APT margin 무순위 줍줍

9.28 줍줍! 태화강 에피트 불법행위 재공급 1세대, 2025년 분양가 안전마진

APT margin, 2026.9.27 작성, 분양가는 공고문 공급금액표이고 실거래는 국토부 최근 12개월

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 태화강 에피트 불법행위 재공급 1세대입니다.

이 단지는 2025년 4월 최초 청약에서 84형이 60.62대1을 찍었던 곳입니다. 그 인기 당첨권 하나가 불법 전매 시도로 적발돼 계약이 취소됐고, 이번에 다시 나왔습니다.

물량은 104동 1002호 한 세대뿐입니다. 2025년 분양가 그대로 5.478억이 다시 붙었습니다.

청약개요

모집공고

위치

공급규모

청약일정

분양홈페이지

태화강 에피트는 지하 1층에서 지상 최고 15층, 5개동 307세대입니다. 84형 249, 101형 45, 108형 13세대로 나뉘고 이번 재공급은 84형 한 세대입니다.

최초 청약 성적이 이 단지의 기본 성격을 보여 줍니다. 84형이 1순위 4,668건으로 60.62대1, 101형이 19.68대1, 108형이 15.91대1로 셋 다 순위 안에서 마감됐습니다. 평균 44.37대1이면 울주군에서 흔한 결과는 아닙니다.

이번 세대는 그 84형 당첨자 가운데 불법 전매를 시도하다 적발된 자리입니다. 최초 입주자모집공고일 2025년 4월 18일 기준의 분양가가 그대로 승계됩니다.

104동은 단지 남쪽, 굴화강변공원과 가까운 동입니다. 1002호는 10층으로 저층도 최고층도 아닌 무난한 층입니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

평면도는 분양 홈페이지의 84형 공식 시트입니다. 알파룸과 펜트리 둘을 넣은 4베이 판상형으로, 249세대 가운데 하나가 이번 재공급입니다.

배치도와 동호수표를 함께 싣습니다. 104동은 남쪽 부출입구 쪽이고, 1002호는 전면 동에서 크게 가리는 것 없는 라인입니다.

분양가 및 세대수

분양가는 2025년 최초 공고 그대로 5.478억입니다. 재공급이라 새로 값을 매기지 않고 기존 계약을 승계합니다.

자금 일정이 빡빡합니다. 계약금 10%인 5,434만원을 낸 뒤, 11월 16일에 50%인 2억 7,170만원, 12월 15일에 10%인 5,434만원을 냅니다. 계약하고 두 달 안에 분양가의 70%를 내야 하는 일정입니다. 잔금 30.5%는 입주예정일입니다.

발코니 확장과 옵션은 기존 계약을 승계하는 조건이라 마이너스옵션 선택은 불가능합니다.

입지조건

단지는 굴화강변공원과 붙어 있고 동해고속도로와 울산고속도로가 만나는 장검 나들목이 가깝습니다. 차량 이동은 편한 자리입니다.

굴화초등학교와 문수고등학교가 생활권에 있고 하나로마트가 도보권입니다. 다만 같은 굴화리라도 문수산 자락의 기존 대단지 상권까지는 거리가 있습니다.

태화강 국가정원과 태화강이 가까운 것은 이 지역 전체의 공통 재료입니다. 굴화 공공주택지구 자체는 아직 조성이 진행 중입니다.

호재

재료는 굴화 공공주택지구의 기반시설 조성과 태화강 생활권입니다. 다만 지구 완성까지는 시간이 더 필요합니다.

비교단지

같은 리 안의 문수산 자락 기존 단지들이 가장 가까운 잣대입니다. 문수산 더샵, 2014년식의 84는 최근 12개월 62건에 중위 5.45억, 문수산푸르지오도 같은 2014년식이 28건에 5.615억입니다.

문수산동원로얄듀크, 2017년식은 18건에 중위 6.59억으로 한 단 위입니다. 굴화리 84형대 전체로 묶으면 174건에 중위 5.45억입니다.

