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그린벨트 해제 권한은 국토부에 있습니다, 서울시가 반대해도 달라지는 것
경기 과천 주공5단지 전경. 기사 내용과 직접 관련이 없는 자료 사진이다. 자료 위키미디어 커먼즈
그린벨트를 풀 것인가를 두고 정부와 서울시가 다른 말을 하고 있습니다. 이런 대립이 생기면 흔히 협의로 결론이 난다고 생각하기 쉽습니다. 그런데 이 사안은 법이 권한을 한쪽에 몰아 두고 있습니다. 누가 정하는지부터 확인했습니다.
두 쪽의 입장
정부는 공급을 늘리는 쪽에 무게를 싣고 있습니다. 8월 13일 대책에서 신규 택지 세 곳을 확정했고, 다음 달 7만 3,000가구 이상 규모의 후보지를 더 내놓겠다고 예고했습니다.
오세훈 서울시장은 다른 쪽입니다. 최근 방송 인터뷰와 소셜미디어에서 후대에 물려줘야 할 녹지를 훼손하는 데 반대한다는 뜻을 밝혔습니다. 대신 정비사업을 통해 도심에 공급해야 한다고 강조해 왔습니다.
서울시의 주장에는 근거가 있습니다. 8월 초 서울시 도시계획위원회는 재건축 정비계획을 잇따라 통과시켜 8,588가구 규모를 확정했습니다. 개포우성 1차와 2차가 1,603가구, 구로주공이 3,289가구입니다.
정부 쪽 논리도 분명합니다. 정비사업은 이주와 철거, 조합 합의를 거쳐야 해서 시간이 오래 걸립니다. 게다가 이주 기간에는 오히려 전월세 수요가 늘어납니다.
법이 정한 권한
그러면 두 쪽이 끝내 합의하지 못하면 어떻게 되는가가 남습니다.
개발제한구역법상 그린벨트의 지정과 해제는 국토교통부 장관 권한입니다. 이것이 출발점입니다.
절차는 조금 더 복잡합니다. 그린벨트와 관련된 도시 군 관리계획은 원칙적으로 지방자치단체장이 입안합니다. 다만 국가계획과 관련된 경우에는 정부가 직접 입안할 수 있습니다.
이때 관할 지자체장의 의견을 듣는 절차는 있습니다. 그러나 동의가 필요하지는 않습니다. 의견을 듣는 것과 동의를 받는 것은 법에서 다른 말입니다.
정리하면 서울시가 반대해도 정부가 절차를 밟아 진행할 수 있는 구조입니다. 다만 반대를 무릅쓰고 진행하는 일과 협의해서 진행하는 일은 속도가 다릅니다.
그래서 정부가 협의하는 이유
권한이 있는데도 정부가 서울시와 계속 만나는 데는 이유가 있습니다.
김윤덕 국토교통부 장관은 지난달 24일 오세훈 시장을 만났고, 8월 20일에 다시 만날 예정입니다. 한 달 사이 두 번입니다.
택지를 만드는 일은 그린벨트 해제 하나로 끝나지 않습니다. 도로와 학교, 상하수도 같은 기반시설이 함께 들어가야 하고 그 상당 부분이 지자체 소관입니다. 인허가 단계마다 지자체와 맞물립니다.
그래서 반대를 무릅쓰고 밀어붙이면 해제는 되더라도 그 뒤가 느려집니다. 3기 신도시가 토지 보상과 광역교통대책에서 계속 밀린 전례가 있습니다.
정부가 최대한 접점을 찾겠다는 입장을 밝히는 배경이 여기 있다고 보는 편이 자연스럽습니다.
이번 명단에서 빠진 그린벨트
8월 13일 대책에 거론되던 그린벨트가 하나도 들어가지 않았다는 점도 이 맥락에서 읽을 수 있습니다.
서초 내곡동 예비군훈련장, 강남 세곡동과 자곡동, 수서차량기지, 송파 방이동 올림픽선수촌 인근, 하남 감북지구가 후보로 거론됐지만 제외됐습니다.
다만 같은 날 서울과 인접 지역 그린벨트 503.82제곱킬로미터가 토지거래허가구역으로 묶였습니다. 쓰지 않을 땅이라면 거래를 막을 이유가 없습니다.
그래서 이번 제외는 포기가 아니라 순서로 보입니다. 협의가 끝나지 않은 상태에서 이름을 먼저 올리지 않은 것에 가깝습니다.
8월 20일 면담과 다음 달 후보지 발표가 이어져 있습니다. 그 사이에 무엇이 정리되는지가 관건입니다.
청약을 준비하는 쪽에서 읽을 것
이 대립의 결과가 청약 계획에 곧바로 닿지는 않습니다. 어느 쪽으로 결론이 나든 물량이 나오기까지 몇 년이 걸립니다.
다만 방향은 참고가 됩니다. 정비사업 쪽으로 무게가 실리면 서울 도심의 일반분양이 늘어나는 대신 그 과정에서 이주 수요가 전월세를 밀어 올립니다. 신규 택지 쪽으로 실리면 외곽에 대단지가 생기는 대신 교통 대책이 따라붙어야 합니다.
