APT margin 청약 가이드
무순위와 임의공급과 계약취소분 재공급의 차이, 자격과 재당첨 제한 비교표
셋 다 통장 없이 넣는 줍줍이지만 주택공급에 관한 규칙은 서로 다른 조항에서 다룹니다. 누가 넣을 수 있는지, 당첨되면 재당첨 제한이 붙는지를 조문 기준으로 나눠 봤습니다.
이름 셋은 물량이 어디서 왔는지로 갈립니다
줍줍 공고에는 무순위, 임의공급, 계약취소분 재공급이라는 이름이 섞여 나옵니다. 셋 다 청약통장 순위를 따지지 않고 추첨이나 선착순으로 주인을 찾는다는 점은 같습니다. 그런데 주택공급에 관한 규칙은 이 물량들을 서로 다른 조항에서 다루고, 조항이 다르면 신청 자격도 당첨 뒤 재당첨 제한도 달라집니다.
갈림길은 물량의 출처입니다. 정규 청약에서 신청자가 모자라 처음부터 남은 집은 민영주택이면 제28조 제10항 제1호, 국민주택이면 제27조 제5항에 따라 선착순으로 팔 수 있습니다. 당첨자가 계약하지 않았거나 당첨이 취소된 집은 제26조 제5항에 따라 예비입주자에게 먼저 가고, 예비입주자가 없으면 같은 항 단서에 따라 무순위로 나옵니다. 불법전매나 공급질서 교란이 적발돼 사업주체가 다시 취득한 집은 제47조의3에 따라 계약취소주택으로 재공급됩니다.
이 글은 2026년 9월 현재 국가법령정보센터에 올라 있는 현행 규칙, 2026년 6월 15일 시행된 국토교통부령 제1592호를 기준으로 썼습니다. 무순위 자격을 바꾼 마지막 개정은 2025년 6월 10일 공포와 동시에 시행된 국토교통부령 제1501호이고, 그 뒤 개정에서 무순위 조항은 바뀌지 않았습니다. 규칙은 과열을 이유로 지정된 조정대상지역을 청약과열지역이라고 부르는데, 이 글도 규칙의 용어를 따릅니다.
무순위 사후접수는 2025년 6월부터 무주택자만 넣습니다
무순위의 근거는 제26조 제5항 단서입니다. 예비입주자가 없을 때 사업주체는 국내에 거주하는 성년자 가운데 요건을 갖춘 사람에게 1인 1주택 기준의 공개모집으로 공급할 수 있습니다. 요건의 중심은 무주택세대구성원입니다. 국토교통부가 밝힌 2025년 6월 개정 이유가 무순위 청약 요건을 무주택세대구성원으로 한정한다는 것이었고, 그 전까지는 집이 있어도 넣을 수 있었습니다.
거주지 요건은 선택입니다. 시장, 군수, 구청장이, LH 같은 공공 사업주체의 주택이면 그 사업주체가 투기와 과열경쟁을 막으려고 요건을 추가한 경우에만 해당 주택건설지역 거주나 그 지역이 속한 광역권 거주가 붙습니다. 주택건설지역이 시나 군이면 그 시군이 속한 도 전체가 기준이 되고, 광역권은 제4조 제3항의 묶음으로 수도권, 대전과 세종과 충남, 부산과 울산과 경남 같은 단위입니다. 그래서 같은 서울 무순위라도 공고마다 대상이 다릅니다. 9월 28일 접수한 아크로 리버스카이 무순위 2차는 공고일 현재 전국에 거주하는 무주택세대구성원이 대상이었습니다.
