APT margin 청약 분석
9.28 청약! 숭의역 노르웨이숲 더 스카이 35세대 분양가, 평면도, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 인천 미추홀구 숭의역 노르웨이숲 더 스카이입니다.
숭의역2단지 지역주택조합이 짓고 유림E&C가 시공하는 40층 주상복합형 단지입니다. 아파트 324세대 가운데 조합원 몫 289세대를 빼고 35세대만 청약으로 나옵니다.
물량이 작으니 경쟁률은 쉽게 오를 수 있습니다. 그러나 값은 경쟁률과 따로 봐야 하고, 이 단지의 84형 가격표는 숭의동에서 거래된 어떤 신축 84형보다도 위에서 출발합니다.
청약개요
모집공고
위치
| 위치 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 350-1번지 일원 |
공급규모
| 구분 | 정규 청약, 민영지역주택조합 일반분양, 비규제지역 |
| 물량 | 일반분양 35세대. 69형 13, 84형22특별공급 19, 일반공급 16전체 아파트 324세대 중 조합 289세대, 오피스텔 별도동지하 5층, 지상 40층 아파트 3개동 |
| 분양가 | 69형4.87억에서 5.79억84형6.36억에서 7.32억확장비 69형 2,000만원, 84형 2,500만원 별도 |
| 입주 | 2030년 5월 예정 |
| 시공 | 유림E&C시행 숭의역2단지지역주택조합 |
청약일정
| 일정 | 특별공급9.281순위9.292순위9.30발표 10.7, 계약 10.19에서 10.21 |
분양홈페이지
숭의역2단지지역주택조합이 시행하는 단지입니다. 조합원이 먼저 자리를 잡고 남은 35세대를 일반에 푸는 구조라, 일반분양 호수는 동과 라인이 정해진 채로 나옵니다.
공고문 가격표를 보면 69형은 101동과 102동 2호 라인, 101동에서 103동 3호 라인에서 나옵니다. 84형은 세 동의 1호 라인 22세대입니다. 층은 4층부터 40층까지 흩어져 있습니다.
특별공급이 19세대로 일반공급 16세대보다 많습니다. 신혼부부 5, 신생아 4, 기관추천 3, 다자녀 3, 생애최초 3, 노부모부양 1로 나뉩니다.
같은 대지에 오피스텔 104동과 근린생활시설이 함께 섭니다. 공고문에는 오피스텔의 정확한 실수가 나와 있지 않습니다. 주차는 공동주택 몫이 387대, 세대당 1.19대로 공고문에 적혀 있습니다.
입주 예정은 2030년 5월입니다. 계약부터 입주까지 3년 7개월을 기다리는 일정입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
두 타입 도면을 전부 실었습니다. 84형은 거실과 침실 3개가 앞면에 나란히 서는 구조이고, 주방 뒤로 다용도실과 실외기실이 길게 빠집니다.
69형은 이 동네에서 흔치 않은 면적입니다. 59형보다 10제곱미터 가량 넓고 74형보다는 작습니다. 비교할 거래가 적다는 점은 뒤의 잣대 계산을 어렵게 만듭니다.
배치도를 보면 네 개 동이 한 블록에 빽빽하게 서 있습니다. 동 사이가 좁은 도심형 배치라, 저층 호수는 옆 동에 시야가 막히는 방향이 생깁니다.
홈페이지 커뮤니티 페이지에 있는 실내 사진들은 이미지컷 표기가 붙은 참고 사진이라 싣지 않았습니다. 설계 도면 성격의 주민공동시설 조감 두 장만 넣었습니다.
분양가 및 세대수
| 69형 13세대 | 4층4.87억5층4.98억6층에서 10층5.14억11층에서 20층 5.30억, 101동 2호5.46억22층에서 29층5.40억30층에서 35층5.51억102동 2호 36층에서 40층5.79억 |
| 84형 22세대 | 4층6.36억5층6.49억6층에서 10층6.70억11층에서 20층6.91억22층에서 29층7.05억30층에서 35층7.19억36층에서 40층7.32억 |
| 발코니 확장비 | 69형2,000만원84형2,500만원 |
| 계약금 | 5%계약 때 500만원, 30일 안에 나머지 |
| 중도금 | 60%,6회2027년 3월에서 2029년 6월, 무이자 |
| 잔금 | 35%, 입주 때 |
84형 22세대 가운데 7세대가 11층에서 20층 6.91억, 6세대가 22층에서 29층 7.05억입니다. 몸통 가격이 7억 언저리라고 보면 됩니다. 확장비 2,500만원을 얹으면 실제로 내는 돈은 7.2억에서 7.3억입니다.
