APT margin 청약 분석
9.21 청약! 문수로 비스타 더파크 700세대 분양가, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 울산 남구 문수로 비스타 더파크입니다.
동원개발이 무거동 무거삼호지구 11블록에 짓는 700세대입니다. 전용 68형과 84형 둘뿐이고 84형이 613세대로 물량의 대부분입니다.
이 단지의 계산이 간단한 이유가 있습니다. 같은 무거동에 동원개발이 먼저 지은 신축이 서 있고 그 실거래가 열여섯 건 잡힙니다. 맞댈 값이 바로 옆에 있는 공고는 드뭅니다.
청약개요
| 위치 | 울산광역시 남구 무거동1615-1번지무거삼호지구11BL |
| 규모 | 지하 3층, 지상 최고18층10개동700세대특별공급 383, 일반공급 317 |
| 타입 | 68A86세대68B1세대84A404세대84B209세대 |
| 분양가 | 68형6.19억에서 6.59억84형7.60억에서 8.32억 |
| 확장비 | 68형1,660만원84형2,060만원 |
| 일정 | 특별공급9.211순위9.222순위9.23발표 10.1, 계약 10.12에서 10.14 |
| 입주 | 2029년 5월 예정 |
| 시행과 시공 | 동원개발 |
무거삼호지구 11블록입니다. 시행과 시공이 모두 동원개발이라 조합원 몫이 없습니다. 700세대 전부가 청약으로 풀립니다.
특별공급이 383세대로 절반이 넘습니다. 다자녀 105, 신혼부부 70, 신생아 70, 기관추천 68, 생애최초 49, 노부모부양 21로 나뉩니다. 일반공급은 317세대입니다.
타입 구성이 단출합니다. 68B는 101동 505호 한 세대뿐이고 전용면적은 68A와 같은데 공급면적만 다릅니다. 공고문은 68B가 사업계획승인 도면의 68제곱미터 1형이라고 밝혀 두었습니다.
최하층 우선배정 세대가 40세대 있습니다. 1층이나 필로티 바로 윗층을 먼저 배정받는 물량입니다.
견본주택은 9월 18일 금요일에 엽니다. 접수 사흘 전입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
평면도와 단지 배치도, 동호수 배치도는 이 글에 싣지 않았습니다. 공식 분양 홈페이지의 세대안내와 단지안내 메뉴가 9월 18일 견본주택 개관에 맞춰 열리도록 잠겨 있어 아직 공개된 공식 도면이 없습니다.
블로그에 도는 도면 유통본은 쓰지 않습니다. 워터마크가 얹혀 있거나 치수와 실 라벨이 없는 재작도라 공고문의 면적과 대조할 수 없습니다.
면적만 먼저 적어 둡니다. 68A는 전용 68.4720에 주거공용 23.0677을 더해 공급 91.5397제곱미터이고, 84A는 전용 84.9937에 주거공용 28.3400을 더해 공급 113.3337제곱미터입니다. 84B는 전용이 84.9890으로 84A보다 0.0047제곱미터 작은데 공급면적은 113.4247로 오히려 큽니다.
커뮤니티 렌더도 넣지 않았습니다. 홈페이지 특화설계 면에 있는 조경과 세대창고 사진에는 이미지컷이라는 표기가 박혀 있습니다. 이 단지의 시공 결과가 아니라 예시라는 뜻이라 공식 렌더로 보지 않았습니다.
9월 18일 이후 도면이 열리면 이 글에 평면도를 채워 넣겠습니다. 접수 시작 사흘 전이라 도면을 보고 판단할 시간은 남습니다.
분양가 및 세대수
| 68A 86세대 | 6.19억에서6.59억1층 6.19억, 14층에서 18층 6.59억 |
| 68B 1세대 | 6.24억101동 505호 한 세대 |
| 84A 404세대 | 7.65억에서 8.32억 |
| 84B 209세대 | 7.60억에서 8.16억 |
| 발코니 확장비 | 68형1,660만원84형2,060만원 |
| 84형 실부담 | 7.81억에서8.53억확장비 포함 |
층별 공급금액표를 그대로 읽었습니다. 84A는 7.65억에서 8.32억, 84B는 7.60억에서 8.16억입니다. 68A는 6.19억에서 6.59억입니다.
