APT margin 청약 분석

10.19 청약! 연제갤러리자이 분양가, 평면도, 안전마진

APT margin, 2026.10.13 작성

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 부산 연제구 연산동 1123-1번지에 들어서는 연제갤러리자이입니다.

10월 8일 입주자모집공고가 났고 견본주택도 문을 열었습니다. 일반분양 459세대가 전부 전용 84형이고 분양가는 84D 3층 7.407억부터 84A 41층 이상 9.156억까지입니다. 연산동 신축 84형 12개월 실거래 중위는 6.38억입니다.

특별공급이 10월 19일, 1순위가 10월 20일, 2순위가 10월 21일이고 당첨자 발표는 10월 27일입니다. 입주는 2030년 10월 예정이라 4년을 기다려야 합니다. 중도금 6회가 2027년 6월부터 2030년 2월까지 나뉘어 있어 자금 일정이 깁니다.

청약개요

모집공고

위치

부산광역시 연제구 연산동 1123-1번지

공급규모

• 구분민영주택, 비규제지역, 분양가상한제 미적용 민간택지
  재당첨 제한 없음, 거주의무 없음
• 물량지하 4층 지상 43층 3개동 총 499세대
  일반분양 459세대, 특별공급 232, 일반공급 227. 부산시 기부채납 40세대 별도
• 주택형84A 103세대
  84B 106세대
  84C 37세대
  84D 213세대
• 분양가84A 7.862억에서 9.156억
  84B 7.611억에서 8.916억
  84C 7.735억에서 9.025억
  84D 7.407억에서 9.002억
• 입주2030년 10월 예정
• 시행과 시공GS건설

청약일정

특별공급 10.19
1순위 10.20
2순위 10.21
발표 10.27, 서류 10.30 에서 11.4, 계약 11.9 에서 11.11

분양홈페이지

단지는 연산동 1123-1번지에 101동 43층, 102동과 103동 42층 3개동으로 서고 전체 499세대입니다. 이 가운데 부산시 기부채납 공공임대 40세대를 뺀 459세대가 일반분양입니다. 기부채납 세대는 동호수표에서 회색 칸으로 표시돼 있고 단지 안에 분산 배치됩니다.

일반분양 459세대는 84A 103세대, 84B 106세대, 84C 37세대, 84D 213세대입니다. 84D가 46%로 가장 많고 84C는 37세대뿐입니다. 전용면적은 84.7933제곱미터에서 84.9587제곱미터로 네 타입이 거의 같고 공급면적은 112.6844에서 114.0039제곱미터입니다.

특별공급은 232세대입니다. 기관추천 42, 다자녀 35, 신혼부부 67, 노부모부양 14, 생애최초 30, 신생아 44세대로 나뉩니다. 특별공급에서 남는 물량은 일반공급으로 넘어옵니다. 일반공급은 227세대이고 그중 11세대는 최하층 우선배정 몫입니다.

공고문은 101동 20층, 102동 18층, 103동 20층을 피난안전구역으로 두고 분양에서 뺐습니다. 최초 사업계획승인은 2025년 9월 24일이고, 홍보물은 2026년 7월 사업계획변경 1차 승인 도면 기준입니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

네 타입 모두 침실 3개에 거실과 주방, 현관 창고, 부부욕실과 가족욕실이 있는 구성입니다. 도면은 위가 비확장형이고 아래가 확장 기본형입니다. 비확장은 발코니가 거실과 침실 바깥에 그대로 남고 확장하면 그만큼 방과 거실이 넓어집니다.

동호수표를 보면 84A는 101동 2호에서 4호에만 있고 84C는 103동 3호 라인 하나에만 있습니다. 84D는 101동 1호와 5호, 102동 1호와 4호, 103동 1호와 4호까지 여섯 라인에 걸쳐 있습니다. 같은 84D라도 101동 1호와 103동 4호 라인은 6층 이상에서 다른 라인보다 비쌉니다.

