APT margin 부동산 뉴스
8.13 공급대책, 2030년까지 2만 7,000가구와 다음 달 예고된 7만 3,000가구
경기 과천의 아파트 단지 야경. 기사 내용과 직접 관련이 없는 자료 사진이다. 자료 위키미디어 커먼즈
8월 13일에 공급대책이 발표됐습니다. 이재명 정부 들어 여섯 번째입니다. 이번 대책의 뼈대는 두 줄로 요약됩니다. 지금 확정한 것이 2만 7,000가구이고, 다음 달에 7만 3,000가구 이상을 더 내놓겠다고 예고했습니다. 확정과 예고를 갈라 읽어야 이 대책이 무엇을 한 것인지 보입니다.
확정된 것부터
이번에 확정된 신규 택지는 세 곳입니다. 서울 강서와 경기 남양주, 경기 광주입니다.
여기에 택지를 조성해 2030년까지 2만 7,000가구를 착공한다는 계획입니다. 착공이라는 단어가 중요합니다. 준공이나 입주가 아니라 삽을 뜨는 시점입니다.
2030년에 착공하면 준공은 그보다 몇 년 더 뒤입니다. 지금 청약을 준비하는 쪽에서 이 물량을 자기 계획에 넣기는 이릅니다.
구체적인 지구 경계와 세부 위치는 아직 공개되지 않았습니다. 세 지역이라는 것까지가 지금 확정된 정보입니다.
예고된 것, 7만 3,000가구
더 큰 숫자는 예고 쪽에 있습니다. 정부는 이르면 다음 달 7만 3,000가구 이상 규모의 신규 공공주택지구 후보지를 발표하겠다고 밝혔습니다.
2만 7,000가구와 7만 3,000가구를 더하면 10만 가구입니다. 다만 앞의 것은 지역이 정해졌고 뒤의 것은 아직 후보지조차 공개되지 않았습니다.
그래서 두 숫자를 더해 10만 가구가 나온다고 읽으면 어긋납니다. 하나는 계획이고 하나는 계획을 만들겠다는 계획입니다.
정부 표현도 관계기관 협의 등 절차를 거쳐 최대한 조속히 발표하겠다는 것이었습니다. 협의가 남아 있다는 뜻입니다.
이 사이트가 며칠 전 공급 대책을 다루면서 적었던 대목이 여기서 확인됩니다. 2년에서 3년 안에 착공할 수 있는 물량부터 먼저 내놓는 방향이라는 관측이었는데, 실제 발표는 2030년 착공이었습니다. 관측보다 시점이 뒤였습니다.
같은 날 함께 나온 토지거래허가구역
대책에서 실수요자에게 가장 빨리 닿는 부분은 택지가 아니라 규제 쪽입니다.
정부는 발표일인 8월 13일에 신규 택지 세 곳 일대 49.41제곱킬로미터를 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 기간은 2031년 8월 17일까지 5년입니다.
여기까지는 투기를 막는 통상적인 조치입니다. 문제는 그다음입니다. 서울과 서울 인접 지역의 그린벨트 503.82제곱킬로미터도 올 연말까지 한시적으로 토지거래허가구역이 됐습니다.
면적으로 보면 신규 택지 일대의 열 배가 넘습니다. 후보지로 거론될 만한 그린벨트를 미리 통째로 묶어 둔 셈입니다.
이 조치의 상세와 실제로 무엇이 막히는지는 따로 정리했습니다.
그린벨트가 이번 명단에 없는 이유
대책 발표를 앞두고 여러 그린벨트가 후보지로 거론됐습니다. 서초 내곡동 예비군훈련장, 강남 세곡동과 자곡동, 수서차량기지, 송파 방이동 올림픽선수촌 인근, 하남 감북지구입니다.
이번 명단에는 하나도 들어가지 않았습니다.
다만 빠졌다는 것과 없어졌다는 것은 다릅니다. 같은 날 그린벨트 503.82제곱킬로미터를 토지거래허가구역으로 묶었다는 사실이 그 차이를 보여 줍니다. 쓰지 않을 땅이라면 굳이 거래를 막을 이유가 없습니다.
다음 달 발표될 7만 3,000가구의 후보지에 어느 땅이 들어갈지가 남은 관전 포인트입니다. 그 대목은 따로 다뤘습니다.
이 대책이 실제로 바꾸는 것
정리하면 이번 대책은 세 층으로 나뉩니다. 지금 확정된 택지, 다음 달로 예고된 후보지, 그리고 오늘부터 걸린 거래 규제입니다.
이 가운데 오늘 당장 작동하는 것은 세 번째뿐입니다. 앞의 둘은 시간이 걸립니다.
그래서 이 대책이 지금 집값에 미치는 영향은 공급이 아니라 규제 쪽에서 먼저 나타날 가능성이 큽니다. 묶인 지역의 거래가 줄고, 안 묶인 지역으로 수요가 움직이는 흐름입니다.
7월에 동탄과 기흥, 구리가 규제지역으로 묶인 뒤 옆 동네 호가가 먼저 움직였습니다. 같은 일이 되풀이될 여지가 있습니다.
다만 이번에는 묶인 면적이 훨씬 넓습니다. 서울 19개 자치구의 녹지와 인접 11개 시가 한꺼번에 들어갔습니다. 빠져나갈 자리가 그만큼 좁습니다.
여섯 번째 대책이라는 사실
이번이 이재명 정부 들어 여섯 번째 부동산 대책입니다. 1년이 안 되는 기간에 여섯 번이면 잦은 편입니다.
