APT margin 청약 가이드
층별 분양가 표 읽는 법, 최고가와 최저가 차이가 큰 단지의 층 고르기
같은 타입인데 층과 동에 따라 분양가가 1억 넘게 벌어지는 단지가 있습니다. 공고문 공급금액표를 어떻게 읽고, 층을 고를 수 없는 청약에서 그 차이를 어떻게 계산에 넣는지 9월 공고 세 곳의 원문 숫자로 풀었습니다.
공급금액표 한 줄은 동과 라인, 층구분, 세대수로 읽습니다
입주자모집공고문의 공급금액표는 한 줄이 한 가격입니다. 왼쪽부터 약식표기, 동과 라인, 층구분, 해당 세대수가 오고, 그 뒤에 대지비와 건축비, 둘을 더한 공급금액, 계약금과 중도금과 잔금이 이어집니다. 같은 84형이라도 동과 라인과 층구분이 다르면 줄이 따로 서고 값도 따로 붙습니다.
분양가상한제를 받지 않는 민영주택은 이 차등의 근거를 공고문에 적어 둡니다. 9월 18일 공고한 광명 시티프라디움 에듀하임, 공고번호 2026000453은 분양가 자율화에 따라 주택형별, 층별로 차등을 두어 책정한 금액이라고 썼습니다. 9월 28일 무순위 사후 공고를 낸 충정로역자이르네, 2026910251은 공급총액 범위 안에서 주택형별, 층별 차등을 두었다고 적었습니다. 총액은 정해져 있고 그 안에서 층마다 나눠 붙였다는 뜻입니다.
대지비와 건축비 칸도 한 번 볼 만합니다. 광명과 같은 날 공고한 숭의역 노르웨이숲 더 스카이, 2026000448은 84형 대지비가 4층부터 36층에서 40층 구간까지 전부 111,141,576원으로 같고, 층 사이 차이 96,720,000원이 모두 건축비 칸에서 납니다. 광명 에듀하임은 대지비와 건축비가 함께 움직입니다. 어느 쪽이든 계약서에 적히는 값은 두 칸을 더한 공급금액이라, 층을 견줄 때는 이 합계만 보면 됩니다.
저층 할인은 1층에서 4층 사이에 몰려 있습니다
광명 에듀하임 84A 86세대의 표를 아래에서 위로 읽으면 1층 10.55억, 2층 10.85억, 3층 11.05억, 4층 11.25억, 5층에서 7층 11.35억입니다. 그 위로는 세 층마다 1,000만원씩 올라 20층 이상이 11.85억입니다. 최저가와 최고가 차이 1.30억 가운데 0.80억이 1층과 5층 사이에서 생기고, 5층부터 꼭대기까지는 0.50억뿐입니다.
59B도 모양이 같습니다. 1층 7.47억에서 5층에서 7층 구간 8.27억까지 0.80억이 벌어지고, 그 위로 20층 이상 8.77억까지는 0.50억입니다. 저층 할인은 층마다 고르게 깎아 주는 할인이 아니라 바닥 몇 개 층에 몰아 준 할인입니다.
세대수를 같이 보면 의미가 달라집니다. 84A 86세대 중 1층에서 4층은 14세대이고 나머지 72세대가 5층 이상에 있습니다. 표에서 가장 눈에 띄는 최저가 10.55억은 2세대짜리 값이고, 이 타입의 몸통은 11.35억에서 11.85억 사이입니다. 저희가 기준층이라고 부르는 것이 이 몸통 구간입니다. 공고문에 기준층이라는 칸이 따로 있지는 않고, 세대가 가장 많이 몰린 층구분을 그렇게 부릅니다.
같은 층이라도 동과 라인에서 값이 갈립니다
층만 보면 놓치는 차이가 있습니다. 충정로역자이르네 무순위 공고의 84A는 102동 3호 라인과 103동 3호 라인에서 나오는데, 3층끼리 놓으면 102동이 22.87억, 103동이 23.43억입니다. 11층에서 20층도 23.77억과 24.33억으로 똑같이 5,600만원 차이입니다. 84B 역시 101동과 103동 1호 라인 3층이 21.26억, 102동 1호 라인 3층이 21.82억으로 5,600만원이 벌어집니다.
이 단지에서는 동 하나를 옮기는 값이 층을 올리는 값보다 큽니다. 102동 84A가 3층 22.87억에서 5층 23.32억으로 두 층 오를 때 붙는 돈이 4,500만원이니, 동 차이 5,600만원은 그보다 1,100만원 더 무겁습니다.
