APT margin 무순위 줍줍

10.19 줍줍! 화성 송산 동원로얄듀크 포레 2차 분양가, 안전마진

APT margin, 2026.10.14 작성

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 경기도 화성시 병점구 송산동, 화성 송산 동원로얄듀크 포레 무순위 2차입니다.

2021년 12월에 분양해 2024년 2월에 준공한 233세대 단지입니다. 그 가운데 계약이 해지된 5세대가 다시 나왔습니다. 2022년 1월에도 무순위가 한 번 있었는데 그때는 123형 1세대였고 103건이 접수됐습니다. 이번 5세대 안에는 그 123형 102동 1502호가 같은 동호로 들어 있습니다.

84A 2세대가 4.258억과 4.822억, 84C 1세대 4.67억, 90형 1세대 5.403억, 123형 1세대 7.681억입니다. 경기도에 사는 무주택세대구성원이면 청약통장 없이 넣을 수 있고, 접수는 10월 19일 하루입니다.

청약개요

모집공고

위치

경기도 화성시 병점구 화산로 9, 송산동

공급규모

• 구분무순위 사후접수 2차, 청약홈 접수
  민영주택, 비규제지역, 분양가상한제 미적용
• 물량잔여 5세대. 84A 2, 84C 1, 90 1, 123 1
  총 233세대, 지하 2층 지상 11층에서 15층 6개동
• 분양가84A 4.258억과 4.822억
  84C 4.67억
  90 5.403억
  123 7.681억
  발코니 확장비 포함
• 입주2026년 11월 30일까지 잔금 완납 후 입주
  준공은 2024년 2월
• 시공동원개발, 시행수탁 코리아신탁

청약일정

접수 10.19 하루
발표 10.22
서류 10.23
계약 10.26

단지는 지하 2층, 지상 11층에서 15층 6개동 233세대입니다. 2021년 12월 3일 최초 공고에서는 일반공급 117세대에 특별공급 116세대로 나왔습니다. 당시 단지명은 화성 송산 동원로얄듀크 파크였고 입주 때 포레로 바뀌었습니다. 그래서 청약홈에서 파크로 찾으면 최초 공고가, 포레로 찾으면 이번 2차가 나옵니다.

청약홈 무순위 목록에서 이 단지는 두 건이 확인됩니다. 2022년 1월 12일 공고 2022910011이 123형 1세대, 이번 2026년 10월 14일 공고 2026910262가 5세대입니다. 1차 때 나온 호가 102동 1502호이고, 이번 2차 123형도 같은 102동 1502호입니다.

공고문은 이번 5세대를 계약해지 사유로 재공급되는 세대라고 설명합니다. 준공이 끝난 지 2년 8개월이 지났고 견본주택은 운영하지 않습니다. 당첨자와 예비입주자에 한해 예약을 받아 세대를 보여 줍니다.

잔여 동호는 104동 101호와 1302호, 102동 1003호, 104동 1404호, 102동 1502호입니다. 104동에 3세대가 모여 있고 저층은 104동 101호 하나입니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

이 글에는 평면도와 배치도를 싣지 못했습니다. 단지 분양 홈페이지는 닫혀 있고 웨이백 보관본에도 본 페이지가 없었으며, 최초 공고와 이번 공고 PDF에는 도면이 들어 있지 않았습니다. 구할 수 있는 공식 도면이 생기면 그때 채우겠습니다.

공고문 면적표로는 84A가 전용 84.9631제곱미터에 공급 107.6655, 84C가 전용 84.5993에 공급 106.4156입니다. 90형은 전용 90.9392에 공급 122.0080, 123형은 전용 123.0091에 공급 156.2759입니다. 90형과 123형은 부가세가 붙는 건축비 구조라서 가격표에도 부가세 칸이 따로 있습니다.

타입별 세대 수를 보면 84B가 84세대로 가장 많고 84A가 78세대로 그다음이며, 84C는 15세대, 90형은 2세대, 123형은 단 1세대입니다. 123형은 단지 전체에서 한 세대뿐인 대형이라 비교 거래도 사실상 없습니다.

분양가 및 세대수

이번 가격은 새로 매긴 값이 아닙니다. 최초 공고의 84A 1층 공급가격 4억 1,290만원에 발코니 확장비 1,290만원을 더하면 4억 2,580만원이 되고, 5층 이상 4억 6,930만원에 같은 확장비를 더하면 4억 8,220만원입니다. 84C 5층 이상 4억 5,440만원에 확장비 1,260만원을 더하면 4억 6,700만원, 123형은 7억 5,810만원에 1,000만원을 더해 7억 6,810만원이라 최초 공고 가격과 같습니다. 2021년 12월 가격표가 2026년 10월에 그대로 나온 것입니다.

