APT margin 청약 분석
10.12 청약! 쌍용 더 플래티넘 한강 333세대 분양가, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 경기 양평군 쌍용 더 플래티넘 한강입니다.
이름이 비슷한 단지가 둘 있어 먼저 갈라 둡니다. 서울 서대문구의 쌍용 더 플래티넘 서대문, 부산 수영구의 쌍용 더 플래티넘 센텀과는 다른 사업장이고, 이 단지의 공급위치는 경기도 양평군 양서면 용담리입니다.
지상 최고 19층 6개 동 333세대이고 74형부터 펜트하우스 146P까지 여섯 타입이 나옵니다. 수도권이지만 양평군이라 서울 도심 단지와는 잣대가 전혀 다릅니다.
청약개요
모집공고
위치
| 위치 | 경기도 양평군 양서면 용담리 212-3번지 일원 |
공급규모
| 구분 | 민간택지 분양가상한제 미적용 민영주택. 비규제지역 |
| 물량 | 지하 2층, 지상 최고 19층 6개동333세대특별공급 164, 일반공급 169 |
| 주택형 | 7470세대84A149세대84B40세대84C37세대12335세대146P2세대 |
| 분양가 | 745.50억에서 6.14억84A5.89억에서 7.48억84B6.12억에서 7.46억84C5.87억에서 6.78억1238.29억에서 10.95억146P 15.50억,16.50억 |
| 입주 | 2029년 5월 예정 |
| 시행과 시공 | 코리아신탁, 쌍용건설 |
청약일정
| 일정 | 특별공급10.121순위10.132순위10.14발표 10.20, 계약 11.2에서 11.4 |
분양홈페이지
84A가 149세대로 전체의 45%이고, 74형 70세대가 그다음입니다. 84형 세 타입을 합치면 226세대로 단지의 3분의 2를 넘습니다.
123형 35세대와 펜트하우스 146P 2세대는 전용 85제곱미터 초과라 분양가에 부가가치세가 붙어 있습니다. 146P는 103동 1호 14층과 104동 1호 18층 두 세대뿐입니다.
특별공급은 164세대입니다. 74형과 84형에 몰려 있고 123형은 다자녀 4세대와 노부모부양 1세대만 배정됐으며 146P는 일반공급으로만 나옵니다.
견본주택에는 84A 타입만 지어져 있다고 공고문에 적혀 있습니다. 나머지 타입은 공급안내문으로 확인해야 합니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
이 글에는 평면도와 단지 배치도, 동호수 배치도를 싣지 않았습니다. 분양 홈페이지 메뉴가 사업안내, 입지환경, 스페셜포인트, 프리미엄, 홍보센터뿐이고 세대안내나 단지안내 페이지 자체가 없습니다.
스페셜포인트 페이지에 커뮤니티와 테라스 렌더가 여러 장 있지만 하단에 AI로 만든 참고 이미지라는 고지가 붙어 있어 쓰지 않았습니다. 조망 사진도 이미지컷 표기가 있어 뺐습니다.
공식 도면이 열리면 다시 받아 채워 넣겠습니다.
분양가 및 세대수
| 74 70세대 | 2층5.50억3층5.68억4층5.86억5층에서 9층5.91억에서 5.97억10층에서 17층6.00억에서 6.10억18층 이상6.14억 |
| 84A 101동 4호 15세대 | 2층6.09억3층6.29억4층6.49억5층에서 13층6.55억에서 6.68억14층에서 15층7.17억16층7.42억 |
| 84A 102동 4호, 5호 34세대 | 2층6.09억5층에서 14층6.55억에서 6.71억15층7.17억16층7.21억17층7.42억18층7.48억 |
| 84A 102동 1호 외 100세대 | 1층5.89억2층6.09억5층에서 6층6.79억7층에서 9층7.06억10층에서 13층7.31억에서 7.34억14층 이상7.38억에서 7.48억 |
| 84B 104동 2호, 106동 4호 28세대 | 2층6.12억5층에서 6층6.82억7층에서 9층7.10억10층에서 17층7.35억에서 7.46억 |
| 84B 103동 2호 12세대 | 2층6.12억5층에서 6층6.82억7층에서 13층6.89억에서 6.96억 |
| 84C 37세대 | 1층5.87억2층6.07억5층에서 9층6.53억에서 6.59억10층에서 17층6.63억에서 6.73억18층 이상6.78억 |
| 123 35세대 | 1층8.29억2층8.68억5층에서 6층9.90억7층에서 9층10.31억10층 이상10.67억에서 10.95억부가세 포함 |
| 146P 2세대 | 103동 1호 14층15.50억104동 1호 18층16.50억 |
| 발코니 확장비 | 741,400만원84A1,600만원84B1,650만원84C1,600만원1231,750만원146P2,600만원선택, 부가세 포함 |
공급금액표를 라인과 층 묶음으로 옮겼습니다. 같은 84A라도 101동 4호와 102동 4호, 5호는 13층까지 6억대 중반에 머물다 14층과 15층부터 7억대로 뜁니다. 102동 1호를 비롯한 나머지 100세대는 5층부터 6.79억, 7층부터 7억대입니다.