숭의역 노르웨이숲 더 스카이 69형에는 라인 차이가 있습니다. 11층에서 20층 구간이 101동 2호 라인은 5.46억, 101동에서 103동 3호 라인은 5.30억으로 1,638만원 차이입니다. 공고문은 타입별, 층별, 라인별 조건을 고려해 책정했다고만 적고 라인마다 이유를 밝히지는 않습니다. 향과 앞 동 거리는 동호수 배치도와 가격표를 나란히 놓고 직접 맞춰 봐야 합니다.
탑층은 가장 비싼 구간이고, 공고문은 양 끝에 고지를 붙입니다
세 공고 모두 가장 높은 층구분이 가장 비쌌습니다. 숭의 84형은 4층 6.36억에서 36층에서 40층 구간 7.32억까지 0.97억, 최저가 대비 15.2%가 벌어져 비율로는 세 단지 중 폭이 가장 컸습니다. 40층 건물이라 층구분이 일곱 개로 잘게 나뉘었고, 가격표에 21층이 빠져 20층 다음 구간이 22층에서 29층입니다. 공고문 유의사항에 각 동 21층에 휀룸실과 피난안전구역이 있다는 고지가 따로 있습니다.
최상층 할인은 이 세 공고에 없었습니다. 광명 에듀하임은 20층 이상을 한 구간으로 묶어 최고가를 매겼고, 충정로역자이르네 102동도 21층에서 25층이 그 라인에서 가장 비쌉니다. 대신 공고문이 최상층의 약점을 적어 둡니다. 광명 에듀하임은 옥탑과 측벽에 조형물과 경관조명이 설치될 수 있어 최상층 세대의 조망에 영향을 줄 수 있다고 고지했습니다.
저층 쪽 고지는 더 깁니다. 같은 공고문은 각 동 1층에 DA와 주차장 급배기그릴이 저층부 세대 가까이 설치된다고 적었고, 1층과 저층부 세대에는 별도의 방범창이 설치되지 않는다고 밝혔습니다. 1층과 5층 사이의 0.80억은 이런 조건을 감수하는 값입니다.
청약으로는 층을 고를 수 없습니다
여기까지 읽고 저층을 피하고 싶어도 청약에는 그 선택지가 없습니다. 광명 에듀하임 공고문은 청약접수를 동별, 층별, 호별 구분 없이 주택형별로 받고, 동호수는 주택형 안에서 한국부동산원 컴퓨터 프로그램의 무작위 추첨으로 정한다고 적었습니다. 정규 청약에서 고를 수 있는 것은 타입까지입니다.
무순위와 임의공급도 마찬가지입니다. 충정로역자이르네 무순위 공고는 한국부동산원 입주자 선정 프로그램으로 주택형별 무작위 추첨을 해 당첨자와 동호수를 함께 정한다고 밝혔습니다. 정규 청약과 다른 점은 남은 호수가 미리 공개된다는 것입니다. 이번 84A 21세대는 102동에서 10세대, 103동에서 11세대이고 층은 3층부터 흩어져 있습니다. 어느 호수가 걸릴지는 몰라도 어느 호수들 가운데서 걸릴지는 압니다.
예외는 주택공급에 관한 규칙 제51조의 최하층 우선배정 하나입니다. 만 65세 이상이거나 장애인이거나 미성년 자녀가 셋 이상인 세대가 청약하면서 최하층을 희망하면 그 층을 먼저 배정합니다. 광명 에듀하임 84A는 이 몫이 4세대이고, 공고문은 최하층 분양가가 바로 위층보다 높으면 우선배정을 하지 않는다고 덧붙였습니다. 예비입주자도 층을 고르지 못합니다. 광명 공고문은 미계약 물량과 동호수를 공개한 뒤 참가 의사를 밝힌 예비입주자끼리 다시 추첨해 동호수를 정한다고 적었습니다.
층이 마음에 들지 않아 계약을 포기하는 길은 비쌉니다. 숭의 공고문은 입주자로 선정되면 당첨자로 전산관리되고 사용한 청약통장은 계약 여부와 관계없이 재사용이 불가하다고 적었습니다. 투기과열지구인 광명과 충정로는 여기에 재당첨 제한 10년이 붙습니다. 1층이 걸리면 계약할지, 그 판단은 넣기 전에 끝나 있어야 합니다.
그래서 가격표 전체를 평균과 분포로 읽습니다
층을 고를 수 없으니 계산도 한 층이 아니라 그 타입 전체로 합니다. 방법은 두 가지입니다. 세대수로 가중한 평균 분양가를 내는 것과, 잣대 실거래보다 싼 세대가 몇 개인지 세는 것입니다.
