APT margin 청약 분석
9.28 청약! 에코델타시티 금강펜테리움 에코리버 358세대 분양가, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 부산 강서구 에코델타시티 금강펜테리움 에코리버입니다.
에코델타시티 공동6BL에 금강주택이 짓는 358세대입니다. 전용 59 두 타입뿐이고 전용 85제곱미터 이하만 있어 특별공급 비중이 물량의 3분의 2에 가깝습니다.
분양가상한제가 걸린 공공택지 단지입니다. 다만 상한제라고 해서 잣대보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 같은 강동동 신축 실거래와 맞댑니다.
청약개요
모집공고
위치
| 위치 | 부산광역시 강서구 강동동 5048-5번지 일원에코델타시티 공동6BL |
공급규모
| 구분 | 분양가상한제 적용 민영주택. 공공택지 |
| 물량 | 지하 2층, 지상 12층에서 18층 6개동358세대특별공급 231, 일반공급 127 |
| 주택형 | 59A 183세대, 59B 175세대 |
| 분양가 | 59A4.32억에서 5.11억59B4.31억에서 5.32억 |
| 입주 | 2029년 2월 예정 |
| 시행과 시공 | 펜토건설, 금강주택 |
청약일정
| 일정 | 특별공급9.281순위9.292순위9.30발표 10.7, 계약 10.19에서 10.21 |
분양홈페이지
에코델타시티는 부산 강서구 서낙동강과 맥도강 사이에 조성 중인 수변 신도시입니다. 공동6BL은 그 신도시의 북쪽 구역이고, 116역이라는 가칭으로 강서선 트램 역이 예정돼 있는 자리 바로 옆입니다.
타입이 59A와 59B 둘뿐입니다. 59A가 183세대로 물량의 절반을 넘고 59B가 175세대입니다. 두 타입의 전용면적 차이는 0.0006제곱미터로 사실상 같고, 공급면적도 83.9158제곱미터와 84.4484제곱미터로 큰 차이가 없습니다.
특별공급이 231세대로 전체의 64.5%입니다. 다자녀, 신혼부부, 생애최초, 노부모부양, 신생아, 기관추천까지 여섯 유형이 골고루 배정됐습니다. 소형 단일 구성 단지에서 흔히 보이는 비중입니다.
동 배치는 601동에서 606동까지 여섯 개동이 두 줄로 마주 서는 구조입니다. 층수는 동마다 달라서 12층부터 18층까지 섞여 있습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
이 글에는 세대별 평면도를 싣지 않았습니다. 분양 홈페이지의 평형안내 메뉴가 열려 있기는 한데, 실제로 걸린 이미지는 타입명과 면적, 위치도만 있는 작은 안내판이고 방과 거실이 그려진 정식 도면은 없습니다. 전시품목 리스트 PDF도 찾아봤지만 가구와 소품 목록뿐이라 도면 대신 쓸 수 없었습니다.
대신 단지 배치도와 동호수 배치도, 커뮤니티 공식 렌더는 분양 홈페이지에 올라와 있어 그대로 실었습니다.
단지 배치도를 보면 601동과 606동 사이에 커뮤니티 시설과 어린이놀이터 두 곳, 썬큰 마당이 들어갑니다. 근린생활시설이 604동과 606동 옆에 각각 하나씩입니다.
커뮤니티는 골프연습장과 피트니스센터가 한 동에 묶여 있고, 작은도서관과 시니어라운지 겸 키즈센터가 따로 있습니다. 소형 단일 단지치고는 시설 구성이 나쁘지 않습니다.
정식 평면도는 견본주택이 열리면 다시 받아 채워 넣겠습니다.
