APT margin 부동산 뉴스
9.7 공급대책 1년, 수도권 착공은 목표의 29%
APT margin 뉴스 커버. 텍스트 정리 카드입니다.
지난해 9월 7일 정부가 수도권 주택공급 확대방안을 내놨습니다. 2030년까지 수도권에 135만호를 착공한다는, 연평균 27만호짜리 약속입니다. 오늘로 만 1년인데 성적표의 숫자는 간단합니다. 첫해 목표 26만 8,000호 가운데 7월까지 착공된 물량이 7만 7,894호입니다. 목표의 29.1%이고, 대책 이전인 지난해 같은 기간과 견줘도 2.0% 늘어난 데 그칩니다.
숫자부터 놓습니다
국토교통부가 8월 31일 공표한 7월 주택통계 기준입니다. 수도권 착공은 1월부터 7월까지 누적 7만 7,894호로 지난해 같은 기간 7만 6,339호보다 2.0% 늘었습니다.
연간 목표 26만 8,000호에 대면 29.1%입니다. 산술적으로 남은 8월부터 12월까지 다섯 달 동안 19만호를 착공해야 목표가 맞춰집니다.
그 19만호가 어느 정도 크기인지는 지난해 실적이 말해 줍니다. 지난해 8월부터 12월까지 수도권 착공은 9만 484호였고, 지난해 연간 전체로도 16만 6,823호였습니다. 남은 다섯 달에 지난해 1년 치보다 많은 물량을 지어야 한다는 뜻입니다.
최근 3년의 흐름을 봐도 상반기에 덜 짓고 하반기에 몰아치는 구조로 메울 수 있는 폭이 아닙니다. 1월부터 7월까지 착공이 연간에서 차지한 비중은 2023년 51.5%, 2024년 48.6%, 2025년 45.8%였습니다. 올해 이 비중이 29.1%가 되려면 하반기가 예년의 두 배 넘게 움직여야 합니다.
서울만 보면 그림이 다릅니다
같은 통계에서 서울은 결이 다릅니다. 7월 한 달 착공이 6,386호로 지난해 7월 642호의 열 배 수준이고, 1월부터 7월까지 누적으로는 1만 9,507호로 44.4% 늘었습니다.
분양도 서울이 끌었습니다. 수도권 분양이 7만 3,991호로 39.8% 늘 동안 서울은 1만 4,489호로 109.7% 늘었습니다. 정비사업 물량이 밀려 있던 서울 쪽 파이프라인이 돌기 시작했다는 신호입니다.
다만 인허가는 반대 방향입니다. 수도권 1월부터 7월까지 인허가가 8만 586호로 지난해보다 3.9% 줄었습니다. 착공의 재료가 되는 앞단 지표가 줄고 있어, 올해 착공이 늘어도 내후년 이후 물량은 다시 얇아질 수 있습니다.
입주 체감과의 거리도 적어 둘 대목입니다. 서울의 1월부터 7월까지 준공은 2만 916호로 43.3% 줄었고 아파트만 보면 48.7% 줄었습니다. 착공 지표가 좋아져도 실제 입주로 닿기까지는 3년 안팎이 걸립니다.
병목은 땅입니다
목표와 실적의 간격이 왜 벌어지는지는 LH 자료가 보여 줍니다. 정희용 의원실이 LH에서 받은 자료를 보면, 사업승인을 받고도 착공하지 못한 주택이 전국 111개 지구 20만 9,270호입니다.
미착공 사유의 79.9%가 토지보상과 부지조성이 끝나지 않은 토지여건 미성숙입니다. 승인만 받아 놓고 땅이 준비되지 않은 물량이 대부분이라는 뜻입니다. 2022년 이전에 승인받고 아직 첫 삽을 못 뜬 물량도 2만 3,802호 있습니다.
지역을 가르면 수도권이 63개 지구로 절반을 넘습니다. 경기 41곳, 서울 18곳, 인천 4곳입니다. 공급을 늘리겠다는 목표 지역과 착공이 막혀 있는 지역이 정확히 겹칩니다.
전문가 진단도 같은 곳을 가리킵니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 착공 물량이 지난해 상반기와 비슷한 수준에 머물러 속도가 빠르다고 보기 어렵다고 했고, 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 연말에 착공을 집중해도 택지가 확보돼야 하기 때문에 단기간에 실적을 끌어올리기는 어렵다고 짚었습니다. 둘 다 아주경제 인터뷰입니다.
청약 독자에게는 이런 계산입니다
전국 미분양은 7월 말 6만 8,217호로 한 달 새 1.1% 늘었습니다. 지방은 안 팔린 집이 쌓이는데 수도권은 지을 집이 밀려 있는, 두 개의 다른 시장이 이어지고 있습니다.
수도권 실수요라면 이 통계는 신축 희소성이 당분간 유지된다는 쪽으로 읽힙니다. 착공이 목표를 크게 밑돌고 준공은 이미 줄고 있어, 2028년에서 2030년 사이 수도권 입주 물량이 얇아지는 그림은 점점 굳어지고 있습니다.
그래서 지금 나오는 분양 물량의 무게가 올라갑니다. 공급이 약속대로 쏟아진다면 기다리는 전략이 성립하지만, 1년 치 성적표가 29%라면 이야기가 다릅니다. 청약 기회가 왔을 때 안전마진 계산이 서는 단지를 잡아 두는 쪽이 확률 높은 선택으로 보입니다.
정부가 목표를 접은 것은 아닙니다. 하반기 착공 집중 계획과 후속 대책이 이어지고 있습니다. 발표 1년의 숫자는 목표 26만 8,000호에 실적 7만 7,894호이고, 남은 다섯 달에 19만호라는 산수가 성립하는지 아니면 목표가 다음 해로 이월되는지가 올겨울에 갈립니다. 그 답이 2028년 이후 수도권 입주장의 두께를 정합니다. 다음 분기 통계가 나오면 이 간격을 다시 재겠습니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