충정로역자이르네 84B 14세대로 해 보면 이렇습니다. 가장 가까운 신축 잣대인 서울역센트럴자이 84형 최근 12개월 중위가 22.50억인데, 14세대 중 10세대가 그보다 싸고 2세대가 같은 값, 2세대가 비쌉니다. 세대수 가중평균은 22.15억입니다. 84A 21세대는 가중평균이 23.83억이고 중위보다 싼 세대가 하나도 없습니다. 같은 공고 안에서 84B는 걸리는 층 대부분이 잣대 아래이고, 84A는 어느 층이 걸려도 잣대 위입니다. 발코니 확장비 3,500만원은 두 타입 모두 별도입니다.
최저가 한 줄만 보고 판정하면 이 차이가 사라집니다. 84B 최저가 21.26억은 1세대짜리 값이라, 그 한 줄로 잣대보다 1.24억 싸다고 말하면 나머지 13세대의 사정이 지워집니다. 세 공고의 몸통 타입을 같은 방식으로 정리하면 아래와 같습니다. 가중평균은 공고문 세대수로 저희가 계산했습니다.
| 광명 에듀하임 84A | 공고2026000453, 정규1층10.55억5층에서 7층11.35억20층 이상11.85억86세대, 가중평균 11.50억, 최저와 최고 차이 1.30억 |
| 숭의역 노르웨이숲 84형 | 공고2026000448, 정규4층6.36억11층에서 20층6.91억36층에서 40층7.32억22세대, 가중평균 6.94억, 차이 0.97억 |
| 충정로역자이르네 84B | 공고2026910251, 무순위101동 3층21.26억102동 21층에서 25층22.95억14세대, 가중평균 22.15억, 잣대 22.50억 아래 10세대 |
| 충정로역자이르네 84A | 공고2026910251, 무순위102동 3층22.87억103동 11층에서 20층24.33억21세대, 가중평균 23.83억, 잣대 아래 0세대 |
잣대 실거래도 층을 맞춰 봅니다
평균을 잣대와 견줄 때 하나를 더 챙깁니다. 실거래 중위도 여러 층이 섞인 값이라는 점입니다. 광명 에듀하임 글에 쓴 국토부 실거래, 2025년 9월에서 2026년 9월치에서 해제 거래를 빼고 광명동 뉴타운 단지를 층으로 갈라 봤습니다. 광명아크포레자이위브 59형은 1층에서 4층 10건의 중위가 8.44억, 5층 이상 67건의 중위가 9.95억으로 1.51억 차이였습니다. 광명푸르지오센트베르 59형은 1층에서 4층 8건이 9.25억, 5층 이상 55건이 9.85억으로 0.60억 차이였습니다.
에듀하임 59B의 1층과 5층 분양가 차이가 0.80억이니, 시장이 저층에 매기는 할인은 단지에 따라 그보다 작기도 하고 두 배 가까이 크기도 합니다. 그래서 비교는 층끼리 합니다. 5층 이상 분양가는 5층 이상 실거래와, 저층 분양가는 저층 실거래와 대야 합니다. 전체 중위 하나에 최저층 분양가를 대면 싸 보이는 폭이 부풀려집니다.
표본이 얇으면 층을 가를 수 없습니다. 서울역센트럴자이 84형 최근 12개월 11건 가운데 10층 이하는 8층 22.40억과 2층 22.90억 두 건뿐이었고, 그 2층 거래가 가장 최근인 8월에 12개월 최고가와 같은 값으로 찍혔습니다. 이 정도 표본에서는 층보다 거래 시점이 값을 더 크게 흔듭니다. 이럴 때는 층을 가르지 말고 전체 중위와 범위를 함께 적는 편이 정직합니다.
넣기 전에 가격표에서 볼 것
공급금액표에서 볼 것은 넷입니다. 세대가 가장 많이 몰린 층구분이 어디인지, 1층에서 4층에 몰린 할인이 몇 세대 몫인지, 같은 층에서 동과 라인 차이가 얼마인지, 그리고 세대수 가중평균이 층을 맞춘 잣대 실거래보다 아래인지입니다. 여기에 발코니 확장비를 더해야 실제로 내는 돈이 됩니다.
마지막으로 양 끝을 확인해 두시면 좋겠습니다. 그 타입에서 가장 비싼 줄이 걸려도 계약할 수 있는지, 가장 싼 1층이 걸려도 계약할 수 있는지 두 질문에 모두 그렇다고 답할 수 있을 때 넣는 것이, 층을 고를 수 없는 청약에서 층을 고르는 방법입니다.
잣대를 어떻게 세우는지는 안전마진 완전정리에, 무순위와 임의공급의 자격 차이는 무순위와 임의공급과 계약취소분 재공급의 차이에 정리해 두었습니다. 이 글에 인용한 세 단지의 개별 계산은 각 단지 글에 있습니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
