APT margin 무순위 줍줍
9.28 줍줍! 과천 푸르지오 벨라르테 잔여 1세대 분양가, 평면도, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 과천 푸르지오 벨라르테 불법행위재공급입니다.
라비엔오와 같은 절차, 같은 준공 시점의 과천지식정보타운 옆 블록인데, 이쪽은 전용 100형 한 세대가 일반공급으로만 걸려 있어 신혼부부나 노부모 조건을 따질 필요가 없습니다.
504세대 중 99B 타입인데, 마침 한 달 전에 거의 같은 면적의 실거래가 나와 있어 비교 기준이 뚜렷합니다.
청약개요
모집공고
위치
| 위치 | 경기도 과천시 갈현동과천지식정보타운 공공주택지구 S6BL과천대로8길65 |
공급규모
| 구분 | 불법행위재공급, 일반공급 1세대. 청약홈 |
| 물량 | 전체 504세대 중 재공급 1세대.99B전용99.9842제곱미터 |
| 분양가 | 603동 2701호 9억 8,473만원. 발코니확장 등 필수 옵션 포함 |
| 입주 | 2026년 12월 예정2021년 12월 준공 기존 거주 세대 |
| 시공 | 대우건설태영건설금호건설 공동시행 대우건설 외 대토지주68인 |
청약일정
| 일정 | 일반공급 접수9.28 하루발표10.2계약10.13 |
같은 절차가 벨라르테에서도 그대로 적용됩니다. 다만 이번 자리는 일반공급 1세대뿐이라 특별공급 자격 요건을 따로 확인할 필요가 없습니다.
2021년 12월 준공, 역시 최초 계약자가 살던 집을 돌려받아 다시 내놓는 것이라 발코니 확장과 옵션을 그대로 승계해야 합니다. 마이너스 옵션 선택은 안 됩니다.
사업 구조가 조금 다릅니다. 토지지분의 45.81%는 대토지주 68인과 하나자산신탁이 신탁 방식으로 갖고 있고, 나머지 54.19%를 대우건설과 태영건설, 금호건설이 나눠 시행 시공합니다. 계약은 대우건설 계약관리센터에서 진행합니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
99B는 전용 99.9842제곱미터, 공급면적 129.9614제곱미터인 타입으로, 504세대 규모의 단지 안에 있습니다.
분양 당시 홈페이지가 사라져 이번 글에서는 평면도를 구하지 못했습니다. 방 구조까지는 확인하지 못했지만, 전용면적과 공급면적은 공고문 원문 그대로입니다.
분양가 및 세대수
| 603동 2701호 | 대지비 5억4,331만원건축비 3억9,919만원재분양비968만원계 9억5,218만원 |
| 필수 옵션 | 3,255만원발코니확장 2,088만원과 가전 1,167만원마이너스옵션 불가 |
| 실부담 | 9억 8,473만원 |
| 계약금 20% | 1억 9,043만원 |
| 잔금 | 계약일로부터 2개월 이내, 2026년 12월 12일 |
603동 2701호 한 채, 9억 5,218만원입니다.
여기에 발코니 확장과 가전옵션 3,255만원이 더해져 실제로는 9억 8,473만원을 치릅니다. 이 옵션 역시 마이너스로 뺄 수 없는 필수 승계 조건입니다.
잔금 완납 기한은 라비엔오와 같은 2026년 12월 12일, 계약일로부터 2개월입니다.
입지조건
벨라르테는 라비엔오에서 가까운 S6블록으로, 같은 과천지식정보타운 생활권을 씁니다.
입지도상 4호선 선바위역과 경마공원역 방향이 가깝고, 서울대공원과 경마공원이 붙어 있는 것도 같습니다.
다만 지구 안에서도 블록마다 역까지 거리와 준공 연차가 갈려 실거래가가 따로 움직입니다. 그래서 잣대는 과천시 전체가 아니라 갈현동, 되도록 같은 단지 안에서 세우는 쪽이 정확합니다.
비교단지
이번 잣대는 같은 단지, 거의 같은 면적에서 나온 거래 한 건이 쥐고 있습니다. 2026년 8월에 벨라르테 전용 99.9941제곱미터, 24층 물건이 20억 8,000만원에 팔렸습니다. 이번 재공급 공고 한 달 전입니다.
같은 단지의 다른 타입인 전용 84.9763제곱미터는 최근 13개월 4건이 거래됐고 17억에서 19억, 중위 18억 5,000만원입니다. 타입은 다르지만 같은 단지라는 점에서 보조 잣대로 함께 둡니다.
