APT margin 무순위 줍줍
9.29 줍줍! 회천중앙역 파라곤 잔여 39세대 분양가, 평면도, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 양주시 회천지구, 회천중앙역 파라곤의 임의공급입니다.
작년 10월 10일 첫 공고를 낸 단지가 열한 달을 넘겨 39세대를 다시 내놓았습니다. 84A 스물두 채, 84B 열일곱 채입니다. 최초 분양 성적표를 보면 이유가 짐작됩니다. 84A는 396세대 모집에 접수가 29건뿐이라 351세대가 그대로 남았습니다.
분양가는 그때 그대로입니다. 84A가 4.89억에서 5.18억, 84B가 4.87억에서 5.17억입니다. 회천중앙역은 아직 착공 전인 예정역이고, 1호선 지상 구간이 단지 옆을 지납니다.
청약개요
모집공고
위치
| 위치 | 경기도 양주시 회천지구 A10-1BL |
공급규모
| 구분 | 임의공급. 청약홈, 공고번호 2026940203 |
| 물량 | 총 845세대 중 잔여 39세대. 84A2284B17 |
| 분양가 | 84A4.89억에서 5.18억84B4.87억에서 5.17억 |
| 입주 | 2028년 2월 예정 |
| 시공 | 라인산업, 시행 이지건설 |
청약일정
| 일정 | 접수9.29에서 9.30발표10.7계약10.8 |
분양홈페이지
회천지구는 양주 회천신도시의 중심상업지구를 낀 자리입니다. 단지는 지하 2층에서 지상 29층 8개동 845세대입니다. 청약홈 경쟁률 조회 기준으로 확인되는 최초 일반공급은 72형 34세대, 84A형 396세대, 84B형 373세대이고, 나머지는 특별공급입니다.
접수는 이틀입니다. 9월 29일과 30일에 청약홈에서 받고, 발표가 10월 7일, 계약이 10월 8일 하루입니다. 입주는 2028년 2월로 아직 2년 넘게 남았습니다.
이 단지를 검색하면 나오는 언론 기사 제목이 눈에 띕니다. 회천지구 역대 최고가 분양이라는 평가와 함께, 인접 A11블록 대광로제비앙보다 평당 54만원 비싸다는 지적이 함께 실렸습니다. 청약 성적표가 그 우려를 뒷받침합니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
평면은 84A와 84B 두 타입뿐입니다. 둘 다 4베이 판상형에 드레스룸과 팬트리를 넣었고, 발코니 확장은 유상입니다.
커뮤니티는 지하 저층부에 피트니스와 GX룸, 실내골프연습장, 북카페, 키즈룸, 경로당, 어린이집까지 갖췄습니다. 845세대 체급에 맞는 구성입니다.
동호수표를 보면 잔여 세대가 101동에서 108동까지 거의 전 동에 흩어져 있습니다. 특정 라인이나 특정 층에 몰린 물량이 아니라, 단지 전체에서 골고루 안 팔린 결과로 읽힙니다.
분양가 및 세대수
| 84A 2층 3세대 | 4.89억 |
| 84A 3층 2세대 | 4.95억 |
| 84A 4층 1세대 | 4.99억 |
| 84A 5층 이상 16세대 | 5.18억 |
| 84B 2층 2세대 | 4.87억 |
| 84B 4층 1세대 | 4.97억 |
| 84B 5층 이상 14세대 | 5.17억 |
| 발코니 확장, 별도 | 84A 940만원, 84B 930만원 |
값은 작년 첫 공고 그대로입니다. 층이 올라갈수록 30만원 안팎씩 뛰는 흔한 구조인데, 문제는 뒤에 오는 중도금 일정입니다.
계약금 10%는 두 번으로 나뉩니다. 1차 5%는 계약할 때 500만원을 내고 나머지를 계약 후 30일 안에 채우고, 2차 5%는 입주지정일에 냅니다. 그런데 중도금 60% 가운데 1차, 2차, 3차 셋이 모두 2026년 11월 10일 하루에 몰려 있습니다. 계약일이 10월 8일이니, 한 달 조금 넘는 사이에 분양가의 30%가 한꺼번에 청구되는 셈입니다.
4차는 내년 3월, 5차는 7월, 6차는 11월로 넉넉히 벌어지는데 앞의 세 회차만 뭉쳐 있는 구조입니다. 이미 지난 공정에 맞춘 회차라 이렇게 몰린 것으로 보이니, 계약을 고민한다면 이 자금 일정부터 계산해 두어야 합니다.
