APT margin 청약 분석

9.29 청약! 광명 시티프라디움 에듀하임 426세대 분양가, 평면도, 안전마진

APT margin, 2026.9.27 작성, 분양가는 입주자모집공고문 층별 공급금액표 원문 / 실거래는 국토부 2025년 9월에서 2026년 9월

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 광명 시티프라디움 에듀하임입니다.

구름산지구 도시개발사업 A6블록에 시티건설이 짓는 426세대입니다. 조합원 몫이 없어 전 세대가 청약으로 나오고, 59형 108세대와 84형 318세대입니다.

광명은 투기과열지구입니다. 통장 조건이 까다롭고 재당첨 제한이 10년이나 걸립니다. 그 대가를 치를 만한 가격인지가 이 공고의 전부이고, 답은 59형과 84형에서 다르게 나옵니다.

청약개요

모집공고

위치

공급규모

청약일정

분양홈페이지

구름산지구는 광명시 소하동 서쪽, 구름산과 소하택지개발지구 사이에 조성 중인 도시개발구역입니다. 이 단지는 그중 A6블록 환지예정지에 섭니다.

84형 비중이 75%입니다. 84C 105세대와 84A 86세대, 84E 85세대가 몸통이고 59형은 59B 87세대가 대부분입니다.

특별공급이 236세대로 절반을 넘습니다. 신혼부부 64, 신생아 43, 다자녀 43, 기관추천 43, 생애최초 30, 노부모부양 13세대입니다.

공고문 학교 안내에 따르면 초등학교는 서면초로 배정될 예정이고, 서면초가 사업부지 남쪽 경계에서 약 10미터 거리에 있습니다. 단지명의 에듀가 여기서 나옵니다. 중학교는 소하중학군에서 안서중 우선 배치 예정입니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

공고 일곱 개 타입의 도면을 모두 실었습니다. 84형 가운데 A, B, C, D 네 개가 거실과 침실을 앞면에 나란히 두는 4베이 판상형이고, 84E와 59B가 타워형입니다.

판상형 84형에는 대부분 알파룸이 붙습니다. 방 하나를 더 쓰는 효과라 84형 수요자에게는 가산점이 되는 구조입니다.

단지 배치도와 동호수 배치도는 싣지 않았습니다. 분양 홈페이지에 공개된 것이 없고 공고문에도 도면이 없습니다. 공고문 가격표로 확인하면 59A는 205동 6호, 84D는 206동 5호처럼 타입별 동과 라인이 정해져 있습니다.

홈페이지 커뮤니티 소개의 골프연습장, GX룸, 피트니스, 작은도서관, 독서실 사진은 모두 이미지컷 표기가 붙은 참고 사진이라 넣지 않았습니다. 시설 구성만 적어 둡니다.

분양가 및 세대수

층마다 1,000만원씩 오르는 단순한 가격표입니다. 저층 1층에서 4층만 폭이 커서, 84E를 예로 들면 1층 10.50억과 5층 11.30억 사이가 8,000만원입니다.

확장비가 타입마다 다릅니다. 84D가 3,472만원으로 가장 비싸고 84A와 84E가 2,300만원대입니다. 몸통인 84C 5층 이상에 확장비 2,750만원을 더하면 실제 내는 돈은 11.58억에서 12.08억입니다.

잔금이 50%로 무겁습니다. 84형 몸통 기준 5.7억 안팎을 2029년 입주 때 마련해야 하고, 중도금 대출 이자도 그때 한꺼번에 정산됩니다.

입지조건

지도에서 보이듯 구름산지구는 광명역세권과 소하택지 사이 서쪽 산자락입니다. 1호선과 KTX 광명역, 이케아와 롯데몰이 남쪽에 있고 철산동과 광명뉴타운은 북쪽입니다. 홈페이지도 이 두 생활권을 인접으로 내세웁니다.

인접이라는 표현은 걸어서 닿는다는 뜻이 아닙니다. 공고문과 홈페이지 어디에도 도보권 지하철역은 나오지 않습니다. 광명뉴타운과 철산동 신축이 7호선 역세권으로 값을 받는 것과는 출발선이 다릅니다.

동쪽으로 기아자동차 소하리공장이 있습니다. 공고문은 2018년 환경영향평가 협의의견을 근거로 공장 악취와 소음, 진동 가능성을 고지하고 완충녹지와 방음벽 계획을 적어 두었습니다. 악취 예측치는 모든 항목이 기준을 만족한다고 합니다.

호재

홈페이지는 광명시흥 3기 신도시, 신안산선과 월곶판교선 개통을 재료로 듭니다. 모두 예정 사업이고, 공고문 스스로 개발 계획은 변경 또는 취소될 수 있다고 고지합니다. 마진 계산에는 넣지 않았습니다.

구름산지구 자체가 아직 부지조성 중이라는 점은 호재와 부담을 함께 안고 있습니다. 공고문은 기반시설 공사 지연으로 사용승인 시기가 조정될 수 있다고 적어 두었습니다.

비교단지

잣대는 광명 재개발 신축을 동 단위로 갈라 세웠습니다. 광명동 뉴타운 신축은 광명푸르지오포레나, 광명푸르지오센트베르, 광명아크포레자이위브가 거래의 대부분을 차지합니다. 철산동은 철산역롯데캐슬앤SK뷰클래스티지와 철산센트럴푸르지오입니다.

일직동 광명역세권 단지와 이 단지가 선 소하동 구축도 따로 넣었습니다. 같은 광명 84형이라도 소하동 구축 7.90억에서 철산동 신축 15.10억까지 두 배 가까이 벌어집니다. 광명 전체 중위 하나로 재면 판정이 흐려지는 이유입니다.

