APT margin 청약 분석

10.19 청약! 산곡역 자이 힐스테이트 앤 하늘채 분양가, 평면도, 안전마진

APT margin, 2026.10.13 작성

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 인천 부평구 산곡동 산곡6구역을 재개발한 산곡역 자이 힐스테이트 앤 하늘채입니다.

7월에 공고 전 미리보기로 한 번 다뤘고, 10월 8일 입주자모집공고가 나와 분양가가 확정됐습니다. 일반분양 1,289세대의 분양가는 50A 1층 5.11억에서 84B 11층 이상 10.32억까지입니다.

특별공급이 10월 19일, 1순위가 10월 20일이고 당첨자 발표는 10월 27일입니다. 입주는 2029년 12월 예정이라 3년 2개월이 남았습니다. 프리뷰 때 84형이 7억 안팎이면 수지가 맞는다고 적었는데, 실제 84형은 9억대입니다.

청약개요

모집공고

위치

인천광역시 부평구 산곡동 10번지 일원
산곡 6 주택재개발정비사업

공급규모

• 구분민영주택, 비규제지역, 분양가상한제 미적용 민간택지
  재당첨 제한 없음, 거주의무 없음
• 물량지하 3층 지상 33층 20개동 총 2,706세대
  일반분양 1,289세대, 특별공급 685, 일반공급 604
• 주택형50A 112세대
  50B 44세대
  59A 307세대
  59B 334세대
  59C 213세대
  75A 136세대
  75B 60세대
  84A 20세대
  84B 63세대
• 분양가50A 5.11억에서 5.56억
  50B 5.15억에서 5.60억
  59A 6.76억에서 7.46억
  59B 7.10억에서 7.80억
  59C 6.64억에서 7.34억
  75A 8.20억에서 9.10억
  75B 8.67억에서 9.30억
  84A 9.11억에서 9.41억
  84B 9.72억에서 10.32억
• 입주2029년 12월 예정
• 시행과 시공산곡 6주택재개발정비사업조합
  GS건설, 현대건설, 코오롱글로벌 공동시공

청약일정

특별공급 10.19
1순위 10.20
2순위 10.21
발표 10.27, 서류 10.30 에서 11.3, 계약 11.9 에서 11.11

분양홈페이지

산곡6구역은 부평구 산곡동 10번지 일원입니다. 전체 2,706세대 가운데 조합원이 1,260세대, 임대가 137세대, 보류지가 20세대이고 일반분양은 1,289세대입니다. 일반분양은 50형 156세대, 59형 854세대, 75형 196세대, 84형 83세대입니다. 59형이 일반분양의 66%를 차지하고 84형은 83세대뿐입니다.

특별공급 685세대는 기관추천 126, 다자녀 122, 신혼부부 190, 노부모부양 35, 생애최초 86, 신생아 126으로 나뉩니다. 특별공급 신청이 모자라면 남은 물량은 일반공급으로 넘어옵니다. 그래서 일반공급 604세대는 접수 결과에 따라 늘어날 수 있습니다.

시공은 세 회사가 동을 나눠 맡습니다. GS건설이 101에서 106동과 115, 116동, 현대건설이 107에서 114동, 코오롱글로벌이 117에서 120동입니다. 브랜드는 자이, 힐스테이트, 하늘채로 갈리지만 청약은 시공사별로 받지 않고 주택형별로 접수합니다. 어느 동에 배정될지는 당첨 뒤 무작위 추첨으로 정해집니다.

모든 타입이 전용 85제곱미터 이하입니다. 50A와 50B는 120동에만 있고, 84A는 101, 102, 103, 110, 112동 저층 1층에서 4층 20세대뿐입니다. 아래 도면 아홉 장이 공고된 전 타입입니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

동호수 배치도에서 조합원 물량은 흰 칸이라 일반분양 위치를 바로 가려낼 수 있습니다. 같은 타입이어도 동과 층에 따라 가격이 달라지니 청약 전에 내가 넣을 타입이 어느 동에 몰려 있는지 한 번 훑어보시면 좋겠습니다.

