APT margin 무순위 줍줍

10.14 줍줍! 풍무역세권 수자인 그라센트 2차 4차 분양가, 평면도, 안전마진

APT margin, 2026.10.13 작성

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 김포 사우동 풍무역세권도시개발사업 B1블록, 풍무역세권 수자인 그라센트 2차 임의공급 4차입니다.

이 단지는 7월 24일 임의공급 30세대로 처음 다뤘고, 그 뒤 8월 12일과 9월 9일에 두 번 더 나왔습니다. 오늘 공고는 네 번째이고, 남은 것은 전용 105.2083 한 타입 6세대입니다. 접수는 10월 14일과 15일 이틀입니다.

1층 2세대가 7.588억, 2층 1세대가 7.711억, 4층 1세대가 7.957억, 6층 2세대가 8.253억입니다. 만 19세 이상이면 청약통장과 거주지에 관계없이 넣을 수 있고, 이 타입은 계약해도 이후 청약에서 무주택으로 남습니다.

청약개요

모집공고

위치

경기도 김포시 풍무역세권도시개발사업 B 1블록
사우동 167-1번지

공급규모

• 구분임의공급 4차, 청약홈 접수
  민영주택, 비규제지역, 분양가상한제 적용
• 물량잔여 6세대. 105형 6, 전부 102동
  총 639세대 중 잔여
• 분양가105형 7.588억에서 8.253억
  층별, 발코니 확장 637만원 별도
• 입주2029년 1월 예정
• 시공비에스한양과 비에스산업

청약일정

접수 10.14
10.15
발표 10.20
서류접수와 계약 10.22

분양홈페이지

수자인 그라센트 2차는 풍무역세권 도시개발지구 B1블록에 짓는 지하 2층 지상 28층 7개동 639세대입니다. 타입은 84가 509세대, 105가 130세대 두 가지뿐입니다. 사업주체이자 시공사는 비에스한양이고 공동사업주체로 비에스산업이 들어갑니다.

최초 공고는 2026년 4월 3일이었습니다. 1순위 접수에서 84형은 337세대에 519건으로 마감됐고, 105형은 129세대에 77건으로 0.60대1에 그쳐 18세대가 끝까지 남았습니다. 이번 공고문도 105형을 최초 공고 때 경쟁이 없었던 미분양 세대로 적고 있습니다.

잔여 6세대는 전부 102동입니다. 공고문 동호 내역은 102호, 103호, 204호, 404호, 601호, 604호입니다. 층으로 나누면 1층 2세대, 2층 1세대, 4층 1세대, 6층 2세대입니다. 5층 이상 기준층은 6층 2세대뿐이라 고층이 걸릴 일은 없습니다.

입주는 2029년 1월 예정이고, 정확한 날짜는 추후 통보한다고 공고문에 적혀 있습니다. 계약은 10월 22일 하루 10시에서 12시 사이에 사우동 571-8 견본주택에서 받습니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

이번 잔여는 105형 한 타입이라 평면도도 한 장입니다. 전용 105.2083에 주거공용 29.2674, 공급 134.4757, 기타공용 71.8545, 계약면적 206.3302입니다. 침실 셋에 드레스룸이 따로 있고, 선택하면 드레스룸 옆 방을 알파룸으로 바꿀 수 있습니다.

침실2와 침실3 사이 벽은 가변형이라 분리하거나 하나로 틀 수 있습니다. 분리형과 통합형은 발코니 확장 때 고르는 선택품목이고 별도 금액이 없습니다. 유상옵션은 알파룸 특화 1,200만원으로, 최초 공고에 적힌 금액입니다. 유상옵션은 발코니를 확장해야만 계약할 수 있고 대출 알선도 안 됩니다.

배치도에서 보라색인 105형은 단지 남쪽 줄 102동, 103동, 104동입니다. 중앙광장 1과 어린이놀이터 2가 북쪽에 있어 이번 6세대는 광장에서 가까운 줄입니다. 주출입구는 동쪽 27m 도로 쪽이고 부출입구는 북쪽 20m 도로 쪽이며, 102동은 남쪽 줄 가운데입니다.