커뮤니티는 두 곳으로 나뉩니다. 101동 43층 옥상의 클럽 클라우드에 라운지와 게스트하우스가 있고, 2층 클럽 자이안에 피트니스, 골프연습장, 오픈스터디, 카페 리브로와 문화강좌실이 들어갑니다. 분양 홈페이지는 카페 리브로를 교보문고 북 큐레이션 서비스로 소개합니다. 공고문은 홍보물의 커뮤니티 시설 구성과 운영이 인허가와 시공 과정에서 바뀔 수 있다고 적고 있습니다.

분양가 및 세대수

84형 한 가지 크기에 층과 라인으로 가격이 갈립니다. 같은 타입 안에서 가장 싼 층과 가장 비싼 층의 차이가 84A는 7.862억과 9.156억으로 1.29억, 84B는 7.611억과 8.916억으로 1.31억, 84D는 7.407억과 9.002억으로 1.60억입니다. 층이 올라갈수록 값이 오르는 폭이 5층 단위로 고르지 않고, 41층 이상에서 한 번 크게 뜁니다. 84A는 36에서 40층 8.894억에서 41에서 43층 9.156억으로 0.26억이 한 번에 오릅니다.

타입 순서가 가격 순서는 아닙니다. 같은 층 구간으로 놓으면 84A가 가장 비싸고, 84C, 84B 순입니다. 84D는 라인에 따라 둘로 나뉩니다. 101동 5호, 102동, 103동 1호 라인은 전 타입 가운데 가장 싸고, 101동 1호와 103동 4호 라인은 같은 층에서 0.3억 안팎 더 비쌉니다. 6에서 10층은 7.654억과 7.973억, 41에서 43층은 8.642억과 9.002억입니다.

459세대 가운데 8억 이하는 119세대, 9억을 넘는 세대는 84A 41층 이상 5세대, 84C 41층 이상 2세대, 84D 101동 1호와 103동 4호 41층 이상 5세대로 12세대입니다. 나머지 328세대는 8억과 9억 사이입니다. 공급금액에는 발코니 확장과 유상옵션이 들어 있지 않고 확장비는 1,790만원에서 2,170만원이 따로 붙습니다. 공고문은 견본주택이 확장형으로 시공됐고 비확장 세대는 공간이 좁아질 수 있다고 적었습니다. 실제 부담은 분양가에 확장비와 시스템에어컨까지 얹은 금액입니다.

입지조건

분양 홈페이지는 단지를 연산역, 거제역, 교대역을 잇는 트리플 역세권으로 소개합니다. 연산역은 1호선과 3호선, 거제역은 3호선과 동해선, 교대역은 1호선과 동해선입니다. 세 역 모두 단지에서 도보 몇 분이라는 수치는 공고문과 홈페이지에 없습니다. 입지도에는 단지가 세 역 사이에 표시돼 있습니다.

초등학교는 연제초등학교에 배정될 예정이라고 공고문이 적었습니다. 중학교는 성별과 학생배정계획에 따라 거성중, 이사벨중, 거제여중 등으로 추첨 배정되고, 고등학교는 동래학교군 방식을 따릅니다. 배정 방법은 교육부 정책에 따라 바뀔 수 있다는 단서가 붙어 있습니다.

불편한 점도 공고문에 적혀 있습니다. 단지 서쪽에 자동차매매시설과 골프연습장이 있고 동쪽에는 35m 도로가 접해 소음이 날 수 있습니다. 그래서 동쪽 101동에 방음벽이 서는데 소음영향평가 뒤 위치와 높이가 바뀔 수 있습니다. 연산동 1123-1번지는 필지분할이 예정돼 있어, 분할 뒤 서쪽 부지는 사업주체가 개발하거나 팔 수 있고 103동 일부에 건물이 가까이 붙을 가능성도 공고문에 적혀 있습니다.

호재

이 단지가 기대는 것은 지하철입니다. 세 역이 함께 가깝다고 분양 홈페이지가 소개합니다. 반면 공고문이나 분양 홈페이지에서 구체적인 개발 계획이나 신설 노선은 확인되지 않아, 이 글에서는 호재로 치지 않겠습니다.

