APT margin 청약 분석
9.21 청약! 화서역 호수공원 아너스빌 476세대 분양가, 평면도, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 수원 화서역 호수공원 아너스빌입니다.
9월 6일에 이 단지의 공고 전 미리보기를 올렸습니다. 그때 분양가가 없어 기준선만 적었습니다. 같은 서둔동 신축 힐스테이트 수원파크포레가 7.90억에서 8.90억이니 84형이 7억대면 계산이 서고 9억대로 나오면 계산이 아니라 마케팅이라고 썼습니다.
공고가 나왔습니다. 84형 최고가가 8.98억, 94형과 99형이 9.04억과 9.11억입니다. 그 기준선을 스친 자리에 값이 매겨졌습니다. 오늘은 층별 가격표를 그 좌표에 대 봅니다.
청약개요
| 위치 | 경기도 수원시 권선구 서둔동 212-1번지 |
| 규모 | 지하 4층, 지상15층7개동476세대476세대 전량 일반분양 |
| 타입 | 84형234세대94형161세대99형81세대 |
| 분양가 | 84형8.32억에서 8.98억94형8.14억에서 9.04억99형8.75억에서 9.11억 |
| 확장비 | 전 세대 무상 확장비확장 선택 불가 |
| 일정 | 특별공급9.211순위9.222순위9.23발표 10.1, 계약 10.12에서 10.14 |
| 입주 | 2029년 10월 예정착공 2026년 9월 14일 예정 |
| 시행과 시공 | 삼환기업 |
476세대 전량이 일반분양입니다. 재개발도 재건축도 아니라 조합원 몫이 없습니다.
전용 84형 아래가 없습니다. 84형이 234세대, 94형이 161세대, 99형이 81세대입니다. 수원에서 중대형만으로 476세대를 내는 공고는 흔하지 않습니다.
84형이 다섯 타입으로 갈립니다. 84A 27, 84B 84, 84C 39, 84D 70, 84E 14세대입니다. 주력은 84B와 84D입니다.
94형과 99형은 전용 85제곱미터를 넘습니다. 부가가치세가 붙고 특별공급도 다자녀와 노부모부양 두 유형만 받습니다. 그래서 일반공급 비중이 큽니다. 94A는 147세대 가운데 129세대, 99A는 81세대 가운데 72세대가 일반공급입니다.
106동은 1층과 2층이 근린생활시설입니다. 그 동의 3층 세대에는 완강기가 설치된다고 공고문에 적혀 있습니다.
견본주택은 9월 11일 권선구 고색동에 열었습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
여덟 타입의 공식 평면도를 전부 실었습니다. 각 시트에 전용과 공급, 기타공용, 계약면적이 적혀 있고 단지 배치 안에서 그 타입의 위치가 표시됩니다. 도면에 기본 확장형이라고 적혀 있는데 이 단지가 전 세대 무상 확장이라 그 상태가 기본입니다.
84형 다섯 타입의 전용면적이 84.6391에서 84.9739제곱미터 사이에 몰려 있습니다. 면적이 아니라 구조가 갈리는 다섯입니다. 84A는 거실을 한쪽 끝에 두고 침실을 반대편에 모았고 84C는 드레스룸과 알파룸이 붙습니다.
94A가 147세대로 이 단지 최대 물량입니다. 전용 94.9503에 공급 122.4832제곱미터입니다. 84B보다 전용이 10.1제곱미터 크고 방 구성이 같은 셋입니다. 늘어난 면적이 거실과 주방, 수납으로 갑니다.
99A는 전용 99.6774에 공급 127.9532제곱미터입니다. 94A보다 전용이 4.73제곱미터 더 큽니다.
커뮤니티는 키즈북카페와 맘스스테이션, 카페아너스, 키즈짐클럽, 피트니스센터와 골프클럽, 어린이집, 경로당, 스터디룸입니다. 아이 관련 시설의 비중이 눈에 띕니다. 중대형만으로 구성한 단지의 수요층을 그대로 보여 주는 구성입니다.
