APT margin 청약 가이드
우리 판정의 성적표, 넣어라 조건부 패스로 가른 149개 공고는 접수에서 어떻게 됐나
APT margin이 판정을 붙인 글 203개 가운데 결과가 확인된 149개 공고를 청약홈 접수 결과와 맞춰 봤습니다. 넣어라 12건은 전부 마감했지만 공급은 40세대였고, 패스와 조건부의 접수 결과는 거의 같았습니다. 틀린 곳도 그대로 적었습니다.
판정이 하나로 분명한 글 203개를 모았습니다
10월 14일에 시티오씨엘 9단지와 의왕역 한신더휴 글에 접수 결과를 덧붙이다가 저희 판정과 접수가 어긋난 것을 다시 확인했습니다. 시티오씨엘 9단지는 조건부였는데 일반공급 1,756세대 가운데 1,309세대가 비었고, 의왕역 한신더휴는 패스였는데 전 타입이 1순위 안에서 마감했습니다. 두 글만으로는 판정이 전체적으로 어땠는지 알 수 없어서 사이트의 판정 글을 모두 모아 같은 방식으로 결과를 대조했습니다.
글마다 달아 둔 판정 태그가 넣어라, 조건부, 패스, 넣을 만함, 보류, 실거주만 중 하나인 글이 167개였습니다. 초기 글은 태그가 마진 문구로 적혀 있어서 본문에 판정이 한 가지로 적힌 36개를 더했고, 일자별 묶음글처럼 판정이 여러 개인 글과 판정 문장이 없는 50개는 처음부터 뺐습니다. 판정은 지금 사이트에 걸려 있는 글에 적힌 그대로 읽었습니다. 시티오씨엘 9단지와 의왕역 한신더휴처럼 접수 뒤에 결과를 덧붙인 글도 판정은 바꾸지 않았습니다.
203개 가운데 기록 글 12개, 접수일이 정해져 있지 않은 상시 줍줍 11개, 접수가 아직 끝나지 않은 19개는 성적을 매길 수 없어서 뺐습니다. 접수가 끝났는데 결과를 확인하지 못한 글은 12개이고 집계에 넣지 않았습니다. 10개는 LH청약플러스로 접수해 청약홈 경쟁률 조회에 결과가 올라오지 않는 공고이고, 2개는 청약홈 목록에서 해당 공고를 찾지 못했습니다. 남은 149개 공고가 이 글의 표본입니다.
결과는 전부 청약홈 경쟁률 조회 화면의 값입니다. 정규 청약은 1순위 접수 건수를 공급 세대수로 나눈 값을 쓰고, 무순위와 임의공급은 접수 건수를 공급 세대수로 나눕니다. 전량 마감은 모든 주택형의 최종 미달이 0세대인 공고입니다. 미달 세대 비율은 최종 미달 세대를 공급 세대로 나눈 값이고, 공고마다 크기가 다르니 경쟁률은 공고 하나를 한 줄로 놓고 중위를 냈습니다. 계약취소분은 공급이 1세대에서 9세대이고 접수가 공급을 넘었는지만 나와서 따로 셌습니다.
| 판정이 하나로 분명한 글 | 203개 태그 167개, 본문 판정 문장 36개 |
| 성적을 매기지 않은 글 | 42개 기록 글 12개, 상시 줍줍 11개, 접수 미종료 19개 |
| 결과 미확인 | 12개 LH청약플러스 접수라 청약홈에 결과가 없는 공고 10개, 청약홈 목록에서 찾지 못한 공고 2개 |
| 집계한 공고 | 149개 정규 청약 39건, 무순위와 임의공급 98건, 계약취소분 12건 |
149건 전체로 보면 순서는 맞고 폭은 좁았습니다
전량 마감한 비율은 넣어라 12건 중 12건, 넣을 만함 4건 중 4건, 조건부 37건 중 22건으로 59%, 패스 70건 중 36건으로 51%였습니다. 실거주만은 23건 중 17건, 74%로 패스보다 오히려 높습니다. 경쟁률 중위는 조건부 3.43대1, 패스 2.12대1입니다. 방향은 판정 순서와 같지만 조건부와 패스의 차이는 8%포인트입니다.