59형은 타입이 셋이라 같은 59라도 생김새가 꽤 다릅니다. 59B가 334세대, 59A가 307세대, 59C가 213세대이고 가격은 59C가 가장 낮고 59B가 가장 높습니다. 확장형 도면으로 보면 59A는 침실 3개에 팬트리를 두었고, 59C는 거실과 주방을 한 줄로 길게 뺐습니다.

커뮤니티는 스크린골프, 사우나, 독서실, 작은도서관, 게스트하우스, 필라테스룸, 카페라운지를 갖춥니다. 공고문은 작은도서관에 교보문고가 최초 3,000권을 채우고 약 2년간 매월 100만원 상당의 도서를 추가한다고 적고 있습니다. 약정기간이 끝난 뒤에는 입주자대표회의가 운영을 정합니다.

분양가 및 세대수

분양가는 층이 한 칸 오를 때마다 정해진 만큼 올라갑니다. 50형은 500만원, 59형은 700만원, 75형은 900만원, 84형은 1,000만원씩입니다. 그래서 같은 타입 안에서도 최저층과 최고층 차이가 50형 0.45억, 59형 0.70억, 75A 0.90억, 84B 0.60억입니다.

타입 순서가 가격 순서는 아닙니다. 59C가 6.64억에서 시작해 59A 6.76억보다 낮고, 59B는 7.10억부터라 가장 비쌉니다. 같은 59형 안에서 최저 6.64억과 최고 7.80억이 1.16억 벌어집니다. 84A는 1층에서 4층 저층만 20세대 나오고 가격은 9.11억에서 9.41억입니다.

공급금액에는 발코니 확장이 들어 있지 않습니다. 확장은 별도 계약이고 비용은 50A 700만원에서 84A 2,190만원입니다. 공고문은 확장형으로 설계해 전시했고 확장하지 않으면 공간이 좁다고 적고 있으며, 유상옵션은 확장한 세대에서만 고를 수 있습니다. 실제 부담은 분양가에 확장비와 옵션이 더해진 금액입니다.

75B에는 16에서 20층 한 세대가 9.30억으로 따로 나와 있습니다. 75형은 1층 8.20억에서 8.67억으로 시작해 층이 올라가면 9억을 넘기고, 84A와 84B는 전 세대가 9억을 넘습니다.

입지조건

단지는 7호선 산곡역 5번과 6번 출구에 붙어 있습니다. 분양 홈페이지 표기로 석남역 3분, 부평구청역 2분, 부천종합운동장역 14분, 온수역 19분, 가산디지털단지역 29분, 대림역 33분, 고속터미널역 55분입니다. 환승 없이 7호선으로 서울 서남부와 강남까지 이어지는 점은 부평 신축 중에서도 강한 편입니다.

학교는 공고문 기준으로 초등학교가 인천산곡북초와 인천마곡초에 나뉘어 배정됩니다. 중학교는 산곡중, 산곡남중, 산곡여중, 청천중이고 인천산곡북초 학생만 부평서여중이 추가됩니다. 고등학교는 부평구와 계양구를 묶은 2학교군입니다. 배정 방법은 교육부 정책에 따라 바뀔 수 있다고 공고문이 단서를 달았습니다.

불편한 점도 공고문에 직접 적혀 있습니다. 단지 남쪽 길주로 지하에 7호선이 지나 부지 경계에서 30m 떨어져 있고 진동과 소음이 있을 수 있습니다. 101동과 102동 앞 길주로변에는 지하철 환기구가 있습니다. 단지가 마장로, 길주로, 산청로 같은 도로와 원적산터널 요금소에 접하고, 인근에 악취관리구역이 있습니다. 101동 앞에는 근린생활시설이 2개 층으로 서서 조망이 막힐 수 있습니다.

