APT margin 청약 분석

10.12 청약! 용인 양지 서희스타힐스 하이뷰 조합원 취소분 48세대 분양가, 평면도, 안전마진

APT margin, 2026.10.2 작성, 분양가는 공고문 원문 동호수별 공급금액 / 처인구 실거래는 국토부 2025.10에서 2026.9 12개월

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 용인 양지 서희스타힐스 하이뷰 조합원 취소분입니다.

양지지구 2블럭 지역주택조합이 사업주체이고 서희건설이 짓는 1,265세대 단지입니다. 조합원 계약이 취소된 48세대가 이번에 청약홈 정규 공고로 다시 나옵니다.

이 단지는 올해 4월 일반분양을 이미 한 차례 치렀고 결과가 좋지 않았습니다. 그 경쟁률과 오늘 나온 48세대의 값을 함께 봅니다.

청약개요

모집공고

위치

공급규모

청약일정

분양홈페이지

48세대가 여덟 타입에 흩어져 있습니다. 59A 13세대와 69A 11세대가 절반이고, 84형은 84A 3세대와 84B 1세대뿐입니다.

특별공급 21세대는 59형과 69A, 74B에만 배정됐습니다. 74A와 84A, 84B는 일반공급으로만 나옵니다.

청약은 주택형별로 받고 동호수는 주택형 안에서 무작위로 정해집니다. 공고문 공급금액표에 동과 라인, 층 구간이 나와 있어 어느 자리가 남았는지는 미리 볼 수 있습니다.

입주가 2030년 9월로 4년 가까이 남았습니다. 이번 10월 계약자는 그 기간 동안 조합 사업의 진행을 그대로 함께 안고 갑니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

이번에 나온 여덟 타입의 공식 평면을 전부 실었습니다. 각 시트 위쪽에 면적표와 동 위치 키맵, 아래쪽에 확장 기본형 평면이 있습니다. 시트에 적힌 세대수는 단지 전체 기준이라 이번 공급 세대수와 다릅니다.

여덟 타입 모두 침실2와 침실3 사이 벽을 터서 큰 방 하나로 쓰는 가변형 선택이 도면에 표시돼 있습니다.

배치도를 보면 9개 동이 모두 꺾인 형태이고, 동 사이사이에 정원과 놀이터, 커뮤니티가 들어갑니다.

커뮤니티 페이지의 시설 사진은 인물이 나오는 연출 사진이라 싣지 않았고, 단지 렌더 가운데 폭이 충분한 주출입구 문주 한 장만 실었습니다.

분양가 및 세대수

공급금액표를 라인 묶음과 층 구간으로 옮겼습니다. 59형 세 타입은 4.19억에서 4.45억 사이에 몰려 있고, 59B 5층에서 9층 4.19억이 이번 48세대 가운데 가장 쌉니다. 가장 비싼 세대는 84A 25층에서 29층 5.79억입니다.

계약금 5%는 계약할 때 1차 1,000만원, 30일 안에 2차를 냅니다. 59B 5층에서 9층 세대라면 공고문상 2차 계약금이 1,095만원입니다.

중도금 일정이 눈에 띕니다. 여섯 번 가운데 1회차가 2026년 11월 15일, 2회차가 12월 15일이라 계약하고 한두 달 안에 두 번이 돌아옵니다. 3회차 2027년 5월 15일 이후로는 2029년 3월까지 납부가 없습니다. 잔금 35%는 입주지정기간 종료일과 입주일 가운데 먼저 오는 날에 냅니다.

발코니 확장은 선택이고 확장비는 계약 시 10%, 2027년 5월 15일에 20%, 입주지정일에 70%를 냅니다. 아래 계산은 확장비를 더한 실부담으로 합니다.

입지조건

단지는 용인 처인구 양지읍 양지지구 2블럭입니다. 서쪽으로 양지 1블럭 공동주택이 함께 지어지고, 동쪽으로 신설 초등학교 부지가 붙습니다. 초등학생은 양지초등학교 배치 예정이라고 공고문에 적혀 있습니다.

공고문은 대지 북측에 송전탑이 있고 단지 북동측에 영동고속도로와 양지터널이 있어 소음과 분진, 빛 공해가 생길 수 있다고 고지하고 있습니다. 양지로와 교동로, 양주로도 단지에 접해 있습니다.

도시철도역은 없습니다. 영동고속도로 양지IC가 가까워 차로 움직이는 생활권입니다. 처인구 도심인 역북동과 고림동까지도 차로 이동해야 합니다.

호재

분양 홈페이지는 SK하이닉스와 삼성전자 반도체클러스터를 입지도에 함께 그려 두었습니다. 클러스터 조성은 진행 중이지만 이 단지와의 출퇴근 거리와 수요 연결은 아직 실거래로 확인되지 않아 계산에 넣지 않았습니다.

제2경부고속도로와 동용인IC는 입지도에 예정이나 부분 개통으로 표기돼 있습니다. 개통 시점은 공고문에 없어 재료에서 뺐습니다.

비교단지

잣대는 같은 양지읍입니다. 같은 양지리의 2023년 준공 용인양지동문디이스트 59형이 최근 12개월 13건, 중위 2.99억, 최고 3.27억입니다.

같은 양지리 2023년 준공 용인양지세영리첼은 전용 73에서 75제곱미터 거래 8건이 중위 3.40억, 최고 3.48억입니다. 같은 단지의 77형과 79형은 면적이 달라 이 묶음에서 뺐습니다.

84형은 양지읍 남곡리의 2025년 준공 용인경남아너스빌디센트 1단지에서 3단지가 잣대입니다. 세 단지를 합쳐 20건, 중위 4.875억, 최고 5.40억입니다.

