APT margin 청약 분석

10.19 청약! 청주 가경 아이파크 7단지 분양가, 평면도, 안전마진

APT margin, 2026.10.13 작성

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 청주 흥덕구 가경동 309번지 일원에 짓는 청주 가경 아이파크 7단지입니다.

10월 8일 입주자모집공고가 나왔고 일반분양 374세대의 분양가는 84B 2층 4.72억에서 116 20층 이상 7.36억까지이고, 84형만 보면 4.72억에서 5.41억입니다. 가경동 신축 84형 12개월 중위가 6.30억이니 최고가 층도 0.89억 아래입니다.

특별공급이 10월 19일, 1순위가 10월 20일, 2순위가 10월 21일이고 당첨자 발표는 10월 28일입니다. 같은 날 접수를 받는 8단지 1,128세대와는 발표일이 하루 다릅니다. 입주는 2029년 11월 예정입니다.

청약개요

모집공고

위치

충청북도 청주시 흥덕구 가경동 309번지 일원

공급규모

• 구분민영주택, 비규제지역, 분양가상한제 미적용 민간택지
  재당첨 제한 없음, 전매제한 없음, 거주의무 없음
• 물량지하 2층 지상 2층에서 32층 4개동 총 543세대
  일반공급 374세대, 특별공급 169
• 주택형84A 91세대
  84B 113세대
  102 226세대
  116 113세대
• 분양가84A 4.87억에서 5.41억
  84B 4.72억에서 5.25억
  102 5.78억에서 6.42억
  116 6.62억에서 7.36억
• 입주2029년 11월 예정
• 시행과 시공아이파크현대산업개발

청약일정

특별공급 10.19
1순위 10.20
2순위 10.21
발표 10.28, 서류 10.30 에서 11.6, 계약 11.9 에서 11.15

분양홈페이지

단지는 가경동 309번지 일원이고 지하 2층, 지상 2층에서 32층까지 4개동에 543세대가 들어섭니다. 바로 옆 8단지가 9개동 1,128세대이니 7단지는 규모가 절반에 못 미칩니다. 분양 홈페이지는 두 단지를 합쳐 1,671세대, 기존 단지까지 더해 약 6,300세대의 아이파크 타운이 완성된다고 설명합니다.

543세대 가운데 특별공급이 169세대이고 일반공급이 374세대입니다. 특별공급은 기관추천 40, 다자녀 53, 신혼부부 29, 노부모부양 14, 생애최초 13, 신생아 20세대로 나뉩니다. 특별공급에서 신청이 모자라면 남는 물량은 일반공급으로 넘어옵니다.

84A는 91세대 가운데 57세대가 특별공급이고 84B는 113세대 가운데 70세대가 특별공급입니다. 84형은 절반을 훌쩍 넘는 물량이 특별공급으로 빠져서 일반공급으로 나오는 84형은 84A 34세대, 84B 43세대 합쳐 77세대가 전부입니다. 102형은 일반공급 198세대, 116형은 99세대입니다. 일반공급 374세대의 절반 넘게가 102형입니다.

타입은 84A, 84B, 102, 116 넷입니다. 60형이나 74형 같은 작은 평형이 없고 전용 84제곱미터가 가장 작은 타입입니다. 분양 홈페이지는 알파룸과 팬트리를 갖춘 중대형 설계와 쾌적한 동간거리를 내세웁니다. 최하층 우선배정 세대는 19세대입니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

분양 홈페이지에 단지 배치도, 동호수 배치도, 타입별 평면도, 커뮤니티 컷이 아직 올라와 있지 않습니다. 홈페이지 사업개요에는 조감도와 분위기 컷이 있을 뿐이고 견본주택 오픈은 10월로 안내돼 있습니다. 공고문에도 도면은 들어 있지 않아 이 글에는 평면도를 싣지 않았습니다.

타입 구성은 공고문에서 확인됩니다. 계약면적 기준으로 84A가 169.76제곱미터, 84B가 170.83제곱미터, 102가 204.62제곱미터, 116이 233.73제곱미터입니다. 전용에 붙는 주거공용면적은 84A 26.30, 84B 27.44, 102 31.00, 116 36.68제곱미터입니다. 같은 84형이어도 84B가 공용면적이 1.14제곱미터 더 넓습니다.