호재

이 동네에서 기대할 만한 것은 개발 계획인데 분양 홈페이지 입지도에 제1113군부대 개발사업부지와 캠프마켓 개발사업부지가 계획으로 표시돼 있습니다. 7호선 석남 방향 연장도 계획 단계입니다. 착공 전 계획은 호재로 치지 않겠습니다.

확정된 것은 산곡6구역 재개발 자체입니다. 2,706세대가 한꺼번에 들어서면 이 일대 생활권이 새로 짜이고, 청천동 그랑힐스와 산곡동 신축들이 이미 입주해 있어 동네 분위기는 신축 단지로 바뀌는 중입니다. 같은 이유로 입주 때 물량 부담도 같이 옵니다.

비교단지

비교는 단지가 속한 산곡동과 청천동의 신축으로 합니다. 준공 2022년 이후 아파트를 신축으로 보고, 국토부 실거래 2025년 10월부터 2026년 9월까지 정확히 12개월을 썼습니다. 해제된 거래는 뺐습니다.

타입별 중위는 50형 4.10억, 59형 5.25억, 75형 5.97억, 84형 6.70억입니다. 84형 중위가 단지별로 6.05억에서 7.82억까지 벌어지는 이유는 2024년 준공 캐슬앤더샵퍼스트가 위에 있기 때문입니다. 이 단지는 같은 동네 신축 가운데 가장 비싼 거래를 하고 있어, 분양가가 이 단지를 넘는지가 기준이 됩니다.

분석

아홉 타입 모두 분양가 최저가가 같은 크기 신축의 12개월 최고 거래보다 위입니다. 50형은 최저 5.11억이 최고 거래 4.60억보다 0.51억, 59C는 최저 6.64억이 최고 거래 6.20억보다 0.44억 위입니다. 75A는 최저 8.20억이 최고 거래 6.20억보다 2.00억 위이고, 84A는 최저 9.11억이 최고 거래 8.24억보다 0.87억, 84B는 최저 9.72억이 1.48억 위입니다.

중위와 비교하면 차이가 더 큽니다. 50형은 1.01억에서 1.50억, 59형은 1.39억에서 2.55억, 75형은 2.23억에서 3.33억, 84형은 2.41억에서 3.62억 위입니다. 중위 기준으로 차이가 가장 작은 곳은 50A 1층 1.01억이고 가장 큰 곳은 84B 고층 3.62억입니다.

재개발 일반분양은 신축 시세와 분양가 사이에 입주 3년 시차가 끼어 있습니다. 입주 때 이 동네 신축 시세가 더 올라 있다면 위 차이가 줄 수 있지만, 그만큼 오른다는 근거는 지금 숫자에 없습니다. 지금 시세로 보면 마진은 없고 웃돈을 얹어 사는 구조입니다.

청약전략

청약자격

일반공급은 입주자모집공고일 2026년 10월 8일 현재 인천광역시에 살거나 수도권, 서울과 경기에 사는 만 19세 이상이면 신청합니다. 세대주인 미성년자도 가능합니다. 경쟁이 생기면 인천 거주자가 먼저입니다. 서울과 경기 거주자는 인천 거주자 다음 순번으로 밀립니다.

이 단지가 있는 인천은 비투기과열지구이고 비청약과열지역입니다. 그래서 집을 1채 이상 가진 분도 1순위가 됩니다. 1순위는 청약통장 가입 12개월 경과에 예치금 기준을 채우면 되고, 전용 85제곱미터 이하는 인천 250만원, 서울 300만원, 경기 200만원입니다. 2순위는 통장만 있으면 됩니다. 재당첨 제한은 없어서 예전에 당첨돼 제한 기간에 있는 분도 넣을 수 있고, 당첨된 통장은 계약 여부와 상관없이 다시 못 씁니다.