갈현동, 즉 과천지식정보타운 전체의 99에서 103형대로 넓히면 6건 중위 21억 8,750만원입니다. 과천시 전체로 넓히면 18건 중위 26억 1,000만원까지 올라가는데, 원도심 자이와 위버필드가 섞인 값이라 참고로만 둡니다.
| 벨라르테 자체 전용 99.99제곱미터 | 20억8,000만원2026년 8월, 24층 1건, 공고 한 달 전 |
| 벨라르테 자체 전용 84.98제곱미터 4건 | 18억5,000만원17억에서 19억, 최근 13개월 |
| 갈현동 지식정보타운 99에서 103형대 | 21억8,750만원6건, 라비엔오 르센토데시앙 포함 |
| 과천시 전체 99에서 103형대 | 26억1,000만원18건, 원도심 자이 위버필드 포함, 참고용 |
| 이번 재공급 실부담 | 9억 8,473만원 |
분석
9억 8,473만원은 한 달 전 같은 단지, 거의 같은 면적에서 나온 실거래 20억 8,000만원보다 10억 9,500만원 아래입니다.
보수적으로 타입이 다른 자체 거래인 84형 최저가 17억을 기준으로 잡아도 7억 1,500만원이 남고, 갈현동 지식정보타운 신축 전체 잣대인 21억 8,750만원으로 재도 12억 가까이 아래입니다.
층수도 27층과 24층으로 3층 차이라 눈에 띄는 프리미엄 차이를 만들 정도는 아닙니다. 어느 쪽으로 재도 결론이 크게 흔들리지 않는 구조입니다.
| 재공급 실부담 9억 8,473만원 | 한 달 전 거의 같은 면적 실거래보다 10억 9,500만원 아래 |
| 보수적으로 봐도 | 자체 84형 최저가 17억 기준 7억 1,500만원 |
| 갈현동 신축 전체 잣대로도 | 21억 8,750만원 기준 12억 가까이 |
| 잣대의 방향 | 과천은 최근 매매가 오르는 지역 |
| 빠진 비용 | 취득세, 등기비, 기타 제세공과금 별도 |
청약전략
청약자격
일반공급 1세대입니다. 소득이나 자산 기준을 따로 심사하지 않고, 공고일 현재 과천시에 거주하는 무주택세대주면 신청할 수 있습니다.
경쟁이 있으면 추첨으로 뽑고, 예비입주자를 900%까지 세웁니다. 자격 문턱이 낮은 만큼 신혼부부나 노부모부양처럼 조건으로 경쟁 폭이 줄어드는 효과는 없습니다.
제한사항
| 구분 | 불법행위재공급, 일반공급 1세대 |
| 규제지역 | 투기과열지구, 청약과열지역 |
| 상한제 | 적용, 공공택지 |
| 전매제한 | 도과최초 당첨자발표일 2020년 7월 24일로부터3년 |
| 거주 의무 | 없음 |
| 재당첨 제한 | 10년, 당첨자발표일로부터 |
| 청약통장 | 불필요 |
이 역시 분양가상한제 적용주택이라 당첨되면 재당첨 제한 10년이 걸립니다. 라비엔오와 중복으로 넣었다가 둘 다 당첨되면 당첨자 발표일이 늦은 쪽이 부적격 처리된다는 점도 공고문에 명시돼 있습니다.
전매제한은 최초 당첨자 발표일 2020년 7월 24일로부터 3년이 지나 이미 풀려 있습니다.
대출조건
실부담이 9억을 넘는 값이라 투기과열지구 안에서도 대출 한도가 더 낮게 걸리는 구간에 들어갑니다. 정확한 한도는 은행 심사 때 확인하는 편이 정확합니다.
자금조달계획서와 입주계획서도 함께 내야 합니다. 잔금이 계약일로부터 2개월 안에 걸리는 일정이라 자금 계획을 미리 세워 두는 게 좋겠습니다.
전략
넣어라입니다. 자격 문턱이 낮아 과천시에 사는 무주택세대주라면 누구나 도전할 수 있는 자리이면서, 마진 폭도 라비엔오 못지않게 큽니다.
다만 신청 자격의 폭이 넓은 만큼 경쟁률은 라비엔오의 특별공급보다 높게 나올 가능성이 있습니다. 최초 분양 당시 경쟁률은 2020년 자료라 청약홈 조회 범위 밖이라 확인하지 못했습니다.
9억을 넘는 값이라 대출 한도부터 미리 짚어 두고 넣는 편이 실수를 줄입니다.
주의사항
잔금을 계약일로부터 2개월 안에 마련해야 합니다. 라비엔오와 같은 일정입니다.
발코니 확장과 옵션은 이전 계약자가 정한 대로 승계해야 하고, 마이너스 옵션은 고를 수 없습니다.
토지신탁 구조라 계약의 매도인 지위는 하나자산신탁에 있습니다. 실질적인 책임과 하자보수는 대토지주와 대우건설, 태영건설, 금호건설이 진다고 공고문에 적혀 있습니다.
결론
판정 넣어라
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