접수 방식도 규칙에 있습니다. 제19조 제6항에 따라 사업주체는 투기과열지구와 청약과열지역에서는 2회, 그 밖의 지역에서는 1회까지 청약홈에 의뢰해 인터넷으로 접수하고 추첨으로 뽑아야 합니다. 다만 국가, 지자체, LH, 지방공사 같은 제18조의 공공 사업주체는 규제지역 2회만 의무이고 비규제지역에는 의무 회차가 없습니다. 저희가 무순위, 사후접수로 분류하는 공고가 이 단계입니다. 공급계약 전에 미리 신청을 받는 방식도 제19조 제5항에 있고, 자격은 같은 제26조 제5항 각 호를 따릅니다. 두 경우 모두 규칙의 요건 목록에 청약통장은 들어 있지 않습니다.
임의공급은 두 갈래가 한 공고에 섞여 나옵니다
임의공급은 규칙에 정의된 용어가 아닙니다. 현장에서는 청약홈 의무 회차를 마친 뒤 사업주체가 자체 방식으로 파는 물량을 넓게 이렇게 부릅니다. 이 안에는 성격이 다른 물량 두 가지가 들어 있습니다.
하나는 정규 청약 미달로 처음부터 남은 미분양입니다. 제28조 제10항 제1호는 이런 집을 선착순으로 팔 수 있게 하면서 신청 자격을 따로 두지 않았습니다. 이렇게 산 사람은 제2조 제7호 마목에 따라 당첨자에서 빠지고, 제53조 제10호에 따라 그 분양권을 갖고 있어도 다음 청약에서 무주택으로 인정됩니다. 그 분양권을 남에게서 사들인 사람은 이 특례를 받지 못합니다.
다른 하나는 당첨자가 계약하지 않은 미계약분이 청약홈 의무 회차를 거치고도 남은 경우입니다. 이 물량은 여전히 제26조 제5항 단서 위에 있습니다. 사업주체가 공급 방법은 정할 수 있어도 무주택세대구성원 요건과 거주지 요건 조항은 그대로입니다. 미분양 선착순과 달리 이 분양권은 제53조의 무주택 특례 대상도 아닙니다.
9월 17일 접수한 이천 중리 예미지 잔여 30세대가 두 갈래가 섞인 사례입니다. 공고문에 따르면 59B와 84A 24세대는 최초 공고 때부터 경쟁이 없던 미분양이라 계약해도 무주택 지위가 유지되고, 59A와 84B와 84C 6세대는 예비입주자까지 뽑고 남은 미계약분이라 계약하면 주택을 소유한 것으로 봅니다. 같은 날 같은 창구에서 받은 집인데 다음 청약에서의 처지가 갈립니다. 임의공급 공고를 보시면 타입별로 어느 갈래인지부터 확인해 두시면 좋겠습니다.
계약취소분 재공급은 가장 좁은 문입니다
제47조의3의 계약취소주택은 불법전매나 공급질서 교란으로 계약이 취소돼 사업주체가 주택법 제64조 제3항과 제65조 제3항에 따라 취득한 집입니다. 투기과열지구와 청약과열지역, 그리고 국토교통부장관과 시도지사가 따로 지정한 단지에서 생깁니다. 당첨자가 스스로 계약을 포기한 집과는 뿌리가 다릅니다.
자격은 입주자모집공고일 현재 네 가지를 모두 갖춰야 합니다. 해당 주택건설지역 거주자일 것, 세대주일 것, 무주택세대구성원일 것, 그리고 재당첨 제한기간과 입주자 자격 제한기간과 입주자선정 제한기간 중에 있지 않을 것입니다. 무순위와 달리 거주지 요건이 선택이 아니라 기본이고, 세대원이 아니라 세대주여야 합니다. 원래 특별공급으로 나갔던 집이면 그 특별공급 요건을 갖춘 거주자에게 먼저 추첨으로 공급하고, 남으면 일반 요건자에게 돌립니다. 사업주체는 물량의 40% 이상을 예비입주자로 뽑아야 하고, 입주자모집승인권자는 당초 분양가와 매입비용, 부대경비를 따져 재공급가격이 적절한지 검토합니다.
