APT margin 부동산 뉴스
그린벨트 503제곱킬로미터가 묶였습니다, 서울 19개 자치구와 인접 11개 시
경기 과천 주공5단지 일대. 기사 내용과 직접 관련이 없는 자료 사진이다. 자료 위키미디어 커먼즈
8월 13일 공급대책에서 가장 넓은 면적을 차지한 것은 택지가 아니라 규제였습니다. 서울과 서울 인접 지역의 그린벨트 503.82제곱킬로미터가 올 연말까지 토지거래허가구역으로 묶였습니다. 신규 택지 세 곳 일대에 걸린 49.41제곱킬로미터의 열 배가 넘습니다.
어디가 묶였나
서울부터 봅니다. 25개 자치구 가운데 여섯 곳을 뺀 19개 자치구의 녹지가 들어갔습니다.
빠진 여섯 곳은 중구, 용산구, 성동구, 동대문구, 영등포구, 동작구입니다. 도심과 한강 남북의 업무 축에 있는 자치구들입니다. 그린벨트로 지정된 녹지가 거의 없는 지역이라고 보는 편이 자연스럽습니다.
나머지 19개 자치구에는 다 걸렸습니다. 강남 3구도 포함이고 강북 외곽 자치구도 포함입니다.
서울 밖도 넓습니다. 인천 계양구와 경기 성남, 의정부, 안양, 부천, 광명, 고양, 과천, 구리, 하남, 김포입니다. 서울과 경계를 맞댄 시군구가 대체로 들어갔습니다.
기간은 올 연말까지입니다. 신규 택지 일대에 걸린 5년짜리와 달리 한시적입니다.
토지거래허가구역이 막는 것
이 구역에서는 일정 면적을 넘는 토지를 살 때 관할 지방자치단체의 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없습니다.
허가를 받으려면 이용 목적을 밝혀야 하고, 그 목적대로 써야 합니다. 주거용이면 직접 들어가 살아야 합니다.
그래서 전세를 끼고 사는 방식이 성립하지 않습니다. 이 대목이 실무에서 가장 크게 걸립니다. 매매가에서 전세보증금을 뺀 금액만 있으면 되던 구조가, 그 보증금까지 스스로 채워야 하는 구조로 바뀝니다.
다만 이번에 묶인 것은 그린벨트입니다. 아파트가 아니라 개발제한구역 안의 토지입니다. 그래서 일반적인 아파트 매매에 곧바로 걸리는 조치는 아닙니다.
그런데 왜 넓게 묶었나
여기서 이 조치의 뜻이 드러납니다. 그린벨트를 묶는 이유는 그 땅에서 지금 거래가 활발해서가 아닙니다. 앞으로 쓸 가능성이 있기 때문입니다.
정부는 다음 달 7만 3,000가구 이상 규모의 신규 공공주택지구 후보지를 발표하겠다고 예고했습니다. 후보지가 공개되면 그 일대의 땅값이 먼저 움직입니다. 발표 전에 사 두려는 수요가 붙기 때문입니다.
그걸 막으려면 후보가 될 만한 땅을 미리 묶어야 합니다. 어디가 후보인지 아직 정하지 않았다면 넓게 묶는 수밖에 없습니다. 503.82제곱킬로미터라는 면적이 그 사정을 보여 줍니다.
거꾸로 읽으면 이렇게도 됩니다. 이번 명단에서 그린벨트가 빠졌지만 정부가 그 카드를 접은 것은 아니라는 신호입니다. 접었다면 굳이 거래를 막을 이유가 없습니다.
기간이 연말까지인 것도 같은 맥락으로 읽힙니다. 그 안에 후보지를 정하겠다는 뜻으로 볼 여지가 있습니다.
실수요자에게 닿는 지점
아파트를 사려는 쪽에서 이번 조치가 곧바로 걸리는 경우는 많지 않습니다. 대상이 그린벨트 안의 토지이기 때문입니다.
다만 두 갈래로 영향이 옵니다. 하나는 심리이고 하나는 시차입니다.
심리 쪽은 이렇습니다. 정부가 그린벨트를 쓸 준비를 하고 있다는 신호가 나오면, 그 인접 지역의 값에 기대가 붙습니다. 실제 해제가 몇 년 뒤라도 기대는 먼저 붙습니다.
시차 쪽은 반대입니다. 그린벨트를 풀어 택지를 만들면 지구 지정과 보상, 지구계획 승인, 착공, 준공을 다 지나야 집이 나옵니다. 광명과 시흥은 2010년 지정에서 2026년 보상까지 16년이 걸렸습니다.
그래서 기대는 지금 붙고 물량은 한참 뒤에 옵니다. 그 간격이 이 정책의 가장 어려운 대목입니다.
연말까지라는 기간의 뜻
이번 그린벨트 지정에서 눈에 띄는 것은 기간입니다. 올 연말까지입니다. 넉 달 남짓입니다.