분양가 및 세대수
| 59A 183세대 | 1층4.32억2층4.42억3층4.51억4층에서 12층4.60억13층 이상4.69억최상층5.11억 |
| 59B 601동에서 603동 4호, 604동에서 606동 2호 86세대 | 1층4.31억2층4.40억3층4.49억4층에서 12층4.58억13층 이상4.68억최상층5.10억 |
| 59B 601동에서 603동 5호 53세대 | 1층4.42억2층4.51억3층4.60억4층에서 12층4.79억13층 이상4.88억최상층5.32억 |
| 59B 604동에서 606동 3호 36세대 | 1층4.42억2층4.51억3층4.60억4층에서 11층4.88억최상층5.32억 |
| 발코니 확장비 | 59A421만원59B660만원부가세 포함, 선택사항 |
| 59A 실부담 | 4.36억에서5.15억확장비 포함 |
| 59B 실부담 | 4.38억에서5.39억확장비 포함 |
층별 공급금액표를 그대로 옮겼습니다. 59A는 단일 묶음으로 1층 4.32억에서 최상층 5.11억까지입니다. 59B는 공고문상 세 묶음으로 나뉘어, 601동에서 603동의 4호 라인과 604동에서 606동의 2호 라인 86세대가 1층 4.31억에서 최상층 5.10억까지이고, 601동에서 603동의 5호 라인 53세대와 604동에서 606동의 3호 라인 36세대는 1층 4.42억에서 최상층 5.32억까지로 조금 더 높습니다. 3호 라인 묶음은 건물 층수가 낮아 4층에서 11층 구간으로 끊깁니다.
59A와 59B는 전용면적이 거의 같은데 값은 59B 쪽 상단이 더 높습니다. 동과 라인에 따라 조망과 향이 갈리기 때문으로 보이고, 공고문에는 그 이상의 설명이 없습니다.
발코니 확장비는 59A 421만원, 59B 660만원입니다. 부가세를 포함한 금액이고 일괄 확장이 아니라 계약 시 선택하는 방식입니다. 확장을 넣으면 실부담이 59A는 4.36억에서 5.15억, 59B는 4.38억에서 5.39억이 됩니다.
계약금은 5%인데 계약 시 500만원만 내고 나머지는 30일 안에 채웁니다. 중도금 60%는 여섯 번에 나눠 내고 이자후불제 조건입니다. 사업주체가 입주 전까지 이자를 대신 내고 계약자는 잔금 때 정산합니다. 잔금이 35%입니다.
아래 계산은 확장비를 더한 실부담으로 합니다. 인근 실거래는 이미 확장이 끝난 집의 값이라 확장비를 뺀 분양가만으로 맞대면 어긋납니다.
입지조건
단지는 서낙동강 서쪽, 에코델타시티 조성 구역의 북쪽 끝입니다. 강서선 트램이 추진 중이고 이 노선의 116역이 가칭으로 단지 코앞에 예정돼 있습니다. 다만 추진 단계라 착공 시점이 확정되지 않았습니다.
부산김해경전철과 서부산유통지구가 가깝고 사상하단선도 예정 노선으로 지도에 걸려 있습니다. 도보로 지금 당장 쓸 수 있는 지하철역은 없습니다.
명지국제신도시가 강 건너 남쪽에 있고 스타필드 시티 명지가 차로 이동 가능한 거리입니다. 2027년 예정인 THE HYUNDAI가 같은 에코델타시티 생활권에 들어옵니다.
에코델타시티는 아직 조성 중인 신도시입니다. 학교와 상업시설이 입주와 함께 순차로 채워지는 구조라 지금 시점에서 생활 인프라를 완성형으로 보기는 이릅니다.
호재
강서선 트램과 116역은 이 단지의 가장 큰 재료입니다. 다만 추진 단계라 착공과 개통 시점이 공식적으로 잡혀 있지 않습니다. 사상하단선도 마찬가지로 예정 단계입니다.
THE HYUNDAI 2027년 예정 개점이 상대적으로 구체적인 재료입니다. 다만 이것도 예정일 뿐 확정 개점일은 아닙니다.
재료는 전부 아직 실현 전입니다. 오늘 계산에는 넣지 않았습니다.
비교단지
문제가 하나 있습니다. 에코델타시티 강동동에는 아직 전용 59형 실거래가 없습니다. 이 구역 신축은 대부분 전용 70에서 130제곱미터대 중대형으로 먼저 입주했기 때문입니다.
그래서 잣대를 두 갈래로 잡았습니다. 하나는 같은 강동동 신축의 전용 84형 실거래를 면적 비례로 환산한 값이고, 다른 하나는 강 건너 명지국제신도시의 전용 59형 실거래입니다.
강동동 84형대는 최근 13개월 열두 건이 잡힙니다. 강서자이에코델타, 에코델타호반써밋스마트시티, 이편한세상에코델타센터포인트, 에코델타시티푸르지오센터파크, 에코델타더베르힐까지 다섯 단지이고 전부 2024년에서 2026년 준공입니다. 중위 5.78억, 저 5.28억, 고 6.46억입니다.
