APT margin 청약 분석
10.12 청약! 향남역 그로브 스위첸 933세대 분양가, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 화성 향남역 그로브 스위첸입니다.
화성특례시 만세구 향남읍 하길리, 향남2지구 남쪽에 7개 동 933세대가 들어섭니다. 조합원 몫이 없는 민간 사업이라 933세대 전부가 일반분양입니다.
단지 이름의 향남역은 분양 홈페이지 지도에 신안산선 연장 계획 역으로 표기돼 있습니다. 아직 계획 단계라는 점을 먼저 짚어 두고 값을 봅니다.
청약개요
모집공고
위치
| 위치 | 경기도 화성특례시 만세구 향남읍 하길리 404-2번지 일원 |
공급규모
| 구분 | 민간택지 분양가상한제 미적용 민영주택. 비규제지역 |
| 물량 | 지하 2층, 지상 20층에서 29층 7개동 933세대 전량 일반분양특별공급 475, 일반공급 458 |
| 주택형 | 714984A37184B13884C13884D125107A58107B52147P2 |
| 분양가 | 714.331억에서 4.703억84A5.138억에서 5.575억84B5.134억에서 5.572억84C5.156억에서 5.597억84D5.299억에서 5.545억107A6.2273억에서 6.785억107B6.2379억에서 6.7903억147P12.4758억 |
| 입주 | 2029년 6월 예정 |
| 시행과 시공 | 시행위탁자 세박투자개발, 시행수탁자 대신자산신탁시공 케이씨씨건설 |
청약일정
| 일정 | 특별공급10.121순위10.132순위10.14발표 10.20, 계약 11.2에서 11.4 |
분양홈페이지
84형 네 타입이 772세대로 단지의 83%입니다. 그중 84A가 371세대로 가장 많습니다. 71형 49세대, 107형 두 타입 110세대, 펜트하우스 147P 2세대가 나머지입니다.
층별 가격 구간이 단순합니다. 1층부터 4층까지 층마다 값이 다르고 5층 이상은 한 값입니다. 84A는 371세대 가운데 322세대가 5층 이상 5.575억입니다.
특별공급이 475세대로 절반을 넘습니다. 107형은 다자녀와 노부모부양만 배정됐고 147P는 일반공급으로만 나옵니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
이 글에는 평면도와 단지 배치도, 동호수 배치도를 싣지 않았습니다. 분양 홈페이지에 아직 세대안내와 단지안내 메뉴가 없고, 열려 있는 것은 청약안내와 교육특화, 이동통신설비 협의서 정도입니다.
공식 도면이 올라오면 다시 받아 채워 넣겠습니다. 그 전까지는 견본주택과 공급안내문으로 타입별 구조를 확인하시는 수밖에 없습니다.
분양가 및 세대수
| 71 49세대 | 1층4.331억2층4.494억3층4.564억4층4.61억5층 이상4.703억 |
| 84A 371세대 | 1층5.138억2층5.329억3층5.411억4층5.466억5층 이상5.575억 |
| 84B 138세대 | 1층5.134억2층5.326억3층5.408억4층5.463억5층 이상5.572억 |
| 84C 138세대 | 1층5.156억2층5.349억3층5.431억4층5.487억5층 이상5.597억 |
| 84D 125세대 | 2층5.299억3층5.381억4층5.436억5층 이상5.545억 |
| 107A 58세대 | 1층6.2273억2층6.4716억3층6.5757억4층6.6458억5층 이상6.785억부가세 포함 |
| 107B 52세대 | 1층6.2379억2층6.479억3층6.5831억4층6.6522억5층 이상6.7903억부가세 포함 |
| 147P 2세대 | 5층 이상 12.4758억 |
| 발코니 확장비 | 711,300만원84A1,600만원84B1,600만원84C1,850만원84D1,800만원107A1,900만원107B1,650만원147P2,000만원선택 |
공급금액표를 그대로 옮겼습니다. 84형 네 타입은 5층 이상 기준으로 5.545억에서 5.597억 사이라 사실상 같은 값입니다. 84D는 1층이 없어 2층 5.299억이 가장 낮습니다.
