APT margin 청약 분석

9.28 청약! 쌍용 더 플래티넘 센텀 53세대 분양가, 안전마진

APT margin, 2026.9.27 작성, 분양가는 청약홈 공고와 입주자모집공고문 층별 공급금액표 원문 / 실거래는 국토부 최근 13개월

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 부산 수영구 쌍용 더 플래티넘 센텀입니다.

먼저 짚어 둘 것이 있습니다. 서울 서대문구에도 같은 이름의 쌍용 더 플래티넘 서대문이 있는데, 오늘 다루는 물건은 부산 수영구 망미동의 별개 단지입니다. 시행 주체도 수영구 망미동 지역주택조합으로 서로 다릅니다.

망미동 지역주택조합이 짓는 490세대 가운데 조합원분을 뺀 53세대가 일반분양으로 나옵니다. 타입이 63A, 63B, 74B, 84 넷입니다.

청약개요

모집공고

위치

공급규모

청약일정

분양홈페이지

지역주택조합 방식입니다. 조합원 모집이 먼저 끝난 물건이고 남은 53세대만 일반분양으로 나옵니다. 490세대 가운데 조합원 몫이 437세대라는 뜻입니다.

타입 구성이 비대칭입니다. 63A와 63B가 각각 5세대와 2세대뿐이고 74B는 3세대, 84형과 84-1형을 합쳐 43세대입니다. 일반분양 물량의 81%가 84형대에 몰려 있습니다.

84형과 84-1형은 전용면적이 사실상 같습니다. 청약 신청은 84.0948제곱미터 하나로 받고 당첨 뒤 84형과 84-1형에 해당하는 동호수 중에서 임의로 배정한다고 공고문에 나와 있습니다.

입주자모집공고 초반에 공급규모 정정이 한 차례 있었습니다. 당초 지상 19층에서 35층 6개동이라고 냈다가 지상 1층에서 35층 6개동으로 정정했습니다. 세대수와 일반분양 물량 53세대는 그대로입니다.

분양 홈페이지가 밝힌 단지명은 센텀생활권입니다. 다만 수영구 망미동은 행정구역상 센텀시티가 있는 해운대구, 부산진구와는 다른 구입니다. 수영강 건너 인접한 자리로 이해하시면 됩니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

이 글에는 평면도와 단지 배치도, 동호수 배치도를 싣지 않았습니다. 분양 홈페이지에 세대안내 메뉴가 있기는 한데 내용이 E모델하우스와 VR 투어로 연결될 뿐 정식 평면도나 배치도 이미지는 올라와 있지 않습니다.

브랜드 소개 페이지에 실린 사진들은 두바이와 싱가포르의 다른 건물 사진이라 이 단지와 무관합니다. 캡션에 그 건물 이름이 그대로 적혀 있어 확인했습니다. 프리미엄 소개 페이지의 사진도 이미지컷이라는 표기가 있는 예시 이미지라 본문에 쓰지 않았습니다.

커뮤니티 시설 구성이나 세부 평면은 견본주택에서 확인하는 방법밖에 없어 보입니다. 정식 자료가 열리면 다시 채워 넣겠습니다.

분양가 및 세대수

층별 공급금액표를 그대로 옮겼습니다. 84형이 1층 11.975억에서 35층 13.21억까지고, 42세대 가운데 30층 이상이 21세대로 절반을 넘습니다. 84-1형은 103동 2호 한 세대뿐이고 34층 13.038억입니다.

63A와 63B는 세대수가 적어 값의 폭도 좁습니다. 63A가 9.122억에서 9.382억, 63B가 9.111억에서 9.163억으로 둘이 거의 같은 자리에 있습니다. 74B는 세 세대뿐인데 1층과 2층, 10층 이상으로 나뉘어 10.409억에서 11.021억입니다.

발코니 확장비는 63형 2,000만원, 74B 2,200만원, 84형 2,500만원입니다. 계약금 10%를 낸 뒤 잔금 90%를 입주 시점에 냅니다. 확장을 넣으면 84형 실부담이 12.225억에서 13.46억이 됩니다.

분양대금 계약금은 5%이고 1차와 2차로 나눠 받습니다. 중도금 60%를 여섯 번에 걸쳐 내고 잔금이 35%입니다. 공고문은 계약금 5%를 완납하고 사업주체와 시공사가 알선한 금융기관에서 중도금 대출을 받으면 중도금 무이자 조건이라고 밝히고 있습니다. 알선 기관이 아닌 곳에서 직접 대출을 받으면 무이자가 적용되지 않고 이자는 계약자 몫입니다.