이 열두 건의 제곱미터당 값 중위가 680만원입니다. 전용 59.9986제곱미터로 환산하면 4.08억, 최근 열두 건 가운데 가장 싼 거래와 가장 비싼 거래로 각각 환산하면 3.73억과 4.56억입니다.
다른 잣대는 명지동입니다. 명지협성휴포레, 부산명지중흥S-클래스프라디움, 명지1차 금강펜테리움 센트럴파크 세 단지의 59형대가 최근 13개월 203건 잡히고 전부 2015년에서 2016년 준공입니다. 중위 3.00억, 저 2.40억, 고 3.89억입니다. 10년차 구축이라 신축과 결이 다르다는 점을 감안해야 합니다.
| 강동동 84형대 신축 | 중위5.78억2024에서 2026년 준공 5개 단지, 12건, 5.28억에서 6.46억 |
| 84형대 제곱미터당 중위 | 680만원59.9986제곱미터로 환산 시 4.08억 |
| 환산 범위 | 3.73억에서4.56억84형대 최근 12건의 저가와 고가로 각각 환산 |
| 명지동 59형대 구축 | 중위3.00억2015에서 2016년 준공 3개 단지, 203건, 2.40억에서 3.89억 |
| 이 단지 59A 실부담 | 4.36억에서 5.15억 |
| 이 단지 59B 실부담 | 4.38억에서 5.39억 |
분석
숫자를 맞대 봅니다. 59A 최저층 실부담 4.36억은 84형대 환산 중위 4.08억보다 2,800만원 위이고, 환산 고점 4.56억보다는 2,000만원 아래입니다. 59B 최저층 4.38억도 비슷한 자리입니다.
문제는 358세대 가운데 이 자리에 있는 세대가 많지 않다는 점입니다. 환산 고점 4.56억 아래에 있는 세대를 층별로 세어 보면 59A는 1층에서 3층까지 34세대, 59B는 86세대 묶음의 1층에서 3층 16세대와 나머지 두 묶음의 1층 6세대를 합쳐 22세대입니다. 합쳐서 56세대, 전체 358세대의 15.6%입니다.
나머지 302세대, 84.4%는 이 넉넉한 환산 고점보다도 위에 있습니다. 4층에서 12층 구간의 59A 105세대가 4.60억부터 시작하고, 13층 이상과 최상층으로 갈수록 4.69억에서 5.32억까지 올라갑니다.
환산 중위 4.08억을 기준으로 하면 그림이 더 무겁습니다. 358세대 가운데 이 값 아래에 있는 세대가 한 곳도 없습니다. 가장 싼 세대조차 이 중위보다 2,800만원에서 3,000만원 위에서 시작합니다.
명지동 구축 잣대로 재면 격차가 더 벌어집니다. 구축 최고가 3.89억보다도 이 단지의 가장 싼 세대가 4,900만원 위입니다. 10년차 구축과 2029년 입주 신축을 그대로 비교할 수는 없지만, 방향은 두 잣대가 같습니다.
전용 59형 직접 실거래가 없어 완전한 잣대라고 말하기는 어렵습니다. 다만 면적 환산과 인근 구축 실거래라는 서로 다른 두 방식이 같은 결론을 가리키고 있다는 점은 짚어 둘 만합니다.
| 59A 최저층 실부담 | 4.36억84형대 환산 중위보다 2,800만원 위 |
| 환산 고점 이하 세대 | 56세대전체 358세대의 15.6% |
| 환산 고점 초과 세대 | 302세대전체 358세대의 84.4% |
| 명지동 구축 최고가 대비 | 이 단지 최저가가 4,900만원 위 |
| 잣대의 한계 | 강동동 전용 59형 직접 실거래 없음84형 면적 환산으로 대신함 |
청약전략
청약자격
부산광역시는 비투기과열지구이자 비청약과열지역입니다. 다만 공공택지 분양가상한제 적용 주택이라 당첨 시 재당첨 제한 10년이 걸립니다.
해당지역은 부산광역시 거주자이고 기타지역은 울산광역시와 경상남도 거주자입니다.
