APT margin 부동산 뉴스
서울 아파트 85주 연속 상승, 역대 최장 기록과 나란히 섰다
APT margin 뉴스 커버. 텍스트 정리 카드입니다.
한국부동산원이 9월 24일 공표한 9월 셋째 주 주간 아파트가격동향에서 서울 아파트 매매가격이 한 주 전보다 0.13% 올랐습니다. 지난해 2월 첫째 주부터 세어 85주 연속 상승이고, 문재인 정부 시절인 2020년 6월 둘째 주부터 2022년 1월 셋째 주까지 이어진 역대 최장 85주와 같은 길이가 됐습니다. 저희는 열하루 전 이 기록이 아직 깨지지 않았다고 적으면서 9월 안에 실제로 닿을 것이라고 계산해 두었습니다. 그 계산대로 이번 공표에서 동률이 됐습니다.
공표된 숫자
9월 21일 조사 기준 서울 매매는 0.13%, 전세는 0.19% 올랐습니다. 수도권 매매는 0.17%, 전국은 0.09%이고 지방은 보합입니다.
85주 동안 서울 아파트값은 누적 17.5% 올랐습니다. 저희가 부동산원 지수로 2025년 1월 20일 조사 지수부터 9월 21일 조사 지수까지 직접 나눠 봐도 17.50%가 나옵니다.
서울 안에서는 서대문구가 0.44%로 가장 많이 올랐고 동대문구와 성북구 0.39%, 노원구 0.37%, 중랑구 0.36%, 강서구 0.33%가 뒤를 이었습니다.
반대편은 강남구 0.42%, 서초구 0.37%, 송파구 0.14% 하락입니다. 한강변은 용산구 0.02%, 마포구 0.06%, 동작구 0.11%로 서울 평균보다 낮았습니다.
85주를 다시 세 봤습니다
부동산원 주간 시계열에서 서울 매매가 마지막으로 마이너스였던 조사는 2025년 1월 13일의 0.01% 하락입니다. 그다음 1월 20일부터 이번 9월 21일까지 양수가 86번 이어졌고 중간에 한 번도 끊기지 않았습니다.
그런데 지난해 1월 27일은 설 연휴라 조사가 없었습니다. 그래서 부동산원과 언론은 2월 첫째 주부터 세는 것이 통례이고, 그 셈으로 이번 주가 85주째입니다.
오세훈 서울시장이 9월 13일 페이스북에 적은 86주는 당시로서는 앞당긴 숫자였습니다. 넉넉한 셈의 86번째 양수가 이번 9월 21일 조사에서 나왔으니, 발언의 숫자가 열하루 뒤 통계에 따라잡힌 셈입니다.
통상 셈으로 역대 최장 기록을 실제로 넘는 것은 다음 공표에서 서울이 한 주 더 오를 때입니다. 9월 28일 조사분이 그 자리입니다.
기록은 길어지는데 속도는 줄고 있습니다
서울 주간 상승률은 8월 다섯째 주 0.22%, 9월 첫째 주 0.20%, 둘째 주 0.16%, 셋째 주 0.13%로 네 주 연속 내려왔습니다. 공표 지수가 소수 둘째 자리라 저희 셈과 0.01%포인트 차이가 날 수 있지만 방향은 같습니다.
감속의 한가운데에 강남 3구가 있습니다. 강남구와 서초구는 8월 3일 조사부터 7주 연속 내렸고 이번 주 낙폭은 강남구가 3주 만에 다시 0.4%대로 커졌고 서초구는 이 7주 가운데 가장 큽니다.
송파구도 9월 7일 조사부터 3주 연속 하락입니다. 0.02%, 0.12%, 0.14%로 폭을 조금씩 키우고 있습니다.
기록은 서울 평균이 0을 넘기만 하면 이어집니다. 지금의 기록 연장은 강남권이 빠지는 폭을 강북 중저가가 메우는 구조 위에 서 있고, 그 여유가 매주 조금씩 얇아지고 있습니다.
수원 영통구 1.09%
이번 공표에서 가장 튀는 숫자는 서울 바깥에 있습니다. 경기가 0.23%로 전주 0.18%에서 올라섰고, 그 중심에 수원 영통구 1.09%가 있습니다. 수원 권선구 0.66%, 용인 기흥구 0.48%, 화성 동탄구 0.45%가 뒤를 받쳤습니다.
영통구의 주간 1% 상승은 올해 7월 첫째 주 1.18% 이후 처음입니다. 그 사이 영통은 0.3%에서 0.7%대를 오가다 이번 주 다시 한 단계 뛰었습니다.
영통의 역대 최대 주간 상승은 2020년 2월 10일 조사의 2.24%입니다. 서울 규제를 피한 수요가 수원, 용인, 성남으로 몰리던 때이고 그 달 20일 대책으로 영통을 포함한 수원 세 구가 조정대상지역에 묶였습니다.
지금 영통의 속도가 그때만큼은 아니지만, 서울 꼭대기가 내리는 동안 경기 남부가 가속하는 그림은 그때와 닮은 데가 있습니다.
청약 독자에게는 이런 계산입니다
85주 동안 서울이 17.5% 올랐다는 것은 1년 반 전 실거래로 세운 잣대가 지금은 그만큼 낮다는 뜻입니다. 저희가 안전마진을 최근 12개월 실거래로 재는 이유이고, 상승 국면에서는 이 방식이 분양가를 보수적으로 평가합니다.
다만 같은 서울이라도 방향이 갈려 있습니다. 강남 3구는 석 달 누적이 마이너스로 돌아선 곳이 나왔고, 강북 중저가는 한 달에 1.5%에서 2%씩 쌓고 있습니다. 서울 청약을 볼 때 서울 평균보다 그 단지가 속한 구의 방향을 먼저 보는 편이 안전합니다.
경기 남부는 반대 조심이 필요합니다. 빠르게 오르는 곳일수록 분양가가 최근 실거래의 위쪽 끝에 붙어 나오는 경향이 있고, 한 주 1% 같은 속도는 잣대 자체를 흔듭니다.
다음 공표에서 볼 것은 두 가지입니다. 서울이 한 주 더 올라 역대 최장 기록을 실제로 넘기는지, 그리고 영통의 1%대가 한 주로 끝나는지입니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