층뿐 아니라 라인에 따라서도 값이 갈립니다. 84A만 놓고 보면 동과 라인이 여섯 묶음으로 나뉘고 같은 14층에서 18층이라도 102동 1호와 2호는 8.10억, 103동 6호와 7호는 8.32억입니다. 2,200만원 차이가 층이 아니라 향과 동에서 나옵니다.
84A와 84B의 값 차이는 크지 않습니다. 최고가끼리 1,600만원이고 최저가끼리는 500만원입니다. 전용면적이 사실상 같으니 당연한 결과입니다.
여기에 발코니 확장비가 얹힙니다. 84형 2,060만원, 68형 1,660만원입니다. 공고문은 일괄확장만 가능하고 실별 선택은 안 된다고 적었습니다. 사실상 정가입니다.
확장비를 더하면 84형 실부담이 7.81억에서 8.53억, 68형이 6.36억에서 6.76억이 됩니다. 아래 계산은 이 실부담으로 합니다. 실거래는 이미 확장이 끝난 집의 값이라 확장비를 뺀 분양가와 나란히 놓으면 어긋납니다.
계약금은 5%인데 계약할 때 500만원만 내고 나머지는 30일 안에 냅니다. 중도금 60%는 여섯 번에 나눠 내고 공고문이 중도금 무이자 조건이라고 못 박았습니다. 잔금이 35%입니다.
입지조건
무거동은 울산 남구 서쪽 끝입니다. 울산고속도로가 끝나는 울산IC와 신복교차로가 붙어 있어 시외 진입은 남구에서 가장 빠른 축입니다.
울산대학교가 바로 옆이고 태화강이 북쪽에 흐릅니다. 삼호산 등산로가 단지 앞이라는 것이 분양 홈페이지의 설명입니다.
도시철도는 아직 없습니다. 울산도시철도 1호선이 계획 단계이고 신복역이 예정지로 표기됩니다. 개통 시점이 확정되지 않은 재료라 오늘 값의 근거로 쓰지 않았습니다.
분양 홍보물이 이 자리를 새옥동이라고 부릅니다. 옥동은 울산 학군의 중심이고 문수로2차아이파크가 있는 신정동과 붙어 있는 동네입니다. 무거동과 옥동은 문수산과 남산을 사이에 두고 생활권이 갈립니다. 실거래가 그 차이를 그대로 보여 줍니다.
울산 남구 안에서 값이 높은 쪽은 야음동과 신정동입니다. 야음동 대현더샵 84형이 여든 건에 중위 8.35억이고 신정동 울산문수로두산위브더제니스가 마흔네 건에 7.92억입니다. 무거동은 그 아래에 있습니다.
호재
무거삼호지구 도시개발구역이 이 단지의 가장 큰 재료입니다. 블록이 여럿이라 순차 공급이 이어지고 그만큼 생활 기반이 나중에 채워집니다. 이 단지는 11블록입니다.
울산도시철도 1호선 신복역이 계획에 있습니다. 착공도 개통도 확정 일정이 없습니다.
분양 홈페이지가 문수로 우회도로의 예비타당성조사 대상 선정을 지도에 표기해 두었습니다. 예비타당성조사 대상이 됐다는 것은 사업 확정이 아니라 검토가 시작된다는 뜻입니다.
재료는 셋 다 아직 공사에 들어가지 않았습니다. 오늘 계산에는 넣지 않았습니다.
비교단지
잣대가 아주 가깝습니다. 같은 무거동에 동원개발이 삼호주공을 재건축해 올린 문수비스타동원이 있습니다. 84형이 최근 열여섯 건 거래됐고 중위 6.50억, 저 5.98억, 고 6.73억입니다.
같은 동네, 같은 시공사, 준공 직후의 신축입니다. 잣대로 이보다 정확한 물건을 찾기 어렵습니다.
무거동에서 84형 실거래 최고가를 낸 단지는 2013년식 무거위브자이입니다. 여덟 건에 중위 6.71억이고 최고가가 7.30억입니다. 무거동 84형이 아직 7억대 초반에서 천장을 만난다는 뜻입니다.
남구 전체로 넓히면 2018년 이후 준공 84형이 496건에 중위 7.45억입니다. 이 값은 야음동과 신정동 대단지가 끌어올린 값입니다.
