APT margin 부동산 뉴스
9월 분양전망지수 86.3, 파는 쪽이 먼저 얼어붙었다
APT margin 뉴스 커버. 텍스트 정리 카드입니다.
주택사업자들에게 다음 달 분양이 잘될 것 같으냐고 묻는 조사가 있습니다. 주택산업연구원이 9월 8일 내놓은 그 답이 전국 86.3입니다. 8월보다 6.9포인트 내렸고, 100을 넘으면 긍정이 많다는 뜻이니 86.3은 부정이 뚜렷하게 우세하다는 숫자입니다. 청약을 받는 쪽이 아니라 분양을 하는 쪽, 그러니까 시장을 가장 가까이서 재는 사업자들이 먼저 접었다는 게 이번 조사의 요지입니다.
숫자부터 놓습니다
9월 전망지수는 전국 평균 86.3으로 전월 대비 6.9포인트 하락입니다. 수도권이 88.5에서 84.0으로 4.5포인트 내렸고 비수도권은 94.2에서 86.8로 7.4포인트 내렸습니다.
수도권 안을 가르면 서울 93.9, 경기 83.9, 인천 74.1입니다. 서울이 3.4포인트, 경기가 3.6포인트, 인천이 6.5포인트씩 내렸고, 수도권은 이걸로 두 달 연속 기준선 100을 밑돌았습니다.
인천 74.1이 수도권 최저입니다. 지난주 주간 통계에서 인천 매매가 0.01%로 멈춰 있던 것과 같은 방향의 숫자라, 사업자들의 체감과 가격 지표가 인천에서 정확히 겹칩니다.
주택산업연구원은 하락의 이유를 수도권 중심의 대출규제가 이어지는 가운데 금리 상승까지 겹쳐 자금조달 부담이 커진 탓이라고 설명했습니다.
지방은 낙폭이 더 가파릅니다
비수도권의 시도별 낙폭을 보면 전남이 28.9포인트, 제주가 25.0포인트, 경남이 18.2포인트, 강원이 11.7포인트씩 떨어졌습니다. 한 달 만에 나온 폭으로는 이례적입니다.
반대로 오른 곳도 있습니다. 부산이 10.2포인트, 대구가 8.1포인트 올랐고 울산은 100을 지켰습니다. 낙폭이 큰 곳은 관광과 산업 소도시 축이고, 반등한 곳은 광역시라는 결이 갈립니다.
지방의 바탕에는 쌓인 재고가 있습니다. 7월 말 기준 전국의 준공 후 미분양 2만 9,000가구 가운데 약 85%가 비수도권에 몰려 있습니다. 지어 놓고 못 판 집이 이만큼인 동네에서 다음 달 분양을 낙관할 사업자는 많지 않습니다.
전망은 접는데 값은 올립니다
이번 조사에서 눈에 걸리는 건 하락한 전망지수가 아니라 함께 발표된 세 개의 다른 지수입니다. 분양가격 전망지수가 108.8로 1.2포인트 더 올랐습니다. 분양이 안 될 것 같다면서도 값은 더 받겠다는 답입니다.
이유는 원가에 있습니다. 7월 건설공사비지수가 138.59로 잠정 최고치를 또 갈아치웠습니다. 자재와 인건비가 오르는 한 분양가를 내릴 여지가 사업자에게 없습니다.
분양물량 전망지수는 97.1로 9.0포인트 올랐습니다. 시장이 나빠질 것 같은데 물량은 오히려 더 내놓겠다는 뜻인데, 미뤄 온 사업장들이 금융비용을 견디지 못해 밀어내는 쪽에 가깝습니다.
그리고 미분양물량 전망지수가 105.9로 14.9포인트 뛰었습니다. 안 팔릴 물량을 더 내놓으니 미분양이 늘 거라는, 사업자들 스스로의 예고입니다. 이호일 대한건설정책연구원 부연구위원은 기존 대출규제와 다주택자 대출 회수 기조가 유지되고 있어 신규 공급 확대가 분양 흥행으로 이어진다고 단정하기 어렵다고 짚었습니다.
청약 독자에게는 이런 계산입니다
세 지수를 겹치면 앞으로 몇 달의 그림이 나옵니다. 분양가는 더 오르고, 물량은 더 나오고, 미분양과 미계약은 늘어난다는 조합입니다.
이 조합은 무순위와 잔여 물량이 두꺼워지는 환경입니다. 정규 청약에서 완판되지 못한 단지가 줍줍으로 넘어오는 흐름이 이어질 가능성이 높고, 그때마다 분양가와 시세의 간격을 재는 계산이 필요해집니다.
동시에 선별의 중요성도 올라갑니다. 원가가 밀어 올린 분양가는 시세와 무관하게 정해지는 값이라, 새 공고일수록 안전마진이 서는 단지와 서지 않는 단지의 간격이 벌어집니다. 지수가 말하는 건 시장의 침체가 아니라 옥석의 분리에 가깝습니다.
사업자들이 접은 달에도 좋은 물건의 경쟁률은 떨어지지 않는다는 게 올해 반복된 패턴입니다. 다음 달 지수가 반등하는지, 아니면 미분양 전망이 현실 숫자로 확인되는지가 이 조사의 다음 관전 지점입니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