지금 전세를 구하고 계신다면 앞의 경로가 더 직접적입니다. 관심 지역에 관리처분계획인가가 난 단지가 있는지 확인해 두시는 편이 안전합니다.
청약을 보고 계신다면 뒤의 경로가 몇 년 뒤의 선택지를 정합니다. 다만 그때까지는 지금 눈앞의 단지가 판단 대상입니다.
어느 쪽이든 발표된 가구 수를 곧 나올 물량으로 읽지 않는 것이 순서입니다.
정비사업과 신규 택지의 셈법
두 방식은 같은 목표를 두고 성질이 다릅니다. 나란히 놓으면 대립의 실체가 보입니다.
정비사업은 이미 사람이 사는 자리의 밀도를 높입니다. 땅을 새로 찾을 필요가 없고 기반시설도 대체로 갖춰져 있습니다. 대신 조합 합의와 이주, 철거가 필요하고 그 과정에서 갈등이 깁니다.
신규 택지는 반대입니다. 조합이 없으니 내부 합의 절차가 없습니다. 대신 땅을 확보하고 보상하고 도로와 학교를 새로 넣어야 합니다. 3기 신도시가 보여 준 것이 그 비용입니다.
물량의 성격도 다릅니다. 정비사업은 조합원 몫이 커서 일반분양이 작습니다. 8월 서울 분양 물량 가운데 일반에 열리는 몫이 적었던 것도 그 구조입니다. 신규 택지는 대부분이 일반분양입니다.
그래서 청약을 준비하는 쪽에서는 신규 택지 쪽이 기회가 큽니다. 다만 그만큼 멀리 있습니다. 정비사업은 가깝지만 문이 좁습니다.
정부와 서울시의 대립을 어느 쪽이 옳으냐로 읽기보다, 두 경로가 각각 언제 무엇을 내놓는지로 읽는 편이 실용적입니다.
확정된 것과 아닌 것
지금 확정된 사실은 이렇습니다. 8월 13일 대책에 신규 택지 세 곳이 들어갔고, 그린벨트는 들어가지 않았으며, 같은 날 그린벨트 503.82제곱킬로미터가 연말까지 토지거래허가구역이 됐습니다.
그리고 법상 그린벨트 지정과 해제 권한은 국토교통부 장관에게 있고, 지자체장의 동의는 요건이 아닙니다.
확정되지 않은 것은 다음 달 발표될 7만 3,000가구의 후보지입니다. 어느 땅이 들어갈지, 그린벨트가 포함될지 아직 공개되지 않았습니다.
8월 20일 면담의 결과도 아직 모릅니다. 그 자리에서 접점이 나올 수도 있고 평행선이 이어질 수도 있습니다.
이 사이트는 후보지가 공개되면 그때 지역별로 다시 정리하겠습니다. 그 전까지는 거론되는 지명을 확정처럼 옮겨 적지 않겠습니다.
8월 20일 면담에서 볼 것
다음 접점은 8월 20일입니다. 김윤덕 국토교통부 장관과 오세훈 서울시장이 다시 만납니다.
이 자리에서 확인될 만한 것은 세 가지 정도입니다.
첫 번째는 서울 안의 그린벨트를 쓸 것인지입니다. 정부가 다음 달 후보지를 발표하겠다고 했으니 그 전에 서울시의 입장을 정리해 둘 필요가 있습니다.
두 번째는 정비사업의 속도입니다. 서울시가 녹지 대신 정비사업을 주장하는 만큼, 인허가를 얼마나 빨리 내줄 수 있는지가 그 주장의 무게를 정합니다. 8월 초에 8,588가구를 통과시킨 것이 그 답의 일부입니다.
세 번째는 기반시설 분담입니다. 택지를 만들든 정비사업을 하든 도로와 학교가 필요하고 그 비용을 누가 대는지가 늘 걸립니다.
면담 결과가 공개되지 않을 수도 있습니다. 그런 경우에는 다음 달 후보지 발표에서 서울이 들어갔는지로 결과를 짐작하게 됩니다.
이 대립을 읽는 방법
정부와 지자체가 부딪히는 일은 부동산 정책에서 드물지 않습니다. 다만 이번에는 권한 구조가 한쪽으로 기울어 있어 결과를 가늠하기가 조금 쉽습니다.
법상 권한은 국토교통부에 있습니다. 그러니 정부가 강하게 밀면 해제 자체는 됩니다.
그런데 해제는 시작일 뿐입니다. 지구 지정과 보상, 지구계획 승인, 인허가가 줄줄이 남아 있고 그 과정에서 지자체와 부딪히면 일정이 늘어집니다. 3기 신도시가 그 사례입니다.
그래서 실제로는 권한보다 속도 싸움에 가깝습니다. 정부는 빨리 내놓고 싶고, 서울시는 다른 방식을 주장합니다.
청약을 준비하는 쪽에서는 이 대립의 승패보다 시점이 중요합니다. 어느 쪽으로 정리되든 물량이 나오기까지 몇 년이 걸립니다. 그 사이에 나오는 것은 지금 공고가 뜨는 단지들입니다.
이 사이트가 매일 접수일별로 물량을 정리하는 이유가 여기 있습니다. 몇 년 뒤의 계획보다 이번 주에 넣을 수 있는 물건이 실제 판단의 대상입니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