수원시 최초로 인공지능 주차관제와 안면인식을 적용한다는 것이 시공사 설명입니다.
분양가 및 세대수
| 84A 27세대 | 8.32억에서8.98억101동 1호와 2호 |
| 84B 84세대 | 8.59억에서 8.93억 |
| 84C 39세대 | 8.56억에서 8.93억 |
| 84D 70세대 | 8.41억에서 8.93억 |
| 84E 14세대 | 8.59억에서 8.93억 |
| 94A 147세대 | 8.14억에서9.04억부가세 포함 |
| 94B 14세대 | 8.68억에서 9.04억 |
| 99A 81세대 | 8.75억에서 9.11억 |
층별 가격표에서 눈에 걸리는 것은 대형의 값입니다. 94A 1층이 8.14억으로 이 공고에서 가장 쌉니다. 84A 최저층 8.32억보다 1,800만원 아래입니다. 전용면적이 10제곱미터 더 큰 집이 더 쌉니다.
평당가로 환산하면 차이가 선명해집니다. 공급면적 기준으로 84B 최고층이 평당 2,694만원, 94A 최고층이 2,440만원, 99A 최고층이 2,354만원입니다. 84형과 99형의 평당가가 340만원 벌어집니다.
값의 절대 차이는 반대로 작습니다. 84B 최고층 8.93억과 99A 최고층 9.11억의 차이가 1,800만원입니다. 전용면적은 14.8제곱미터, 공급면적은 18.4제곱미터가 큰데 값은 그만큼입니다.
84형 안에서도 타입에 따라 시작가가 다릅니다. 84A는 8.32억부터, 84D는 8.41억부터, 84B와 84C와 84E는 8.56억에서 8.59억부터입니다. 최고가는 84A 8.98억을 빼면 넷이 모두 8.93억으로 같습니다.
발코니 확장이 전 세대 무상입니다. 공고문에 기본형인 비확장은 선택할 수 없다고 적혀 있습니다. 이 표의 값이 곧 실부담입니다. 앞선 두 공고가 확장비로 1,000만원에서 2,000만원을 따로 받는 것과 다릅니다.
계약금이 5%인데 계약할 때 500만원만 내고 30일 안에 나머지를 채웁니다. 중도금 60%는 여섯 번에 나눠 내고 공고문이 중도금 무이자 조건이라고 적었습니다. 잔금이 35%입니다.
입지조건
서둔동 212-1번지입니다. 서호라고 불러 온 축만제 호수공원과 여기산을 곁에 둡니다. 일부 세대에서 호수 조망이 나온다는 것이 분양 홈페이지의 설명입니다.
이름은 화서역인데 행정구역은 권선구입니다. 화서역 파크 푸르지오가 있는 장안구 정자동과는 화서역과 서호를 사이에 두고 구가 갈립니다. 이 한 줄이 이 공고 계산의 전부라고 해도 지나치지 않습니다.
화서역은 1호선입니다. 단지와 서호를 사이에 두고 마주 보는 자리라 역까지의 실제 도보 동선은 현장에서 재 보시는 편이 낫습니다. 화서역 옆에는 2024년에 문을 연 스타필드 수원이 있습니다.
신분당선 광교에서 호매실 연장선의 구운역이 계획돼 있습니다. 개통 시점은 확정되지 않았습니다.
서둔동 자체는 구축 동네입니다. 84형 실거래 80건 가운데 62건이 2005년식 센트라우스이고 중위 6.39억입니다. 2018년 이후 준공 단지는 힐스테이트 수원파크포레 하나뿐입니다.
호재
신분당선 구운역이 가장 큰 재료입니다. 광교에서 호매실 연장선의 정차역으로 계획돼 있고 단지에서 서호 북쪽입니다. 개통 일정이 확정되지 않았습니다.