주민공동시설 안내도에는 골프연습장, 피트니스, G.X, 탁구장, 사우나, 작은 도서관, 스터디 카페, 키즈 라운지, 공유오피스가 중앙 선큰 정원을 둘러싸고 배치돼 있습니다. 배치도에는 1층에 주민카페와 경로당, 돌봄센터, 어린이집이 따로 표기돼 있습니다. 동호수표는 분양 홈페이지에 올라와 있지 않아 싣지 못했습니다.

분양가 및 세대수

6세대의 가격 폭은 7.588억에서 8.253억으로 6,650만원입니다. 대지비와 건축비, 부가가치세가 층마다 달라서, 전용 85를 넘는 타입이라 부가가치세가 붙은 값입니다. 이 가격표는 4월 최초 공고 때와 같은 값입니다.

계약금이 최초 공고와 다르게 바뀌었습니다. 최초 공고에서는 1차 계약금이 1,000만원이었는데 이번 공고는 500만원이고, 대신 2차 금액이 그만큼 커졌습니다. 10%라는 총액은 같습니다.

납부 일정이 빠릅니다. 계약이 10월 22일인데 중도금 1회와 2회가 모두 2026년 12월 13일입니다. 6층 기준으로 계약금 8,253만원에 중도금 두 번 1.6506억을 합치면 계약 두 달이 안 돼 2.4759억, 분양가의 30%가 나갑니다. 1층은 같은 시점에 2.2764억입니다. 위 금액은 공고문 원문 숫자를 더한 것입니다.

발코니 확장은 637만원이고 계약 시 63.7만원, 11월 21일 63.7만원, 입주 시 509.6만원입니다. 확장비는 대출 알선이 안 되므로 직접 이체해야 하고, 취득세와 등기비용은 분양가에 들어 있지 않습니다.

입지조건

단지는 풍무역세권 개발지구에서 사우역 쪽 끝에 있습니다. 사우동 기존 시가지와 맞닿은 쪽이라 지구 안쪽 학교 부지보다 생활권이 먼저 열려 있습니다.

입지도에서 B2는 1,071세대가 분양완료로 표기돼 있고, 중학교와 초등학교, 유치원은 전부 계획 표기입니다. 서울 5호선 연장과 GTX-D, 인천2호선 연장도 예정 표기입니다. 입주가 2029년 1월이라 이 단지에서 실제로 쓰게 되는 교통은 지금도 다니는 김포골드라인입니다.

골드라인은 김포공항까지 한 번에 가지만 2량 경전철이라 출근 시간대 혼잡이 이 지구의 약점으로 꼽힙니다. 서울 출근이 목적이라면 사우역에서 아침 시간대를 한 번 타 보시는 것이 좋겠습니다.

비교단지

비교 기준은 같은 풍무동 신축입니다. 풍무동에서 2015년 이후 준공된 단지가 전용 100에서 110 구간에서는 풍무센트럴푸르지오 2018년식과 풍무푸르지오센트레빌 2016년식 두 곳뿐입니다. 12개월 17건이고 중위가 7.67억입니다.

이 단지 105.2083과 가장 가까운 면적은 풍무센트럴푸르지오 전용 100.65입니다. 12개월 14건이고 중위 7.66억, 가장 싼 거래가 2026년 1월 12층 7.35억, 가장 비싼 거래가 7월 22층 8.10억입니다. 3층에서 5층 저층 거래 3건은 7.48억에서 7.67억이었습니다.

풍무푸르지오센트레빌 전용 108.99는 3건입니다. 2025년 12월 3층 6.50억부터 2026년 3월 34층 8.40억, 9월 19층 8.30억까지 층에 따라 폭이 넓습니다. 면적이 달라 참고로만 둡니다.

