APT margin 청약 분석
9.28 청약! 더샵 시에르네 조합원취소분 2회차 29세대 분양가, 평면도, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 울산 중구 더샵 시에르네 조합원취소분 2회차입니다.
학성동지역주택조합이 사업 주체이고 포스코이앤씨가 짓는 단지입니다. 조합원 계약이 취소된 물건이 올 4월에 1회차로 먼저 나왔고, 이번이 그 뒤를 잇는 2회차입니다.
1회차는 전 타입이 1순위 해당지역에서 마감됐고 경쟁률이 최고 373대1까지 올라갔습니다. 그 결과와 오늘 나온 29세대의 값을 함께 봅니다.
청약개요
모집공고
위치
| 위치 | 울산광역시 중구 학성동 397-1번지 일원 |
공급규모
| 구분 | 조합원 계약 취소분 2회차 재공급. 분양가상한제 미적용 민영주택 |
| 물량 | 총 788세대 중 조합원취소분 2회차 잔여29세대일반 13, 특별공급 16 |
| 주택형 | 74형175형184A1484B584C8 |
| 분양가 | 74형6.84억75형6.86억84A7.19억에서 7.49억84B7.32억에서 7.51억84C6.95억에서 7.40억 |
| 입주 | 2027년 5월 예정 |
| 시행과 시공 | 학성동지역주택조합, 포스코이앤씨 |
청약일정
| 일정 | 특별공급9.281순위9.292순위9.30발표 10.7, 계약 10.19에서 10.21 |
분양홈페이지
더샵 시에르네는 총 788세대, 13개동, 지하 3층에서 지상 21층 규모입니다. 이번 물량은 그 가운데 조합원 계약이 취소된 29세대입니다.
동호수가 전부 공고문에 박혀 있습니다. 74형이 105동 5호 5층 한 세대, 75형이 105동 2호 7층 한 세대입니다. 84A 열네 세대는 102동에서 111동까지 흩어져 있고 층은 3층부터 18층까지 걸쳐 있습니다. 84B 다섯 세대와 84C 여덟 세대도 각각 층과 동이 다 다릅니다.
입주는 2027년 5월 예정입니다. 기존 계약자들이 이미 입주를 준비하는 단계에서 나온 마지막 물량이라는 뜻입니다.
전용 85제곱미터 이하 단일 구성이라 부가가치세가 붙지 않습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
잔여 다섯 타입의 공식 평면도를 전부 실었습니다. 각각 확장형과 비확장형이 나뉘어 있고 알파룸과 드레스룸, 팬트리 구성이 타입마다 조금씩 다릅니다.
84A와 84B, 84C는 전용면적이 84.90제곱미터 안팎으로 거의 같은데 실 배치가 갈립니다. 84A는 거실을 침실 셋이 둘러싸는 구조이고 84C는 침실 둘이 한쪽에 모이는 구조입니다.
단지 전체 배치도와 동호수 배치도는 이 글에 싣지 않았습니다. 분양 홈페이지의 해당 메뉴가 라우팅 오류로 열리지 않아 공식 이미지를 받지 못했습니다. 대신 아래 분양가 섹션의 공고문 원문 표에 동과 호수, 층이 그대로 나와 있어 그것으로 위치를 확인할 수 있습니다.
커뮤니티 시설은 CLUB THE SHARP라는 이름으로 피트니스클럽, 골프연습장, GX룸, 사우나, 독서실, 북카페가 있다고 분양 홈페이지에 안내돼 있습니다. 다만 공식 렌더 이미지가 다른 페이지와 뒤섞여 있어 이 단지만의 것인지 확인할 수 없었고, 확인되지 않은 이미지는 싣지 않았습니다.