대책이 자주 나온다는 것은 앞의 것이 기대만큼 듣지 않았다는 뜻이기도 합니다. 6월 대출 규제와 7월 규제지역 지정, 8월 3일 세제개편안이 차례로 있었는데 주간 조사에서 서울 아파트값은 계속 위로 잡혔습니다.
그래서 이번 대책의 무게가 공급 쪽으로 옮겨 온 것으로 보입니다. 수요를 누르는 수단은 이미 여러 번 썼습니다.
다만 공급은 효과가 늦습니다. 이번에 확정된 물량이 2030년 착공이니 시장에 도착하는 것은 그보다 한참 뒤입니다. 지금의 가격 흐름을 이 대책으로 되돌리기는 어렵다고 보는 편이 자연스럽습니다.
정부도 그 시차를 알고 있어서 토지거래허가구역을 같은 날 함께 걸었다고 읽을 수 있습니다. 공급이 도착할 때까지 값이 더 뛰지 않게 잡아 두는 장치입니다.
청약을 준비하는 쪽에서 볼 것
당장 청약 계획을 바꿀 만한 내용은 많지 않습니다. 확정된 물량이 2030년 착공이기 때문입니다.
지금 넣을 수 있는 물건은 이번 달과 다음 달 공고가 나오는 단지들입니다. 그 값과 인근 실거래를 맞대는 계산이 여전히 판단의 중심입니다.
다만 두 가지는 미리 확인해 두시는 편이 좋겠습니다. 하나는 관심 지역이 이번 토지거래허가구역에 들어갔는지입니다. 들어갔다면 매수 방식 자체가 달라집니다.
다른 하나는 다음 달 발표입니다. 7만 3,000가구의 후보지가 자기 관심 지역과 겹치면 그 일대의 값과 심리가 함께 움직입니다.
그리고 발표된 가구 수를 곧 나올 청약 물량으로 읽지 않는 편이 안전합니다. 착공과 준공, 그리고 일반분양 사이에는 몇 년의 간격이 있습니다.
숫자를 읽을 때 주의할 것
이 대책에는 성격이 다른 숫자가 섞여 있습니다. 2만 7,000가구는 착공 기준이고, 7만 3,000가구는 후보지 규모이며, 49.41제곱킬로미터와 503.82제곱킬로미터는 규제 면적입니다.
이 넷을 한 줄에 놓고 대책의 크기를 재면 실제보다 크게 잡힙니다. 각각이 언제 어떤 방식으로 작동하는지가 다릅니다.
특히 7만 3,000가구는 아직 후보지가 없는 숫자입니다. 지난 몇 주 동안 5만 가구라는 숫자가 확정처럼 돌다가 청와대가 직접 진화한 일이 있었습니다. 발표 전 숫자와 발표된 숫자는 다르고, 발표된 숫자와 실제 착공되는 물량도 또 다릅니다.
이 사이트는 다음 달 후보지가 공개되면 그때 지역별로 다시 정리하겠습니다.
서울 강서와 남양주, 광주라는 선택
신규 택지 세 곳이 어디인지도 읽을 거리가 있습니다. 서울 강서, 경기 남양주, 경기 광주입니다.
서울 강서가 들어간 것이 눈에 띕니다. 서울 안에 새 택지를 만들 만한 땅이 많지 않은데 강서에는 김포공항 주변과 마곡 인근에 여지가 남아 있습니다. 다만 공항이 가까워 고도 제한이 걸리는 자리가 있습니다.
남양주는 3기 신도시 왕숙이 이미 진행 중인 지역입니다. 같은 시에 물량이 더 얹히는 셈인데, 왕숙이 토지 보상과 광역교통대책에서 밀린 전례가 있어 이번 물량의 속도도 함께 봐야 합니다.
경기 광주는 초월읍과 오포 축으로 최근 분양이 이어진 지역입니다. 경강선이 축이고 서울 접근은 판교를 거칩니다. 세 곳 가운데 서울에서 가장 멉니다.
세 곳의 공통점은 이미 개발이 진행 중이거나 기반시설이 어느 정도 있는 자리라는 점입니다. 아무것도 없는 땅에 새로 만드는 방식은 아닙니다. 2030년 착공이라는 일정을 맞추려면 그 편이 현실적입니다.
대책이 나온 뒤 확인할 지표
이 대책이 실제로 듣는지는 몇 가지 숫자로 확인됩니다.
첫 번째는 주간 아파트가격지수입니다. 8월 13일 이후의 주차부터 반응이 담깁니다. 서울이 0.24%에서 0.30% 사이를 두 달 넘게 오갔는데 그 폭이 좁아지는지가 관전 포인트입니다.
두 번째는 거래량입니다. 토지거래허가구역이 넓게 걸렸으니 해당 지역의 토지 거래가 먼저 줄어듭니다. 아파트 거래는 별개이지만 심리로 이어지는 경우가 있습니다.
세 번째는 다음 달 발표입니다. 7만 3,000가구의 후보지가 실제로 나오는지, 그 안에 그린벨트가 들어가는지가 이 대책의 진짜 크기를 정합니다.
네 번째는 8월 20일 국토교통부 장관과 서울시장의 면담입니다. 서울 안의 그린벨트를 쓸 수 있는지가 여기서 갈립니다.
이 사이트는 주간 조사가 나올 때마다 지역별 변동을 정리하고 있습니다. 대책의 효과는 발표문보다 그 표에서 먼저 보입니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