발코니는 확장을 전제로 설계됐고 견본주택도 확장형으로 전시됩니다. 공고문은 확장하지 않으면 공간이 좁아져 활용도가 떨어진다고 적었습니다. 확장비는 분양가와 따로 내야 하니 아래 분양가 표에서 한 번 더 말씀드리겠습니다. 도면은 견본주택이 열리면 그 도면으로 글을 보강하겠습니다.

분양가 및 세대수

분양가는 같은 타입 안에서 층이 올라갈수록 단계적으로 오릅니다. 84A는 2층 4.87억에서 20층 이상 5.41억으로 0.54억, 84B는 4.72억에서 5.25억으로 0.53억 벌어집니다. 102형은 5.78억에서 6.42억, 116형은 6.62억에서 7.36억입니다. 1층 가격은 없고 2층부터 나옵니다.

84A보다 84B가 쌉니다. 같은 층끼리 놓으면 84B가 0.15억에서 0.17억 낮습니다. 20층 이상 기준 84A 5.41억, 84B 5.25억입니다. 계약면적은 반대로 84B가 1.07제곱미터 더 넓은데 가격이 아래입니다. 면적이 더 넓은 쪽이 싼 구조라 가격만으로 타입을 고르기는 어렵고, 도면은 견본주택에서 확인하시는 편이 좋겠습니다.

102형은 4층 6.10억부터 6억을 넘고 116형은 2층 6.62억부터 전부 6억을 넘습니다. 공고문은 6억 이상 주택 거래에 자금조달계획서와 입주계획서 신고를 의무로 둔다고 적었습니다. 84형은 전 층이 6억 아래입니다.

발코니 확장비는 분양가에 들어 있지 않습니다. 84B 2,014만원, 84A 2,292만원이고 102는 2,346만원, 116은 2,429만원입니다. 확장은 계약 때 선택해야 하고 나중에 바꿀 수 없다고 공고문이 못 박았습니다. 시스템에어컨 같은 유상옵션은 확장한 세대만 고를 수 있고 계약은 2027년 상반기 예정입니다. 84형에 3대를 달면 546만원에서 818만원, 5대면 885만원에서 1,323만원 사이입니다.

입지조건

단지는 가경동 서쪽 가경 아이파크 타운 안쪽에 있습니다. 확대도에서 7단지는 4단지 동쪽, 가경공원 옆에 표시돼 있고 8단지는 서쪽, 5단지 오른쪽 아래입니다. 분양 홈페이지는 서부로, 제2순환로와 제3순환로, 중부고속도로 청주강서IC로 이어지는 도로망을 장점으로 꼽고 있습니다.

생활권은 복대동과 가경동 상권에 걸칩니다. 홈페이지가 NC백화점, 롯데마트, 홈플러스를 들고, 학교는 복대초, 서현초, 서현중과 가로수도서관을 적었습니다. 다만 공고문의 학교 배정 항목은 홈페이지와 다릅니다. 초등학교는 경산초에 장기간 임시 배치될 예정이고 입주민 대상 임시 통학버스를 운영한다고 적혀 있습니다. 중학교는 제4학교군, 유치원은 6권역 안에 분산 배치입니다. 걸어서 다닐 학교가 입주 때 바로 생기지는 않는다는 뜻입니다.

공고문에서 특히 눈에 띄는 불편 요소가 둘 있습니다. 먼저 701동입니다. 단지 북서쪽 주차장 부지에 빗물을 모아 두는 영구 지하 저류시설이 들어서고, 우천 때나 펌프를 돌릴 때 소음, 악취, 해충과 조망 간섭이 생길 수 있으며 701동 세대가 영향을 더 받는다고 적었습니다. 다음으로 702동과 703동 저층입니다. 주출입구가 가까워 조망, 소음, 일조와 사생활에서 불편이 생길 수 있다는 내용입니다.

주변은 아직 공사 중입니다. 가경홍골2지구와 가경서부2지구, 가경서부3지구 도시개발과 홍골근린공원 민간공원 조성, 청주 석곡지구 도시개발이 진행 중이라고 공고문이 열거합니다. 서부로 확장공사도 예정돼 있는데 입주 뒤에도 끝나지 않을 수 있다고 적었습니다. 입주 후 한동안 먼지와 소음을 감안하셔야 합니다.

호재

이 동네에서 기대할 만한 것은 서부로 확장입니다. 공고문이 예정이라고만 쓰고 완공을 장담하지 않았으니 호재로 치지 않겠습니다. 홍골근린공원 민간공원도 개발 계획이 바뀌면 옹벽과 보행로 계획이 달라질 수 있다고 공고문이 단서를 달았습니다.