아래 계산은 확장비를 더한 실부담 기준입니다. 인근 실거래는 확장이 끝난 집의 값이라 분양가만으로 맞대면 격차가 왜곡됩니다.

입지조건

망미동은 부산 3호선 망미역과 2호선 수영역 사이입니다. 수영강을 사이에 두고 센텀시티, 벡스코와 마주 봅니다.

코스트코와 신세계백화점, 롯데백화점, 홈플러스가 도보 또는 단거리 이동권에 있습니다. 망미초등학교가 단지 바로 앞이라는 것이 분양 홈페이지의 설명입니다.

광안대로 진출입로가 가까워 해운대와 남포동, 도심 방향 접근이 수월한 편입니다. 다만 이 모든 인프라 접근성이 곧 시세를 뜻하지는 않습니다. 아래 실거래로 확인합니다.

망미동은 수영구 안에서 신축 공급이 뜸했던 동네입니다. 2016년 이후 준공 단지로 좁히면 최근 13개월 실거래의 대부분이 2019년 준공 수영SKVIEW1단지에서 나옵니다. 망미동 실거래 전체로 보면 1990년대에서 2000년대 준공 구축 비중이 훨씬 큽니다.

호재

수영강 리버뷰와 센텀시티 접근성이 분양 홈페이지가 내세우는 핵심 재료입니다. 다만 강 건너 시티뷰라는 것은 이미 존재하는 입지 조건이라 새 호재는 아닙니다.

3호선 망미역과 2호선 수영역은 이미 개통된 노선입니다. 추가로 확정된 교통 계획은 공고문과 홈페이지 어디에도 없습니다.

별도의 개발 호재를 찾지 못했습니다. 확인 안 됨으로 남겨 둡니다.

비교단지

잣대는 같은 망미동의 수영SKVIEW1단지입니다. 2019년 준공, 최근 13개월 84형 35건이 잡히고 중위 6.60억, 저 6.15억, 고 7.10억입니다. 74형대는 두 건뿐이지만 중위 6.22억이고, 60형대는 57건에 중위 5.20억입니다.

같은 동, 준공 7년차 신축이라 잣대로 나쁘지 않습니다. 표본도 84형은 35건으로 두껍습니다.

63형에 맞는 신축 실거래는 망미동에 없습니다. 그래서 수영SKVIEW1단지 60형대의 제곱미터당 값을 63A와 63B 면적으로 환산했습니다. 중위 867만원으로 환산하면 5.47억입니다.

74B는 수영SKVIEW1단지 74형대 두 건의 제곱미터당 값 중위 847만원으로 환산하면 6.30억입니다. 84형은 35건의 제곱미터당 값 중위 777만원으로 환산하면 6.53억입니다.

망미동에 2017년 준공 망미이진캐스빌이라는 63형대 구축도 있습니다. 19건에 중위 3.58억입니다. 신축과 준공 9년차 구축을 그대로 견주기는 어렵지만, 참고로 적어 둡니다.

분석

숫자를 맞대 봅니다. 63A 최저층 실부담은 확장비를 더해 9.322억입니다. 같은 잣대로 환산한 63형 값 5.47억보다 3.85억 위입니다. 63B도 9.311억으로 비슷한 자리입니다.

74B 최저층 실부담이 10.629억입니다. 환산값 6.30억보다 4.33억 위입니다. 최고층은 11.241억으로 격차가 4.94억까지 벌어집니다.

84형이 가장 크게 벌어집니다. 최저층 실부담 12.225억이 환산값 6.53억보다 5.70억 위입니다. 최고층 13.46억은 환산값의 두 배를 넘습니다.

표본이 두꺼운 84형부터 직접 비교로 봐도 결과는 같습니다. 이 단지 84형 최저가 12.225억은 수영SKVIEW1단지 84형 최고 실거래 7.10억보다도 5.13억 위입니다. 같은 동에서 나온 가장 비싼 거래보다 이 단지 가장 싼 세대가 더 비쌉니다.

망미동에 이 정도 값을 받아 낼 준신축 실거래 근거는 찾지 못했습니다. 부산에서 이만한 값이 나오는 곳은 남천동과 광안동의 최상급 신축입니다. 남천동 남천자이 84형이 중위 14.50억, 더샵남천프레스티지가 11.80억입니다. 이 단지 84형 하단이 그 남천동 상급 단지들의 하단과 겹칩니다.