69형은 같은 층에서도 라인에 따라 1,600만원이 갈립니다. 101동 2호 11층에서 20층이 5.46억인데, 3호 라인 같은 층은 5.30억입니다.
계약금이 5%라 초기 현금은 가볍습니다. 84형 기준 3,500만원 안팎이면 계약이 되고, 중도금 60%는 시행사가 알선하는 대출로 무이자 처리됩니다. 부담이 몰리는 시점은 2030년 잔금입니다.
입지조건
분양 홈페이지는 숭의역을 도보 1분으로 적습니다. 수인분당선 역이 붙어 있다는 점은 숭의동 안에서도 드문 조건입니다. 1호선 도원역과 인천축구전용경기장, 현대유비스병원이 반경 안에 있습니다.
그렇지만 이 역세권이 숭의동 시세를 끌어올린 적은 아직 없습니다. 같은 동의 신축들도 대부분 숭의역과 도원역 사이에 서 있는데, 그 단지들의 84형이 5억 안팎에서 거래됩니다.
주변은 원도심 저층 주거와 상가가 섞인 동네입니다. 대형 학원가나 새 상권이 들어선 곳은 아니고, 생활 편의는 주안역과 인하대 쪽으로 나가서 해결하는 편입니다.
호재
홈페이지는 제물포 르네상스, 용현학익지구, 인천발 KTX 송도역, 제2순환고속도로를 앞세웁니다. 대부분 추진 중이거나 계획 단계라 개통 시점과 효과가 정해지지 않았습니다. 이 글의 마진 계산에는 넣지 않았습니다.
비교단지
잣대는 같은 숭의동 신축 셋과 옆 동네 신흥동3가의 같은 브랜드 단지입니다. 스타디움센트럴시티가 최근 1년 84형 18건으로 표본이 가장 두텁고, 2025년 준공 두산위브더제니스센트럴여의는 84형이 한 건뿐입니다.
인천유림노르웨이숲에듀오션은 이 단지와 시공 브랜드가 같습니다. 2023년 준공인데 59형 7건이 3억 아래에서 거래됐습니다.
미추홀구 전체 2018년 이후 신축 84형 226건 중위도 함께 넣었습니다. 이 단지 84형과 비슷한 값은 주안역 앞 더샵아르테와 힐스테이트푸르지오주안에서나 나옵니다.
| 숭의동 스타디움센트럴시티 84형 | 4.83억2022년 준공, 18건, 최고 5.10억 |
| 숭의동 두산위브더제니스센트럴여의 84형 | 5.78억2025년 준공, 1건 |
| 숭의동 힐스테이트숭의역 75형 | 4.70억2025년 준공, 5건 |
| 숭의동 스타디움센트럴시티 75형 | 4.40억13건 |
| 신흥동3가 인천유림노르웨이숲에듀오션 59형 | 2.85억2023년 준공, 7건 |
| 미추홀구 신축 84형 전체 | 5.53억2018년 이후 준공, 226건 |
| 주안동 더샵아르테 84형 | 7.03억2024년 준공, 6건 |
| 이 단지 84형 | 6.36억에서 7.32억 |
| 이 단지 69형 | 4.87억에서 5.79억 |
분석
84형 몸통 6.91억에서 7.05억은 숭의동 스타디움센트럴시티 중위보다 2억 넘게 위입니다. 가장 비싼 숭의동 거래인 두산위브 5.78억과 비교해도 1.1억에서 1.3억 위이고, 최저층 4층 6.36억조차 0.6억 높습니다.
미추홀구 신축 전체 중위 5.53억으로 넓혀 재도 결론이 같습니다. 이 가격을 받는 곳은 주안역 초역세권의 브랜드 대단지뿐인데, 그 단지들과 이 35세대짜리 조합 물건을 같은 줄에 세우기는 어렵습니다.
69형은 면적이 더 작은데도 값이 더 큽니다. 숭의동 75형 실거래가 4.40억에서 4.70억인데, 이 단지 69형은 최저층부터 4.87억입니다. 확장비를 넣으면 5.07억에서 5.99억이 됩니다.