세대가 가장 많은 묶음은 84A 102동 1호 외 라인의 7층에서 9층 21세대로 7.06억입니다. 84A의 실질적인 중심 가격은 7억 안팎이라고 보시면 됩니다.
계약금은 5%이고 계약할 때 1차 500만원, 계약 후 30일 안에 나머지를 냅니다. 84A 7층에서 9층 세대라면 공고문상 2차 계약금이 3,030만원입니다. 중도금 60%는 2027년 6월 2일부터 2029년 1월 2일까지 여섯 번이고 잔금 35%는 입주 때 냅니다.
발코니 확장은 선택이고 74형 1,400만원, 84A와 84C 1,600만원, 84B 1,650만원입니다. 확장비는 계약 시 10%, 입주지정일에 90%를 냅니다. 아래 계산은 확장비를 더한 값으로 합니다.
입지조건
단지는 경의중앙선 양수역 옆입니다. 분양 홈페이지 입지도는 양수역을 경의중앙선과 KTX 표기로 함께 그려 두었습니다. 남한강과 북한강이 만나는 두물머리 생활권이고, 6번 국도를 타고 하남과 서울 동부로 나가는 동선입니다.
공고문은 단지 북동측에 철도 열차가 지나며 소음이 발생할 수 있다고 따로 고지하고 있습니다. 역과 가까운 만큼 소음도 함께 안고 가는 자리입니다.
양서면 일대는 상수원보호구역과 자연보전권역 규제가 겹치는 지역입니다. 분양 홈페이지도 이 규제를 별도 안내문으로 싣고 있습니다. 개발이 묶여 있어 조망은 지켜지지만 생활 인프라가 크게 늘어나기도 어려운 구조입니다.
호재
양수역은 이미 운행 중인 역이라 새 교통 재료로 보지 않았습니다.
공고문과 분양 홈페이지에서 확정된 신규 교통 계획이나 대규모 개발 승인 재료는 찾지 못했습니다. 확인 안 됨으로 남겨 둡니다.
비교단지
가장 가까운 잣대는 같은 용담리의 양수역이지움리버뷰입니다. 2024년 준공이고 84형이 최근 12개월 4건, 중위 5.725억, 최고 5.80억입니다. 116형대는 2건 중위 6.925억입니다.
표본이 얇아 양평군 전체를 함께 봤습니다. 2018년 이후 준공 84형이 135건, 중위 4.70억입니다. 그 가운데 최고 거래가 가장 높은 곳은 양평읍의 2024년 준공 더샵양평리버포레로, 84형 14건 중위 5.45억에 최고 6.10억, 74형에 가장 가까운 전용 76형 13건이 중위 5.10억에 최고 5.52억입니다.
같은 양서면 양수리의 2019년 준공 더리버파크 84형은 5건 중위 4.375억입니다.
| 양수역이지움리버뷰 84형, 2024 | 중위5.725억같은 용담리 4건, 5.30억에서 5.80억 |
| 양수역이지움리버뷰 116형대, 2024 | 중위6.925억2건 |
| 양평군 84형 신축 2018+ | 중위4.70억135건 |
| 더샵양평리버포레 84형, 2024 | 중위5.45억양평읍 14건, 최고 6.10억 |
| 더샵양평리버포레 76형, 2024 | 중위5.10억13건, 최고 5.52억, 74형에 가장 가까운 면적 |
| 이 단지 84형 실부담 | 6.03억에서7.64억확장비 포함 |
| 이 단지 74형 실부담 | 5.64억에서6.28억확장비 포함 |
분석
숫자를 맞대 봅니다. 84형 가운데 가장 싼 84C 1층이 확장비를 더해 6.03억입니다. 같은 용담리 양수역이지움리버뷰 84형 최고 거래 5.80억보다 2,300만원 위이고, 중위 5.725억보다는 3,050만원 위입니다.
세대가 몰린 84A 7층에서 9층은 확장비를 더해 7.22억이고, 84A 최고층은 7.64억입니다. 이지움리버뷰 중위보다 1.5억에서 1.9억 위입니다.
양평군에서 가장 비싼 신축인 더샵양평리버포레 84형 최고 거래 6.10억과 비교해도 84C 1층 6.03억과 84A 1층 6.05억만 겨우 아래에 들고, 나머지 84형은 전부 위에 있습니다.
