APT margin 청약 분석

10.19 청약! 청주 가경 아이파크 8단지 분양가, 안전마진

APT margin, 2026.10.13 작성

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 청주시 흥덕구 가경동 701번지, 청주 가경 아이파크 8단지입니다.

지하 3층에 지상 1층부터 29층까지 9개동이 서고 1,128세대입니다. 이름이 같이 붙은 7단지 543세대의 두 배를 넘는 대단지이고, 타입은 116형 517세대, 102형 309세대, 84B 232세대, 84A 70세대입니다.

116형이 전체의 45.8%이고 분양가는 6.49억에서 7.358억입니다. 84형은 4.627억에서 5.411억으로 가경동 신축 84형 중위 6.30억보다 낮습니다. 접수는 10월 19일부터이고 당첨자 발표는 10월 27일입니다.

청약개요

모집공고

위치

충청북도 청주시 흥덕구 가경동 701번지 일원
청주가경서부 2지구

공급규모

• 구분민영주택, 비규제지역, 분양가상한제 미적용, 민간택지
• 물량지하 3층, 지상 1층에서 29층 9개동 1,128세대
  특별공급 267, 일반공급 861
• 주택형84A 70세대
  84B 232세대
  102형 309세대
  116형 517세대
• 분양가84A 4.87억에서 5.411억
  84B 4.627억에서 5.246억
  102형 5.66억에서 6.417억
  116형 6.49억에서 7.358억
• 입주2029년 11월 예정
• 시행과 시공아이파크현대산업개발

청약일정

특별공급 10.19
1순위 10.20
2순위 10.21
발표 10.27, 서류접수 10.30 에서 11.6, 계약 11.9 에서 11.15

분양홈페이지

701번지 일원은 청주가경서부2지구 도시개발구역입니다. 위치도로 보면 석남천을 사이에 두고 가경 아이파크 5단지의 동쪽에 붙은 넓은 부지이고, 북동쪽에 복대초와 충북공업고가 있습니다.

청주시는 2026년 10월 8일 공동주택과 43107호로 모집공고를 승인했고, 사업계획승인은 2026년 7월 31일입니다.

116형이 517세대로 45.8%, 102형이 309세대로 27.4%, 84형 두 타입이 302세대로 26.8%입니다. 일반공급이 861세대로 많고, 그중 116형 일반공급만 451세대입니다.

특별공급은 267세대이고 다자녀가구가 111세대로 가장 많습니다. 기관추천 30, 신혼부부 44, 노부모부양 32, 생애최초 20, 신생아 30세대가 나머지입니다.

공급금액표가 1층부터 있습니다. 1층은 84B 5세대, 102형 1세대, 116형 7세대이고, 최하층 우선배정으로 따로 잡힌 세대는 44세대입니다.

입주예정월은 2029년 11월입니다. 지구 개발 준공이 늦어지면 아파트가 부분 준공이나 임시사용승인으로 입주할 수 있고, 이때 대지 이전등기는 상당 기간 늦어질 수 있다고 공고문이 적었습니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

단지 배치도, 동호수표, 평면도는 구하지 못해 싣지 않았습니다. 분양 홈페이지에 올라온 이미지는 이미지컷으로 표시된 연출 컷뿐이고 입지환경 페이지는 AI 이미지라고 밝혀 두었습니다. 공고문에도 도면이 없고 견본주택은 10월 오픈 예정이라고 합니다. 도면이 공개되면 이 칸을 채우겠습니다.

8단지 공고문의 공급면적은 84A 107.4568제곱미터, 84B 108.5596, 102형 129.2246, 116형 148.1594입니다. 같은 이름의 7단지 타입보다 공급면적이 84A는 3.82, 84B는 3.82, 102형은 4.62, 116형은 5.25제곱미터 작은데 분양가는 똑같습니다. 전용면적은 두 단지가 같습니다.

부대복리시설은 관리사무소, 경비실, 주민공동시설, 다함께돌봄센터, 경로당, 어린이집, 어린이놀이터, 지하주차장입니다. 주민공동시설 안에 휘트니스, GX룸, 골프연습장이 있습니다. 지하주차장은 3개층이고 근린생활시설 15대를 포함해 2,035대를 계획했습니다.