공고문에 옵션 금액도 원문대로 따로 적혀 있습니다. 84C 1003호는 시스템에어컨 590만원과 전기쿡탑 69만원을 합친 659만원, 90형 1404호는 시스템에어컨 510만원, 123형 1502호는 시스템에어컨 590만원과 중문 120만원과 전기쿡탑 69만원을 합친 779만원을 반드시 내야 계약이 됩니다. 계약 때 옵션 계약은 변경이나 부분 취소 없이 100% 인수해야 한다고 적혀 있습니다. 그러면 84C는 4억 7,359만원, 90형은 5억 4,540만원, 123형은 7억 7,589만원이 실제 부담입니다. 84A 두 세대에는 옵션이 없습니다.

납부는 두 번뿐입니다. 계약금 10%를 10월 26일에 내고 나머지 90%를 입주지정일인 11월 30일까지 완납해야 합니다. 계약부터 잔금까지 35일입니다. 선납 할인은 없고, 인지세와 취득세와 등기비용은 공급금액에 들어 있지 않습니다. 사업주체는 대출을 알선하지 않는다고 공고문에 적었습니다.

입지조건

단지 주소는 화성시 병점구 화산로 9, 지번으로는 송산동입니다. 2022년 공고에는 화성시 송산동으로 나왔고, 2026년 공고에서 병점구 소속으로 바뀌었습니다. 같은 송산동의 국토부 실거래는 병점구 코드에 잡힙니다.

최초 공고는 이 단지에 입주하는 초등학생을 안녕초등학교에, 중학생을 세교중학군 공동학구에 배치할 계획이라고 적었습니다. 학교 배정은 교육지원청이 정한다는 단서가 붙어 있습니다.

공고문에 고지된 단점도 있습니다. 단지 북쪽 옹벽이 103동, 104동, 105동 쪽에 최소 3m에서 최대 9.5m 높이로 시공되고 동쪽과 남쪽에도 옹벽이 있다고 적혀 있습니다. 이번 5세대 가운데 3세대가 104동이라 조망과 일조는 현장에서 직접 보고 판단할 부분입니다. 분양 홈페이지가 닫혀 입지도를 싣지 못한 점은 위 평면 항목에 적은 대로입니다.

비교단지

비교선은 같은 송산동에서 만들었습니다. 국토부 실거래 최근 12개월, 2025년 10월부터 2026년 9월까지가 기준입니다.

이 단지 자체 거래는 12개월에 4건뿐입니다. 233세대 단지에서 1년 동안 4건이라 거래가 사실상 멈춘 단지입니다. 84C 전용 84.5993이 2025년 10월 31일 2층에서 3.85억에 거래됐고, 전용 59형이 3건에 3.70억에서 3.80억입니다.

같은 송산동의 화성아너스포레가 2026년 준공 신축입니다. 84형 거래가 6건 나왔는데 1층 4.30억, 5층 4.70억, 6층 4.30억, 12층 4.00억, 13층 4.15억, 14층 4.50억입니다. 중위 4.30억에 범위 4.00억에서 4.70억입니다. 이 단지 84형 가운데 가장 가까운 신축 비교선입니다.

구축은 송산동 1999년에서 2008년식 84형이 27건에 중위 3.00억입니다. 송산 그린시티 쪽 새솔동 신축 84형은 223건에 중위 5.40억으로 한 단 위입니다. 123형은 새로 지은 비교 거래가 없어 송산동 솔뫼마을한승미메이드 전용 120.83이 5건에 중위 3.90억, 범위 3.50억에서 4.00억입니다. 90형은 송산동에 비교 거래가 아예 없습니다.

분석

84A 1층 4.258억은 화성아너스포레 1층 거래 4.30억과 중위 4.30억보다 420만원 아래입니다. 사실상 같은 값입니다. 13층 4.822억은 아너스포레 13층 4.15억보다 6,720만원, 14층 4.50억보다 3,220만원, 최고 거래 4.70억보다도 1,220만원 위입니다.

84C 4.67억은 아너스포레 중위 4.30억보다 3,700만원 위고, 최고 거래 4.70억보다는 300만원 아래입니다. 필수 옵션 659만원까지 더하면 4.7359억이라 최고 거래보다도 359만원 위입니다.

이 단지 안의 거래와 놓으면 더 선명합니다. 84C 2층 분양가는 최초 공고의 4억 1,350만원에 확장비 1,260만원을 더한 4억 2,610만원이었는데, 2025년 10월 같은 타입 2층이 3.85억에 팔렸습니다. 분양가보다 4,110만원 낮게 거래된 것입니다. 이번 84C 10층 4.67억은 그 거래보다 8,200만원 위입니다. 단지가 분양가를 밑도는 값에서 거래되는 동안 같은 가격표가 그대로 나온 셈입니다.