범서읍 안에는 2020년 이후 준공된 84형 실거래가 아직 없습니다. 참고로 울주군 다른 읍의 최근 신축을 보면, 청량읍 덕하리 울산뉴시티에일린의뜰1차, 2024년식이 11건에 5.15억, 2차가 23건에 5.30억입니다.

2027년 준공 예정인 이 세대가 10년에서 13년 된 기존 단지와 비슷하거나 낮은 값에 나왔다는 게 이번 비교의 요점입니다.

분석

굴화리 잣대, 중위 5.45억로 재면 이번 값 5.478억은 사실상 같은 줄입니다. 280만원 차이입니다.

개별 단지로 나눠 보면 갈립니다. 문수산 더샵보다는 280만원 위지만 문수산푸르지오보다는 1,370만원 아래, 문수산동원로얄듀크보다는 1억 1,200만원 아래입니다.

어느 쪽을 보든 이 값은 10년에서 13년 된 기존 아파트의 오늘 시세와 비슷하거나 낮습니다. 2027년 준공 새 아파트를 구축 값에 받는 계산입니다.

청약전략

청약자격

입주자모집공고일 현재 울산광역시에 거주하는 무주택세대주만 신청할 수 있습니다. 무주택세대구성원 전체가 아니라 세대주로 좁혀 있다는 점을 확인해 두시는 게 좋겠습니다.

청약통장 가입 여부와 관계없이 신청할 수 있습니다. 재당첨 제한 기간 중인 분과 그 배우자도 이 아파트에는 청약할 수 있는데, 다만 이번에 당첨되면 계약 체결 여부와 무관하게 당첨자로 관리되고 새로 재당첨 제한을 적용받습니다.

제한사항

전매제한은 이미 풀려 있어 계약 직후 분양권 상태로도 팔 수 있습니다. 다만 이번 당첨자는 새로 재당첨 제한 10년을 지게 됩니다. 앞으로 10년간 다른 분양가상한제 주택 청약에 나설 계획이 있다면 감안해야 합니다.

거주지 요건은 울산광역시 거주자로 좁혀 있어 경쟁 풀 자체가 크지 않습니다.

대출조건

5.478억이면 6억 아래라 대출 문턱은 낮은 편입니다. 다만 자금 일정이 빠듯합니다. 계약하고 두 달 안에 70%를 내야 하니 중도금 대출 실행 시점을 미리 확인해 두는 게 좋겠습니다.

옵션은 기존 계약을 승계하는 조건이라 추가 발코니 확장이나 마이너스옵션 선택권은 없습니다.

최초 경쟁률

84형 60.62대1은 이 단지가 얼마나 뜨거웠는지를 보여 주는 숫자입니다. 이번 재공급도 그 인기 당첨권 가운데 하나가 부정한 방법으로 전매를 시도하다 적발된 자리입니다.

수요 자체는 이미 검증됐다고 봅니다. 문제는 오늘 시세가 그 수요를 얼마나 뒷받침하느냐입니다.

자료 청약홈 경쟁률 조회, 공고번호 2025000107, 모집공고일 2025-04-18

전략

굴화리 잣대로 보면 마진이 크지는 않지만 마이너스도 아닙니다. 10년에서 13년 된 이웃 단지와 비슷한 값에 2027년 새 아파트를 받는 자리라, 실거주 목적이면 나쁘지 않은 선택입니다.

다만 재당첨 제한 10년과 앞당겨진 중도금 일정은 실익을 깎는 요소입니다. 자금이 준비돼 있고 당장 다른 상한제 청약 계획이 없는 울산 거주 무주택세대주에게 맞는 자리로 좁혀집니다.

단 한 세대라 경쟁이 붙으면 무작위 추첨입니다. 되면 좋고 안 돼도 손해 볼 것 없는 신청입니다.

주의사항

계약 후 두 달 안에 분양가의 70%를 내야 합니다. 자금 계획을 미리 세워 두는 게 좋겠습니다.

당첨되면 재당첨 제한 10년이 새로 걸립니다. 다른 상한제 주택 청약 계획이 있다면 이 점을 먼저 따져야 합니다.

취득세는 별도입니다.

결론

판정 넣어라

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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