802동에서 807동 저층은 어린이집, 다함께돌봄센터, 경로당, 주민공동시설, 티하우스, 실외기 설치공간과 붙어 있어 조망과 소음에서 손해를 볼 수 있다고 공고문이 적었습니다. 단지 서쪽에 석남천이 흘러 서측 세대는 하천 산책 인구의 소음이 있을 수 있다는 문장도 있습니다.

분양가 및 세대수

가장 싼 세대는 84B 1층 4.627억, 가장 비싼 세대는 116형 20층 이상 7.358억입니다. 단일 구간으로 세대가 가장 많은 곳은 116형 10층에서 19층 198세대이고, 그다음이 116형 20층 이상 152세대, 102형 10층에서 19층 120세대, 116형 5층에서 9층 100세대, 102형 20층 이상 92세대, 84B 10층에서 19층 90세대 순입니다. 상위 여섯 구간 가운데 네 곳이 116형입니다.

116형 20층 이상으로 납부 흐름을 따라가면 계약금이 7,358만원이고, 중도금은 2027년 3월 17일부터 2029년 8월 16일까지 여섯 번에 회차당 7,358만원입니다. 잔금은 2억 2,074만원입니다. 116형 1층은 계약금이 6,490만원입니다. 공고문은 중도금 날짜 가운데 50% 공정 이후 일정이 예정일이라고 밝혔습니다.

발코니 확장비는 분양가와 별도 계약입니다. 공급계약을 맺을 때 확장 여부를 정해야 하고 나중에 변경할 수 없다고 합니다. 이 글의 비교는 확장비를 뺀 값과 더한 합산값을 나란히 둡니다. 소유권이전등기 비용, 취득세, 인지세는 분양가에 들어 있지 않습니다.

입지조건

8단지는 가경 아이파크 타운에서 가장 남서쪽입니다. 홈페이지 위치도에는 5단지와 석남천이 서쪽에, 충북공업고와 충북예술고가 북동쪽과 동쪽에 있습니다. 분양 홈페이지는 서부로와 순환로, 청주강서IC를 교통 기반으로 소개합니다.

초등학교는 홈페이지가 복대초와 서현초 도보 통학을 내세우지만 공고문은 죽림초에 장기간 임시 배치한다고 적었습니다. 임시 통학버스를 운영할 계획이고 운영기간은 나중에 알린다고 합니다. 중학교는 제4학교군, 유치원은 6권역 안에서 분산 배치입니다.

공고문은 단지 남쪽, 북쪽, 동쪽에서 개발사업과 아파트 건설이 진행 중이라고 고지합니다. 서부로 확장공사는 아파트 준공 뒤까지 끝나지 않을 수 있고, 인근 공원과 주차장용지, 공공시설용지에서 소음과 빛 공해가 생길 수 있다는 문장도 있습니다.

비교단지

같은 가경동에서 2019년 이후 준공된 84형을 비교선으로 잡았습니다. 2025년 10월에서 2026년 9월, 12개월 동안 175건이 신고됐고 중위는 6.30억입니다. 최저 5.23억은 4단지, 최고 8.70억은 힐스테이트청주센트럴2차 한 건입니다.

단지 중위는 3단지 6.85억, 1단지 6.40억, 가경자이 6.265억, 2단지 6.15억, 4단지 5.625억입니다. 이웃한 강서동의 5단지는 2023년 준공 84형 51건에 중위 6.00억입니다. 6단지는 위치도에 있지만 12개월 안에 거래가 신고되지 않았습니다.

8단지는 116형이 절반 가까이라 대형 비교가 중요한데 표본이 얇습니다. 가경동에서 110에서 120제곱미터는 1단지 112.54형 3건이 전부이고 중위 8.30억입니다. 강서동 5단지 117형은 8건에 중위 7.875억, 7.50억에서 8.05억입니다.

102형 가까운 면적은 가경동 100에서 108제곱미터 35건이고 중위 7.89억입니다. 2단지 105형 16건은 7.40억, 3단지 105형 19건은 8.88억입니다. 5단지 101.6형은 20건에 중위 6.79억입니다.