넣어라와 넣을 만함 16건은 그대로 믿기 어려운 숫자입니다. 이 가운데 9건이 계약취소분이고 나머지도 공급이 2세대에서 27세대인 공고라서, 값이 싸서 마감했는지 물량이 작아서 마감했는지 구분할 수 없습니다. 이 글은 그래서 공급 유형별로 나눠 다시 셌습니다.
| 넣어라 | 12건 전량 마감 12건, 100% 경쟁률 중위 880.00대1 |
| 넣을 만함 | 4건 전량 마감 4건, 100% 경쟁률 중위 37.73대1 |
| 조건부 | 37건 전량 마감 22건, 59% 경쟁률 중위 3.43대1 |
| 패스 | 70건 전량 마감 36건, 51% 경쟁률 중위 2.12대1 |
| 실거주만 | 23건 전량 마감 17건, 74% 경쟁률 중위 4.33대1 |
| 보류 | 3건 전량 마감 2건, 67% 경쟁률 중위 5.43대1 |
정규 청약 39건, 패스와 조건부의 접수 결과는 거의 같았습니다
정규 청약은 물량이 커서 접수 결과가 가장 분명하게 나옵니다. 판정은 패스 19건, 조건부 15건, 실거주만 4건, 넣을 만함 1건입니다. 넣어라를 붙인 정규 청약은 고양창릉 S-4와 청주 가경 아이파크 7단지 둘입니다. 창릉 S-4는 LH청약플러스 접수가 7월에 끝났지만 결과가 청약홈에 올라오지 않아 이 표에 넣지 못했고, 가경 7단지는 10월 19일 접수 전입니다. 정규 청약에서 넣어라가 어땠는지는 공개 자료로 아직 확인하지 못했습니다.
패스와 조건부를 나란히 놓으면 차이가 작고 방향도 일정하지 않습니다. 전량 마감은 패스 19건 중 7건, 조건부 15건 중 6건입니다. 경쟁률 중위는 조건부가 1.68대1로 패스 0.86대1보다 높지만 미달 세대 비율은 조건부 50.5%, 패스 43.6%로 거꾸로입니다. 조건부 쪽에는 시티오씨엘 9단지 하나가 미달 1,309세대를 얹고 있어서 이 단지를 빼면 조건부 미달 비율은 37.3%로 내려옵니다.
점이 흩어진 모양을 보면 두 판정이 거의 같습니다. 패스 19건 가운데 6건은 최종 미달이 공급의 절반을 넘었고, 6건은 1순위 경쟁률이 3대1을 넘었고, 7건은 그 사이입니다. 조건부 15건은 5건이 3대1을 넘었고 3건이 절반 넘게 비었고 7건이 사이입니다. 패스라고 적은 단지가 조건부 단지보다 덜 몰렸다고 말할 수 있는 정규 청약 표본은 이 39건에는 없습니다.
| 패스 | 19건 전량 마감 7건, 37% 경쟁률 중위 0.86대1 미달 세대 비율 43.6% |
| 조건부 | 15건 전량 마감 6건, 40% 경쟁률 중위 1.68대1 미달 세대 비율 50.5% |
| 실거주만 | 4건 전량 마감 1건, 25% 경쟁률 중위 0.15대1 미달 세대 비율 69.2% |
| 넣을 만함 | 1건 전량 마감 1건, 100% 경쟁률 중위 61.93대1 미달 세대 비율 0.0% |
패스를 붙였는데 접수가 몰린 단지가 6곳이었습니다
몰린 6곳은 월계 중흥S-클래스 리비에르가 62세대에 3,024건으로 48.77대1, 더샵 트리센트가 68세대에 1,244건으로 18.29대1, 더샵 분당하이스트가 68세대에 618건으로 9.09대1, 역북 서희스타힐스 프라임시티가 5세대에 39건으로 7.80대1, 의왕역 한신더휴가 49세대에 320건으로 6.53대1, 남양주 진접2 서한이다음이 210세대에 636건으로 3.03대1입니다. 6곳 중 5곳은 일반공급이 70세대 아래였습니다.