9월 23일 끝난 철산자이 브리에르 재공급 2세대가 전형입니다. 특별공급 1세대는 광명시 거주 생애최초 요건자, 일반공급 1세대는 광명시 거주 무주택세대주가 대상이었고, 보도에 따르면 이틀간 7,007건이 몰려 평균 3,503.5대1이 나왔습니다. 59A 8.017억과 59B 8.667억이 인근 철산역롯데캐슬앤SK뷰클래스티지 59형 중위 13.855억보다 5.19억에서 5.84억 아래였으니, 문이 좁아도 사람이 몰린 이유는 분명합니다.
저희 사이트의 계약취소분 재공급 분류에 대해서도 밝혀 둡니다. 이 칸에는 제47조의3 불법행위 재공급 말고도 파주금촌 금호어울림이나 식사 푸르지오 파크센트 같은 조합원 취소분도 들어 있습니다. 조합원 취소분은 공고마다 공급 근거가 달라서 제47조의3 자격이 그대로 적용된다고 볼 수 없습니다. 공고문 첫머리에 적힌 근거 조항을 먼저 보시는 편이 정확합니다.
재당첨 제한은 당첨자 명단에 오르느냐로 정해집니다
재당첨 제한이 붙으려면 두 조건이 겹쳐야 합니다. 제2조 제7호의 당첨자에 해당하고, 당첨된 집이 분양가상한제 적용주택이나 투기과열지구, 청약과열지역 주택처럼 제54조 제1항 각 호에 들어가야 합니다. 그러면 제54조가 정한 기간 동안 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없습니다. 기간은 분양가상한제 적용주택과 투기과열지구 주택이 당첨일부터 10년, 청약과열지역 주택이 7년이고, 둘 이상에 걸리면 가장 긴 기간을 적용합니다.
무순위는 지역에 따라 갈립니다. 제2조 제7호 라목은 투기과열지구와 청약과열지역에서 제19조 제5항과 제6항으로 선정된 사람만 당첨자로 봅니다. 그래서 규제지역 무순위에 당첨되면 제한이 붙고, 비규제지역 무순위는 명단에 오르지 않습니다. 투기과열지구인 아크로 리버스카이는 10년이 걸리고, 비규제지역인 더샵 송도마리나베이 무순위에는 제한이 없었습니다.
미분양 선착순은 제한이 없습니다. 제2조 제7호 마목이 제27조 제5항과 제28조 제10항 제1호의 선착순 공급을 당첨자에서 명시적으로 뺐습니다. 미계약분 임의공급은 조문만 보면 라목이 청약홈 접수인 제19조 제5항과 제6항만 들고 있어, 그 뒤 사업주체 자체 공급은 당첨자 정의에 적혀 있지 않습니다. 다만 이 부분을 직접 다룬 국토교통부 해석은 저희가 찾지 못했습니다. 규제지역 물량이라면 공고문의 당첨자 관리 문구를 확인해 두시는 게 안전합니다.
계약취소분 재공급은 제2조 제7호 사목이 당첨자로 못 박았습니다. 그 집이 제54조 제1항 각 호에 해당하면 제한이 붙는데, 이 경우 세대 전체가 아니라 신청자와 배우자만 제한 대상입니다. 기간은 그 집이 어떤 주택이냐에 따라 제54조 제2항을 따릅니다. 비규제 지정 단지의 상한제 미적용 민영주택이라면 당첨자여도 제한이 붙지 않습니다. 분양가상한제 적용 단지인 태화강 에피트 재공급은 당첨되면 10년 제한이 새로 걸립니다.
