APT margin 청약 분석

10.19 청약! 한양립스 에듀포레 조합원 취소분 분양가, 평면도, 안전마진

APT margin, 2026.10.13 작성

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 광주 광산구 하산동 한양립스 에듀포레 조합원 취소분입니다.

송정리버파크지역주택조합이 사업주체이고 한양건설이 시공하는 지하 2층, 지상 최고 25층 10개동 470세대 단지입니다. 공고문은 이번 19세대를 기존 조합원의 탈퇴 등에 따른 추가 입주자모집 세대라고 적었습니다. 2025년 1월에 일반분양 118세대가 한 번 나왔던 단지이기도 합니다.

84형이 4.67억에서 5.58억, 89A가 5.17억이고 접수는 10월 19일 1순위, 20일 2순위입니다. 청약통장이 있어야 하고 기존 광주와 전남에 사는 분이 신청할 수 있습니다. 2025년 1월에 같은 값으로 나왔을 때 경쟁률은 0.08대1이었습니다.

청약개요

모집공고

위치

전남광주통합특별시 광산구 하산동 269번지 일원
기존 광주광역시 광산구

공급규모

• 구분청약홈 정규 일반공급, 조합원 취소분
  민영주택, 비규제지역, 분양가상한제 미적용, 민간택지
• 물량19세대 전부 일반공급. 84A 3, 84B 9, 84C 1, 84D 5, 89A 1
  총 470세대, 특별공급 없음
• 분양가84A 4.76억에서 4.99억
  84B 4.67억에서 4.95억
  84C 4.85억
  84D 4.77억에서 5.58억
  89A 5.17억
• 입주2027년 11월 예정
• 시공한양건설
  사업주체 송정리버파크지역주택조합

청약일정

1순위 10.19, 2순위 10.20
발표 10.26, 서류접수 10.29 에서 10.31, 계약 11.6 에서 11.10

분양홈페이지

분양 홈페이지 입지도에서 단지는 평동 3차 일반산업단지 남쪽, 동곡초등학교와 동곡동 행정복지센터 옆에 표시됩니다. 대지면적은 25,865제곱미터, 주차는 715대로 홈페이지에 나와 있습니다.

이번 19세대는 84B가 9세대로 가장 많고 84D 5세대, 84A 3세대, 84C와 89A가 각 1세대입니다. 전부 일반공급이고 특별공급 배정은 없습니다. 최하층 우선배정은 84A 1세대와 84B 1세대, 모두 2세대입니다.

공고문 공급금액표에는 동호수가 나오지 않고 층 구간만 나옵니다. 84B는 1층부터 15층에서 24층까지 다섯 구간에 한 세대에서 세 세대씩 흩어져 있고, 84D 5세대 가운데 1세대는 최상층입니다. 동호수는 당첨 뒤 타입 안에서 무작위로 정해집니다.

조합원 취소분이라는 이름은 사업주체가 건설사가 아니라 조합이라는 데서 나옵니다. 지역주택조합은 조합원이 자기 몫의 집을 받는 방식이라, 조합원이 탈퇴하거나 계약이 취소되면 그 세대가 비어 일반 청약자에게 나옵니다. 공고문에는 공급규모 칸에 총 470세대 중 조합원 취소분 19세대, 발코니 확장과 옵션 안내에 기존 조합원의 탈퇴 등에 따른 추가 입주자모집 세대라는 문구가 있습니다.

일반 무순위나 임의공급과 다른 점이 셋 있습니다. 청약통장 1순위와 2순위가 있는 정규 접수라서 통장이 없으면 넣을 수 없습니다. 당첨된 통장은 계약 여부와 관계없이 다시 쓸 수 없습니다. 그리고 앞선 조합원이 고른 옵션이 그대로 따라옵니다. 발코니 확장, 시스템에어컨 4대, 현관 중문을 계약하는 조건으로만 청약할 수 있고 거부하면 공급계약이 안 됩니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

평면도는 이번에 나온 5개 타입을 전부 실었습니다. 시트마다 확장기본 평면이 함께 나오고 84형에는 최상층 다락 평면이 따로 붙습니다. 시트 머리의 세대수와 공급면적은 2025년 일반분양 때 기준이라, 이번 공고문의 공급면적 84A 111.0148, 84B 109.8683, 84C 110.5586, 84D 110.1456, 89A 116.5228제곱미터와 소수점 아래가 조금 다릅니다.