눈에 띄는 것은 광명동 뉴타운의 최근 흐름입니다. 12개월 전체로는 84형 중위가 11.30억인데, 2026년 6월 이후 7건만 모으면 13.00억입니다. 59형도 같은 기간 10.94억으로 올라 있습니다.

분석

59형부터 보면 거리가 분명합니다. 몸통인 59B 5층 이상이 8.27억에서 8.77억, 확장비를 더해도 8.49억에서 8.99억입니다. 광명동 뉴타운 신축 59형 12개월 중위 10.00억보다 1억에서 1.5억 아래이고, 최근 넉 달 중위 10.94억으로 재면 2억 가까이 벌어집니다.

84형은 사정이 다릅니다. 몸통인 84C 5층 이상이 확장비 포함 11.58억에서 12.08억으로, 광명동 뉴타운 신축 84형 12개월 중위 11.30억보다 오히려 0.3억에서 0.8억 위입니다. 최근 7건 중위 13.00억으로 재야 1억 안팎의 여유가 생기는데, 표본이 7건이라 기대기에는 얇습니다.

입지 차이도 계산에 넣어야 합니다. 광명동 뉴타운은 7호선 역세권 재개발이고, 이 단지는 역 도보권이 아닌 조성 중 도시개발구역입니다. 같은 값이면 뉴타운 입주 단지를 고르는 수요가 많을 수밖에 없습니다.

반대로 소하동 구축과 비교하면 새 아파트 값이 크게 붙어 있습니다. 84형이 휴먼시아 계열 중위 7.90억보다 3억 넘게 위라, 동네 시세가 따라오지 않으면 84형의 바닥은 소하동 쪽으로 끌려갈 수 있습니다.

청약전략

청약자격

투기과열지구 민영주택이라 1순위 문턱이 높습니다. 청약통장 가입 24개월에 예치금을 채워야 하고 세대주여야 합니다. 1주택 이상 세대는 가점제로 넣을 수 없습니다.

해당지역은 2024년 9월 18일 이전부터 광명시에 계속 산 분입니다. 광명 2년 미만 거주자와 서울, 경기, 인천 거주자는 기타지역으로 10월 1일에 접수합니다.

59형은 가점제 40%에 추첨제 60%, 84형은 가점제 70%에 추첨제 30%입니다. 추첨제 물량의 75%는 무주택 세대구성원에게 먼저 갑니다. 가점이 낮은 무주택자에게는 59형 추첨 물량이 가장 넓은 문입니다.

제한사항

재당첨 제한 10년이 이 공고의 가장 큰 비용입니다. 당첨되면 계약 여부와 관계없이 10년 동안 규제지역 청약이 막힙니다.

공고문은 광명시가 토지거래허가구역이라 최초 계약자는 허가를 받지 않지만, 이후 소유권을 넘길 때는 허가가 필요하다고 적었습니다. 되팔 때 매수자가 실거주 조건을 갖춰야 한다는 뜻이라, 출구가 좁아집니다.

대출조건

중도금 40%는 이자후불제입니다. 공사 기간에 이자를 내지 않는 대신 입주 때 잔금과 함께 정산됩니다.

투기과열지구 중도금 대출보증은 세대당 1건으로 제한됩니다. 이미 다른 분양권 중도금 대출이 있는 세대는 이 단지 중도금을 자기 돈으로 채워야 할 수 있습니다.

잔금이 50%라 84형이면 5.3억에서 6억, 59형이면 3.7억에서 4.4억이 입주 때 필요합니다. 공고문은 2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책 이후 잔금대출 한도가 개인별로 달라질 수 있다고 고지하고 있어, 잔금 대출 규모는 은행 심사를 먼저 받아 보시는 게 좋겠습니다.

전략

조건부입니다. 무주택에 광명 2년 이상 거주한 분이라면 59형은 넣을 만합니다. 광명동 뉴타운 신축 59형보다 1억 넘게 낮은 가격이고, 추첨제 비율이 60%라 가점이 낮아도 기회가 있습니다.

84형은 재당첨 제한 10년을 걸 만큼의 여유가 보이지 않습니다. 뉴타운 12개월 중위와 비슷한 값에 역세권 대신 조성 중 지구를 사는 셈이라, 가점이 높은 분이라면 뉴타운 이후 광명 재개발 공고를 기다리는 쪽이 낫습니다.

광명 밖 거주자는 해당지역에서 물량이 대부분 소진될 가능성을 감안해야 합니다. 해당지역 접수가 9월 30일이고 기타지역이 바로 다음 날이라, 해당지역 경쟁률이 공개되는 것을 보고 넣을지 정해도 늦지 않습니다.

주의사항

공고문에 실린 녹색건축 예비인증서에는 준공 예정일이 2030년 7월 31일로 적혀 있습니다. 공고의 입주 예정 2029년 3월과 1년 넘게 차이가 나니, 견본주택에서 공정 일정을 한 번 확인해 두시면 좋겠습니다.

구름산지구 기반시설 공사가 늦어지면 사용승인 시기가 조정될 수 있다고 공고문이 고지합니다. 입주 초기에는 주변 부지 공사로 소음과 분진이 따를 수 있습니다.

사업지구를 지나는 154kV 송전선로는 지중화 계획이 공고문에 고지돼 있습니다. 동쪽 기아자동차 공장의 악취와 소음 고지도 함께 있습니다.

201동과 206동은 북쪽 주출입구 쪽 폭 약 24.5미터 도로에 붙어 저층 소음 고지가 있습니다.

결론

판정 조건부

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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