서호 일대의 공원화 계획이 분양 홈페이지 자료에 표기돼 있습니다. 이 단지가 앞세우는 조망의 근거이기도 합니다.
스타필드 수원은 이미 열려 있습니다. 재료가 아니라 지금 쓰는 시설입니다. 다만 화서역 건너편이라 도보 동선이 서호를 돌아갑니다.
재료를 오늘 마진에 넣지 않았습니다. 아래 계산은 지금 찍힌 실거래로만 했습니다.
비교단지
잣대가 두 갈래로 갈립니다. 어느 쪽을 쓰느냐로 답이 3억 넘게 달라집니다.
첫째 잣대는 같은 서둔동 신축입니다. 2024년식 힐스테이트 수원파크포레 84형이 최근 세 건 거래됐습니다. 2025년 11월 7.90억, 12월 8.10억, 올해 5월 8.90억입니다. 세 건이라 점이 아니라 띠로 읽어야 하는 값입니다.
서둔동의 몸통은 구축이 만듭니다. 2005년식 센트라우스 84형이 62건에 중위 6.39억이고 2009년식 서수원울트라참누리파크가 4.15억에서 4.20억입니다. 서둔동 84형 전체 중위는 6.24억입니다.
권선구 전체로 넓히면 2018년 이후 준공 84형이 247건에 중위 6.97억입니다. 이 값은 곡반정동 수원하늘채더퍼스트 같은 대단지가 만든 값입니다.
둘째 잣대는 화서역 건너 장안구 정자동입니다. 2021년식 화서역파크푸르지오 84형이 85건에 중위 12.80억, 2023년식 화서역푸르지오브리시엘이 26건에 13.50억입니다. 올해 등재된 북수원자이렉스비아가 9건에 10.32억입니다.
같은 화서역 이름을 달고도 서둔동 8.10억과 정자동 12.80억으로 4.7억이 벌어집니다. 구가 다르고 학군과 생활권이 다릅니다.
94형과 99형은 잣대가 아예 없습니다. 화서역 생활권에서 94형대 실거래가 한 건도 잡히지 않습니다. 99형대는 정자동 북수원자이렉스비아 한 건 11.80억이 전부입니다. 권선구와 장안구를 통틀어 94형에서 100형 사이 거래 231건을 다 넣어도 중위가 6.65억이고 그 대부분이 1999년에서 2002년 사이 구축입니다.
| 서둔동 힐스테이트 수원파크포레 84형 | 7.90억에서8.90억2024년식, 최근 13개월 3건, 중위 8.10억 |
| 서둔동 센트라우스 84형 | 중위6.39억2005년식 62건, 서둔동 몸통 시세 |
| 권선구 84형 신축 중위 | 6.97억2018년 이후 준공 247건 |
| 정자동 화서역파크푸르지오 84형 | 중위12.80억2021년식 85건, 화서역 건너 다른 급지 |
| 정자동 북수원자이렉스비아 99형 | 11.80억1건뿐, 94형은 화서역 생활권 실거래 0건 |
| 분양가 84B 최고층 | 8.93억확장 무상이라 이 값이 실부담 |
분석
서둔동 잣대로 먼저 재 봅니다. 힐스테이트 수원파크포레 84형이 7.90억에서 8.90억, 중위 8.10억입니다.
84A 최저층 8.32억은 그 중위보다 2,200만원 위이고 파크포레 실거래 띠 안에는 들어옵니다. 84D 최저층 8.41억도 마찬가지입니다.
주력은 다릅니다. 84B 84세대와 84D 70세대의 5층 이상 물량이 8.63억에서 8.93억입니다. 파크포레 최고 실거래 8.90억과 같은 줄이거나 그 위입니다. 84A 최고층 8.98억은 그 최고 기록보다 800만원 위입니다.
권선구 전체 신축 중위 6.97억으로 재면 84형이 1.35억에서 2.01억 위입니다. 다만 그 중위는 화서역과 떨어진 곡반정동과 호매실동이 만든 값이라 이 자리에 그대로 대지 않았습니다.