90형 5.403억은 비교 거래가 없습니다. 참고로 아너스포레 84형 중위 4.30억보다 1.103억 위고, 면적은 6제곱미터 남짓 넓습니다. 123형 7.681억은 송산동 구축 121형 중위 3.90억보다 3.781억, 최고 거래 4.00억보다 3.681억 위입니다. 옵션까지 더하면 7.7589억입니다. 123형에 이만한 값을 낼 이웃 거래가 송산동에는 없습니다.

송산동 구축 84형 중위 3.00억과는 84A 1층이 1.258억, 13층이 1.822억 위입니다. 새솔동 신축 중위 5.40억 아래라는 점은 마진으로 치기 어렵습니다. 새솔동은 송산그린시티 중심 생활권이라 송산동과 같은 값이 나올 동네가 아닙니다.

청약전략

청약자격

무순위 입주자모집공고일인 2026년 10월 14일 현재 경기도에 거주하는 무주택세대구성원이어야 합니다. 화성시 거주 요건은 아닙니다. 2022년 1차에서는 화성시 거주자만 넣을 수 있었는데 이번에는 경기도 전체로 넓어졌습니다.

청약통장은 필요 없습니다. 외국인은 주민등록법상 세대원으로 인정되지 않아 신청할 수 없고, 장기 해외체류자도 출입국사실증명서로 걸러집니다. 해외 체류가 계속 90일을 넘은 기간은 국내 거주로 인정되지 않습니다.

이 주택에 이미 당첨돼 계약한 분이나 예비입주자 중 추가입주자로 선정된 분은 넣을 수 없습니다. 당첨됐다가 계약하지 않은 분과 부적격 당첨 제한 중인 분, 공급질서교란자 제한 중인 분도 막힙니다.

접수는 10월 19일 09시부터 17시 30분까지 청약홈 PC와 모바일로만 받습니다. 현장접수는 없고, 1인 1건이며 2건 이상 넣으면 전부 무효입니다. 취소는 접수 당일 17시 30분까지만 됩니다.

당첨자는 10월 22일 청약홈에 발표되고 서류접수가 10월 23일 10시에서 16시, 계약이 10월 26일 10시에서 16시입니다. 서류와 계약 장소는 경기도 평택시 죽백동 735-10 평택브레인시티 비스타동원 견본주택입니다. 예비입주자는 주택형별 공급세대수의 500%까지 뽑고, 동호 배정과 계약은 10월 27일 10시까지 입장해야 합니다.

제한사항

전매제한은 이미 끝났습니다. 계약하고 잔금을 치르면 되팔 수 있고 거주의무도 없습니다. 재당첨 제한도 없어 다른 청약에 당첨된 이력이 있는 분도 넣을 수 있습니다.

공고문은 이 주택이 최초 공고 때 순위 안에서 마감된 주택형이고 예비입주자에게 추가 입주 기회를 준 뒤 남은 계약해지분을 재공급하는 것이라고 설명합니다. 그렇게 입주자로 선정돼 계약하면 분양권을 소유한 것으로 간주돼 이후 청약에서 유주택이 됩니다. 무주택 지위를 지키고 싶은 분은 이 점을 먼저 따져 보셔야 합니다.

실거래가 6억원 이상이면 자금조달계획서와 입주계획서를 내야 합니다. 이번 5세대 중에서는 7.681억인 123형만 해당합니다. 84A, 84C, 90형은 옵션을 더해도 6억원 아래입니다.

대출조건

공고문은 분양대금에 대해 사업주체가 별도의 대출금융기관 알선을 하지 않는다고 적었습니다. 잔금 90%를 입주지정일 11월 30일까지 완납해야 하고, 선납 할인도 없습니다.

84A 1층 기준으로 계약금 4,258만원을 10월 26일에 내고 잔금 3억 8,322만원을 35일 안에 치러야 합니다. 13층 4.822억이면 계약금 4,822만원에 잔금 4억 3,398만원입니다. 중도금 대출 단계가 없어서 잔금을 은행에서 얼마나 받을 수 있는지가 계약 전에 정해져 있어야 합니다. 입주 시점 대출 규제는 지금 알 수 없으니 현금으로 버틸 수 있는지를 기준으로 삼는 편이 안전합니다.

옵션이 붙는 세대는 옵션 계약금도 같은 날 내고 옵션 잔금도 11월 30일입니다. 옵션 대금은 시공사 동원개발 계좌로 따로 입금하고, 본 공급대금은 코리아신탁 계좌로 냅니다.