의왕역 한신더휴는 84B 최저층이 의왕 신축 중위보다 5,600만원 위라는 계산으로 패스를 적었습니다. 그 값에서도 49형, 59B, 74형, 84B 네 타입이 모두 접수에서 마감했습니다. 분당하이스트는 84형이 정자동 신축 중위보다 9억 위라서 패스였고, 글에도 이 단지 청약자는 계산으로 오는 사람들이 아닐 것이라고 적어 두었습니다. 13개 타입이 전부 접수에서 마감했습니다. 글에서 짐작한 대로 계산으로 온 사람들이 아니었고, 그 결과 접수로 보면 패스가 어긋난 쪽에 들어갑니다.
월계 리비에르는 안전마진 마이너스 1.6억이라 패스였는데 62세대에 3,024건이 들어왔습니다. 값이 비싸다는 계산이 청약 열기를 막지 못한 가장 큰 사례입니다. 트리센트도 같은 동네 신축 실거래보다 1.9억 위라서 패스였고 18.29대1이었습니다. 이 단지는 803세대 가운데 일반공급이 68세대뿐이었습니다. 물량이 작으면 수백 건만 들어와도 경쟁률이 두 자릿수가 됩니다.
반대로 패스가 접수에서도 확인된 단지도 6곳입니다. 에코델타시티 금강펜테리움 에코리버가 348세대에 8건, 아산테크노밸리 더원 7차가 620세대에 6건, 울산 센텀 엘카사가 72세대에 2건, 센트레빌 아스테리움 거제가 1,305세대에 134건, 더샵 여주역더퍼스트가 685세대에 93건, 평택역 더센트럴45가 95세대에 20건이었고, 여섯 곳 모두 최종 미달이 공급의 74%에서 98%였습니다. 이 가운데 4곳은 공급이 300세대를 넘었습니다.
조건부인데 비었던 시티오씨엘 9단지
시티오씨엘 9단지는 일반공급 1,756세대에 1순위 768건이 들어와 평균 0.44대1이었습니다. 59형은 88세대에 440건으로 5.00대1, 75형은 95세대에 114건으로 1.20대1에 마감했습니다. 84A는 942세대에 164건, 84B는 362세대에 12건뿐이었습니다. 84형만 합치면 1,304세대 가운데 1,083세대가 미달이고, 전체 미달은 1,309세대로 일반공급의 74.5%입니다.
저희는 이 단지를 조건부로 두고 84B 저층에만 마진이 보인다고 적었습니다. 그 84B에는 12건이 들어왔고 경쟁률은 전 타입 가운데 가장 낮은 0.03대1입니다. 84형에서 서두를 이유가 크지 않다고 본 방향은 맞았습니다. 84B 저층에 마진이 있다는 판단은 수요로 확인되지 않았고, 값이 신축 중위보다 위였던 59형이 5.00대1로 마감한 것은 글의 판단과 어긋났습니다.
조건부 가운데 절반 넘게 빈 곳은 둘 더 있었습니다. 대전 경남아너스빌 센텀스카이는 140세대에 30건이 들어와 0.21대1에 98세대가 미달이었고, 천안 업성 푸르지오 레이크시티 2단지는 442세대에 55건으로 0.12대1에 370세대가 미달이었습니다. 반대로 접수가 크게 몰린 조건부도 5곳입니다. 동작 센트럴 동문 디 이스트가 34세대에 114.79대1, 더샵 시에르네가 13세대에 98.77대1, 쌍용 더 플래티넘 서대문이 28세대에 39.71대1, 세종 우미 린 센터파크가 240세대에 17.71대1, 호반써밋 풍무Ⅲ가 266세대에 9.18대1이었습니다.