확정된 것은 이미 들어선 아이파크 1단지부터 4단지, 가경자이 같은 신축 생활권입니다. 가경동 신축 단지가 2019년부터 2022년 사이에 차례로 입주해 동네가 새 아파트 위주로 바뀌었고, 7단지와 8단지가 그 마지막 물량입니다. 그만큼 입주 때 전월세와 매매 물량이 한꺼번에 나올 수 있다는 점은 부담입니다.

비교단지

비교는 단지가 속한 가경동의 2019년 이후 준공 아파트로 합니다. 해당하는 곳은 아이파크 1차부터 4단지, 가경자이, 그리고 올해 준공한 힐스테이트청주센트럴2차입니다. 국토부 실거래 2025년 10월부터 2026년 9월까지 정확히 12개월을 썼고 해제된 거래는 뺐습니다. 같은 브랜드 5단지는 실거래 신고상 소재가 강서동이라 가경동 합계에는 넣지 않고 따로 표기합니다. 6단지는 12개월 동안 거래가 없습니다.

84형 신축 거래는 175건이고 최저 5.23억, 중위 6.30억, 최고 8.70억입니다. 최고 8.70억은 힐스테이트청주센트럴2차 1건이라 따로 놓고 보면 아이파크 3단지 8.03억이 가장 높습니다. 같은 아이파크 안에서도 2022년 준공 4단지 84형 중위는 5.625억이고 2021년 3단지는 6.85억입니다. 새 단지일수록 싸다는 점이 눈에 띄는데, 4단지는 층과 향이 다른 곳이 섞여 있어서 일반화는 어렵습니다.

월별 중위는 2025년 10월 6.00억에서 2026년 9월 6.85억까지 올랐고, 아래 그래프의 붉은 선이 그 흐름입니다. 12개월 전체 중위 6.30억은 이 선의 중간쯤입니다. 마지막 달은 10건이라 한 달 값은 출렁일 수 있어 분기로 묶으면 2025년 4분기 6.00억, 2026년 1분기 6.20억, 2분기 6.38억, 3분기 6.63억입니다. 입주 3년 뒤 시세가 더 오른다는 보장은 없지만 지금 시세가 내려가는 중도 아닙니다.

102형과 116형은 거래가 드뭅니다. 5단지에 전용 102와 117 거래가 있어 가장 가까운 비교선이 되고, 가경동 안에서는 2단지와 3단지 전용 105와 106 35건이 참고선입니다. 116형과 비슷한 크기 거래는 5단지 117형 8건과 가경동 아이파크 1차 전용 112.54제곱미터 3건, 7.95억과 8.30억과 9.10억이 전부라 대형 시장은 얇습니다.

분석

84형은 전 층 전 타입이 신축 중위 6.30억보다 아래입니다. 84A는 4.87억에서 5.41억이라 0.89억에서 1.43억, 84B는 4.72억에서 5.25억이라 1.05억에서 1.58억 낮습니다. 가장 비싼 84A 20층 이상 5.41억도 같은 아이파크 안 2022년 준공 4단지 중위 5.625억보다 0.21억 낮고, 3단지 최고 거래 8.03억과는 2.62억 차이입니다.

84형은 같은 브랜드 5단지와 비교해도 아래입니다. 5단지 84형 중위 6.00억보다 84A는 0.59억에서 1.13억, 84B는 0.75억에서 1.28억 낮고, 5단지 최저 거래 5.69억은 7단지 최고가 5.41억보다도 높습니다. 102형은 5.78억에서 6.42억이라 5단지 102형 중위 6.79억보다 0.37억에서 1.01억 낮습니다. 다만 20층 이상 6.42억은 5단지 최저 거래 6.10억보다 위라서 높은 층은 여유가 크지 않습니다. 가경동 2단지와 3단지 105와 106형 중위 7.89억과는 1.47억에서 2.11억 차이입니다. 116형은 6.62억에서 7.36억이라 5단지 117형 중위 7.875억보다 0.52억에서 1.25억 낮고, 최저 거래 7.50억보다도 0.14억 아래입니다. 117형은 8건이라 방향만 참고하시는 것이 좋습니다.