이미 제한 기간 중인 사람이 넣을 수 있느냐도 따로 봐야 합니다. 제54조 제1항은 제한 대상에서 투기과열지구와 청약과열지역이 아닌 곳의 민영주택을 뺍니다. 그래서 규제지역 무순위는 제한 기간 중이면 당첨돼도 부적격이 되고, 비규제지역 민영 무순위와 민영 선착순에는 넣을 수 있습니다. 국민주택이나 규제지역 선착순은 조문만으로 단정하기 어려워 공고문을 봐야 합니다. 계약취소분은 제47조의3 제2항 제3호가 제한기간 중이 아닐 것을 요건으로 적고 있는데, 비규제지역인 울산의 태화강 에피트 공고문은 재당첨 제한 기간 중인 사람과 배우자도 청약할 수 있다고 안내했습니다. 조문과 공고문의 표현이 갈리는 대목이라 넣기 전에 사업주체에 확인해 두시면 좋겠습니다.
한 장으로 보는 자격과 재당첨 제한 비교표
위 내용을 한 표에 모았습니다. 무순위는 청약홈 의무 회차 접수, 선착순은 정규 청약 미달로 남은 미분양, 임의는 의무 회차 뒤에도 남은 미계약분, 취소분은 제47조의3 계약취소주택입니다. 규칙 기준이고, 실제 공고는 시장, 군수, 구청장의 거주지 요건 추가나 사업주체의 공급 방식에 따라 달라집니다.
| 물량 | 무순위 미계약, 당첨취소선착순 정규 청약 미달분임의 의무 회차 뒤 미계약분취소분 불법전매 등 취소 |
| 근거 조항 | 무순위 제26조 제5항 단서선착순 제28조 제10항 제1호국민주택은 제27조 제5항임의 제26조 제5항 단서취소분 제47조의3 |
| 주택 소유 | 무순위 무주택세대구성원선착순 요건 없음임의 무주택세대구성원취소분 무주택 세대주 |
| 거주지 | 무순위 요건이 추가될 때만선착순 요건 없음임의 무순위와 같음취소분 해당 주택건설지역추가는 시군구청장, 공공 주택은 사업주체 |
| 선정 방식 | 무순위 청약홈 추첨선착순 먼저 온 순서임의 사업주체가 정함취소분 추첨, 예비 40% 이상 |
| 청약통장 | 네 유형 모두 규칙상 요건 없음 |
| 당첨자 명단 | 무순위 규제지역만 오름선착순 오르지 않음임의 조문에 없음, 공고 확인취소분 오름 |
| 재당첨 제한 | 무순위 규제지역 당첨 때선착순 없음임의 공고 확인취소분 대상 주택이면 본인과 배우자기간 상한제와 투기과열 10년, 청약과열 7년 |
| 제한 중 신청 | 무순위 비규제 민영만 가능선착순 비규제 민영만 확실임의 비규제 민영은 가능취소분 공고문 확인 |
| 분양권 무주택 인정 | 선착순 미분양만 인정제53조 제10호, 전매로 산 사람 제외 |
표에서 가장 자주 헷갈리는 칸은 재당첨 제한입니다. 무순위라는 이름만 보고 제한이 없다고 넘기면 규제지역에서 10년이 걸릴 수 있고, 반대로 규제지역이 아닌 곳의 무순위를 제한이 무서워 건너뛸 이유는 없습니다.
넣기 전에 공고문에서 볼 것
유형 이름보다 공고문 문구가 우선입니다. 공고 첫머리의 공급 근거 조항, 신청 자격 가운데 무주택과 거주지 문구, 당첨자 명단 관리와 재당첨 제한 문구, 계약 뒤 주택 소유로 보는지에 대한 안내, 그리고 단지가 투기과열지구나 청약과열지역인지를 차례로 보시면 이 글의 표와 어긋나는 공고도 금방 가려집니다.
줍줍 유형별로 값이 어떻게 달라지는지는 무순위 줍줍 완전정리에, 당첨 뒤 묶이는 전매제한과 실거주의무는 전매제한 실거주의무 재당첨제한에 정리해 두었습니다. 조문은 국가법령정보센터의 주택공급에 관한 규칙 현행본에서 확인할 수 있습니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
