APT margin 청약 분석
9.21 청약! 중동역 다채로움 더원 39세대 분양가, 평면도, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 경기 부천 중동역 다채로움 더원입니다.
송내동 성우아파트를 소규모재건축한 두 개동 128세대이고 그 가운데 39세대가 일반분양입니다. 조합원이 88세대, 보류지가 1세대입니다.
타입이 여섯인데 세대수가 잘게 쪼개져 있습니다. 84A는 두 세대, 59B는 네 세대입니다. 값을 재기 전에 이 구조부터 보셔야 합니다.
청약개요
| 위치 | 경기도 부천시 소사구 송내동 365-1번지 |
| 규모 | 지하 2층, 지상11층에서 15층2개동128세대조합 88, 보류지 1, 일반분양 39 |
| 타입 | 54형759B460형884A284B784C11 |
| 분양가 | 54형5.17억에서 5.49억84형7.33억에서 7.96억 |
| 확장비 | 54형1,150만원60형950만원84A1,700만원84C1,200만원 |
| 일정 | 특별공급9.211순위9.222순위9.23발표 10.8, 계약 10.19에서 10.21 |
| 입주 | 2028년 8월 예정 |
| 시행과 시공 | 송내동 성우아파트 소규모재건축정비사업조합, 부성종합건설 |
소규모재건축입니다. 기존 성우아파트 조합원이 88세대를 가져가고 39세대만 일반에 나옵니다.
일반분양이 타입별로 얼마나 쪼개졌는지가 이 공고의 성격을 보여 줍니다. 단지 전체 54형 12세대 가운데 7세대가 일반, 59B는 10세대 가운데 4세대, 60형은 14세대 가운데 8세대입니다. 59A 26세대와 68형 13세대는 일반분양이 한 세대도 없습니다. 조합원이 전부 가져갔습니다.
84형은 다릅니다. 84A는 28세대 가운데 2세대만 일반인데 84C는 13세대 가운데 11세대가 일반입니다. 조합원이 84A를 선호하고 84C를 남겼다는 뜻으로 읽힙니다.
일반분양 39세대 가운데 20세대가 84형입니다. 물량의 중심이 대형 쪽에 있습니다.
전용 85제곱미터를 넘는 타입이 없어 부가가치세가 붙지 않습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
여섯 타입의 공식 평면도를 전부 실었습니다. 각 시트에 전용과 공용, 공급, 기타공용, 계약면적이 나란히 적혀 있고 동배치 안에서 그 타입이 어느 라인인지도 표시됩니다.
84형 셋을 나란히 보면 성격이 갈립니다. 84A는 거실을 가운데 두고 침실 셋이 둘러싸는 구조에 드레스룸과 팬트리가 붙습니다. 84C는 침실 둘이 한쪽에 모이고 주방과 식당이 반대편으로 빠집니다. 일반분양이 11세대로 가장 많은 타입이 84C입니다.
60형은 다른 타입과 달리 맞통풍이 되지 않는 구조입니다. 나머지 다섯 타입은 맞통풍이 가능하도록 설계했다는 것이 시공사 설명입니다. 60형 여덟 세대를 보신다면 현장에서 이 부분을 확인해 두시면 좋겠습니다.
54형은 침실 셋에 거실을 넣은 구조입니다. 전용 54제곱미터에 방 셋이라 방 하나하나가 작습니다.
동호수 배치도를 보면 일반분양 세대가 어느 층 어느 호에 흩어져 있는지 보입니다. 101동 2호 라인이 54형, 1호 라인이 59B, 6호 라인이 60형이고 84형 셋은 전부 102동입니다.
커뮤니티 시설 렌더는 없습니다. 128세대 두 개동이라 별도 커뮤니티 동을 두지 않았습니다. 홈페이지 프리미엄 면에 걸린 사진은 이 단지와 무관한 스톡 사진이라 싣지 않았습니다.
분양가 및 세대수
| 54형 7세대 | 5.17억에서5.49억2층 5.17억, 11층 이상 5.49억 |
| 59B 4세대 | 5.74억에서 6.10억 |
| 60형 8세대 | 5.76억에서 6.12억 |
| 84A 2세대 | 7.38억에서7.53억1층과 2층 각 한 세대 |
| 84B 7세대 | 7.46억에서 7.93억 |
| 84C 11세대 | 7.33억에서 7.96억 |
| 84C 실부담 | 7.45억에서8.08억확장비 1,200만원 포함 |
층별 공급금액표를 읽었습니다. 84C가 7.33억에서 7.96억으로 폭이 가장 넓고 84A는 7.38억과 7.53억 두 값뿐입니다. 일반분양이 1층과 2층 한 세대씩이라 그렇습니다.