토지거래허가구역은 보통 몇 년 단위로 겁니다. 같은 날 신규 택지 일대에 걸린 것도 5년입니다. 그런데 그린벨트 쪽만 연말까지입니다.
짧게 건 이유는 두 갈래로 읽힙니다. 하나는 그 안에 후보지를 확정하겠다는 뜻입니다. 정해지면 후보지만 길게 다시 묶고 나머지는 풀면 됩니다.
다른 하나는 재산권 제약을 최소로 하겠다는 뜻입니다. 503제곱킬로미터를 몇 년씩 묶으면 그 땅 주인들의 반발이 큽니다. 실제로 필요한 만큼만 잡고 나머지는 되돌리겠다는 신호로 볼 수 있습니다.
어느 쪽이든 연말이 하나의 분기점이 됩니다. 그때까지 후보지가 나오는지, 아니면 지정이 연장되는지가 정부의 실제 계획을 보여 줍니다.
함께 묶인 5년짜리
이번 발표에는 성격이 다른 토지거래허가구역이 하나 더 있습니다. 신규 택지가 정해진 세 곳 일대의 49.41제곱킬로미터입니다.
이쪽은 기간이 2031년 8월 17일까지 5년입니다. 그린벨트 쪽의 연말까지와 크게 다릅니다.
택지가 확정된 자리라 개발이 실제로 진행되는 동안 계속 묶어 두겠다는 뜻으로 읽힙니다. 지구 지정과 보상, 착공이 이 기간 안에 이뤄집니다.
서울 강서와 경기 남양주, 경기 광주가 그 대상입니다. 이 세 지역에서 토지를 보고 계셨다면 조건이 이미 바뀌었습니다.
확인하는 방법
자기 관심 지역이 들어갔는지는 지도로 확인하는 편이 정확합니다. 자치구 단위로 발표됐지만 실제 적용은 필지 단위이기 때문입니다.
서울 19개 자치구가 포함됐다고 해서 그 자치구의 모든 토지가 묶인 것은 아닙니다. 그린벨트로 지정된 녹지만 대상입니다.
국토교통부 고시와 관할 지자체 공고에 필지 목록이 실립니다. 토지를 보고 계셨다면 그 목록을 직접 확인하셔야 합니다.
아파트를 보고 계신 경우라면 이번 조치와는 대체로 무관합니다. 다만 7월에 동탄과 기흥, 구리에 걸린 것처럼 아파트를 겨냥한 토지거래허가구역은 따로 있습니다. 두 가지를 섞어 읽지 않으시는 편이 좋겠습니다.
허가를 받는 절차
실제로 이 구역에서 토지를 사려면 어떤 절차를 밟는지도 정리해 둡니다.
먼저 계약을 맺기 전에 관할 시군구에 토지거래계약 허가를 신청합니다. 매도인과 매수인이 함께 신청하는 것이 원칙입니다.
신청서에는 토지의 이용 목적을 적습니다. 주거용으로 쓰겠다고 하면 실제로 그 목적대로 써야 하고, 정해진 기간 동안 다른 용도로 바꾸거나 되팔 수 없습니다.
허가 없이 맺은 계약은 효력이 없습니다. 나중에 허가를 받으면 소급해 효력이 생기지만, 끝내 못 받으면 계약 자체가 무효가 됩니다. 계약금이 오간 뒤라면 분쟁이 됩니다.
그래서 이 구역의 토지를 보고 계셨다면 계약서를 쓰기 전에 허가 가능 여부부터 확인하시는 것이 순서입니다. 중개인의 말보다 관할 시군구의 답이 기준입니다.
과거 사례에서 보이는 것
토지거래허가구역이 실제로 어떻게 작동했는지는 앞선 사례에서 확인됩니다.
7월 1일에 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시가 규제지역이 되면서 토지거래허가구역도 함께 걸렸습니다. 그 뒤 동탄의 주간 상승률은 매주 낮아졌습니다. 2.22%까지 갔던 것이 몇 주 만에 0.15%로 내려왔습니다.
반면 같은 날 묶인 용인 기흥구는 다섯 주가 지나서도 상위 표를 지켰습니다. 8월 첫째 주 조사에서 매매 2위, 전세 1위였습니다.
같은 규제를 받아도 결과가 갈린 셈입니다. 기흥은 반도체 산업 축과 광역급행철도 기대가 함께 걸려 있어 대출을 조여도 실수요가 버티는 구조로 보입니다.
그래서 이번 그린벨트 지정도 지역마다 다르게 나타날 가능성이 큽니다. 넓게 걸었다고 해서 효과가 고르게 오지는 않습니다.
다만 이번 대상은 아파트가 아니라 토지입니다. 앞선 사례를 그대로 대입하기보다 성격이 다르다는 점을 먼저 놓고 보셔야 합니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