실거주만 판정 4건도 같은 폭으로 흩어졌습니다. 의왕역 SK VIEW는 384세대에 2,486건이 들어와 6.47대1로 전 타입이 마감했는데, 거제 푸르지오 마린피스는 418세대에 23건으로 0.06대1, 부산 장안지구 중흥S-클래스는 484세대에 11건으로 0.02대1이었습니다. 실거주만은 시세차익이 아니라 살 사람에게만 맞는 값이라는 뜻이라 접수와는 더 거리가 있습니다.
무순위와 임의공급 98건, 판정보다 물량이 먼저 움직였습니다
무순위는 정규보다 물량이 작아서 경쟁률이 쉽게 커집니다. 패스 50건 가운데 28건이 전량 마감해 56%이고, 조건부는 20건 가운데 14건으로 70%입니다. 미달 세대 비율은 패스 73.2%, 조건부 30.1%로 차이가 커 보이는데, 이 숫자는 큰 공고 몇 개가 만듭니다.
패스 50건 가운데 공급이 100세대를 넘는 공고는 8건이고 합쳐서 3,507세대입니다. 김해 신문 센트럴 아이파크 865세대, 한강 푸르지오 리버프론트 832세대, 백석 시그니처 자이 513세대, 펜타힐즈 더블유 1단지 486세대가 큰 쪽입니다. 이 8건의 미달이 2,913세대로 패스 전체 미달 3,071세대의 95%입니다. 조건부에서도 100세대가 넘는 4건이 미달 395세대 가운데 366세대를 차지했습니다. 판정이 아니라 물량이 미달을 만든 것입니다.
판정과 상관없이 무순위와 정규를 묶어 137건을 규모로 나누면 차이가 훨씬 분명합니다. 전량 마감한 비율이 10세대 이하 47건에서 89%, 11에서 50세대 44건에서 66%, 51에서 199세대 18건에서 28%, 200세대 이상 28건에서 18%입니다.
같은 규모 안에서 패스와 조건부를 비교하면 조건부가 높게 나오는 구간이 많습니다. 10세대 이하는 패스 21건 중 86%, 조건부 9건 중 100%가 전량 마감했고, 11에서 50세대는 패스 24건 중 50%, 조건부 10건 중 70%입니다. 200세대 이상은 패스 14건 중 1건, 조건부 9건 중 3건입니다. 51에서 199세대만 패스 40%, 조건부 14%로 거꾸로입니다. 구간마다 건수가 7건에서 24건이라 방향이 대체로 같다는 말까지만 할 수 있고, 크기를 말할 만한 표본은 못 됩니다.
| 패스 | 50건 전량 마감 28건, 56% 경쟁률 중위 2.50대1 미달 세대 비율 73.2% |
| 조건부 | 20건 전량 마감 14건, 70% 경쟁률 중위 8.25대1 미달 세대 비율 30.1% |
| 실거주만 | 19건 전량 마감 16건, 84% 경쟁률 중위 4.50대1 미달 세대 비율 30.5% |
| 넣어라 | 4건 전량 마감 4건, 100% 경쟁률 중위 1,239.25대1 미달 세대 비율 0.0% |
| 넣을 만함 | 2건 전량 마감 2건, 100% 경쟁률 중위 10.57대1 미달 세대 비율 0.0% |
| 보류 | 3건 전량 마감 2건, 67% 경쟁률 중위 5.43대1 미달 세대 비율 3.3% |
넣어라 12건은 전부 마감했고 공급은 모두 합쳐 40세대였습니다
넣어라를 붙인 12건은 모든 타입이 접수에서 마감했습니다. 4건은 무순위이고 8건은 계약취소분이며, 공급을 다 합쳐도 40세대입니다. 접수는 창원 롯데캐슬 하버팰리스 2세대에 3,946건, 동탄 금강펜테리움 6차 3세대에 5,999건, 용현자이 크레스트 6세대에 2,148건이었고, 강변역 센트럴 아이파크 계약취소분 1세대에는 66,863건이 몰렸습니다. 12건의 접수를 모두 더하면 115,634건입니다.