특별공급이 231세대로 전체의 64.5%입니다. 다자녀 35세대, 신혼부부 54세대, 생애최초 61세대, 노부모부양 10세대, 신생아 36세대, 기관추천 35세대입니다. 신생아는 59A 18세대, 59B 18세대로 나뉩니다.
전용 85제곱미터 이하 단일 구성이라 일반공급에는 가점제가 적용됩니다. 가점이 낮다면 특별공급 유형부터 확인해 두시는 게 좋겠습니다.
제한사항
| 규제 | 비투기과열지구, 비청약과열지역분양가상한제 적용 |
| 전매제한 | 당첨자 발표일로부터 1년 |
| 거주의무 | 없음 |
| 재당첨 제한 | 10년 |
| 택지유형 | 공공택지 |
분양가상한제 적용 주택인데도 비수도권 공공택지라 전매제한이 1년으로 짧고 거주의무가 없습니다. 10월 7일 발표 기준으로 2027년 10월이면 풀립니다.
재당첨 제한이 10년입니다. 상한제 주택에 당첨되면 이후 10년간 다른 분양가상한제나 투기과열지구, 청약과열지역 주택에 재당첨될 수 없습니다. 앞으로 다른 지역 청약 계획이 있다면 이 제한을 먼저 따져 보시는 게 좋겠습니다.
전매제한이 짧다는 것과 분양가가 싸다는 것은 다른 이야기입니다. 앞서 본 대로 오늘 잣대에서는 분양가가 위에 있습니다.
대출조건
중도금 60%를 여섯 번에 나눠 내고 이자후불제 조건입니다. 사업주체가 입주지정기간 전까지 이자를 대신 내고, 계약자는 잔금 때 그 이자를 정산합니다.
비규제지역이라 주택도시보증공사와 한국주택금융공사의 중도금 대출 보증이 세대당 두 건까지 나옵니다.
분양가가 4억대 중반에서 5억대 초반이라 전 세대가 실거래가 6억원 미만 구간에 가깝습니다. 다만 확장비를 더한 실부담과 옵션 비용까지 감안하면 6억에 근접하는 세대도 있어 자금조달계획서 제출 여부를 계약 전에 확인해 두시는 게 좋겠습니다.
이자후불제는 무이자가 아닙니다. 잔금 시점에 그동안의 이자를 정산해야 하니 그 금액을 미리 계산해 두시는 게 좋겠습니다.
전략
값으로 보면 넣을 자리는 아닙니다. 358세대의 84.4%가 인근 신축을 면적으로 환산한 값보다 위에 있고, 전 세대가 인근 구축 최고가보다도 위입니다.
그나마 계산이 서는 자리는 59A 1층에서 3층, 59B는 86세대 묶음의 1층에서 3층과 나머지 두 묶음의 1층입니다. 56세대뿐이고 이마저 환산 중위보다는 위입니다. 저층을 배정받을 자신이 있는 경우가 아니면 큰 의미는 없습니다.
에코델타시티에 진입하려는 실수요라면 서두를 이유는 크지 않습니다. 강동동 84형 신축이 이미 다섯 개 단지 실거래를 쌓아 뒀으니 그 값과 오늘 분양가를 나란히 놓고 판단하시는 게 순서입니다.
견본주택이 열리면 평면도와 단지 배치도 세부를 다시 확인해 채워 넣겠습니다. 소형 단일 구성이라 향과 라인에 따른 값 차이가 궁금하다면 그때 다시 보시는 게 좋겠습니다.
주의사항
접수가 특별공급 9월 28일, 1순위 9월 29일, 2순위 9월 30일입니다.
전용 59형 직접 실거래가 강동동에 없어 안전마진 계산에 84형 면적 환산이 들어갔습니다. 확정치가 아니라 추정치라는 점을 감안해 두셔야 합니다.
이 글에는 세대별 정식 평면도가 없습니다. 분양 홈페이지의 평형안내는 면적표와 위치도뿐입니다.
실부담은 분양가에 발코니 확장비만 더한 값입니다. 취득세와 등기비용, 유상옵션은 따로 듭니다.
에코델타시티는 아직 조성 중인 신도시라 교통 호재 대부분이 추진 또는 예정 단계입니다. 착공 여부를 확인한 뒤에 재료로 반영하시는 게 좋겠습니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