계약금 5%는 계약할 때 한 번에 냅니다. 84A 5층 이상이라면 공고문상 계약금이 2,787만 5천원입니다. 다른 단지처럼 1차와 2차로 나누지 않습니다.
중도금 60%는 2027년 4월 20일부터 2029년 2월 20일까지 여섯 번이고 잔금 35%는 입주지정일에 냅니다. 공고문은 시행위탁자가 알선한 금융기관 대출을 쓰면 중도금 이자를 입주지정기간 첫날 전날까지 대납한다고 적고, 이를 조건부 중도금 무이자 혜택이라고 부릅니다.
발코니 확장은 선택이고 84A와 84B 1,600만원, 84C 1,850만원, 84D 1,800만원입니다. 계약 시 10%, 입주지정일에 90%를 냅니다. 아래 계산은 확장비를 더한 실부담으로 합니다.
입지조건
단지는 향남2지구 남쪽 끝, 화원초등학교와 풍경공원 옆입니다. 공고문은 초등학생 화원초등학교, 중학생 향남중학군 배치 예정이라고 적고 있습니다.
분양 홈페이지 입지도는 향남역을 신안산선 연장 계획 역으로 그리고 있습니다. 단지와 그 역 사이 거리는 지도상 향남2지구 중심상업지구를 건너는 정도입니다.
입지도에는 향남제약일반산업단지와 발안일반산업단지가 단지 남쪽과 서쪽으로 표시돼 있습니다.
호재
가장 큰 재료는 단지 이름에 붙은 향남역입니다. 분양 홈페이지 지도 스스로 신안산선 연장 계획이라고 적고 있고, 공고문에는 이 역과 노선에 대한 언급 자체가 없습니다. 확정되지 않은 재료라 오늘 계산에는 넣지 않았습니다.
서해선과 경부고속선 연결선도 입지도에 계획 노선으로 표시돼 있습니다. 같은 이유로 계산에서 뺐습니다.
비교단지
향남읍은 최근 12개월 신축 표본이 얇습니다. 2018년 이후 준공 84형 거래가 17건이고 중위 4.65억입니다.
가장 새 단지는 상신리의 2024년 준공 한양수자인디에스티지입니다. 84형 7건이 중위 4.89억, 최고 5.05억입니다. 102형대는 3건 중위 5.75억, 77형대는 4건 중위 4.375억입니다.
같은 하길리에서는 2018년 준공 모아미래도에듀파크서봉마을4단지 84형이 8건 중위 4.415억입니다.
만세구 전체로 넓히면 2018년 이후 준공 84형이 349건, 중위 5.09억입니다. 다만 그 표본의 상당수는 송산그린시티 새솔동 단지라 향남 생활권과는 다릅니다.
| 한양수자인디에스티지 84형, 2024 | 중위4.89억상신리 7건, 4.70억에서 5.05억 |
| 한양수자인디에스티지 102형대, 2024 | 중위5.75억3건 |
| 한양수자인디에스티지 77형대, 2024 | 중위4.375억4건 |
| 서봉마을4단지 84형, 2018 | 중위4.415억하길리 8건 |
| 향남읍 84형 신축 2018+ | 중위4.65억17건 |
| 만세구 84형 신축 2018+ | 중위5.09억349건, 새솔동 비중 큼 |
| 이 단지 84형 실부담 | 5.294억에서5.782억확장비 포함 |
분석
숫자를 맞대 봅니다. 84형 가운데 가장 싼 84B 1층이 확장비를 더해 5.294억입니다. 향남읍에서 가장 새 단지인 한양수자인디에스티지 84형 최고 거래 5.05억보다 2,440만원 위입니다.
세대 대부분이 몰린 5층 이상은 84A 기준 확장비를 더해 5.735억입니다. 디에스티지 중위 4.89억보다 8,450만원 위이고, 같은 하길리 서봉마을4단지 중위 4.415억보다 1.32억 위입니다.
만세구 전체 신축 중위 5.09억과 비교해도 84A 5층 이상이 6,450만원 위입니다.
71형은 5층 이상이 확장비를 더해 4.833억입니다. 디에스티지 77형대 중위 4.375억보다 4,580만원 위인데, 면적은 이 단지 쪽이 더 작습니다.