이 성적을 그대로 자랑하기는 어렵습니다. 값이 싸다고 쓴 물건에 사람이 몰린 것은 맞지만, 1세대에서 9세대짜리 공고에는 판정과 상관없이 접수가 몰리기 때문입니다. 계약취소분 12건은 판정이 무엇이든 접수가 공급을 넘었습니다. 공급 합계 34세대에 접수가 193,984건이고 패스를 붙인 구리역 롯데캐슬 시그니처 1세대에도 1,420건이 들어왔습니다. 송파 시그니처 롯데캐슬은 넣을 만함이었고 1세대에 90,443건이었습니다.
넣어라가 값어치가 있는지는 정규 청약처럼 물량이 큰 곳에서 가려집니다. 그런 곳의 넣어라는 아직 결과가 나오지 않았습니다. 보류를 붙인 3건은 동탄 파크릭스 A55BL 2세대가 1,005건, 의정부역 센트럴 아이파크 21세대가 114건으로 마감했고 원종역 해모로 아스트라 7세대는 1세대가 미달이었습니다.
접수에서 마감돼도 계약까지 가지 못한 세대가 있었습니다
접수 결과는 판정의 성적표로도 완전하지 않습니다. 접수에서 마감됐다고 그 세대가 모두 계약된 것은 아니기 때문입니다. 정규 접수 뒤 35일에서 50일 안에 같은 단지가 무순위로 돌아온 10곳을 짝지으면 접수 단계와 계약 단계가 다르게 움직인 것이 드러납니다.
10곳 가운데 6곳은 정규 접수의 최종 미달이 0세대였습니다. 그런데도 춘천 리버뷰 아이파크는 180세대, 남양주 진접2 서한이다음은 141세대, 더샵 트리센트는 28세대, 의왕역 SK VIEW는 17세대가 무순위로 돌아왔습니다. 진접2 서한이다음은 정규 접수가 3.03대1에 전 타입 마감이었고 저희가 패스를 붙인 단지입니다. 접수만 보면 패스가 어긋났지만, 정규 210세대 가운데 141세대가 7주 뒤 다시 나왔으니 계약까지 보면 말이 달라집니다.
한강 푸르지오 리버프론트는 정규 접수에서 541세대가 미달이었고 무순위로 돌아온 것은 832세대였습니다. 돌아온 세대가 접수 미달보다 291세대 많으니 접수는 받았지만 계약에는 이르지 않은 세대가 그만큼 있다고 읽힙니다. 특별공급 미계약분이 섞여 있을 수 있어 정확한 차이는 아닙니다. 대연 제니스는 접수 최종 미달이 6세대였는데 107세대가 돌아왔습니다. 저희가 9월 14일 접수 줍줍 글에서 한강 푸르지오 84A의 79%, 대연 제니스 일반분양의 61%가 계약되지 않았다고 쓴 것이 이 숫자입니다. 두 곳 모두 정규 접수 때 패스를 적었던 단지입니다.
이 짝은 10곳뿐이고 정규 접수 뒤 후속 공고가 청약홈 무순위 목록에서 확인되는 곳만 넣었습니다. 접수에서 크게 미달이 났는데 후속 공고가 보이지 않는 단지도 있습니다. 아산테크노밸리 더원 7차, 센트레빌 아스테리움 거제, 울산 센텀 엘카사가 그렇고, 이 단지들의 물량이 어떻게 처리됐는지는 청약홈 자료로는 알 수 없습니다.