입지조건
회천중앙역은 1호선 신설역으로 계획돼 있지만 아직 개통 전입니다. GTX-C도 이 축을 지나가는 예정 노선일 뿐 착공 시점은 따로 확인해야 합니다. 지금 걸어서 닿는 역은 없습니다.
단지 바로 옆으로 1호선 지상 구간이 지나갑니다. 철로 인접 동은 소음과 진동을 감안해야 하는데, 견본주택에서 해당 동과 라인을 직접 확인하는 편이 좋겠습니다.
생활 인프라는 회천신도시 중심상업지구가 도보권입니다. 초등학교와 유치원이 예정 표시로 근처에 있고, 화천초교는 올해 9월 개교 예정이라 이번 학기부터 다닐 수 있습니다.
호재
GTX-C와 7호선 연장은 회천지구 전체의 재료입니다. 다만 착공과 개통이 몇 년 뒤 일이라 오늘의 분양가를 정당화하는 근거로 쓰기는 이릅니다.
비교단지
잣대는 같은 회정동의 신축입니다. e편한세상덕정역더스카이, 2023년 준공이 최근 12개월 6건에 중위 4.08억입니다. 이 단지와 같은 행정동이라 가장 가까운 비교선입니다.
회천지구 전체로 넓히면 값이 더 갈립니다. 회천베네스트하우스가 20건에 4.62억, 덕계역대광로제비앙더메트로팰리스가 9건에 4.75억, 회천대광로제비앙더센트럴이 8건에 4.82억입니다. 2022년 준공 디에트르센트럴시티는 27건에 중위 4.90억으로 이 가운데 가장 높고, 2024년 준공 회천파밀리에더퍼스트는 21건에 4.65억으로 가장 최근 준공인데도 중간에 있습니다.
가장 높은 디에트르센트럴시티 4.90억으로 봐도 이 단지의 84A와 84B 저층은 겨우 그 아래에 서고, 5층 이상 물량은 바로 위로 올라갑니다. 회정동 잣대로 재면 저층부터 이미 8천만원 위입니다.
| e편한세상덕정역더스카이 84, 회정동 2023년식 | 4.08억12개월 6건 |
| 회천베네스트하우스 84, 덕계동 2023년식 | 4.62억12개월 20건, 4.0억에서 4.8억 |
| 덕계역대광로제비앙더메트로팰리스 84 | 4.75억12개월 9건, 4.6억에서 5.0억 |
| 회천대광로제비앙더센트럴 84, 덕계동 2023년식 | 4.82억12개월 8건, 4.57억에서 4.95억 |
| 디에트르센트럴시티 84, 덕계동 2022년식 | 4.90억12개월 27건, 4.67억에서 5.48억, 회천지구 신축 최고가 축 |
| 회천파밀리에더퍼스트 84, 덕계동 2024년식 | 4.65억12개월 21건, 4.18억에서 5.20억, 회천지구 최신축 |
| 이 단지 84A | 4.89억에서 5.18억 |
| 이 단지 84B | 4.87억에서 5.17억 |
분석
회정동 잣대부터 대봅니다. e편한세상덕정역더스카이 4.08억과 비교하면 84A 최저층도 8천만원 위이고, 고층은 1억 1천만원까지 벌어집니다.
회천지구에서 가장 높은 잣대인 디에트르센트럴시티 4.90억으로 다시 재도 결론은 크게 안 바뀝니다. 저층은 84A가 100만원, 84B가 300만원 아래로 거의 같은 줄이지만, 5층 이상 물량은 84A가 2,800만원, 84B가 2,700만원 위입니다. 2024년 준공으로 가장 최근인 회천파밀리에더퍼스트 4.65억으로 재면 저층부터 이미 2,200만원에서 2,400만원 위이고 5층 이상은 5,200만원에서 5,300만원까지 벌어집니다.
84A와 84B 모두 잔여 세대의 태반이 5층 이상에 몰려 있다는 점이 아쉽습니다. 저층 몇 채만 잣대와 비슷하고, 이번에 나온 39세대 가운데 30세대가 그 위 구간입니다.