89A는 경관위원회 심의에 따라 외벽이 돌출되게 계획된 타입입니다. 시트에 전용 돌출 발코니가 침실2 또는 침실3에 설치된다고 적혀 있습니다.

배치도에서 주출입구는 북쪽, 부출입구는 서쪽에 있고 근린생활시설은 105동 옆입니다. 맘스스테이션, 어린이집, 경로당, 시니어가든, 휘트니스센터와 놀이터 세 곳이 표시돼 있습니다. 분양 홈페이지의 커뮤니티 소개는 인물 스톡 사진으로 꾸며져 있어 싣지 않았습니다.

분양가 및 세대수

같은 층 구간 금액이 2025년 1월 일반분양 공급금액표와 하나도 다르지 않습니다. 84A 2층 4.76억, 84B 1층 4.67억, 84D 최상층 5.58억 모두 그때 그대로입니다. 조합원 취소분이라고 값을 낮춘 것도 올린 것도 아닙니다.

84형 대부분은 4.67억에서 4.99억 사이에 있고 84D 최상층 한 세대만 5.58억으로 튑니다. 이 세대는 다락 평면이 붙는 최상층입니다.

납부 일정이 촘촘합니다. 11월 6일 계약금을 내고 한 달 뒤인 12월 7일에 중도금 1회와 2회가 같은 날 나갑니다. 84B 1층이면 4,670만원이 두 번이고 3회가 12월 28일에 또 있습니다.

옵션은 분양가에 들어 있지 않습니다. 발코니 확장 1,500만원, 시스템에어컨 4대 620만원, 현관 중문 140만원을 전부 계약해야 하고 합치면 2,260만원입니다. 84B 1층도 실부담은 4.89억대가 됩니다. 취득세와 인지세, 등기 비용은 이 금액에 없습니다.

발코니 확장 대금은 입주자모집공고 승인 대상과 주택도시보증공사 분양보증 범위에서 빠진다고 공고문이 따로 밝혀 두었습니다.

입지조건

입지도에서 광주송정역과 KTX, 광주공항은 지도 위쪽 모서리에 있어 단지와 가깝지 않습니다. 단지 바로 옆이 동곡초등학교이고 지도에 표시된 주변 시설은 행정복지센터와 마트, 파출소 정도입니다.

분양 홈페이지는 평동 산업단지 근무자 배후 주거지와 인근 송정리버파크 대단지 벨트를 내세웁니다. 이쪽은 홍보 문구이고 공고문에는 근거가 없습니다. 공고문 단지 유의사항에는 오히려 군 공항 이전 예정에 따른 소음, 인근 사격장 소음, 농경지와 축사의 악취 가능성이 적혀 있습니다.

군 공항은 이전이 예정돼 있을 뿐 시기가 정해지지 않았다고 공고문이 밝힙니다. 입주 때까지 공항 소음은 그대로라고 보시는 편이 안전합니다.

비교단지

하산동에는 최근 12개월 아파트 매매 실거래가 한 건도 없고 이웃한 동곡동도 마찬가지입니다. 같은 동 신축이라는 기준을 세울 수 없어 가까운 생활권부터 넓혀 84형을 봤습니다. 기간은 2025년 10월부터 2026년 9월까지 정확히 12개월이고, 광산구 84형 거래 2,064건 가운데 2018년 이후 준공이 356건입니다.

송정역 생활권 신축은 도산동과 송정동의 2018년과 2019년 준공 세 단지뿐이라 84형이 13건입니다. 중위 3.50억이고 범위는 2.43억에서 4.40억입니다. 광산구 전체로 넓히면 2018년 이후 준공 356건의 중위가 4.25억, 2022년 이후 준공 116건은 중위 4.74억입니다. 뒤쪽 값은 수완지구 모아엘가더수완 5.25억과 첨단지구 힐스테이트첨단 6.65억이 끌어올렸습니다.