부산 시장 분위기는 밝지 않습니다. 부산CBS가 8월 14일 보도한 내용으로 6월 말 부산 미분양 주택은 8,071세대로 석 달 연속 8천 세대를 넘었고, 준공 후 미분양은 3,292세대로 통계 작성 이후 가장 많았습니다. 연제구만 따로 본 수치는 확인하지 못했습니다. 이 단지가 비규제지역이라는 점은 공고문에 명시돼 있습니다.

비교단지

비교는 같은 연산동 신축으로 합니다. 준공 2018년 이후 아파트를 신축으로 보고 전용 82.5에서 86제곱미터 사이 거래를 84형으로 잡았습니다. 국토부 실거래 2025년 10월부터 2026년 9월까지 정확히 12개월이고 해제 거래는 뺐습니다. 연산동 신축 84형 거래가 339건이고 중위는 6.38억입니다. 가장 싼 거래 3.37억은 시청역더리체 1건이고 가장 비싼 거래는 연산롯데캐슬골드포레 8.00억입니다.

거래 5건 이상인 단지별로 보면 중위가 4.00억에서 7.59억까지 벌어집니다. 연산롯데캐슬골드포레 7.59억과 연제롯데캐슬데시앙 7.22억이 위에 있고, 시청역SKVIEW 4.90억이 아래에 있습니다. 이 단지 분양가 최저 7.407억은 골드포레 중위 7.59억에 거의 닿는 수준입니다. 최근 3개월인 2026년 7월에서 9월 연산동 신축 84형은 69건에 중위 6.55억으로 12개월 중위와 큰 차이가 없습니다.

거제동도 같이 놓았습니다. 거제역이 가까운 입지 소개를 감안해서입니다. 거제동 신축 84형은 12개월 260건에 중위 9.40억이고, 2023년 입주한 레이카운티 네 단지가 대부분입니다. 같은 구라도 거제동 대단지 신축은 연산동보다 한 단계 위 가격대에 있습니다.

분석

분양가 최저인 84D 3층 7.407억도 연산동 신축 84형 중위 6.38억보다 1.03억 위입니다. 최고인 84A 41층 이상 9.156억은 2.78억 위입니다. 연산동 신축 12개월 최고 거래 8.00억을 넘는 세대가 459세대 중 340세대이고, 8.00억 안쪽은 119세대뿐입니다.

같은 동에서 가장 비싼 연산롯데캐슬골드포레 중위 7.59억보다 싼 세대는 84D 3층에서 5층 10세대입니다. 339건 가운데 이 단지 최저가 7.407억 이상으로 거래된 것은 43건, 13%에 그칩니다. 연산동 신축과 비교하면 마진은 없고 웃돈을 얹어 사는 가격입니다.

거제동 신축과 비교하면 사정이 조금 다릅니다. 거제동 신축 84형 중위 9.40억보다 전 세대가 아래입니다. 레이카운티 3단지 중위 9.00억보다 위인 세대는 12세대뿐입니다. 하지만 거제센트럴자이 7.82억, 쌍용더플래티넘 7.92억, 레이카운티 4단지 8.10억과 놓으면 459세대 중 306세대가 레이카운티 4단지 중위 8.10억보다 위입니다. 동이 다르고 대단지 신축이라는 점이 달라, 이 단지가 거제동 가격까지 올라간다는 근거는 지금 숫자에 없습니다.

입주가 2030년 10월이라 4년 사이 시세가 얼마나 달라질지는 알 수 없습니다. 오른다면 차이가 줄겠지만 오른다는 근거는 숫자에서 찾기 어렵고, 4년 동안 중도금과 이자 부담이 따릅니다.

청약전략

청약자격

일반공급은 입주자모집공고일 2026년 10월 8일 현재 부산, 울산, 경남에 살고 있는 만 19세 이상이면 신청할 수 있습니다. 세대주인 미성년자도 가능합니다. 경쟁이 생기면 부산에 1년 이상 계속 거주한 분이 먼저이고, 부산 1년 미만과 울산, 경남 거주자는 그다음입니다. 기준일은 2025년 10월 8일입니다.