분석

84형은 가장 비싼 84A 20층 이상 5.411억도 가경동 신축 중위 6.30억보다 8,890만원 아래이고, 가장 싼 84B 1층 4.627억은 1.673억 아래입니다. 확장비를 더하면 4.8284억에서 5.6402억이 되어 간격이 6,598만원에서 1.4716억으로 줄어듭니다.

가경동에서 나온 가장 싼 거래는 4단지의 5.23억입니다. 확장비를 더하고도 그보다 싼 세대는 84A 2층과 3층, 84B 1층에서 4층입니다. 나머지 84형은 이 최저 거래와 비슷하거나 위에 있습니다.

116형은 이 단지의 중심 물량인데 가경동에는 비교할 신축 거래가 1단지 3건뿐이라 강서동 5단지 117형을 기준으로 잡았습니다. 확장비를 더한 합산값 6.7329억에서 7.6009억은 중위 7.875억보다 2,741만원에서 1.1421억 아래입니다. 19층 이하 365세대는 합산값이 5단지 최저 거래 7.50억보다도 아래이고, 20층 이상 152세대만 그보다 1,009만원 위입니다.

102형 합산값은 5.8946억에서 6.6516억입니다. 가경동 100에서 108형 중위 7.89억보다 1.2384억에서 1.9954억 아래인데, 비교 대상이 전용 2.5제곱미터 넓은 105형이라 실제 간격은 조금 작습니다. 5단지 101.6형 중위 6.79억과는 1,384만원에서 8,954만원 차이입니다.

가격표는 어느 타입도 비교선 아래에 있지만 간격이 가장 큰 쪽은 84형입니다. 물량이 가장 많은 116형은 간격이 가장 좁고 비교 표본도 얇습니다.

청약전략

청약자격

공고일 현재 청주시나 충청북도에 사는 만 19세 이상이면 신청할 수 있고, 같은 조건이면 청주시 거주자에게 우선권이 있습니다. 10년 이상 장기복무 군인은 거주지와 상관없이 해당지역 자격을 받습니다.

비규제지역이라 집이 있는 세대도 1순위가 가능하고, 재당첨 제한이 없어 과거 당첨 이력이 있어도 넣을 수 있습니다. 당첨된 통장은 계약하지 않아도 다시 쓰지 못합니다.

84형 두 타입은 가점제 40%에 추첨제 60%이고, 102형과 116형은 85제곱미터를 넘어 전부 추첨입니다. 116형 일반공급 451세대와 102형 일반공급 270세대가 추첨 물량입니다.

1순위 예치금은 84형 200만원입니다. 102형과 116형은 전용 102제곱미터를 넘어 135제곱미터 이하 구간인 400만원입니다.

특별공급 267세대 가운데 다자녀가구는 만 19세 미만 자녀가 2명 이상인 무주택세대구성원이 대상이고 청주시 거주자가 먼저 뽑힙니다. 신혼부부, 생애최초, 신생아는 소득 또는 자산 기준이 있고 노부모부양은 무주택세대주여야 합니다.

가점제로 당첨되면 2년 동안 가점제 당첨제한을 받습니다. 접수는 청약홈에서 오전 9시부터 오후 5시 30분까지입니다.

제한사항

전매제한이 없어 계약 뒤 분양권을 넘길 수 있습니다. 공고문은 사업주체 승인과 서류가 필요하고, 이미 낸 돈이 총 분양가의 90%를 넘으면 제한될 수 있다고 적었습니다. 전매 가능일은 따로 공지한다고 합니다.

천재지변이나 도시개발사업 미준공 같은 사유로 입주가 늦어지면 입주지연 보상금이 없다고 공고문이 적었습니다. 이 지구는 사업이 진행 중인 곳이라 눈여겨볼 항목입니다.

실거래가 6억원 이상 주택은 계약 때 자금조달계획서와 입주계획서를 신고해야 합니다. 이 단지에서는 102형 4층 이상과 116형이 해당합니다.

대출조건

공고문은 중도금 대출을 총 분양대금의 60% 범위에서 이자후불제로 적용한다고 밝혔습니다. 대출 실행일부터 입주개시월 이자납부일까지의 이자는 사업주체가 부담하는 것으로 적혀 있습니다.