분양 후 입주까지는 3년이 남았습니다. 그 사이 가경동 신축 시세가 지금 분기 수준인 6.63억 안팎에 머문다고 해도 84형은 분양가가 아래입니다. 위험은 입주 때 7단지와 8단지가 합쳐 1,671세대 물량으로 한꺼번에 나오는 점이고, 이 차이가 얼마나 남을지는 그때의 수급에 달렸습니다.

청약전략

청약자격

일반공급은 입주자모집공고일 2026년 10월 8일 현재 청주시나 충청북도에 살고 있는 만 19세 이상이 신청합니다. 세대주인 미성년자도 가능합니다. 경쟁이 생기면 청주시 거주자가 먼저 뽑히고 충청북도 다른 시군 거주자는 그 다음입니다. 충북 밖에 사는 분은 청약 대상이 아닙니다.

이 단지는 비수도권 비규제지역이라 집을 가진 분도 1순위가 됩니다. 1순위는 청약통장 가입 6개월 경과에 예치금을 채우면 되고, 청주시와 충북 거주자 기준으로 전용 85제곱미터 이하는 200만원이고, 102형과 116형은 전용 102제곱미터를 넘어 135제곱미터 이하 구간이라 둘 다 400만원입니다. 2순위는 통장만 있으면 됩니다. 재당첨 제한이 없어서 예전에 당첨된 분도 넣을 수 있고, 당첨된 통장은 다시 쓰지 못합니다.

1순위 배분은 타입별로 갈립니다. 84형은 가점제 40%, 추첨제 60%이고 102형과 116형은 전부 추첨제입니다. 84형 일반공급이 84A 34세대, 84B 43세대이니 가점제 몫은 84A 14세대, 84B 17세대 안팎입니다. 가점은 무주택기간 32점, 부양가족 35점, 통장 가입기간 17점으로 최고 84점이고, 배우자 통장 가입기간도 최대 3점까지 합산됩니다. 최근 2년 안에 가점제로 당첨된 세대는 가점제로 못 넣고 추첨제로만 접수합니다.

특별공급은 10월 19일 하루입니다. 신혼부부는 혼인 7년 이내이고 소득이 도시근로자 월평균의 100% 이하이면 우선공급, 100%에서 140%가 일반공급입니다. 3인 이하 가구 월 소득 100%는 753만3,763원, 140%는 1,054만7,268원이고 140%를 넘으면 부동산 3억 3,100만원 이하일 때만 추첨 몫으로 갑니다. 신생아는 2세 미만 자녀가 있어야 하고 소득 기준이 130%와 160%입니다. 다자녀는 미성년 자녀 2명 이상, 노부모부양은 만 65세 이상 직계존속을 3년 이상 부양한 무주택 세대주입니다. 생애최초는 소득세 5년 이상 납부가 요건입니다.

접수는 청약홈 PC와 모바일로 09시부터 17시 30분까지입니다. 같은 날 발표하는 주택에는 1인 1건만 넣을 수 있다고 공고문이 적었습니다. 8단지 당첨자 발표일은 10월 27일이고 7단지는 10월 28일로 하루 다릅니다. 이 문구만 읽으면 두 단지를 모두 신청할 수 있는 것으로 보이지만 확인은 청약홈 안내로 하시는 편이 확실합니다. 두 곳에 모두 당첨되면 발표일이 늦은 7단지 당첨은 부적격으로 처리될 수 있어 두 단지 중복 신청은 권하지 않습니다.

제한사항

전매제한이 없습니다. 분양권 전매는 계약금을 낸 뒤 관계 법령 범위에서 사업주체 승인을 받으면 가능하다고 공고문이 적었습니다. 다만 대금 연체가 있거나 낸 돈이 분양가의 90%를 넘으면 제한될 수 있습니다. 거주의무도 없으니 입주 뒤에 전세를 놓는 것도 가능합니다.

분양권은 주택 수에 들어갑니다. 3년 가까이 분양권을 들고 있게 되니 이사 계획이나 다른 집 거래가 있는 분은 순서를 따져 보셔야 합니다. 계약 때는 자금조달계획서 대상이 6억원 이상 주택이라 102형 4층 이상과 116형 전체가 해당합니다.

대출조건

공고문의 중도금 대출은 이자후불제로, 총 분양대금의 60% 범위에서 사업주체가 정하는 은행이 맡습니다. 입주자모집공고일 현재 취급 기관은 정해지지 않았고 계약 뒤 별도 안내가 나옵니다. 중도금 6회가 모두 대출로 갈 수 있는 구조입니다. 정부 정책이나 금융기관 기준이 바뀌어 대출이 안 되면 계약자가 직접 내야 하고 이를 이유로 계약을 해제할 수 없다고 공고문이 적었습니다.