소형은 5억대입니다. 54형이 5.17억에서 5.49억, 59B가 5.74억에서 6.10억, 60형이 5.76억에서 6.12억입니다. 59B와 60형은 전용면적이 0.75제곱미터 차이인데 값도 200만원 차이로 거의 같습니다.
발코니 확장비가 타입마다 다릅니다. 84A 1,700만원, 84B 1,600만원, 84C 1,200만원, 54형 1,150만원, 59B 1,000만원, 60형 950만원입니다. 같은 84형인데 84A와 84C의 확장비 차이가 500만원입니다.
확장비를 얹으면 84C 실부담이 7.45억에서 8.08억, 84A가 7.55억에서 7.70억, 60형이 5.86억에서 6.22억이 됩니다.
계약금이 10%입니다. 계약할 때 1,000만원을 내고 30일 안에 나머지를 채웁니다. 중도금 60%를 여섯 번에 나눠 내고 잔금이 30%입니다.
중도금 조건이 앞의 두 공고와 다릅니다. 무이자가 아니라 이자후불제입니다. 사업주체가 입주지정기간 직전까지 이자를 대신 내 주고 계약자가 잔금 낼 때 그 이자를 사업주체에게 돌려주는 방식입니다. 공고문에 그 이자를 내야 입주가 가능하다고 적혀 있습니다.
여기에 조건이 하나 더 붙습니다. 발코니 확장을 선택하지 않으면 중도금 대출이자 대납을 받을 수 없고 유상옵션도 고를 수 없다고 공고문이 못 박았습니다. 확장은 사실상 선택 사항이 아닙니다.
입지조건
1호선 중동역 남쪽입니다. 위치도를 보면 단지가 중동역에서 한 블록 아래 경인로 쪽에 있습니다.
이름이 중동역인데 행정구역은 송내동입니다. 1호선 송내역도 멀지 않은 자리입니다. 중동역과 송내역 사이의 구축 밀집지대입니다.
부천 소사구는 신축 비중이 낮습니다. 최근 13개월 84형 거래 773건 가운데 2018년 이후 준공이 136건입니다. 나머지는 구축입니다.
소사구 안에서도 값이 갈립니다. 괴안동 이편한세상온수역이 84형 중위 9.28억이고 소사본동 힐스테이트소사역이 9.14억인데 범박동 일루미스테이트는 7.78억입니다. 7호선 접근성과 단지 규모가 그 차이를 만듭니다.
송내동은 그 사이에 있습니다. 래미안 어반비스타가 84형 중위 8.47억으로 소사구 상단 근처에 있고 송내동 84형 전체 중위는 6.08억입니다. 한 단지가 동네 값을 끌고 가는 구조입니다.
호재
GTX-B가 이 지역의 가장 큰 재료입니다. 부천종합운동장역이 정차역이고 단지에서는 거리가 있습니다. 개통 시점은 확정되지 않았습니다.
부천 대장지구가 3기 신도시로 진행됩니다. 소사구가 아니라 오정구 쪽이라 이 단지의 직접 재료는 아니고, 부천 전체 공급이 늘어난다는 쪽으로 작용합니다.
재료를 오늘 값에 넣지 않았습니다. 이 사이트는 지금 확인되는 실거래로 계산합니다.
비교단지
잣대의 첫 후보는 같은 송내동 래미안 어반비스타입니다. 2021년 8월 입주한 송내1-2구역 재개발이고 8개동 831세대입니다. 84형이 아홉 건에 중위 8.47억, 7.80억에서 8.65억입니다. 59형대는 서른다섯 건에 중위 6.29억, 5.80억에서 6.70억입니다.
표본이 두껍고 같은 동네입니다. 잣대로 쓰기 좋아 보이는데 문제가 하나 있습니다. 이 공고는 두 개동 128세대입니다. 831세대 대단지의 값을 그대로 받을 수 있는 물건이 아닙니다.
그 차이를 보려고 소사구의 소규모 신축을 따로 뽑았습니다. 소사본동 소사역한라비발디프레스티지가 2024년식 59형 세 건에 중위 6.12억이고, 같은 소사본동 부천소사현진에버빌은 2023년식 59형 세 건에 4.40억입니다. 소사본동 지안더클래식은 2024년식 59형 한 건에 4.80억입니다.