분양가 및 세대수
| 74형 1세대 | 6.84억105동 5호, 5층 |
| 75형 1세대 | 6.86억105동 2호, 7층 |
| 84A 14세대 | 7.19억에서7.49억102동에서 111동, 3층에서 18층 |
| 84B 5세대 | 7.32억에서7.51억102동, 104동, 109동, 110동, 7층에서 19층 |
| 84C 8세대 | 6.95억에서7.40억101동, 102동, 104동, 109동, 110동, 1층에서 18층 |
| 발코니 확장비 | 74, 75형2,200만원84형2,500만원이미 시공, 취소나 변경 불가 |
| 유상옵션 기선택 4세대 | 84A 107동802호 2,338만원, 110동1805호3,027만원84C 109동103호 430만원, 109동1002호1,857만원대금 별도, 변경 불가 |
| 84C 실부담 | 7.24억에서7.65억확장비 포함, 옵션 기선택분 반영 |
동호수별 공급금액표를 그대로 옮겼습니다. 74형과 75형은 한 세대씩이라 값이 6.84억과 6.86억 하나씩입니다. 84A는 열네 세대가 7.19억에서 7.49억으로 갈리고, 층이 아니라 동과 라인에 따라서도 값이 조금씩 다릅니다.
84C가 여덟 세대 가운데 폭이 가장 넓습니다. 109동 3호 1층이 6.95억으로 가장 싸고, 104동 2호 18층이 7.40억으로 가장 비쌉니다.
마이너스 옵션은 적용되지 않고, 이미 시공된 발코니 확장은 취소하거나 바꿀 수 없습니다. 확장비는 74형과 75형이 2,200만원, 84형 세 타입이 2,500만원으로 공고문에 못박혀 있습니다.
29세대 가운데 4세대는 기존 조합원이 이미 선택했던 유상옵션까지 설치된 채로 공급됩니다. 84A 107동 802호가 2,338만원, 110동 1805호가 3,027만원, 84C 109동 103호가 430만원, 109동 1002호가 1,857만원입니다. 이 대금은 분양대금과 별도로 내야 하고 바꾸거나 뺄 수 없습니다. 나머지 25세대는 유상옵션이 설치돼 있지 않습니다.
계약금 10%를 계약 시 내고, 중도금 60%는 여섯 번에 나눠 내는 이자후불제 대출입니다. 특정 회차만 사업주체가 이자를 대납한다는 내용은 공고문에 없고, 전 회차가 같은 이자후불제 조건입니다. 잔금이 30%입니다.
확장비를 더하면 84C 실부담이 7.20억에서 7.65억이 됩니다. 다만 그중 109동 103호와 109동 1002호는 유상옵션 대금이 더 붙어 각각 7.24억, 7.65억이 됩니다. 84A는 7.44억에서 7.74억인데, 107동 802호는 7.78억, 110동 1805호는 8.04억까지 올라갑니다. 84B는 7.57억에서 7.76억입니다. 아래 계산은 이 실부담 기준입니다.
입지조건
학성동은 울산 중구의 원도심입니다. 태화강 북쪽, 번영로와 트램2호선 계획 노선이 지나는 자리입니다. 트램2호선과 4호선은 모두 계획 단계이고 착공 시점은 확정되지 않았습니다.
단지에서 홈플러스와 울산MBC, 학성공원이 가깝고 학성여고와 무룡중, 무룡초가 인근에 있습니다. 태화강국가정원과 태화강체육공원이 도보권 안쪽입니다.
동해선 광역전철 태화강역까지는 거리가 있고, 트램이 계획대로 개통되기 전까지는 도보권 철도역이라 보기 어렵습니다. 롯데백화점과 이마트, THE HYUNDAI가 있는 울산 남구 신시가지 상권까지는 차량 이동이 필요합니다.
학성동은 울산 원도심 재개발이 함께 진행되는 동네입니다. 인접한 우정동에서도 최근 신축 공급이 이어지고 있어 아래 비교단지에서 함께 짚습니다.
호재
트램2호선과 4호선 계획이 지도에 표기돼 있습니다. 다만 둘 다 계획 단계일 뿐 착공이나 개통 시점이 확정되지 않았습니다.