| 한강 푸르지오 리버프론트, 패스 | 8월 10일 정규 접수 최종 미달 541세대 9월 14일 무순위 공급 832세대 접수 166건, 미달 666세대 |
| 오산 헤리티지자이 1단지, 실거주만 | 7월 20일 정규 접수 최종 미달 526세대 8월 31일 무순위 공급 256세대 접수 103건, 미달 153세대 |
| 춘천 리버뷰 아이파크, 조건부 | 7월 20일 정규 접수 최종 미달 0세대 8월 24일 무순위 공급 180세대 접수 70건, 미달 124세대 |
| 진접 2 서한이다음, 패스 | 7월 20일 정규 접수 최종 미달 0세대 9월 8일 무순위 공급 141세대 접수 157건, 미달 39세대 |
| 대연 제니스, 패스 | 8월 10일 정규 접수 최종 미달 6세대 9월 14일 무순위 공급 107세대 접수 84건, 미달 64세대 |
| 더샵 트리센트, 패스 | 8월 3일 정규 접수 최종 미달 0세대 9월 15일 무순위 공급 28세대 접수 99건, 미달 0세대 |
| 의왕역 SK VIEW, 실거주만 | 7월 20일 정규 접수 최종 미달 0세대 9월 2일 무순위 공급 17세대 접수 695건, 미달 0세대 |
| 오남역 서희스타힐스 여의재 1단지, 조건부 | 8월 24일 정규 접수 최종 미달 69세대 10월 6일 무순위 공급 12세대 접수 47건, 미달 0세대 |
| 호반써밋 풍무Ⅲ, 조건부 | 7월 20일 정규 접수 최종 미달 0세대 8월 31일 무순위 공급 4세대 접수 402건, 미달 0세대 |
| 역북 서희스타힐스 프라임시티, 패스 | 7월 27일 정규 접수 최종 미달 0세대 9월 14일 무순위 공급 4세대 접수 45건, 미달 0세대 |
패스는 값이 비싸다는 판정이지 몰리지 않는다는 예측이 아닙니다
저희 판정은 분양가를 같은 동네 신축 실거래와 맞춰 보고 마진이 있는지를 따집니다. 패스는 마진이 없거나 마이너스라는 뜻이고 사람이 몰릴지는 말하지 않습니다. 일반공급이 작은 단지나 한 지역 수요가 두꺼운 단지는 값이 비싸도 접수가 찹니다. 의왕역 한신더휴 49세대와 월계 리비에르 62세대가 그랬습니다. 접수가 몰려도 패스가 틀렸다고 단정할 수 없는 이유입니다.
그렇다고 방어만 할 일은 아닙니다. 패스 19건 가운데 6건이 접수에서 3배 넘게 몰렸고, 시티오씨엘 9단지에서는 조건부가 59형의 마감을 읽어 내지 못했습니다. 접수 결과로 채점하는 방식은 한계가 분명하지만 저희가 받아 든 점수는 이렇고, 틀린 곳은 틀린 대로 남겨 둡니다. 판정 글에 접수 결과를 덧붙이는 일은 앞으로도 계속합니다.
이 글이 못 본 것이 있습니다. 가격 판정이 맞았는지는 입주 뒤 시세로 가려지는데 입주가 아직 오지 않은 단지가 대부분이라 지금은 확인할 수 없습니다. 접수와 무순위 회귀까지가 지금 볼 수 있는 범위입니다. 표본도 149건이고 정규 청약은 39건이라서, 패스와 조건부의 접수 결과가 거의 같았다는 말은 차이가 작게 관찰됐다는 뜻이지 차이가 없다고 증명한 것이 아닙니다. 같은 단지가 정규 글과 무순위 글로 두 번 들어간 곳이 있고, 36건은 본문의 판정 문장에서 읽은 판정입니다.
패스를 붙인 단지에 접수가 몰리는 일은 앞으로도 있을 것입니다. 그럴 때는 값이 비싸다는 계산과 청약 열기를 따로 읽고, 넣을지는 자금 계획과 살 계획으로 정하시는 쪽이 낫다고 봅니다. 접수가 끝난 글이 늘면 이 표는 다시 계산해 갱신하겠습니다.