68형은 잣대가 없습니다. 무거동에서 2018년 이후 준공된 68형대 거래가 한 건도 없습니다. 무거동 68형 거래 열 건은 전부 1989년에서 1997년 사이 구축이고 1.05억에서 1.50억입니다. 값으로 쓸 수 없는 자료입니다.
남구 전체 68형 신축은 마흔여덟 건에 중위 7.20억인데 그 가운데 서른일곱 건이 야음동 대현더샵 한 단지입니다. 생활권이 다른 동네의 한 단지가 중위를 만들고 있어 무거동에 그대로 대기 어렵습니다.
| 무거동 문수비스타동원 84형 | 중위6.50억2025년 등재, 최근 13개월 16건, 5.98억에서 6.73억 |
| 무거동 무거위브자이 84형 | 중위6.71억2013년식, 8건, 최고 7.30억으로 무거동 최고가 |
| 울산 남구 84형 신축 중위 | 7.45억2018년 이후 준공 496건 |
| 야음동 대현더샵 84형 | 중위8.35억2018년식 80건, 남구 84형 상단 |
| 무거동 68형 신축 | 거래 없음2018년 이후 준공분 0건 |
| 분양가 84A 실부담 | 7.86억에서8.53억확장비 2,060만원 포함 |
분석
숫자를 맞대 봅니다. 84A 최저층 7.65억에 확장비 2,060만원을 더하면 7.86억입니다. 같은 무거동 문수비스타동원 84형 중위 6.50억보다 1.36억 위입니다.
84A 최고층은 8.32억에 확장비를 더해 8.53억입니다. 같은 잣대보다 2.03억 위입니다.
더 눈에 걸리는 것은 다른 쪽입니다. 무거동에서 84형이 실거래로 찍은 최고가가 무거위브자이 7.30억입니다. 이 공고는 가장 싼 84형 한 세대의 실부담이 7.86억입니다. 동네 최고 기록보다 5,600만원 위에서 시작합니다.
남구 전체 신축 중위 7.45억으로 재도 84A 최저층이 4,100만원 위, 최고층이 1.08억 위입니다. 야음동 대현더샵 8.35억과는 최고층이 거의 같은 줄입니다.
68형은 잣대가 없어 마진 숫자를 적지 않습니다. 대신 한 가지만 적어 둡니다. 68A 최저층 실부담 6.36억은 같은 무거동 84형 신축 중위 6.50억보다 1,400만원 아래입니다. 전용면적이 16.5제곱미터 작은 집이 같은 동네 84형 신축과 같은 값대에 놓였습니다.
결론은 하나로 모입니다. 이 공고는 무거동의 기존 값대 위에 값을 매겼습니다. 잣대가 옆에 서 있는데도 그렇습니다.
| 84A 최저층 실부담 | 7.86억같은 동네 신축 중위보다 1.36억 위 |
| 84A 최고층 실부담 | 8.53억같은 동네 신축 중위보다 2.03억 위 |
| 무거동 84형 실거래 최고 기록 | 7.30억이 공고 최저가가 이 기록보다 위 |
청약전략
청약자격
울산광역시는 비투기과열지구이자 비청약과열지역입니다. 공고문은 이 단지가 분양가상한제 미적용 민영주택이라고 적었습니다.
재당첨 제한을 적용받지 않습니다. 기존 당첨으로 재당첨 제한 기간에 있는 분과 그 세대원도 청약할 수 있다고 공고문에 그대로 나옵니다. 다만 이미 당첨된 청약통장은 계약 여부와 관계없이 다시 쓸 수 없습니다.
특별공급이 383세대로 절반을 넘습니다. 다자녀 105세대, 신혼부부 70세대, 신생아 70세대가 주력입니다. 68B 한 세대는 특별공급 배정이 없어 일반공급으로만 나옵니다.
10년 이상 장기복무 군인은 기타지역 거주자격으로 청약할 수 있습니다.
전용 85제곱미터 이하만 공급하는 단지라 일반공급에 가점제가 걸립니다. 가점이 낮다면 특별공급 유형부터 확인해 두시면 좋겠습니다.
제한사항
| 규제 | 비투기과열지구, 비청약과열지역분양가상한제 미적용 |
| 전매제한 | 당첨자 발표일로부터 6개월 |
| 거주의무 | 없음 |
| 재당첨 제한 | 적용받지 않음 |
| 자금조달계획서 | 실거래가 6억원 이상이면 제출 의무 |
전매제한이 6개월입니다. 특별공급과 일반공급이 같습니다. 10월 1일 발표 기준으로 2027년 4월이면 풀립니다. 수도권 규제지역 물건과 비교하면 짧은 편입니다.