최초 경쟁률

2021년 12월 최초 분양은 일반공급 117세대에 1순위 해당지역 접수 998건으로 평균 8.53대1, 전 타입이 순위 안에서 마감됐습니다. 이번 5세대 타입을 보면 84A가 8.78대1, 84C가 4.56대1, 90형이 47.00대1, 123형이 27.00대1이었습니다. 특별공급 116세대는 이 조회에 들어 있지 않습니다.

2022년 1월 17일 무순위 1차는 123형 1세대 모집에 103건이 접수돼 103.00대1이었습니다. 당시는 화성시에 사는 무주택세대구성원만 넣을 수 있었고 당첨되면 재당첨 제한도 따라붙었으며 중도금도 6회로 나눠 냈습니다. 이번 2차는 경기도 거주자로 넓어졌고, 재당첨 제한도 중도금도 없고, 대신 잔금 90%를 35일 만에 내야 합니다. 가격은 같고 그 사이 조건이 모두 달라졌습니다.

103건이 몰렸던 호가 4년 9개월 뒤 같은 가격으로 다시 나왔다는 사실을 수요가 꺼졌다는 증거로 읽기는 어렵습니다. 계약이 해지된 이유는 공고문에 나와 있지 않습니다. 확실한 것은 같은 단지의 최근 실거래가 분양가를 밑돈다는 쪽입니다.

자료 청약홈 경쟁률 조회, 공고번호 2021000921 모집공고일 2021-12-03, 무순위 1차 공고번호 2022910011 모집공고일 2022-01-12

전략

5세대 가운데 비교선과 같은 값에 나온 것은 84A 104동 101호 1층 하나입니다. 아너스포레 같은 1층 거래 4.30억보다 420만원 아래입니다. 다만 이 단지 자체 84C 거래 3.85억을 기준으로 보면 84A 1층도 위에 있습니다. 두 비교선 사이에 놓인 셈이라 마진을 말할 수 있는 값은 아닙니다.

84A 13층 4.822억과 84C 4.67억은 아너스포레 중위보다 3,700만원에서 5,220만원 위입니다. 90형은 비교 거래가 없고, 123형은 송산동 121형 중위 3.90억보다 3.781억 위라 시세차익 계산 자체가 성립하지 않습니다. 이 둘은 가격표를 보고 넣을 일이 아닙니다.

그래도 넣는다면 순서는 분명합니다. 2024년에 입주가 시작된 단지에서 바로 살 집을 찾는 경기도 거주 실수요가 84A 1층을 노리는 경우가 가장 말이 됩니다. 입주 단지라 주차와 단지 상태는 접수 전에 현장에서 눈으로 확인할 수 있고, 하자 A/S는 잔금 전에 끝내겠다고 공고문에 적혀 있습니다. 다만 도배 등 시간 경과로 생긴 이색은 A/S 대상이 아니라고 적혀 있습니다.

잔금을 35일 안에 치를 현금과 대출 한도가 확인된 분만 계약금을 낼 수 있습니다. 당첨자 서류는 평택 견본주택에서 받는다는 점도 일정에 넣어 두셔야 합니다.

주의사항

잔금 90%를 2026년 11월 30일까지 완납해야 합니다. 계약 10월 26일부터 35일이고 사업주체는 대출을 알선하지 않습니다.

84C, 90형, 123형은 옵션 금액을 반드시 같이 내야 계약됩니다. 변경이나 부분 취소가 안 됩니다.

계약하면 분양권 소유로 간주돼 이후 청약에서 유주택입니다.

이 단지 12개월 거래가 4건뿐이라 시세 자체가 얇습니다. 2025년 10월 84C 2층 3.85억이 분양가보다 4,110만원 낮은 거래였습니다.

104동 북측 옹벽이 최대 9.5m로 고지돼 있습니다. 이번 5세대 중 3세대가 104동입니다.

도면과 조감도를 구하지 못했습니다. 세대 구조는 접수 전에 확인이 필요합니다.

접수는 10월 19일 하루, 17시 30분이 지나면 취소가 되지 않습니다.

2021년 12월 가격표가 그대로 나온 5세대입니다. 84형은 송산동 신축 84형 중위 4.30억 기준으로 84A 1층 4.258억만 420만원 아래이고, 84C 4.67억은 3,700만원, 84A 13층 4.822억은 5,220만원 위입니다. 123형 7.681억은 송산동 121형 중위 3.90억보다 3.781억 위입니다. 이 단지 자체 거래는 12개월에 4건뿐이고 84C 2층은 분양가보다 4,110만원 낮은 3.85억에 팔렸습니다. 잔금 90%를 35일 안에 내야 하고 대출 알선도 없습니다. 저는 패스 쪽입니다. 경기도 거주 실수요가 84A 104동 101호 1층을 현금 흐름까지 맞춰 노리는 경우만 예외로 두겠습니다.

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