74형은 확장비를 더해 5.64억에서 6.28억입니다. 더샵양평리버포레 76형 최고 거래 5.52억보다 가장 싼 세대가 1,200만원 위입니다. 면적은 이 단지 쪽이 더 작습니다.
123형은 확장비를 더한 최저가가 8.465억으로, 이지움리버뷰 116형대 중위 6.925억보다 1.54억 위입니다.
| 84C 1층 실부담 | 6.03억이지움리버뷰 84형 최고 거래보다 2,300만원 위 |
| 84A 7층에서 9층 실부담 | 7.22억이지움리버뷰 중위보다 1.495억 위 |
| 84A 최고층 실부담 | 7.64억이지움리버뷰 중위보다 1.915억 위 |
| 74형 최저 실부담 | 5.64억더샵양평리버포레 76형 최고 거래보다 1,200만원 위 |
| 123형 최저 실부담 | 8.465억이지움리버뷰 116형대 중위보다 1.54억 위 |
청약전략
청약자격
양평군은 비투기과열지구이자 비청약과열지역이고, 이 단지는 민간택지 분양가상한제 미적용 민영주택입니다.
재당첨 제한을 적용받지 않습니다. 재당첨 제한 기간에 있는 분과 그 세대원도 청약할 수 있습니다.
해당지역은 양평군 거주자이고 기타지역은 경기도와 서울, 인천 거주자입니다. 다자녀가구 특별공급은 양평군과 경기도 거주자 50%, 서울과 인천 거주자 50%로 나눕니다.
일반공급 1순위는 74형과 84형이 가점제 40%, 추첨제 60%이고, 전용 85제곱미터 초과인 123형과 146P는 추첨제 100%입니다.
제한사항
| 규제 | 비투기과열지구, 비청약과열지역분양가상한제 미적용, 민간택지 |
| 전매제한 | 당첨자 발표일로부터 6개월 |
| 거주의무 | 없음 |
| 재당첨 제한 | 적용받지 않음 |
| 자금조달계획서 | 실거래가 6억원 이상 거래 신고 대상 |
전매제한은 10월 20일 발표일부터 6개월입니다. 거주의무는 없습니다.
74형 9층 이하 32세대와 84A, 84C 1층 4세대를 빼면 6억원 이상이라 자금조달계획서 신고 대상입니다.
조건이 가벼워도 주력 84A 7억대 구간이 같은 용담리 신축 중위보다 1.5억 넘게 위라 전매로 남길 몫은 계산되지 않습니다.
대출조건
중도금은 이자후불제입니다. 사업주체가 지정한 금융기관 대출이면 입주지정일 전날까지 이자를 사업주체가 대신 내고, 계약자는 입주 때 그동안의 이자를 한꺼번에 냅니다. 무이자가 아닙니다.
84A 7층에서 9층 기준 공고문상 잔금은 2억 4,710만원입니다. 여기에 대납 이자 정산과 확장비 잔금 90%가 입주 때 함께 붙습니다.
중도금 대출 알선은 사업주체 의무가 아니라고 공고문에 적혀 있습니다. 대출이 막히면 계약자가 직접 납부해야 하니 소득 기준 한도를 먼저 확인해 두시는 게 좋겠습니다.
전략
값으로 보면 넣을 자리가 아닙니다. 같은 용담리 2024년 준공 신축의 최고 거래보다도 이 단지 가장 싼 84형이 위에 있고, 주력 7억대 구간은 1.5억 넘게 위입니다.
양수역과 두물머리 조망에 값을 두는 실거주라면 같은 동네 이지움리버뷰 매물과 나란히 놓고 보시는 편이 낫습니다. 이미 준공된 집이 더 싸게 거래되고 있습니다.
확인할 자료도 부족합니다. 평면도와 배치도가 분양 홈페이지에 없고 견본주택에는 84A만 있습니다. 다른 타입은 계약 전에 공급안내문으로 꼭 확인해 두시는 게 좋겠습니다.
주의사항
10월 12일 특별공급, 13일 1순위, 14일 2순위로 사흘 동안 접수합니다.
서울 서대문구 쌍용 더 플래티넘 서대문, 부산 쌍용 더 플래티넘 센텀과는 다른 단지입니다.
이 글에는 평면도와 배치도가 없습니다. 분양 홈페이지에 해당 메뉴가 없습니다.
같은 용담리 신축 84형 표본이 4건뿐입니다. 양평군 전체 신축을 함께 본 이유입니다.
실부담은 분양가에 발코니 확장비만 더한 값이고 취득세와 등기비용은 들어 있지 않습니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
