APT margin 무순위 줍줍

9.28 줍줍! 과천 푸르지오 라비엔오 잔여 2세대 분양가, 평면도, 안전마진

APT margin, 2026.9.27 작성, 분양가는 공고문 층별 공급금액표이고 실거래는 국토부 최근 13개월

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 과천 푸르지오 라비엔오 불법행위재공급입니다.

공급질서를 어겨 계약이 취소된 물건을 사업주체가 되찾아 다시 내놓는 절차인데, 이번에는 84D 두 세대가 신혼부부 특별공급과 노부모부양 특별공급으로 한 자리씩 걸려 있습니다.

84D는 이 단지의 여러 타입 가운데 하나로, 같은 층 같은 구조의 실거래가 최근 13개월에도 꾸준히 쌓여 있어 비교 기준을 잡기에는 무리가 없습니다.

청약개요

모집공고

위치

공급규모

청약일정

분양홈페이지

불법행위재공급은 최초 당첨자가 불법 전매나 공급질서 교란으로 계약이 취소된 뒤, 사업주체가 그 물건을 되찾아 다시 파는 절차입니다.

이번 물건은 2021년 12월에 준공해 최초 계약자가 한동안 살다 나온 집입니다. 발코니 확장과 옵션은 이미 정해진 대로 승계해야 하고 마이너스 옵션은 선택할 수 없습니다. 일부 사용감이 있을 수 있다고 공고문에 적혀 있습니다.

최초 입주자모집공고는 2020년 10월 22일이었고, 그때 단지 이름은 과천푸르지오어울림라비엔오였습니다. 입주 후 지금의 이름으로 바뀌었습니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

이번 두 세대는 모두 84D입니다. 679세대 규모의 단지에서 나온 타입 가운데 하나입니다.

거실과 주방식당을 가운데 두고 침실 셋이 갈립니다. 침실1은 드레스룸을 끼고 있고 현관 옆에 펜트리가 붙습니다. 판상형 구조라 채광이 갈립니다.

다만 공식 도면 파일의 해상도가 낮아 이 글에는 싣지 않았고, 방 배치는 위 설명으로 대신합니다.

분양가 및 세대수

406동 203호가 7억 6,060만원, 3403호가 8억 338만원입니다. 같은 타입인데 층 차이만으로 4,278만원이 벌어집니다.

여기에 발코니 확장과 가전옵션이 더해집니다. 마이너스 옵션을 고를 수 없어 필수 비용인데, 203호가 2,065만원, 3403호가 2,012만원입니다. 실제로 치르는 값은 203호 7억 8,125만원, 3403호 8억 2,350만원입니다.

잔금은 계약일로부터 2개월 안인 2026년 12월 12일까지 내야 합니다. 계약금 20%를 치르고 두 달 만에 나머지 80%를 마련해야 하는 일정입니다.

입지조건

과천지식정보타운은 갈현동에 조성된 공공주택지구로, S4에서 S12까지 여러 블록으로 나뉩니다. 라비엔오는 그중 S4블록입니다.

4호선 선바위역과 경마공원역, 대공원역이 가까운 축에 있고 과천역과 인덕원역도 생활권 안입니다. 서울대공원과 경마공원이 바로 옆이라 녹지가 넓습니다.

다만 과천지식정보타운은 원도심인 별양동, 중앙동보다 지하철역에서 더 걸어야 하는 자리가 많습니다. 실거래가가 원도심보다 낮게 형성되는 이유이기도 합니다.

비교단지

잣대는 같은 단지, 같은 타입의 최근 실거래로 세웁니다. 라비엔오 84형은 최근 13개월 7건이 거래됐고 18억 8,000만원에서 21억 8,500만원, 중위 20억 7,000만원입니다.

그중 30층대 거래가 2건 있습니다. 2025년 12월 21억, 2026년 1월 20억 6,000만원입니다. 이번 3403호가 34층이라 바로 겹치는 층대입니다.