화서역 건너 정자동 잣대로 재면 답이 뒤집힙니다. 화서역파크푸르지오 12.80억 대비 3.87억에서 4.48억 아래입니다. 올해 등재된 북수원자이렉스비아 10.32억으로 재도 1.39억에서 2.0억 아래입니다.
저희는 서둔동 잣대를 씁니다. 부지가 서둔동이고 구가 다르며 서호를 건너야 정자동입니다. 9월 6일 미리보기에서 적었던 기준선을 그대로 둡니다. 84형은 같은 동네 신축 중위 위에 있습니다.
94형과 99형은 마진 숫자를 적지 않습니다. 맞댈 실거래가 없습니다. 대신 이 공고 안에서 확인되는 것을 적습니다. 99A 평당 2,354만원은 84B 평당 2,694만원보다 340만원 쌉니다. 84형을 기준선으로 받아들인다면 대형이 면적당으로는 유리한 구조입니다. 84형 값 자체가 높다고 보신다면 그 위에 얹은 대형도 같이 높습니다.
발코니 확장이 무상이라는 점은 계산에 실제로 들어옵니다. 실거래는 확장이 끝난 집의 값입니다. 앞의 두 공고처럼 확장비를 따로 받았다면 84B 8.93억이 9.1억대가 됐을 자리입니다.
| 84A 최저층 | 8.32억서둔동 신축 중위 8.10억보다 2,200만원 위, 실거래 띠 안 |
| 84B 최고층 | 8.93억서둔동 신축 최고 실거래 8.90억과 같은 줄 |
| 99A 평당가 | 2,354만원84B 2,694만원보다 340만원 쌈, 다만 맞댈 실거래 없음 |
청약전략
청약자격
경기도 수원시 권선구는 비투기과열지구이자 비청약과열지역입니다. 분양가상한제가 적용되지 않는 민영주택입니다.
재당첨 제한을 적용받지 않습니다. 실거주 의무도 없습니다.
해당지역은 수원시 거주자이고 기타지역은 서울, 경기, 인천 거주자입니다.
특별공급이 153세대입니다. 다자녀 45, 신혼부부 34, 기관추천 23, 신생아 23, 생애최초 15, 노부모부양 13으로 나뉩니다.
면적에 따라 받는 특별공급 유형이 갈립니다. 84형 다섯 타입은 여섯 유형을 다 받는데 94형과 99형은 다자녀와 노부모부양만 받습니다. 전용 85제곱미터를 넘으면 신혼부부와 생애최초, 신생아 특별공급 대상이 아니기 때문입니다.
그래서 대형의 일반공급 물량이 큽니다. 94A 147세대 가운데 129세대, 99A 81세대 가운데 72세대입니다. 85제곱미터 초과 일반공급은 추첨 비중이 크니 가점이 낮은 분에게는 대형이 오히려 문이 넓습니다.
제한사항
| 규제 | 비투기과열지구, 비청약과열지역분양가상한제 미적용 |
| 전매제한 | 최초 당첨자 발표일 2026.10.01.로부터 1년 |
| 거주의무 | 없음 |
| 재당첨 제한 | 적용받지 않음 |
| 자금조달계획서 | 전 세대 제출 대상최저가가 8.14억 |
전매제한이 1년입니다. 공고문이 최초 당첨자 발표일 2026년 10월 1일부터 적용된다고 날짜까지 못 박았습니다. 2027년 10월이면 풀립니다.
가장 싼 세대가 8.14억입니다. 476세대 전부가 실거래가 6억원 이상이라 자금조달계획서와 입주계획서 제출 대상입니다.
중도금 대출을 받은 세대가 분양권을 넘기려면 대출취급기관이 발행한 대출승계 증거서류를 사업주체에 내야 합니다. 그러지 않으면 대출금을 갚고 상환영수증을 내야 한다고 공고문에 적혀 있습니다.