송정역 쪽과 광산구 중심에서 거래가 많은 신축도 봤습니다. 소촌동 힐스테이트광산은 27건에 중위 4.10억, 운남동 진아리채리버힐즈는 20건에 중위 4.16억이고, 우산동 무진로진아리채리버뷰는 31건에 중위 4.60억입니다.

89A는 전용 89제곱미터대 신축 거래가 12개월 동안 없어 비교하지 않았습니다.

분석

84형 4.67억에서 4.99억은 광산구 2018년 이후 신축 중위 4.25억보다 0.42억에서 0.74억 위입니다. 무진로진아리채리버뷰 중위 4.60억과 비교해도 4.67억이 0.07억 위이고 4.99억은 0.39억 위입니다.

송정역 생활권 신축 중위 3.50억과는 1.17억에서 1.49억 차이입니다. 힐스테이트광산의 12개월 최고 거래가 4.44억이라, 이 단지 최저가 4.67억이 그 최고가보다도 0.23억 위입니다.

2022년 이후 준공 중위 4.74억에 놓으면 84B 1층 4.67억은 0.07억 아래고 4.99억은 0.25억 위라 비슷해 보입니다. 하지만 그 중위는 수완과 첨단 대단지 거래가 절반 가까이를 차지한 값이라 하산동과는 입지가 다릅니다.

필수 옵션 2,260만원을 얹으면 차이가 더 벌어집니다. 84B 1층이 4.89억대라 광산구 신축 중위보다 0.6억 넘게 위입니다.

비교 대상은 전부 입주를 마친 신축이고 이 단지는 2027년 11월 입주 예정인 공사 중 물건입니다. 그 차이를 감안해도 광산구 신축 중위를 넘는 값입니다.

청약전략

청약자격

공고일 현재 기존 광주광역시나 기존 전라남도에 사는 만 19세 이상이 신청할 수 있습니다. 전남광주통합특별시가 출범한 뒤에도 공급 대상 지역은 이전 관할 구역 기준을 그대로 쓴다고 공고문이 밝힙니다. 경쟁이 있으면 광주광역시에 2025년 10월 8일 이전부터 계속 살아 온 분이 먼저입니다.

1순위는 통장 가입 6개월 이상에 예치금을 채워야 합니다. 전용 85제곱미터 이하는 광주 250만원, 전남 200만원이고, 85제곱미터를 넘는 89A는 광주 400만원, 전남 300만원입니다. 2순위는 통장만 있으면 됩니다. 접수는 10월 19일 1순위, 20일 2순위이고 오전 9시부터 오후 5시 30분까지 청약홈 PC나 모바일로 받습니다.

84형은 가점제 40%에 추첨제 60%, 89A는 추첨제 100%입니다. 추첨제에서 경쟁이 있으면 물량의 75%를 무주택 세대구성원에게 먼저 줍니다.

1주택 이상 소유한 세대도 1순위 자격이 있습니다. 재당첨 제한은 받지 않아 제한 기간 중인 분도 신청할 수 있습니다. 다만 가점제로 당첨되면 이후 2년 동안 다른 민영주택 1순위 가점제에 넣을 수 없습니다.

제한사항

전매제한은 10월 26일 발표일부터 6개월이라 입주 전에 풀립니다. 거주의무는 없습니다. 다만 지금 값이 주변 신축보다 위라서 전매로 웃돈을 기대하기는 어렵습니다.

공고문은 6억원 이상 거래에 자금조달계획서와 입주계획서를 요구합니다. 이번 최고가 5.58억은 그 아래입니다.

대출조건

중도금 대출 은행은 공고일 현재 정해지지 않았습니다. 공고문은 총 공급대금 60% 범위에서 조합이 지정한 금융기관으로 알선하고 이자는 무이자 조건이라고 적었지만, 대출 가능 여부와 한도는 개인별로 다르고 아예 안 나올 수도 있다고 못박았습니다. 대출이 안 나와도 계약 해제를 주장할 수 없습니다.

대출이 막히면 계약 한 달 뒤인 12월 7일에 중도금 1회와 2회가 연달아 나가고, 12월 28일에 3회가 이어집니다. 계약 두 달이 안 돼 중도금 3회분이 몰리는 일정입니다.