같은 구, 같은 면적, 비슷한 연식인데 4.40억과 6.12억으로 갈립니다. 역까지 걸어 닿는지가 그 차이의 대부분입니다.
54형은 잣대가 특히 얇습니다. 송내동에서 2018년 이후 준공된 54형대 거래는 송내승윤노블리안 다섯 건뿐이고 중위 3.20억입니다. 소사구 전체로 넓혀도 열두 건에 중위 3.60억이고 최고가가 심곡본동 HB엘림캐슬 4.75억입니다.
송내동 84형 구축까지 넣으면 140건에 중위 6.08억입니다. 이 값은 1990년대 단지들이 만든 값이라 신축 분양가의 잣대로는 쓰지 않았습니다.
| 송내동 래미안 어반비스타 84형 | 중위8.47억2021년식 831세대, 9건, 7.80억에서 8.65억 |
| 송내동 래미안 어반비스타 59형대 | 중위6.29억35건, 5.80억에서 6.70억 |
| 소사구 84형 신축 중위 | 7.95억2018년 이후 준공 136건 |
| 소사구 소규모 신축 59형 | 4.40억에서6.12억소사본동 세 단지, 역세권 여부로 갈림 |
| 소사구 54형대 신축 중위 | 3.60억12건, 최고 4.75억 |
| 분양가 84C 실부담 | 7.45억에서8.08억확장비 1,200만원 포함 |
분석
84형부터 봅니다. 84C 최저층은 7.33억에 확장비 1,200만원을 더해 7.45억입니다. 송내동 래미안 어반비스타 84형 중위 8.47억보다 1.02억 아래입니다. 최고층은 8.08억으로 3,900만원 아래입니다.
숫자만 보면 84형 전 세대에 마진이 있습니다. 그런데 그 잣대가 831세대 8개동 재개발 단지입니다. 이 공고는 128세대 두 개동입니다. 커뮤니티도 별도 동도 없습니다.
소사구 자료가 그 간격을 보여 줍니다. 소규모 신축 59형이 같은 구 안에서 4.40억과 6.12억으로 갈립니다. 대단지 값을 그대로 받는 소규모 단지도 있고 2억 가까이 떨어지는 곳도 있습니다. 중동역까지 걸어 닿는 자리라는 것이 이 단지가 기댈 근거입니다.
60형은 결과가 달라집니다. 실부담 5.86억에서 6.22억인데 래미안 어반비스타 59형대 중위가 6.29억입니다. 최고층도 700만원 아래입니다. 마진이라기보다 동가에 가깝습니다. 소규모 단지 할인을 감안하면 오히려 위쪽입니다.
54형은 방향이 반대로 뒤집힙니다. 실부담 5.29억에서 5.61억인데 소사구 54형대 신축 중위가 3.60억, 최고 실거래가 4.75억입니다. 최고 기록보다도 5,400만원 위에서 시작합니다. 전용 54제곱미터에 5억대 중반을 붙인 값입니다.
정리하면 이렇습니다. 84형은 대단지 잣대 아래에 있고 60형은 동가이며 54형은 확실히 위입니다. 일반분양 39세대 가운데 84형이 20세대라 물량의 중심은 그나마 계산이 서는 쪽에 있습니다.
| 84C 최저층 실부담 | 7.45억송내동 대단지 신축 중위보다 1.02억 아래 |
| 60형 최고층 실부담 | 6.22억송내동 대단지 59형 중위와 사실상 동가 |
| 54형 최저층 실부담 | 5.29억소사구 54형대 최고 실거래보다 5,400만원 위 |
청약전략
청약자격
경기도 부천시는 비투기과열지구이자 비청약과열지역입니다. 분양가상한제가 적용되지 않는 민영주택입니다.
재당첨 제한을 적용받지 않습니다. 실거주 의무도 없습니다.
해당지역은 부천시 거주자이고 기타지역은 서울, 경기, 인천 거주자입니다. 수도권 어디에 살든 청약할 수 있습니다.
특별공급이 21세대입니다. 기관추천 4, 다자녀 4, 신혼부부 6, 생애최초 3, 신생아 4로 나뉩니다. 84A에는 특별공급 배정이 없어 일반공급 두 세대로만 나옵니다.
기관추천 4세대의 내역이 잘게 갈렸습니다. 국가유공자 60형 1세대, 10년 이상 장기복무군인 84B 1세대, 장애인 경기도 54형 1세대, 중소기업 근로자 84C 1세대입니다. 배정 호수가 없는 주택형에는 신청할 수 없습니다.
