이 거래도 가장 많은지 한 번 따져 볼 만합니다. 남양주의 다산, 김포의 고촌과 풍무가 그런 동입니다.
국토부 실거래가 공개시스템에서 법정동을 골라 84형과 준공연도를 함께 보면 동 단위 비교 기준은 누구나 세울 수 있습니다. 저희 단지별 글은 비교단지 표에 동 이름과 건수, 준공연도를 함께 적습니다. 건수가 적은 비교 기준에는 건수를 그대로 남기니, 숫자가 얇은 판정은 그만큼 가볍게 보셔도 됩니다.