학성동과 인접 우정동 일대에서 원도심 재개발과 신축 공급이 이어지고 있다는 것이 이 생활권의 흐름입니다. 다만 개별 사업장의 진행 속도는 제각각이라 하나로 묶어 재료화하지 않았습니다.
확정된 교통 개통이나 대규모 개발 승인 재료는 찾지 못했습니다. 확인 안 됨으로 남겨 둡니다.
비교단지
가장 가까운 잣대는 같은 학성동의 영우트리지움입니다. 2020년 준공 1차와 2023년 준공 2차를 전용 80에서 90제곱미터대로 합쳐 최근 13개월 여덟 건이 잡히고 중위 4.93억, 저 4.00억, 고 6.05억입니다. 2차만 떼어 보면 다섯 건에 중위 5.10억으로 조금 더 높습니다.
학성동 전체로 넓혀도 2018년 이후 준공 80형대에서 90형대 실거래가 열아홉 건뿐입니다. 표본이 얇은 동네라는 뜻입니다. 74형에서 80형대는 더 얇아서 네 건, 그것도 2019년 준공 학성동파크디아채 한 단지에서만 나오고 중위 3.06억입니다.
표본을 보강하려고 인접한 우정동의 최근 신축도 함께 봤습니다. 2025년 준공 유탑유블레스센트럴파크가 열네 건에 중위 6.47억, 2023년 준공 태화강유보라팰라티움이 열일곱 건에 중위 6.23억입니다. 둘 다 원도심 재개발로 들어선 신축입니다.
학성동 자체 잣대와 인접 우정동 잣대 사이에 격차가 있습니다. 같은 원도심이라도 어느 사업장이냐에 따라 값이 갈린다는 뜻이라 이 단지의 위치를 두 잣대 사이에 놓고 봅니다.
| 학성동 영우트리지움 84형, 1차 2차 | 중위4.93억2020, 2023년 준공, 8건, 4.00억에서 6.05억 |
| 학성동 74형대에서 80형대 | 중위3.06억2019년 준공 학성동파크디아채, 4건 |
| 우정동 유탑유블레스센트럴파크 | 중위6.47억2025년 준공, 14건, 5.30억에서 6.88억 |
| 우정동 태화강유보라팰라티움 | 중위6.23억2023년 준공, 17건, 5.69억에서 7.30억 |
| 이 단지 84C 실부담 | 7.24억에서 7.65억 |
| 이 단지 84A 실부담 | 7.44억에서 8.04억 |
분석
84형부터 봅니다. 84C 최저가 실부담 7.24억이 같은 학성동 영우트리지움 1차 2차 합산 중위 4.93억보다 2억 3,100만원 위입니다. 영우트리지움 최고 거래가 6.05억과 비교해도 1억 1,900만원 위입니다.
인접 우정동 잣대로 재면 격차가 좁아집니다. 태화강유보라팰라티움 최고가 7.30억과 비교하면 84C 최저가 7.24억은 오히려 600만원 아래입니다. 유탑유블레스센트럴파크 최고가 6.88억과 비교하면 3,600만원 위로 좁혀집니다.
84A와 84B는 다릅니다. 84A 최저가 실부담이 7.44억, 84B 최저가가 7.57억이라 우정동 두 잣대의 최고가마저 넘어섭니다. 태화강유보라팰라티움 최고가 7.30억보다 84A 최저가가 1,400만원 위이고, 84B는 2,700만원 위입니다. 84A 안에서도 기존 조합원의 유상옵션이 그대로 딸려 오는 110동 1805호는 8.04억까지 올라가 같은 잣대보다 7,400만원 위입니다.
74형과 75형은 잣대 자체가 얇습니다. 학성동의 직접 비교군이 2019년식 학성동파크디아채뿐이고 중위 3.06억입니다. 이 단지 74형 실부담 7.06억, 75형 7.08억은 그 잣대보다 4억 위입니다. 우정동 신축 잣대로 재도 74형대라는 면적 자체가 없어 비교가 어렵습니다.