처인구 전체로 넓히면 2018년 이후 준공 59형이 346건, 중위 4.20억입니다. 다만 그 표본 대부분은 역북동과 고림동, 남사읍 한숲시티라 양지 생활권과는 결이 다릅니다.

분석

숫자를 맞대 봅니다. 59형 가운데 가장 싼 59B 5층에서 9층이 확장비를 더해 4.385억입니다. 같은 양지리 동문디이스트 59형 중위 2.99억보다 1.395억 위이고, 최고 거래 3.27억보다도 1.115억 위입니다.

74형은 확장비를 더해 5.195억에서 5.57억입니다. 같은 양지리 세영리첼 74형대 최고 거래 3.48억보다 가장 싼 세대가 1.715억 위입니다.

84형은 84B 5.805억, 84A 5.85억에서 6.07억입니다. 남곡리 경남아너스빌디센트 84형 중위 4.875억보다 9,300만원에서 1.195억 위이고, 그 단지 최고 거래 5.40억보다도 4,050만원 이상 위입니다.

처인구 전체 59형 신축 중위 4.20억과 맞대면 격차는 1,850만원에서 4,550만원으로 좁혀집니다. 그러나 그 잣대는 도심 역세권 단지가 끌어올린 값이라 양지읍 자리에 그대로 쓰기는 어렵습니다.

청약전략

청약자격

용인시는 비투기과열지구이자 비청약과열지역이고, 이 단지는 분양가상한제 미적용 민영주택입니다. 1주택 이상 소유한 세대에 속한 분도 1순위 자격이 있습니다.

재당첨 제한을 적용받지 않습니다. 재당첨 제한 기간에 있는 분과 그 세대원도 청약할 수 있습니다.

해당지역은 용인시 거주자이고 기타지역은 서울과 인천, 경기도 거주자입니다. 경쟁이 있으면 용인시 거주자가 먼저입니다.

특별공급은 기관추천 4, 다자녀 4, 신혼부부 7, 생애최초 2, 신생아 4세대이고 노부모부양 배정은 없습니다.

제한사항

전매제한은 10월 20일 발표일부터 6개월입니다. 공고문은 이 자리를 수도권정비계획법상 자연보전권역으로 분류하고 그 기준으로 6개월을 적용했습니다. 거주의무는 없습니다.

재당첨 제한은 없지만 가점제로 당첨되면 2년간 가점제 당첨 제한자로 관리됩니다. 가점을 아껴 둘 계획이 있다면 추첨제 물량과 함께 따져 보시는 게 좋겠습니다.

대출조건

중도금 60%는 사업주체가 알선하는 이자후불제 대출로 낼 수 있습니다. 계약금과 잔금은 계약자가 직접 냅니다. 이자후불제는 입주 때 그동안의 이자를 정산하는 방식이라 무이자가 아닙니다.

중도금 1회차와 2회차가 계약 직후인 2026년 11월과 12월에 잡혀 있어 대출 실행 시점이 빠릅니다. 대출 심사가 늦어지면 그 두 회차를 자기 돈으로 먼저 내야 할 수 있습니다.

분양가 기준으로는 전 세대가 6억원 아래입니다. 다만 84A 15층 이상은 발코니 확장을 넣으면 6억원을 넘을 수 있어 자금조달계획서 신고 대상이 되는지 계약 때 확인해 두시는 게 좋겠습니다.

최초 경쟁률

이 단지의 첫 일반분양은 올해 4월 20일 공고였습니다. 같은 여덟 타입으로 511세대를 모집했습니다.

결과는 여덟 타입 전부 1순위 미달입니다. 511세대 모집에 1순위 접수가 62건, 평균 0.12대1이었고 가장 높은 74A와 84A도 0.24대1에 그쳤습니다. 2순위까지 받은 뒤에도 미달이 타입마다 22세대에서 96세대씩 남았습니다.

그 미달 물량이 이후 어떻게 처리됐는지는 이번 공고문에 나오지 않아 확인 안 됨입니다. 이번 48세대는 그와 별개로 조합원 계약이 취소된 물량입니다.

4월 청약 수요가 이 정도였다는 사실은 오늘 계산과 같은 방향을 가리킵니다. 양지 생활권 실수요가 이 값을 받아 주지 않았다는 뜻으로 읽힙니다.

자료 청약홈 경쟁률 조회, 공고번호 2026000088, 모집공고일 2026.4.20

전략

값으로도, 지난 청약 결과로도 넣을 자리가 아닙니다. 같은 양지리 2023년 준공 신축보다 59형이 1.4억 넘게 비싸고, 4월 일반분양은 0.12대1로 끝났습니다.

재당첨 제한이 없어 통장 부담은 작지만, 미달이 크게 났던 단지라 당첨 뒤에도 같은 조건의 물량이 다시 나올 가능성을 열어 두셔야 합니다. 서두를 이유가 보이지 않습니다.

양지 생활권에 살 계획이라면 이미 입주한 동문디이스트나 세영리첼, 남곡리 경남아너스빌디센트 매물을 먼저 보시는 편이 순서입니다.

주의사항

특별공급은 10월 12일, 일반공급 1순위는 13일, 2순위는 14일에 받습니다.

중도금 1회차가 2026년 11월 15일, 2회차가 12월 15일로 계약 직후입니다.

공고문에 북측 송전탑, 북동측 영동고속도로와 양지터널 소음 고지가 있습니다.

평면도 시트의 세대수는 단지 전체 기준이고 이번 공급분이 아닙니다.

실부담은 분양가에 발코니 확장비만 더한 값이고 취득세와 등기비용은 들어 있지 않습니다.

결론

판정 패스

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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