107형은 5층 이상이 확장비를 더해 6.9553억에서 6.975억입니다. 디에스티지 102형대 최고 거래 5.85억보다 1.1억 넘게 위입니다.
| 84B 1층 실부담 | 5.294억디에스티지 84형 최고 거래보다 2,440만원 위 |
| 84A 5층 이상 실부담 | 5.735억디에스티지 중위보다 8,450만원 위 |
| 만세구 84형 신축 중위 대비 | 84A 5층 이상이 6,450만원 위 |
| 71형 5층 이상 실부담 | 4.833억디에스티지 77형대 중위보다 4,580만원 위 |
| 107B 5층 이상 실부담 | 6.9553억디에스티지 102형대 최고 거래보다 1.1053억 위 |
청약전략
청약자격
화성특례시는 비투기과열지구이자 비청약과열지역이고, 이 단지는 민간택지 분양가상한제 미적용 민영주택입니다.
재당첨 제한을 적용받지 않습니다. 재당첨 제한 기간에 있는 분과 그 세대원도 청약할 수 있습니다.
해당지역은 화성특례시 거주자이고 기타지역은 경기도와 서울, 인천 거주자입니다. 다자녀가구 특별공급은 화성특례시와 경기도 거주자 50%, 서울과 인천 거주자 50%로 나눕니다.
수도권에서 추첨으로 입주자를 정할 때는 추첨 물량의 75%를 무주택세대구성원에게 먼저 배정한다고 공고문에 적혀 있습니다. 1주택자는 남은 25% 안에서 경쟁합니다.
제한사항
| 규제 | 비투기과열지구, 비청약과열지역분양가상한제 미적용, 민간택지 |
| 전매제한 | 당첨자 발표일로부터6개월수도권 성장관리권역 |
| 거주의무 | 없음 |
| 재당첨 제한 | 적용받지 않음 |
| 자금조달계획서 | 실거래가 6억원 이상 거래 신고 대상107형과 147P 해당 |
전매제한은 10월 20일 발표일부터 6개월입니다. 공고문은 이 자리를 수도권정비계획법상 성장관리권역으로 분류하고 그 기준을 적용했습니다. 거주의무는 없습니다.
84형과 71형은 6억원 아래라 자금조달계획서 신고 대상이 아니고, 107형과 147P는 대상입니다.
대출조건
중도금 무이자에는 조건이 붙습니다. 계약자 사정으로 계약이 해제되거나 입주지정기간 안에 입주하지 않으면 사업주체가 대납한 중도금 이자 전액을 돌려줘야 한다고 공고문에 적혀 있습니다.
84A 5층 이상 기준 공고문상 잔금은 1억 9,512만 5천원입니다. 입주지정일에 확장비 잔금 90%와 함께 냅니다.
933세대 대단지라 입주 시점에 잔금 대출과 전세 물량이 한꺼번에 몰립니다. 입주 직후 전세가가 눌릴 수 있다는 점도 함께 계산해 두시는 게 좋겠습니다.
전략
값으로는 넣을 자리가 아닙니다. 향남읍에서 가장 새 신축의 최고 거래보다 이 단지 가장 싼 84형이 위에 있고, 주력 5층 이상은 중위보다 8,000만원 넘게 위입니다.
이 격차를 메울 재료가 향남역인데, 분양 홈페이지 지도 스스로 계획이라고 적은 역입니다. 확정 전 재료에 웃돈을 미리 내는 구조입니다.
향남 생활권 실수요라면 한양수자인디에스티지 매물과 나란히 놓고 보시는 편이 낫습니다. 평면도가 공개되지 않은 상태라 타입 선택도 견본주택에서 직접 확인하셔야 합니다.
주의사항
접수 일정은 특별공급 12일, 1순위 13일, 2순위 14일이고 당첨자 발표는 10월 20일입니다.
향남역은 신안산선 연장 계획 역입니다. 개통 시점은 확정되지 않았습니다.
이 글에는 평면도와 배치도가 없습니다. 분양 홈페이지에 아직 해당 메뉴가 없습니다.
향남읍 신축 84형 표본이 최근 12개월 17건으로 얇습니다.
실부담은 분양가에 발코니 확장비만 더한 값이고 취득세와 등기비용은 들어 있지 않습니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