정리하면 84C 저층은 원도심 신축 상단 안에 겨우 들고, 84A와 84B는 그 상단마저 넘습니다. 74형과 75형은 어느 잣대로도 위에 있습니다.
| 84C 최저가 실부담 | 7.24억학성동 영우트리지움 중위보다 2억 3,100만원 위, 우정동 태화강유보라 최고가보다는 600만원 아래 |
| 84A 최저가 실부담 | 7.44억우정동 신축 두 곳 최고가보다도 위 |
| 옵션 기선택 84A 110동1805호 | 8.04억우정동 최고가보다 7,400만원 위 |
| 84B 최저가 실부담 | 7.57억우정동 신축 두 곳 최고가보다 2,700만원 위 |
| 74형, 75형 실부담 | 7.06억,7.08억학성동 직접 잣대보다 4억 위 |
| 1회차 결과, 1순위 해당지역 | 전 타입 마감, 최고 373.00대1, 미달 0 |
청약전략
청약자격
울산광역시는 비투기과열지구이자 비청약과열지역입니다. 공고문은 분양가상한제 미적용 민영주택이라고 명시했습니다.
재당첨 제한을 적용받지 않습니다. 실거주 의무도 없습니다.
해당지역은 2025년 9월 18일 이전부터 계속 거주한 울산광역시 1년 이상 거주자이고, 기타지역은 울산 1년 미만 거주자와 부산광역시, 경상남도 거주자입니다.
특별공급이 16세대입니다. 84A에 8세대, 84B에 3세대, 84C에 5세대가 배정되고 74형과 75형은 특별공급 배정이 없어 일반공급으로만 나옵니다.
제한사항
| 규제 | 비투기과열지구, 비청약과열지역분양가상한제 미적용 |
| 전매제한 | 당첨자 발표일로부터 6개월 |
| 거주의무 | 없음 |
| 재당첨 제한 | 적용받지 않음 |
| 유상옵션 | 29세대 중 4세대는 조합원 기선택 옵션 포함 공급, 변경 불가, 대금 별도발코니 확장은 전 세대 기시공, 취소 불가 |
전매제한이 6개월입니다. 10월 7일 발표 기준으로 2027년 4월이면 풀립니다. 이미 2027년 5월 입주가 예정돼 있어 사실상 입주 직전에 전매가 가능해지는 일정입니다.
재당첨 제한이 없고 실거주 의무도 없어 조건 자체는 가볍습니다. 다만 29세대 가운데 4세대를 빼면 유상옵션이 적용되지 않고, 발코니 확장은 전 세대 이미 시공돼 있어 계약자가 바꾸거나 뺄 수 없습니다.
조합원 계약이 취소된 물건을 다시 내놓는 재공급이라는 점도 감안해야 합니다. 취소 사유가 부적격이나 자금 문제인 경우가 흔하지만 공고문에 구체적인 사유는 나와 있지 않아 확인 안 됨입니다.
대출조건
중도금 60%가 이자후불제 대출로 나갑니다. 여섯 번에 나눠 내는데 2026년 11월 25일에 첫 회차분이 몰려 있어 계약 뒤 얼마 지나지 않아 자금 계획을 세워야 합니다.
전 세대가 실거래가 6억원을 넘어 자금조달계획서와 입주계획서 제출 대상입니다.
84A는 유상옵션이 붙은 110동 1805호 기준 실부담이 8.04억입니다. 계약금 10%를 낸 뒤 중도금과 잔금 비중이 커서 총부채원리금상환비율이 실제 한도를 가릅니다.
2027년 5월 입주까지 기간이 길지 않습니다. 중도금 대출 실행일과 잔금 시점의 금리를 미리 가늠해 두시는 게 좋겠습니다.
최초 경쟁률
1회차는 올해 4월 28일 공고, 5월 8일에서 12일 접수였습니다. 이번 2회차와 같은 다섯 타입, 열다섯 세대가 나왔습니다.