2030년 입주 신축이 2022년 준공보다 얼마를 더 받을 수 있느냐로 보면, 같은 동에서 3년 늦게 지은 두산위브가 스타디움보다 약 1억 높게 한 건 찍혔습니다. 그 폭을 그대로 인정해도 84형은 1억 이상 비쌉니다.
| 84형 6.91억에서 7.05억 | 숭의동 신축 중위 4.83억보다 2.1억에서 2.2억 위 |
| 84형 최저층 6.36억 | 숭의동 최고 거래 5.78억보다 0.6억 위 |
| 69형 4.87억에서 5.79억 | 숭의동 75형 4.40억에서 4.70억보다 0.2억에서 1.4억 위 |
| 빠진 비용 | 확장비 69형2,000만원84형 2,500만원 별도 |
청약전략
청약자격
민영주택 비규제지역 공급입니다. 인천에 사는 분이 해당지역으로 먼저 뽑히고, 서울과 경기 거주자는 기타지역으로 넣을 수 있습니다.
1순위는 청약통장 가입 12개월에 지역별 예치금을 채운 분입니다. 세대주가 아니어도 되고 유주택자도 1순위가 됩니다. 두 타입 모두 전용 85제곱미터 이하라 일반공급의 40%는 가점제, 60%는 추첨제로 뽑습니다.
추첨제 물량의 75%는 무주택 세대구성원에게 먼저 돌아갑니다. 일반공급이 69형 6세대, 84형 10세대라 추첨제로 떨어지는 실제 호수는 한 자릿수입니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제지역 |
| 분양가상한제 | 미적용, 민간택지 |
| 전매제한 | 당첨자 발표일로부터 1년 |
| 재당첨 제한 | 없음 |
| 거주 의무 | 없음 |
당첨돼도 재당첨 제한이 걸리지 않고 거주 의무도 없습니다. 조건만 보면 부담이 적은 공고입니다.
전매는 2027년 10월 7일부터 풀립니다. 그때 분양권을 팔 수 있다는 뜻이지만, 웃돈이 붙으려면 숭의동 시세가 지금보다 1억 이상 올라 있어야 합니다.
대출조건
중도금 60%는 시행사 알선 대출에 무이자라 공사 기간 이자 부담은 없다는 것이 원칙입니다. 다만 공고문은 2025년 9월과 10월의 주택시장 대책에 따른 수도권과 규제지역 LTV 축소 등 정부 정책이나 개인 사정으로 대출이 막히거나 계약자별 한도가 달라질 수 있다고 못박아 두었습니다. 대출이 막히면 본인이 직접 납부해야 합니다. 문제는 2030년 5월 잔금 35%로, 84형 기준 2.2억에서 2.6억을 그때 한꺼번에 마련해야 합니다.
잔금을 주택담보대출로 돌릴 때는 감정가가 분양가보다 낮게 나올 수 있다는 점을 계산에 넣어 두시면 좋겠습니다. 주변 실거래가 5억 안팎이면 은행 감정도 그 근처에서 시작할 가능성이 큽니다. 공고문도 2025년 6월 가계부채 대책 이후 잔금대출 한도가 개인별로 달라질 수 있다고 적어 두었습니다.
6억 이상 계약이라 자금조달계획서와 입주계획서 신고가 따라붙습니다.
전략
패스입니다. 84형과 69형 모두 숭의동 신축 실거래보다 1억 넘게 위에 가격이 서 있습니다.
숭의역 도보권 새 아파트가 꼭 필요하다면 같은 동의 스타디움센트럴시티나 힐스테이트숭의역 매물을 먼저 보는 쪽이 셈이 맞습니다. 84형이 5억 안팎, 75형이 4억 중반에 잡힙니다.
통장을 쓰지 않고 지켜볼 이유도 있습니다. 일반분양이 35세대뿐이라 미계약이 나면 무순위로 다시 나올 수 있고, 그때는 청약통장 없이 같은 호수를 노릴 수 있습니다.
주의사항
지역주택조합 사업입니다. 조합 사업은 공사비 증액과 일정 지연이 잦고, 입주 예정 2030년 5월이 그대로 지켜진다고 장담할 수 없습니다.
오피스텔과 상가가 한 대지에 섞입니다. 공고문은 지하 1층을 오피스텔과 상가 전용으로, 지하 2층을 오피스텔과 공동주택이 함께 쓰는 층으로 구분해 두었습니다.
지하 4층과 5층 104동 인근에 정화조와 관리층이 설치된다는 고지가 있습니다. 해당 동 저층을 받으면 현장에서 확인해 두시면 좋겠습니다.
확장비와 취득세는 분양가에 없습니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