대출조건
중도금 60%를 여섯 번에 나눠 내고 조건이 중도금 무이자입니다. 사업주체가 대출 최초 실행일부터 입주지정기간 첫날 전일까지 이자를 대납하고, 그 뒤 이자는 계약자가 직접 냅니다.
84B 최고층 8.93억 기준으로 계약금 4,465만원 가운데 계약할 때 내는 돈은 500만원입니다. 나머지 3,965만원을 30일 안에 채웁니다. 중도금 5.36억이 2027년 2월부터 2029년 5월까지 여섯 번에 걸쳐 나가고 잔금 3.13억이 입주지정일에 남습니다.
99A 최고층 9.11억이면 잔금이 3.19억입니다. 2029년 10월 입주이니 그때 금리를 오늘 알 수 없습니다.
수도권 주택담보대출 한도 6억원이 걸립니다. 잔금 3.1억대는 그 한도 안이지만 담보인정비율과 총부채원리금상환비율 가운데 작은 쪽으로 정해집니다. 소득이 한도를 먼저 자르는 구간입니다.
발코니 확장이 무상이라 확장비 별도 계약이 없습니다. 앞선 두 공고에서 1,000만원에서 2,000만원이 별도로 붙는 것과 다릅니다. 취득세와 등기 비용은 따로 듭니다.
전략
84형 저층이 이 공고에서 계산이 서는 자리입니다. 84A 8.32억과 84D 8.41억이 서둔동 신축 실거래 띠 안에 들어옵니다.
84형 주력인 84B와 84D의 5층 이상은 8.63억에서 8.93억입니다. 같은 동네 신축 최고 실거래와 같은 줄이라 마진을 기대할 자리가 아닙니다. 실거주 목적이라면 값이 무리한 선은 아닙니다.
94형과 99형은 값 판단을 유보합니다. 맞댈 실거래가 없어 분양가 자체가 기준선이 됩니다. 평당가가 84형보다 300만원 넘게 싸다는 것만 확인됩니다. 중대형으로 갈아타려는 실수요라면 이 구조가 유리하게 작동합니다. 되팔 때를 생각한다면 수원에서 94형과 99형의 거래가 얼마나 얇은지 함께 보셔야 합니다.
화서역이라는 이름에 값을 얹지 않는 편이 낫습니다. 정자동 신축이 12억대인 것은 사실이고 그 값이 서둔동으로 넘어오지 않는 것도 사실입니다. 9월 6일 미리보기에 적은 그대로입니다.
94형과 99형은 85제곱미터 초과라 추첨 비중이 큽니다. 가점이 낮다면 대형 쪽 문이 더 넓습니다. 일반공급이 94A 129세대, 99A 72세대입니다.
화서역까지의 도보 동선을 현장에서 재 보시면 판단이 선명해집니다. 서호를 끼고 도는 거리라 지도 위 직선거리와 다릅니다.
주의사항
접수가 9월 21일 특별공급, 22일 1순위, 23일 2순위입니다. 견본주택은 9월 11일에 열었습니다.
서둔동 잣대인 힐스테이트 수원파크포레 84형은 최근 13개월에 세 건뿐입니다. 표본이 얇아 중위 8.10억을 점으로 쓰지 않고 7.90억에서 8.90억이라는 띠로 읽었습니다.
94형과 99형에는 마진 숫자를 적지 않았습니다. 화서역 생활권에 94형대 실거래가 한 건도 없고 99형대도 한 건뿐입니다.
106동은 1층과 2층이 근린생활시설입니다. 그 동을 받으실 분은 상가 운영 시간과 소음을 함께 보셔야 합니다.
이 글의 값은 확장비가 필요 없는 실부담입니다. 취득세와 소유권이전등기 비용은 별도입니다.
이 글은 9월 6일에 올린 공고 전 미리보기의 후속입니다. 그때의 기준선과 실제 분양가를 대조했습니다.
결론
판정 조건부
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