결과가 뚜렷합니다. 다섯 타입 전부 1순위 해당지역에서 마감됐고 미달이 한 세대도 없습니다. 84A형이 746건 접수로 373대1까지 올라갔고 가장 낮은 75형도 32대1입니다. 15세대 모집에 해당지역 1순위만 2,041건이 몰렸습니다.
다만 이 1회차 자체도 최초 분양은 아닙니다. 이 단지의 진짜 최초 분양은 2024년 11월, 조합원 몫을 뺀 일반분양이었고 그때는 전 타입 평균 14.82대1로 지금보다 훨씬 낮았습니다. 조합원 계약 취소가 이어질수록 남은 물량의 경쟁률이 뛰는 흐름으로 읽힙니다.
이 결과가 나온 뒤에도 조합원 계약 취소가 이어져 오늘의 2회차가 생겼습니다. 1회차 당첨자와 이번 2회차 물건은 별개이지만, 이 단지에 대한 실수요 관심이 만만치 않다는 신호로는 읽을 수 있습니다.
| 74형 | 공급4세대1순위 해당지역 접수290건경쟁률72.50대1순위 내 마감 |
| 75형 | 공급2세대1순위 해당지역 접수64건경쟁률32.00대1순위 내 마감 |
| 84A형 | 공급2세대1순위 해당지역 접수746건경쟁률373.00대1순위 내 마감 |
| 84B형 | 공급4세대1순위 해당지역 접수655건경쟁률163.75대1순위 내 마감 |
| 84C형 | 공급3세대1순위 해당지역 접수286건경쟁률95.33대1순위 내 마감 |
| 합계 | 공급15세대1순위 해당지역 접수2,041건평균136.07대1 |
자료 청약홈 경쟁률 조회, 공고번호 2026000133, 모집공고일 2026.4.28
전략
84C 저층이라면 볼 만합니다. 인접 우정동 신축 상단 안에 들어오고, 학성동 자체 신축 잣대라는 점도 참고할 만합니다.
84A와 84B는 신중하게 보시는 게 좋겠습니다. 우정동 신축 최고가마저 넘는 값이라 계산이 서지 않습니다.
74형과 75형은 한 세대씩뿐이고 잣대 대비 격차가 가장 큽니다. 다만 물량 자체가 한 세대씩이라 비교 표본을 더 넓히기 어렵다는 한계도 함께 감안해 두셔야 합니다.
1회차의 373대1이라는 경쟁률은 무시하기 어려운 신호입니다. 저희 계산은 실거래 중위를 기준으로 하지만, 실제 청약 수요는 그보다 높은 값에서도 몰렸습니다. 학성동 원도심 재개발에 대한 기대가 그 배경으로 보이나, 그 기대가 실현될지는 별개의 문제입니다.
접수 사흘 안에 결정해야 하니 관심 있는 타입의 동호수를 공고문에서 미리 확인해 두시는 게 좋겠습니다.
주의사항
접수가 9월 28일 특별공급, 29일 1순위, 30일 2순위입니다.
29세대 중 4세대만 기존 조합원의 유상옵션이 이미 설치돼 있고 대금도 별도입니다. 나머지 25세대는 유상옵션이 없습니다. 발코니 확장은 전 세대 이미 시공돼 있어 바꾸거나 뺄 수 없습니다.
단지 배치도와 동호수 배치도를 이 글에 싣지 못했습니다. 분양 홈페이지 해당 메뉴가 열리지 않았습니다.
학성동 자체의 84형 신축 비교 표본이 다섯 건뿐입니다. 인접 우정동 신축까지 함께 본 것은 그 표본을 보강하기 위해서입니다.
조합원 계약 취소 사유는 공고문에 나와 있지 않아 확인 안 됨입니다.
실부담 표에는 분양가와 발코니 확장비만 담았습니다. 취득세, 등기비용은 별도입니다.
결론
판정 조건부
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