일반공급 1순위는 모든 타입이 가점제 40%, 추첨제 60%입니다. 604세대의 40%이니 가점제 물량은 대략 240세대이고, 특별공급에서 남아 넘어오면 늘어납니다. 가점은 무주택기간 32점, 부양가족 35점, 통장 가입기간 17점으로 최고 84점입니다. 과거 2년 안에 가점제로 당첨된 세대는 가점제로 못 넣고 추첨제로만 접수해야 합니다. 추첨제는 무주택 세대구성원에게 추첨제 물량의 75%를 먼저 주고, 나머지를 1주택 세대까지 넓혀 추첨합니다.

특별공급은 10월 19일 하루입니다. 신혼부부는 혼인 7년 이내이고 소득이 도시근로자 월평균의 100% 이하인 분이 우선공급 50%, 100%에서 140%가 20%입니다. 140%를 넘으면 부동산 3.31억 이하일 때만 추첨 몫으로 갑니다. 생애최초와 신생아는 우선공급이 130% 이하, 일반공급이 130%에서 160%입니다. 신생아는 2세 미만 자녀가 있어야 합니다. 다자녀는 미성년 자녀 2명 이상이고 인천 거주자 50%, 서울과 경기 거주자 50%로 나눕니다. 노부모부양은 무주택 세대주가 65세 이상 직계존속을 3년 이상 부양해야 합니다. 3인 이하 가구 월 소득 100%는 753만3,763원, 130%는 979만3,892원입니다.

접수는 청약홈 PC와 모바일로 09시부터 17시 30분까지입니다. 1인 1건이고 같은 날 발표하는 다른 주택까지 합쳐 2건 이상 넣으면 모두 무효가 됩니다. 한 단지에 특별공급과 일반공급을 각각 하나씩 넣는 것은 되지만 특별공급에 당첨되면 일반공급 당첨에서 빠집니다.

제한사항

전매제한은 1년이라 2027년 10월 27일이면 풀립니다. 거주의무가 없어서 입주 뒤에 전세를 놓는 것도 가능합니다. 다만 입주가 2029년 12월이라 전매가 풀린 뒤에도 분양권 상태로 2년 넘게 더 들고 있어야 하고, 분양권은 주택 수에 들어갑니다.

공고문은 부평구가 비투기과열지구라 실제 거래가격 6억원 이상 주택은 자금조달계획서와 입주계획서를 신고하게 한다고 적고 있습니다. 이 단지에서 6억원 아래는 50형 두 타입뿐입니다. 59형 최저가 6.64억부터 전부 6억을 넘습니다.

대출조건

공고문의 중도금 대출은 이자후불제로 총 공급대금의 60% 범위 안에서 사업주체가 지정하는 은행이 맡습니다. 입주자모집공고일 현재 대출 취급 기관은 정해지지 않았습니다. 중도금 6회가 모두 대출로 갈 수 있는 구조입니다. 입주지정 최초일 전날까지 이자는 사업주체가 내주고, 입주할 때 그 이자를 한꺼번에 돌려줘야 합니다.

공고문에는 이 단지의 대출 한도나 보증 상한 금액이 적혀 있지 않습니다. 대신 정부 정책이나 금융기관 방침이 바뀌어 중도금 대출을 못 알선하면 계약자가 직접 내야 하고, 대출 한도는 계약자마다 다를 수 있다고 썼습니다. 분양가 구간으로 보면 9억원을 넘는 세대가 75A 26층 이상 16세대, 75B 한 세대, 84A 20세대, 84B 63세대로 모두 100세대입니다. 이 구간은 대출기관이 정해진 뒤 한도를 따로 알아보시는 편이 좋겠습니다.