단지를 벗어나 갈현동, 즉 과천지식정보타운 전체 84형대로 넓히면 21건 중위 19억입니다. 과천시 전체로 넓히면 157건 중위 23억 8,000만원까지 올라가는데, 이건 원도심인 별양동과 중앙동이 섞인 값이라 참고로만 둡니다.

분석

3403호 8억 2,350만원은 같은 단지 같은 층대 실거래 20억 6,000만원에서 21억보다 12억 4,000만원에서 12억 8,000만원 아래입니다.

203호 7억 8,125만원은 최근 13개월 최저가인 18억 8,000만원과 견줘도 11억 가까이 아래입니다.

가장 후하게 잡아 갈현동 지식정보타운 안에서 가장 싼 신축 사례인 14억까지 끌어와도 6억 2,000만원이 남습니다. 어느 잣대를 대도 마이너스가 나오지 않는 폭입니다.

과천은 최근 부동산원 주간 조사에서 매매가 오르는 쪽에 서 있는 지역입니다. 잣대가 뒷걸음치는 도시가 아니라는 뜻이라 이 폭이 시간이 지나 좁아질 이유도 딱히 안 보입니다.

청약전략

청약자격

특별공급 2세대입니다. 신혼부부 1세대, 노부모부양 1세대로 따로 걸려 있습니다.

신혼부부는 공고일 현재 과천시에 거주하는 무주택세대구성원이면서 혼인신고일 기준 혼인기간이 7년 이내여야 합니다. 소득기준은 부부 중 한 명만 벌면 3인 이하 가구 기준 월 1,054만 7,268원 이하, 맞벌이면 1,205만 4,021원 이하입니다. 부동산가액은 3억 3,100만원을 넘지 않아야 합니다.

노부모부양은 과천시에 거주하는 무주택세대주가 만65세 이상 직계존속을 3년 이상 계속 부양한 경우입니다. 경쟁이 있으면 둘 다 추첨으로 뽑습니다.

제한사항

분양가상한제 적용주택이라 당첨되면 재당첨 제한이 10년 걸립니다. 신혼부부나 노부모부양으로 다른 곳에 또 넣을 계획이 있다면 이 제한부터 셈에 넣어야 합니다.

전매제한은 최초 당첨자 발표일로부터 3년이 이미 지나 풀려 있습니다. 계약하는 즉시 분양권 상태로도 팔 수 있는 조건이라는 뜻입니다.

대출조건

투기과열지구인 과천시라 부동산 거래신고 때 자금조달계획서와 입주계획서를 함께 내야 합니다. 두 세대 모두 6억을 넘는 값이라 자금 출처를 미리 정리해 두는 편이 좋겠습니다.

잔금이 계약일로부터 2개월 안에 걸리는 일정이라, 대출을 쓸 계획이면 은행 심사와 실행 시점을 그 안에 맞출 수 있는지부터 확인해 두시는 게 좋겠습니다.

전략

넣어라입니다. 신혼부부나 노부모부양 요건에 맞는 분이라면 주저할 이유가 크지 않습니다.

특별공급 한 자리씩이라 숫자만 보면 좁아 보이지만, 신청 자격 자체가 과천시 거주에 혼인기간이나 부양 조건까지 걸려 있어 실제로 경쟁할 상대의 폭도 함께 좁습니다.

다만 본인이 소득과 자산 기준에 정확히 들어맞는지는 넣기 전에 한 번 더 짚어 두는 편이 안전합니다. 부적격으로 걸리면 계약 자체가 무산됩니다.

주의사항

잔금을 계약일로부터 2개월 안에 마련해야 합니다. 짧은 일정입니다.

발코니 확장과 옵션은 이전 계약자가 정한 대로 그대로 승계해야 하고, 마이너스 옵션은 고를 수 없습니다. 사용감이 있는 집이라는 점도 공고문에 적혀 있습니다.

재당첨 제한이 10년이라 투기과열지구나 청약과열지역의 다른 상한제 주택에는 그 기간 동안 다시 청약할 수 없습니다.

결론

판정 넣어라

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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