분양대금은 자금관리자인 우리자산신탁 농협 계좌로만 내야 하고, 다른 계좌로 낸 돈은 인정받지 못합니다. 분양보증은 주택도시보증공사에서 받았고 발코니 확장 대금은 그 보증 범위 밖입니다.

최초 경쟁률

이 단지의 첫 일반분양은 2025년 1월 17일 공고였고 2월 3일 특별공급, 4일 1순위, 5일 2순위로 접수했습니다. 일반공급 111세대를 여섯 타입으로 모집했습니다.

1순위 접수는 전 타입을 합쳐 9건, 평균 0.08대1이었습니다. 84A는 4세대 모집에 1순위 2건이 들어왔고 2순위까지 합쳐 순위 안에서 채웠지만, 84B는 8세대, 84C는 18세대, 84D는 5세대, 89A는 27세대, 89C는 36세대가 끝내 남았습니다.

이번 19세대는 미분양분이 아니라 기존 조합원 탈퇴로 나온 취소분입니다. 다만 분양가는 그때와 같은 층 구간 금액입니다.

자료 청약홈 경쟁률 조회, 공고번호 2024000747, 모집공고일 2025-01-17

전략

값으로도 지난 청약 결과로도 넣을 이유를 찾기 어렵습니다. 같은 값이 2025년 1월에 0.08대1로 끝났고, 지금은 광산구 신축 84형 중위에 0.42억에서 0.74억을 더 얹은 값입니다.

그래도 광주에 살면서 평동 산업단지로 출퇴근하는 실수요라면 가격이 가장 낮은 84B 1층 4.67억과 84D 3층에서 4층 4.77억부터 보시면 됩니다. 84B 1층과 84A 2층은 최하층 우선배정 대상이라 만 65세 이상, 장애인, 미성년 자녀 3명 이상 세대가 희망하면 먼저 배정됩니다.

당첨된 통장은 계약하지 않아도 다시 쓸 수 없습니다. 가점이 높은 분은 가점제 당첨 뒤 2년 제한까지 따져 보시는 편이 좋겠습니다. 같은 날 발표되는 다른 단지 청약과 겹치지 않는지도 확인해 두시면 좋겠습니다.

주의사항

1순위 접수는 10월 19일, 2순위는 20일이고 청약 취소는 당일 오후 5시 30분까지만 됩니다.

발코니 확장 1,500만원, 시스템에어컨 4대 620만원, 현관 중문 140만원을 계약하는 조건으로만 청약할 수 있고 거부하면 계약이 안 됩니다.

12월 7일에 중도금 1회와 2회가 같은 날 나가고 중도금 대출 은행은 아직 정해지지 않았습니다.

공고문에 군 공항 이전 예정에 따른 소음, 인근 사격장 소음, 농경지와 축사의 악취 가능성이 고지돼 있습니다.

입주는 2027년 11월 예정이고 사업주체가 지역주택조합입니다. 분양보증이 있어도 발코니 확장 대금은 보증 범위 밖입니다.

평면도 시트의 세대수와 공급면적은 2025년 기준이라 이번 공고문 숫자를 기준으로 봐야 합니다.

조합원 취소분 19세대는 2025년 1월 일반분양과 같은 층 같은 값으로 나왔고, 그때 일반공급 111세대에 1순위 9건, 평균 0.08대1로 끝났습니다. 하산동에는 12개월 거래가 없어 광산구로 넓혀 보면, 84형 4.67억에서 4.99억은 신축 84형 중위 4.25억보다 0.42억에서 0.74억 위이고 송정역 생활권 신축 중위 3.50억보다는 1.17억에서 1.49억 위입니다. 필수 옵션 2,260만원이 따로 붙고, 입주는 2027년 11월이며, 군 공항과 사격장 소음에 축사 악취까지 공고문에 적혀 있습니다. 저는 패스 쪽입니다. 광주에 살면서 평동 산업단지 근무지와 가까운 실수요가 84B 1층 4.67억을 노리는 경우만 예외로 두겠습니다.

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