APT margin 부동산 뉴스
가을 분양 3만 3,268가구인데 계약률이 더 큰 변수, 초기분양률 70%도 깨졌다
서울 노원구 일대 아파트 단지 전경. 기사 내용과 직접 관련이 없는 자료 사진이다. 자료 위키미디어 커먼즈
9월 전국 아파트 분양 예정 물량이 3만 3,268가구로 집계됐습니다. 8월보다 74% 늘어난 규모입니다. 수도권만 따로 보면 1만 9,949가구인데 서울은 244가구에 그치고 경기가 1만 1,686가구, 인천이 8,019가구로 대부분을 차지합니다. 물량은 늘었지만 지역별, 단지별로 성적이 크게 엇갈리면서 청약 경쟁률보다 계약으로 이어지는 비율이 더 중요해졌습니다.
물량부터 봅니다
9월 분양 예정 3만 3,268가구는 8월 대비 74% 늘어난 수치입니다. 가을 이사철을 앞두고 건설사들이 미뤄 뒀던 물량을 한꺼번에 풀었다는 뜻입니다.
수도권 공급 1만 9,949가구 가운데 서울은 244가구뿐입니다. 서울 안에서는 대형 단지보다 자투리 부지 소규모 단지 위주로 물량이 나왔습니다.
경기 1만 1,686가구와 인천 8,019가구가 수도권 물량의 대부분을 채웁니다. 서울과 인접 지역의 물량 비중 차이가 뚜렷합니다.
이날 정리한 광명 철산자이 무순위 4가구는 이 물량과는 별개의 사후접수 건입니다만, 서울 인접 지역의 수요가 몰리는 정도를 보여 주는 사례로는 함께 볼 만합니다.
경쟁률은 이미 식었습니다
KB금융지주 경영연구소 집계로 8월 전국 아파트 1순위 청약 경쟁률은 2.9대 1입니다. 3개월 연속으로 3대 1을 밑돌고 있습니다.
서울 소규모 단지는 여전히 높은 경쟁률을 기록하는 반면, 인천과 광주 등지의 대단지에서는 미달 주택형이 나오고 있습니다.
같은 나라 안에서도 입지에 따라 청약 성적이 극단적으로 갈리는 모습입니다. 전국 평균 경쟁률 숫자 하나로 시장 전체를 판단하기 어려운 이유입니다.
경쟁률이 낮아졌다고 해서 시장이 전부 식은 것은 아닙니다. 서울과 인접한 알짜 입지는 여전히 수요가 몰립니다.
계약률과 미분양이 진짜 변수
올해 2분기 수도권 초기분양률은 69.9%로 집계됐습니다. 지난해 같은 기간 78.4%보다 8.5%포인트 낮습니다. 청약에 당첨돼도 계약까지 이어지지 않는 비율이 그만큼 늘었다는 뜻입니다.
7월 기준 전국 미분양은 6만 8,217가구이고 이 가운데 71.5%가 비수도권에 몰려 있습니다.
청약 경쟁률이 높아도 계약 포기가 잇따르면 그 물량은 결국 무순위로 다시 나옵니다. 이날 다룬 광명 철산자이 무순위 4가구도 처음에는 정상적인 계약 절차를 거쳤을 물량입니다.
분양사업의 자금 회수는 청약 접수 건수보다 계약 전환율과 잔여 물량이 소진되는 속도에 더 크게 좌우된다는 것이 업계 설명입니다.
청약 독자에게는 이런 계산입니다
경쟁률 숫자만 보고 단지를 판단하면 절반만 보는 셈입니다. 초기분양률과 미분양 추이를 함께 확인해야 그 단지가 실제로 팔리고 있는지를 알 수 있습니다.
계약을 포기하는 사람이 많은 단지일수록 나중에 무순위나 잔여 세대 물량이 나올 가능성이 높습니다. 최초 청약에서 떨어졌다고 기회가 끝난 것은 아닙니다.
반대로 서울 인접 소규모 단지처럼 애초에 갭이 큰 물량은 무순위 단계에서도 극단적인 경쟁률이 나옵니다. 단지 성격에 따라 전략을 다르게 짜야 합니다.
저희가 무순위와 잔여 세대 물량을 계속 추적하는 이유가 여기에 있습니다. 다음으로 볼 지점은 이번에 늘어난 9월 물량의 실제 계약률입니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