옆 동네 사우동에서는 김포사우아이파크 2018년식 전용 103.95가 12개월 9건, 중위 7.00억이고 6.60억에서 7.37억입니다. 풍무동 2014년 준공 한화유로메트로 두 단지는 전용 100에서 110 거래 31건이 5억 안팎입니다. 새 단지와 비교하기엔 연식 차이가 큽니다.

분석

가장 가까운 비교선은 풍무센트럴푸르지오 중위 7.66억입니다. 1층 7.588억은 720만원 아래이고, 2층 7.711억은 510만원 위, 4층 7.957억은 2,970만원 위, 6층 8.253억은 5,930만원 위입니다.

6층 8.253억은 센트럴푸르지오 같은 면적의 12개월 최고 거래 8.10억보다도 1,530만원 높습니다. 센트럴푸르지오는 2018년에 입주한 단지고 이 단지는 2029년 1월 입주라, 새 아파트라는 값어치를 얹는다 해도 6층 2세대는 이미 거래된 최고가보다 위에서 시작합니다.

사우아이파크 중위 7.00억과 놓으면 1층도 5,880만원 위이고 6층은 1.253억 위입니다. 이쪽을 기준으로 삼으면 마진이 생기는 세대는 한 곳도 없습니다.

결국 이번 6세대에서 비교선보다 아래인 곳은 1층 2세대뿐이고 그것도 720만원입니다. 층과 동호수는 부동산원 추첨으로 정해지므로 어느 층이 걸릴지는 고를 수 없습니다.

청약전략

청약자격

공고일 현재 국내에 거주하는 만 19세 이상이면 누구나 신청할 수 있습니다. 세대주인 미성년자도 자녀양육이나 형제자매 부양 사유가 있으면 됩니다. 청약통장 가입 여부와 무관합니다.

선정은 한국부동산원이 주택형별 무작위 추첨으로 하고 동호수 배정도 같은 방식입니다. 예비입주자는 임의공급 공급세대수의 900%까지 뽑습니다. 6세대 공고라 최대 54명입니다.

접수는 10월 14일과 15일 이틀, 청약홈 PC나 모바일로만 받고 현장접수는 없습니다. 1인 1건이고 2건 이상 넣으면 전부 무효입니다. 접수 당일 17시 30분 이후에는 취소할 수 없습니다.

제한사항

전매제한은 최초 당첨자 발표일인 2026년 4월 21일부터 3년이고, 공고문에 기간 내라도 소유권 이전 등기를 하면 해제된다고 적혀 있습니다. 입주 예정이 2029년 1월이라 3년 만료일인 2029년 4월 21일보다 등기가 먼저 나면 그때 풀립니다. 등기 시점은 입주 이후 진행에 달려 있어 지금 확정할 수 없습니다. 거주의무는 없어서 입주 시점에 전월세를 놓는 것은 가능합니다.

무주택 간주 조건은 이 공고의 가장 큰 장점입니다. 105형은 주택공급에 관한 규칙 제53조 제10호에 따라 계약하고 분양권을 가져도 향후 청약에서 주택을 소유하지 않은 것으로 봅니다.

김포시는 비투기과열지구인데도 주택매매 계약 때 자금조달계획서와 입주계획서를 신고해야 한다고 공고문에 적혀 있습니다. 계약일부터 30일 안에 거래신고까지 마쳐야 하고, 6세대 모두 7억원대 이상이라 자금 출처 소명이 따라옵니다.

대출조건

이번 공고문에는 중도금 대출 안내가 없습니다. 최초 공고문 기준으로는 중도금 60% 범위에서 이자를 사업주체가 입주지정일 전일까지 대신 내고, 입주할 때 대납 이자를 잔금과 함께 갚는 조건으로 대출을 알선할 예정이라고 적혀 있습니다. 이번 임의공급분에도 같은 조건이 적용되는지는 분양사무실 1551-1710에 확인해야 합니다.