이 단지는 비수도권 비투기과열지구와 비청약과열지역 민간택지라 재당첨 제한이 없습니다. 예전에 당첨돼 제한 기간에 있는 분도 넣을 수 있지만 당첨된 통장은 계약 여부와 상관없이 다시 못 씁니다. 1순위는 청약통장 가입 6개월 경과에 예치금 기준을 채우면 되고, 부산 거주자는 전용 85제곱미터 이하 300만원, 울산 같은 그 밖의 광역시는 250만원, 경남은 200만원입니다. 2순위는 통장만 있으면 됩니다.

1순위는 전 타입이 가점제 40%, 추첨제 60%입니다. 일반공급 227세대의 40%이니 가점제는 대략 91세대, 추첨제는 대략 136세대이고 특별공급에서 남는 물량이 넘어오면 늘어납니다. 가점은 무주택기간 32점, 부양가족 35점, 통장 가입기간 17점으로 최고 84점입니다. 공고일 기준 과거 2년 안에 가점제로 당첨된 세대는 가점제로 넣을 수 없습니다. 추첨제는 무주택 세대구성원에게 먼저 75%를 주고, 남는 물량을 무주택자와 1주택 세대가 함께 추첨합니다.

특별공급은 10월 19일 하루입니다. 신혼부부는 혼인 7년 이내이고 소득이 도시근로자 월평균의 100% 이하인 분이 우선공급 50%, 100%에서 140%가 20%입니다. 그 위는 부동산 3억 3,100만원 이하일 때 추첨 몫입니다. 3인 이하 가구 100% 기준은 월 753만3,763원입니다. 생애최초와 신생아는 130% 이하가 우선공급, 130%에서 160%가 일반공급입니다. 신생아는 2세 미만 자녀가 있어야 하고 생애최초는 소득세 납부 5년 이상이 필요합니다. 다자녀는 미성년 자녀 2명 이상이고 노부모부양은 무주택 세대주가 65세 이상 직계존속을 3년 이상 부양해야 합니다.

접수는 청약홈 PC와 모바일로 09시부터 17시 30분까지입니다. 1인 1건이고 같은 날 발표하는 다른 주택까지 합쳐 2건 이상 넣으면 전부 무효가 됩니다. 접수 취소는 당일 17시 30분까지만 됩니다.

제한사항

전매제한은 당첨자 발표일 2026년 10월 27일부터 6개월입니다. 입주가 2030년 10월이라 전매가 풀린 뒤에도 분양권 상태로 3년 반을 더 들고 있을 수 있고, 분양권은 주택 수에 들어갑니다. 거주의무는 없어서 입주 뒤에 전세를 놓는 것은 가능합니다.

공고문은 연제구가 비규제지역이라 실제 거래가격 6억원 이상 주택매매 계약에 자금조달계획서와 입주계획서를 신고하게 한다고 적었습니다. 이 단지는 최저가가 7.407억이라 전 세대가 신고 대상입니다.

대출조건

공고문의 중도금 대출은 이자를 중도금 무이자 조건으로 지원한다고 되어 있습니다. 대출 최초 실행일부터 입주지정기간 최초일 전날까지 월 이자는 사업주체와 시공사가 대신 내고, 입주지정기간이 시작되면 그때부터 이자는 계약자가 직접 냅니다. 대출은 총 공급대금의 60% 범위 안이고 계약금 5%를 다 내야 받을 수 있습니다.

다만 공고문은 중도금 대출 알선이 사업주체와 시공사의 의무가 아니라고 못 박았습니다. 정부 정책이나 금융기관 사정으로 알선이 안 되거나 개인별 한도가 줄면 계약자가 중도금을 직접 내야 합니다. 이런 사정으로 계약 해지를 요청할 수도 없습니다. 이 단지는 6회 모두 같은 10%라 한 회차가 막히면 7,407만원에서 9,156만원이 한꺼번에 현금으로 필요합니다.