이 단지는 분양가가 낮은 편이라 대출 부담이 상대적으로 작습니다. 84B 2층 4.72억은 계약금 4,721만원, 중도금이 4,721만원씩 6회, 잔금이 1억 4,163만원입니다. 가장 비싼 116 20층 이상은 계약금 7,358만원, 중도금 7,358만원씩 6회, 잔금 2억 2,074만원입니다. 잔금 비율이 30%라서 입주 때 현금이나 주택담보대출로 채워야 하는 금액이 84형은 1억 4,163만원에서 1억 6,233만원, 116형은 1억 9,867만원에서 2억 2,074만원입니다.

입주 때는 잔금 말고도 발코니 확장비 잔금 90%와 유상옵션 잔금 90%가 같은 시기에 나갑니다. 84A 확장을 고르면 잔금 90%인 2,062만 8,000원이 같은 시기에 더 나갑니다. 중도금 대출 이자는 입주 전까지 사업주체가 부담하는 이자후불제라고 공고문에 되어 있는데, 입주할 때 정산 방식은 계약서에서 확인해 두시면 좋겠습니다.

전략

숫자로는 넣을 이유가 분명합니다. 84형은 모든 층이 신축 중위보다 0.89억 이상 낮고, 전매제한과 거주의무가 없고, 청주 거주자가 먼저 뽑힙니다. 5단지 84형 최저 거래 5.69억보다 최고가 5.41억이 낮으니 같은 브랜드 바로 옆 단지보다 싼 값에 새 아파트를 받는 셈입니다.

타입별로는 84B 저층 4.72억에서 4.98억이 가장 낮습니다. 84A 가격은 84B보다 0.15억 안팎 높은데 도면은 견본주택이 열려야 비교가 됩니다. 일반공급 84형은 77세대뿐이라 경쟁률이 높게 나올 수 있고, 가점이 낮으면 추첨제 60% 몫을 노리는 편이 현실적입니다. 102형은 일반 198세대가 전부 추첨이라 통장 가점이 없어도 넣을 수 있고, 1순위 예치금은 400만원입니다. 다만 높은 층 가격은 5단지 최저 거래와 비슷해 84형보다 여유가 작습니다.

8단지와 같이 넣을지가 변수입니다. 두 단지의 84형과 102형, 116형 분양가 표는 거의 같고 8단지 쪽 일반 물량이 훨씬 많습니다. 7단지는 4개동 소단지이고 8단지는 9개동 대단지라는 차이를 고려해 선택하시면 됩니다. 이 글은 7단지 기준이고 8단지는 따로 정리했습니다.

주의사항

입주가 2029년 11월 예정이라 3년 1개월 뒤입니다. 도시개발사업 준공이 늦어지면 부분 준공이나 임시 사용 승인이 날 수 있다고 공고문이 적었습니다.

초등학교는 경산초에 장기간 임시 배치되고 임시 통학버스를 운영한다고 공고문에 있습니다. 걸어서 가는 학교를 기대하셨다면 홈페이지 문구와 다릅니다.

701동은 영구 지하 저류시설과 맞닿고 702동과 703동 저층은 주출입구가 가깝다고 공고문이 적었습니다. 동 배정은 무작위라 청약 때 고를 수 없습니다.

발코니 확장은 계약 때 정해야 하고 나중에 못 바꿉니다. 비용은 84B 2,014만원에서 116 2,429만원까지 따로 냅니다.

청약 취소는 접수 당일 17시 30분까지만 됩니다. 접수가 끝난 뒤에는 어떤 경우에도 취소와 정정이 안 됩니다.

84형은 전 층이 가경동 신축 12개월 중위 6.30억보다 아래입니다. 84형 4.72억에서 5.41억은 가경동 신축 중위보다 0.89억에서 1.58억 낮고, 5단지 최저 거래 5.69억보다도 낮습니다. 입주가 2029년 11월이고 8단지와 합쳐 1,671세대가 한꺼번에 나오는 부담은 있지만, 지금 시세 기준으로는 차이가 크고 전매제한과 거주의무도 없습니다. 저는 넣는 쪽입니다. 청주 거주자이고 84형이면 추첨제 60% 몫까지 노려볼 만하고, 평면은 견본주택에서 확인하시는 것이 좋겠습니다.

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