최초 청약에서 84A가 0.07대1로 351세대, 84B가 0.19대1로 284세대가 미달했다는 사실도 이 계산을 거들어 줍니다. 시장이 이미 한 번 답한 값입니다.
| 84A 4.89억에서 5.18억 | 회정동 신축보다 0.81억에서 1.10억 위디에트르센트럴시티보다 저층 100만원 아래 5층 이상 2,800만원 위 |
| 84B 4.87억에서 5.17억 | 같은 잣대보다 0.79억에서 1.09억 위디에트르센트럴시티보다 저층 300만원 아래 5층 이상 2,700만원 위 |
| 2024년 최신축 파밀리에더퍼스트 대비 | 84A 2,400만원에서 5,300만원 위84B 2,200만원에서 5,200만원 위 |
| 최초 청약 성적 | 84A 0.07대1 351세대 미달84B 0.19대1 284세대 미달 |
| 빠진 비용 | 발코니 확장, 취득세 별도 |
청약전략
청약자격
임의공급이라 문턱이 낮습니다. 공고일 현재 국내에 거주하는 만 19세 이상이면 통장과 주택 수, 거주지와 무관하게 넣을 수 있습니다.
최초 공고에서 경쟁 없이 남은 미분양 세대를 공급하는 것이라, 계약해도 향후 청약에서는 무주택으로 간주됩니다. 주택형별 무작위 추첨이고 예비입주자는 공급세대수의 900%까지 뽑습니다.
제한사항
| 구분 | 임의공급 |
| 규제지역 | 비규제지역 |
| 분양가상한제 | 적용 |
| 전매제한 | 최초 당첨자발표일 2025.10.28.로부터3년소유권이전등기 시 해제 |
| 거주 의무 | 없음 |
| 청약통장 | 불필요 |
분양가상한제 적용 지구인데도 비규제지역이라는 조합이 특이합니다. 전매제한은 최초 발표일인 작년 10월 28일부터 3년이니 2028년 10월까지이고, 등기를 먼저 마치면 그전에도 풀립니다.
실거래 신고 의무는 6억 이상 거래부터 걸립니다. 이 단지 가격대는 대부분 그 아래라 자금조달계획서 제출 대상은 아닙니다.
대출조건
비규제지역이고 6억 미만이라 대출 문턱 자체는 낮습니다. 다만 공고문은 중도금 대출 알선이 사업주체의 의무가 아니라고 못박아 두었습니다.
앞서 적은 대로 계약 한 달 조금 뒤인 11월 10일에 중도금 30%가 한꺼번에 걸립니다. 이 시점에 대출 실행이 가능한지 미리 확인해 두지 않으면 자금 계획이 꼬일 수 있습니다.
최초 경쟁률
84A형은 396세대 모집에 접수가 29건뿐이라 최종 351세대가 미달했습니다. 84B형도 373세대에 72건이라 284세대가 남았습니다.
72형만 33건으로 0.97대1까지 붙어 순위 내 마감에 가까웠는데, 이번 임의공급 물량에는 72형이 없습니다. 잔여 39세대는 애초에 가장 안 팔리던 두 타입입니다.
| 72형 | 공급34세대1순위 접수33건1순위 경쟁률0.97대1순위 내 마감 |
| 84A형 | 공급396세대1순위 접수29건1순위 경쟁률0.07대1최종 미달 351세대 |
| 84B형 | 공급373세대1순위 접수72건1순위 경쟁률0.19대1최종 미달 284세대 |
| 합계 | 공급803세대1순위 접수134건평균0.17대1 |
자료 청약홈 경쟁률 조회, 공고번호 2025000449
전략
저층 몇 채를 빼면 대부분 회천지구 잣대 위에 있습니다. 회정동 실거주가 꼭 필요하고 이 단지의 커뮤니티와 신축 프리미엄에 값을 낼 생각이 아니라면, 서두를 이유가 안 보입니다.
같은 값이면 회천대광로제비앙더센트럴이나 덕계역대광로제비앙더메트로팰리스 같은 이미 입주한 신축의 실거래를 먼저 살펴보는 편이 계산이 빠릅니다.
자금 여력이 있고 저층 라인을 노린다면, 회정동 잣대와의 격차가 상대적으로 좁다는 점 정도는 참고할 만합니다.
주의사항
계약 한 달여 만에 분양가의 30%가 몰리는 중도금 일정을 반드시 미리 계산해 두어야 합니다.
회천중앙역은 아직 개통 전 예정역이고, 단지 옆으로 1호선 지상 구간이 지나갑니다.
최초 공고 대비 미분양이 컸던 단지라는 점을 감안해, 견본주택에서 동과 라인, 소음 여건을 직접 확인해 두시는 게 좋겠습니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