한도는 대출기관 심사로 정해지고 분양사무소 상담 내용으로 사업주체에 책임을 물을 수 없다고 공고문이 선을 긋습니다. 대출이 안 나오면 116형 20층 이상 기준으로 7,358만원씩 여섯 번을 직접 내야 합니다.

잔금 30%는 입주 때 내고 116형 20층 이상은 2억 2,074만원입니다. 입주가 2029년 11월이라 그때의 대출 규제와 금리는 지금 가늠하기 어렵습니다.

전략

가격표만 보면 모든 타입이 비교선 아래이고 간격이 가장 큰 것은 84형입니다. 84B 1층 5세대는 4.627억으로, 확장비를 더해도 4.8284억이라 이번 공급에서 가장 싼 물량입니다.

물량이 가장 많은 116형은 가경동에 비교 거래가 얇아 확신이 낮습니다. 5단지 117형 8건이 기준인데 20층 이상 152세대는 합산하면 5단지 최저 거래보다 위로 올라가서, 116형을 보신다면 19층 이하가 가격으로는 유리합니다. 층은 동호수가 무작위 배정이라 고를 수 없습니다.

추첨 비중이 큰 단지라 가점이 낮은 분에게도 문이 열려 있습니다. 116형 일반공급 451세대와 102형 270세대는 전부 추첨이고, 가점제 40%는 84형에만 있습니다.

7단지와 중복 접수는 가능하지만 8단지 발표가 하루 빨라서 둘 다 당첨되면 7단지 당첨이 사라집니다. 84형 가격표가 같으니 단지 규모, 석남천과 저류시설 같은 주변 조건으로 고르시는 편이 좋겠습니다.

주의사항

입주는 2029년 11월 예정이고 접수 때부터 3년 1개월 남았습니다. 지구 개발 준공이 늦어지면 부분 준공이나 임시사용승인으로 입주할 수 있고 이전등기가 늦어질 수 있습니다.

초등학교는 죽림초에 장기간 임시 배치하고 임시 통학버스를 운영할 예정이라고 합니다. 홈페이지의 도보 통학 소개와 같지 않습니다.

지하수위를 낮추는 영구배수공법이 적용될 수 있고, 집수펌프 전기료와 하수도 사용료 같은 유지관리비를 입주자가 공용관리비로 냅니다. 비용 규모는 강수량과 지반에 따라 달라진다고 공고문이 적었습니다.

단지 외부 저류시설에서 우천 때나 배수펌프 가동 때 소음, 악취, 해충이 생길 수 있고 인접한 801동이 더 큰 영향을 받는다고 공고문이 고지합니다. 우수관과 지상권 설정 동의서도 계약 때 반드시 내야 합니다.

서쪽 석남천 쪽 세대는 하천 이용객 소음이 있을 수 있고, 802동에서 807동 저층은 어린이집과 돌봄센터, 경로당과 붙어 있습니다.

발코니 확장은 분양가 밖이고 계약 때 정해야 합니다. 취득세와 인지세도 따로 냅니다. 접수 취소는 당일 오후 5시 30분까지만 됩니다.

1,128세대 가운데 일반공급이 861세대여서 한꺼번에 입주하는 규모가 큽니다. 입주 시점의 매물과 전세 물량이 어느 정도일지는 지금 알 수 없습니다.

84형은 확장비를 더해도 4.8284억에서 5.6402억으로 가경동 신축 중위 6.30억보다 6,598만원에서 1.4716억 아래이고, 물량이 가장 많은 116형은 5단지 117형 중위 7.875억보다 2,741만원에서 1.1421억 아래입니다. 가격표는 어느 타입도 비교선 아래입니다. 그래도 조건부로 두는 까닭은 두 가지입니다. 116형 비교 표본이 8건과 3건뿐이고, 입주가 2029년 11월이라 이 비교선이 그때도 유지될지 알 수 없습니다. 초등학교 임시 배치와 저류시설, 영구배수 비용이 가격에서 얼마나 깎일 사안인지는 각자 판단이 필요합니다. 저는 84형과 102형 저층은 넣는 쪽이고, 116형은 19층 이하 가격이 맞는 분만 넣는 조건부입니다.

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