실거주 의무가 없습니다. 전매제한이 6개월이니 분양권 상태로 넘기는 길이 열려 있습니다. 다만 이 단지의 값이 무거동 기존 값대 위라는 것을 함께 보셔야 합니다. 짧은 전매제한이 곧 차익을 뜻하지는 않습니다.
84형 최저가가 7.60억이라 모든 세대가 실거래가 6억원 이상입니다. 계약 전부가 자금조달계획서와 입주계획서 제출 대상입니다.
대출조건
중도금은 총액의 60%이고 여섯 번에 나눠 냅니다. 공고문이 중도금 무이자 조건이라고 명시했습니다. 사업주체가 지정하는 금융기관에서 대출을 알선합니다.
비규제지역이라 주택도시보증공사와 한국주택금융공사의 중도금 대출 보증이 세대당 두 건까지 나옵니다. 공고문에 그대로 적혀 있습니다.
84A 최고층 8.32억 기준으로 계약금 4,160만원 가운데 계약할 때 내는 돈은 500만원입니다. 나머지 3,660만원을 30일 안에 채웁니다. 중도금 4.99억이 2027년 3월부터 2028년 12월까지 여섯 번에 걸쳐 나가고 잔금 2.91억이 입주지정일에 남습니다.
여기에 확장비 2,060만원이 별도 계약으로 붙습니다. 확장비는 계약금 10%, 중도금 20%, 잔금 70%로 나뉘어 잔금 부담이 1,442만원 남습니다.
무이자는 중도금에만 걸립니다. 잔금 2.91억과 확장비 잔금은 입주 시점의 주택담보대출이나 자기 자금으로 채워야 합니다. 2029년 5월 입주라 그때 금리를 오늘 알 수 없습니다. 여유를 얹은 금리로 계산해 두시면 좋겠습니다.
전략
값으로는 넣을 자리가 아닙니다. 같은 동네 신축보다 1.4억에서 2.0억 위입니다.
이 단지를 보신다면 근거는 값이 아니라 다른 데 있어야 합니다. 무거삼호지구가 도시개발구역으로 채워지면서 무거동의 값대 자체가 올라간다는 쪽에 거는 판단입니다. 그 판단은 재료가 실제로 착공에 들어가는지를 보고 내리는 편이 낫습니다.
실거주 목적이라면 계산이 달라집니다. 84형 613세대 대단지에 특별공급이 383세대입니다. 다자녀와 신혼부부, 신생아 유형이라면 경쟁 풀이 따로 돌고 전매제한도 6개월뿐입니다.
68형은 마진을 계산하지 않았습니다. 무거동에 맞댈 신축 실거래가 없습니다. 68A 실부담 6.36억이 같은 동네 84형 신축 중위와 거의 같은 줄이라는 점만 기억해 두시면 판단에 도움이 되겠습니다.
9월 18일 견본주택이 열리면 평면도와 단지 배치도가 공개됩니다. 84A와 84B의 전용면적이 사실상 같은데 값이 갈리는 이유가 향과 동에 있으니 배치도를 보고 라인을 고르는 것이 이 단지에서는 실익이 큽니다.
주의사항
접수가 9월 21일 특별공급, 22일 1순위, 23일 2순위입니다. 견본주택 개관은 9월 18일입니다.
이 글에는 평면도와 단지 배치도가 없습니다. 공식 도면이 아직 공개되지 않았습니다. 도면을 보고 판단하시려면 18일 이후에 홈페이지를 다시 여시는 편이 낫습니다.
분양가 8.32억은 최고가이고 층과 라인에 따라 7.60억까지 내려갑니다. 동호수는 무작위 추첨이라 어느 값을 받을지 고를 수 없습니다.
이 글의 실부담은 분양가에 발코니 확장비만 더한 값입니다. 취득세와 소유권이전등기 비용은 따로 듭니다.
무거동 잣대인 문수비스타동원 열여섯 건은 표본이 두껍지 않습니다. 다만 같은 동네 같은 시공사의 신축이라 방향을 읽기에는 충분합니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