지역주택조합 방식이라는 점이 이 격차의 한 배경입니다. 조합 사업비를 남은 53세대가 상당 부분 나눠 짊어지는 구조가 흔합니다. 다만 그 사정이 매수자에게 돌아오는 값을 낮춰 주지는 않습니다.

청약전략

청약자격

부산광역시는 비투기과열지구이자 비청약과열지역입니다. 공고문은 분양가상한제 미적용 민영주택이라고 밝혔습니다.

재당첨 제한을 적용받지 않습니다. 기존 당첨으로 재당첨 제한 기간에 있는 분도 청약할 수 있습니다.

해당지역은 2025년 9월 18일 이전부터 계속 거주한 부산광역시 1년 이상 거주자이고, 기타지역은 부산 1년 미만 거주자와 울산, 경상남도 거주자입니다.

특별공급이 22세대입니다. 다자녀 4, 신혼부부 6, 생애최초 3, 노부모부양 1, 신생아 4, 기관추천 4로 나뉘고 전부 84형에만 배정됩니다. 63A, 63B, 74B는 일반공급으로만 나옵니다.

제한사항

전매제한이 6개월로 짧습니다. 10월 7일 발표 기준으로 2027년 4월이면 풀립니다. 실거주 의무도 없어 분양권 상태로 넘기는 길이 열려 있습니다.

전 세대가 실거래가 6억원을 훌쩍 넘습니다. 계약 전부가 자금조달계획서와 입주계획서 제출 대상입니다.

전매제한이 짧고 재당첨 제한이 없다는 조건은 매력적으로 보일 수 있습니다. 다만 이 조건이 앞서 본 값의 격차를 상쇄해 주지는 않습니다.

대출조건

중도금은 총액의 60%이고 계약금 5%는 1차와 2차로 나눠 냅니다. 잔금이 35%입니다. 알선 금융기관 대출을 쓰면 중도금은 무이자 조건입니다. 직접 대출을 받으면 무이자가 빠지니 대출 경로를 먼저 정해 두시면 좋겠습니다.

84형 최고층 13.21억 기준으로 대출 한도의 실제 관건은 담보인정비율이 아니라 총부채원리금상환비율입니다. 이 가격대에서는 소득 대비 상환 능력이 먼저 걸릴 가능성이 큽니다.

여기에 발코니 확장비 2,500만원이 별도 계약으로 붙습니다. 계약금 10%를 먼저 내고 잔금 90%를 입주 시점에 냅니다.

지역주택조합 아파트는 조합의 사업비 정산 구조에 따라 추가 분담금이 발생할 수 있는 유형입니다. 이번 일반분양 53세대에 추가 분담금이 있는지는 공고문에 별도 언급이 없어 확인 안 됨입니다. 계약 전에 사업주체에 직접 확인해 두시는 게 좋겠습니다.

전략

값으로는 넣을 자리가 아닙니다. 84형 기준으로 같은 동네 신축 실거래보다 5.6억에서 6.9억 위이고, 63형과 74B도 3.8억에서 4.9억 위입니다.

망미동 생활권에 정착하고 싶은 실수요라면 수영SKVIEW1단지의 실거래를 먼저 살펴보는 편이 순서입니다. 84형이 6억대 초반에서 7억대 초반에 잡힙니다.

전매제한 6개월이라는 조건만 보고 단기 차익을 노리기에는 값 자체가 너무 위에 있습니다. 같은 값이면 남천동이나 광안동의 최상급 준신축 실거래를 함께 비교해 보시는 게 낫습니다.

지역주택조합 사업 특성상 추가 분담금 여부와 조합 청산 절차를 계약 전에 직접 확인해 두시는 게 좋겠습니다. 이 부분은 공고문만으로는 확인되지 않습니다.

주의사항

접수가 9월 28일 특별공급, 29일 1순위, 30일 2순위입니다.

이 글에는 평면도와 단지 배치도, 동호수 배치도가 없습니다. 분양 홈페이지에 정식 자료가 아직 없습니다.

63형과 74B의 신축 실거래 잣대는 직접 비교가 아니라 같은 동 다른 평형의 제곱미터당 값을 환산한 것입니다. 확정 수치가 아니라는 점을 감안해 두셔야 합니다.

지역주택조합 아파트라 추가 분담금 발생 여부를 계약 전에 직접 확인해 두시는 게 좋겠습니다.

위 표의 실부담 값은 분양가에 발코니 확장비만 얹은 것이고, 취득세와 등기비용은 여기에 들어 있지 않습니다.

결론

판정 패스

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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