제한사항
| 규제 | 비투기과열지구, 비청약과열지역분양가상한제 미적용 |
| 전매제한 | 당첨자 발표일로부터 1년 |
| 거주의무 | 없음 |
| 재당첨 제한 | 적용받지 않음 |
| 자금조달계획서 | 실거래가 6억원 이상이면 제출 의무 |
전매제한이 1년입니다. 특별공급과 일반공급이 같습니다. 10월 8일 발표 기준으로 2027년 10월이면 풀립니다.
54형 5.17억과 5.49억 두 값만 6억원 아래이고 나머지는 전부 6억원 이상입니다. 자금조달계획서와 입주계획서 제출 대상이 대부분입니다.
전매행위 제한을 어기면 적발일로부터 10년간 입주자 자격이 제한된다고 공고문이 적었습니다.
대출조건
중도금 60%를 여섯 번에 나눠 내는데 조건이 이자후불제입니다. 무이자가 아닙니다. 사업주체가 입주지정기간 첫날 직전까지 이자를 대신 내고, 그 뒤 이자는 계약자가 직접 냅니다. 그리고 잔금 낼 때 사업주체가 대신 낸 이자를 사업주체에게 갚아야 입주할 수 있습니다.
무이자와 이자후불제는 계산이 다릅니다. 무이자는 그 이자가 사라지고 이자후불제는 잔금 때로 미뤄집니다. 84C 최고층 7.96억 기준 중도금이 4.78억이고 2027년 2월부터 2028년 5월까지 나갑니다. 그 기간의 이자가 잔금에 얹힌다고 보시면 됩니다.
발코니 확장을 선택하지 않으면 그 이자 대납조차 받을 수 없습니다. 공고문에 그렇게 적혀 있습니다. 비확장을 고르면 유상옵션도 선택할 수 없습니다.
84C 최고층 기준 계약금 7,960만원 가운데 1,000만원을 계약할 때 내고 6,960만원을 30일 안에 채웁니다. 잔금 2.39억이 2028년 8월 입주 때 남습니다.
수도권 주택담보대출 한도 6억원이 걸립니다. 잔금 시점에 그 한도 안에서 대출이 나와도 담보인정비율과 총부채원리금상환비율 가운데 작은 쪽으로 정해집니다. 담보만 보고 계산하면 실제 한도보다 크게 나옵니다.
전략
84형 세 타입이 이 공고에서 계산이 서는 자리입니다. 일반분양 20세대이고 대단지 잣대보다 0.4억에서 1.0억 아래입니다.
다만 그 마진을 전부 받는다고 보지 않는 편이 낫습니다. 128세대 두 개동에는 커뮤니티도 대단지 관리비 이점도 없습니다. 소사구 소규모 신축이 같은 구 안에서 2억 가까이 갈린 자료가 그 위험을 보여 줍니다.
중동역까지 실제로 걸어서 몇 분인지 현장에서 재 보시면 판단이 선명해집니다. 소사구 자료에서 소규모 신축의 값을 가른 것이 역까지의 거리였습니다.
54형은 권하지 않습니다. 실부담 5.29억은 소사구 54형대 최고 실거래 4.75억보다도 위입니다. 전용 54제곱미터에 방 셋이라 방 크기도 넉넉하지 않습니다.
60형은 값으로는 동가입니다. 실거주 목적이라면 무리한 값은 아닙니다. 맞통풍이 되지 않는 유일한 타입이라 그 부분은 견본주택에서 확인해 두시면 좋겠습니다.
39세대라 경쟁이 몰리면 층을 고를 여지가 거의 없습니다. 84A는 1층과 2층 한 세대씩이 전부입니다.
주의사항
접수가 9월 21일 특별공급, 22일 1순위, 23일 2순위입니다.
중도금이 무이자가 아니라 이자후불제입니다. 그 이자를 잔금 때 갚아야 입주할 수 있습니다. 실부담 계산에는 이 이자가 들어 있지 않습니다.
잣대로 쓴 래미안 어반비스타 84형은 아홉 건입니다. 표본이 두껍지 않습니다. 59형대는 서른다섯 건이라 그쪽이 더 믿을 만합니다.
이 글의 실부담은 분양가에 발코니 확장비만 더한 값입니다. 취득세와 등기 비용은 따로 듭니다.
조합원이 88세대입니다. 입주 후 단지 운영과 하자 대응에서 조합원과 일반분양 세대의 이해가 갈릴 수 있습니다.
결론
판정 조건부
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