회차당 중도금은 1층 7,588만원에서 6층 8,253만원입니다. 12월 13일에 2회분이 함께 오니 대출이 열려 있어도 한 번에 1.5억에서 1.65억이 실행되는 구조입니다. 대출이 안 나오면 계약 두 달이 안 돼 분양가 30%를 자기 돈으로 치러야 합니다.

입주 때 잔금은 1층 2.2764억에서 6층 2.4759억입니다. 대출은 입주 시점 규정을 따르게 되어 지금 확정할 수 없습니다. 계약금은 500만원이 계약 시, 나머지가 30일 안에 나가므로 1층 기준 7,588만원 전액이 10월 22일 계약 뒤 한 달 안에 필요합니다.

최초 경쟁률

최초 분양부터 105형은 0.60대1로 끝났고 18세대가 끝까지 남았습니다. 84형은 1.54대1로 순위 내 마감됐는데도 5월 무순위에서 261세대가 다시 나왔습니다.

임의공급은 7월 24일 30세대로 시작했습니다. 105형 잔여가 15세대, 8월 12일 9세대, 9월 9일 4세대로 줄다가 이번에 6세대로 늘었습니다. 늘어난 이유는 공고문에 적혀 있지 않지만, 가격이 같은 채로 석 달을 돌려도 소진이 끝나지 않았다는 사실은 남습니다.

자료 청약홈 경쟁률 조회, 공고번호 2026000073, 모집공고일 2026-04-03

전략

숫자만 놓으면 이 공고는 층이 전부입니다. 1층 두 세대는 풍무동 신축 중위와 비슷하고 무주택까지 유지되니, 2029년 입주를 기다릴 수 있는 실수요에게는 따져 볼 만합니다. 2층 이상으로 갈수록 거래된 가격보다 위에서 시작합니다.

문제는 층을 고를 수 없다는 점입니다. 6세대 중 3세대는 4층 이상이라 당첨돼도 절반은 시세 위 가격을 받게 됩니다. 접수 전에 6층 8.253억을 받아도 계약할지를 정해 두고, 아니라면 넣지 않는 쪽이 일관됩니다.

무주택 지위를 지키면서 다른 청약 기회를 남겨 두고 싶은 분에게는 6세대 모두 그 조건이 붙어 있다는 점이 가장 큰 장점입니다. 시세차익이 목적이라면 이 가격표에서는 만들기 어렵습니다.

주의사항

중도금 1회와 2회가 2026년 12월 13일에 함께 돌아옵니다. 6층 기준 1.6506억이 하루에 나갑니다.

계약금 구조가 최초 공고와 다릅니다. 1차 500만원, 2차는 계약 후 30일 이내이고 6층 기준 7,753만원입니다.

전매제한은 최초 당첨자 발표일부터 3년이고 소유권 이전 등기를 하면 해제됩니다. 등기가 입주 뒤 언제 나오는지에 따라 풀리는 시점이 달라집니다.

이번 공고에 대출 안내가 없습니다. 최초 공고문의 이자 후불 알선 조건이 적용되는지 분양사무실 확인이 필요합니다.

접수는 10월 14일과 15일, 당일 17시 30분 이후에는 취소가 되지 않습니다. 계약은 10월 22일 10시에서 12시 두 시간뿐입니다.

최초 공고 때와 같은 가격표가 네 번째 임의공급으로 나왔습니다. 105형 6세대 중 풍무동 신축 중위 7.66억보다 아래인 곳은 1층 7.588억 2세대뿐이고, 6층 8.253억 2세대는 같은 면적 12개월 최고 거래 8.10억보다도 1,530만원 높습니다. 최초 청약이 0.60대1로 미달됐고 임의공급이 석 달 넘게 이어지고 있다는 점도 가격에 대한 시장의 반응입니다. 무주택 유지가 필요한 실수요라면 1층 2세대 정도가 조건부로 가능하고, 2029년 입주를 기다릴 수 있고 12월 13일의 중도금 2회분을 감당할 수 있어야 합니다. 4층 이상 3세대는 저는 패스 쪽입니다. 층을 고를 수 없으니 판정은 전체로 조건부입니다.

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