자금 일정을 84D 3층 7.407억으로 보면 계약금은 계약 시 1,000만원, 2차 2,703만 5,000원이고 중도금은 7,407만원씩 6회, 잔금은 2억 5,924만 5,000원입니다. 84A 41층 이상 9.156억은 2차 계약금 3,578만원, 중도금 9,156만원씩 6회, 잔금 3억 2,046만원입니다. 중도금 6회째 2030년 2월 15일과 입주지정일 2030년 10월 사이가 8개월 떠 있고, 그 사이 잔금용 주택담보대출 한도가 어떻게 될지는 지금 알 수 없습니다.

전략

값으로는 넣을 이유를 찾기 어렵습니다. 연산동 신축 중위보다 가장 싼 세대가 1.03억 위이고, 같은 동 신축 12개월 최고 거래 8.00억 안쪽은 459세대 중 119세대뿐입니다. 입주가 4년 뒤이니 지금 시세로만 잰다는 한계는 있지만 그만큼 오른다는 근거를 숫자에서 찾을 수 없습니다.

그래도 넣는다면 순서는 분명합니다. 84D 101동 5호와 102동, 103동 1호 라인 3층에서 10층이 7.407억에서 7.654억으로 가장 가깝고, 골드포레 중위 7.59억과 놓을 수 있는 세대는 3층에서 5층 10세대뿐입니다. 84A와 84C는 같은 층에서 값이 더 높고, 41층 이상 고층은 9억 안팎이라 비교 대상이 연산동에는 없습니다. 비교한다면 거제동 레이카운티 3단지 중위 9.00억 정도입니다.

부산에 1년 이상 사는 분이 우선이라 지역 주민 경쟁이 먼저 열립니다. 일반 227세대 중 가점제 91세대 안팎은 점수가 높아야 닿고, 추첨제 136세대 안팎은 무주택자가 75%를 먼저 가져갑니다. 연산동에 정착할 실수요가 입주 4년을 기다릴 수 있고 중도금이 막혀도 버틸 자금이 있을 때만 의미가 있습니다. 부산 미분양이 8천 세대를 넘은 시장에서 이 값을 받아 주는 수요가 입주 때 있을지도 따져 보시면 좋겠습니다.

주의사항

입주가 2030년 10월 예정으로 4년 뒤입니다. 중도금 6회가 2027년 6월부터 2030년 2월까지 이어집니다.

중도금 대출 알선은 의무가 아닙니다. 막히면 7,407만원에서 9,156만원씩 회차마다 직접 내야 하고 이를 이유로 계약을 해지할 수 없습니다.

발코니 확장 1,790만원에서 2,170만원과 시스템에어컨 434만원에서 939만원은 분양가에 들어 있지 않습니다. 비확장 세대는 공간이 좁아질 수 있다고 공고문이 적었습니다.

단지 서쪽 자동차매매시설과 골프연습장, 동쪽 35m 도로 소음이 공고문에 적혀 있습니다. 필지분할 뒤 서쪽 부지 개발이 103동 일부에 영향을 줄 수 있습니다.

전매제한은 6개월이지만 입주까지 분양권은 주택 수에 들어갑니다. 접수 취소는 당일 17시 30분까지만 됩니다.

분양가 7.407억에서 9.156억이 같은 연산동 신축 84형 12개월 중위 6.38억보다 모두 위에 있습니다. 가장 싼 84D 3층도 1.03억 위이고, 459세대 중 340세대는 연산동 신축 최고 거래 8.00억을 넘습니다. 거제동 신축 중위 9.40억보다는 전 세대 아래지만 동과 단지 규모가 다른 비교입니다. 입주가 2030년 10월이라 4년 동안 시세가 얼마나 오를지는 아무도 모르고, 부산 미분양이 6월 말 8,071세대인 시장입니다. 저는 패스 쪽입니다. 연산동에 정착하려는 부산 거주 실수요가 4년을 기다릴 수 있고 84D 저층 7.4억대를 현금으로 감당할 수 있을 때만 예외로 두겠습니다.

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