자금 일정은 계약금 5%, 중도금 60%, 잔금 35%입니다. 84B 4층 10.02억은 계약금이 계약 시 1,000만원과 2026년 12월 2일 4,010만원이고, 중도금이 1억 20만원씩 6회, 잔금이 3억 5,070만원입니다. 59C 1층 6.64억은 잔금이 2억 3,240만원입니다. 중도금을 대출로 막아도 입주 때는 잔금과 발코니 확장비, 그리고 대출 이자 정산분이 한꺼번에 나갑니다. 잔금에 쓸 주택담보대출 한도를 입주 3년 전 지금 소득으로 미리 계산하기는 어렵다는 점을 생각해 두시면 좋겠습니다.

전략

값으로는 넣을 이유를 찾기 어렵습니다. 같은 동네 신축 최고 거래보다 가장 싼 세대가 0.44억에서 2.47억 위입니다. 입주가 3년 뒤이니 지금 시세로만 잰다는 한계는 있지만, 입주 때 시세가 이만큼 오른다는 근거를 숫자에서 찾을 수 없습니다.

그래도 넣는다면 순서는 분명합니다. 59C 저층이 6.64억에서 6.85억으로 가장 가깝고, 50형은 총액이 5.11억에서 5.60억으로 낮아 부담이 작지만 50형 신축 최고 거래 4.60억을 이미 넘습니다. 84형은 전 세대가 9억이 넘고 84형 신축 최고 거래 8.24억보다 위라 84를 노리는 분께는 가장 불리합니다. 84는 83세대라 경쟁이 몰릴 수 있지만 몰리는 것과 남는 것은 별개입니다.

특별공급 자격이 되는 신혼부부와 신생아 가구는 일반공급보다 경쟁 방식이 다릅니다. 분양가는 같고 소득 기준을 통과해야 합니다. 일반 604세대 가운데 가점제 240세대 안팎은 점수가 높아야 닿고, 추첨제 360세대 안팎은 무주택자가 75%를 먼저 가져갑니다. 부평에 정착할 실수요가 입주 3년을 기다릴 수 있고 59형 6억대 후반을 자금으로 감당할 수 있을 때만 의미가 있습니다. 세 브랜드 중 어느 동이 걸리느냐는 당첨 뒤에야 알게 되니 브랜드를 보고 고르는 청약은 아닙니다.

주의사항

입주가 2029년 12월 예정이라 3년 2개월 뒤입니다. 공고문은 불가항력으로 일정이 늦어져도 입주지연보상금이 없다고 적고 있습니다.

발코니 확장은 분양가에 들어 있지 않고 50A 700만원에서 84A 2,190만원까지 따로 냅니다. 유상옵션은 확장한 세대만 고를 수 있습니다.

시공이 GS건설, 현대건설, 코오롱글로벌로 나뉘고 하자보수도 동별 시공사가 맡습니다. 청약 때는 시공사를 고를 수 없습니다.

단지 남쪽 7호선 터널이 30m 거리이고 101동과 102동 앞에 환기구가 있습니다. 인근 악취관리구역도 공고문에 적혀 있으니 현장에서 한 번 확인하시면 좋겠습니다.

청약 취소는 접수 당일 17시 30분까지만 됩니다. 접수가 끝난 뒤에는 어떤 경우에도 취소와 정정이 안 됩니다.

아홉 타입 모두 분양가가 산곡동과 청천동 신축 12개월 최고 거래보다 위에 있습니다. 59형 6.64억에서 7.80억은 신축 중위 5.25억보다 1.39억에서 2.55억 위이고, 84형 9.11억에서 10.32억은 최고 거래 8.24억도 넘습니다. 입주가 2029년 12월이라 3년 사이 시세가 얼마나 오를지는 아무도 모르지만, 지금 숫자로는 웃돈을 얹고 사는 구조입니다. 저는 패스 쪽입니다. 7호선 산곡역 바로 앞에서 부평에 정착하려는 실수요가 3년을 기다릴 수 있고 59C 저층을 현금으로 감당할 수 있을 때만 예외로 두겠습니다.

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