APT margin 무순위 줍줍

9.28 줍줍! 아크로 리버스카이 무순위 2차 3세대, 분양가 평면도 안전마진, 7월 그 세 집 그대로

APT margin, 2026.9.27 작성, 분양가는 공고문 원문이고 실거래는 국토부 최근 12개월

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 동작구 대방동, 아크로 리버스카이 무순위 2차입니다.

지난 7월 28일 무순위 1차에 나왔던 바로 그 물건입니다. 106동 1801호, 107동 2801호, 108동 2501호, 전용 140 세 집이 접수 9월 28일 하루로 다시 청약홈에 올라왔습니다. 동과 호수, 가격 전부 한 글자도 안 바뀌었습니다.

두 달 사이 달라진 건 날짜뿐입니다. 발표는 10월 6일, 계약은 10월 12일입니다. 저희가 7월에 패스라고 짚었던 계산이 시장에서 그대로 확인된 셈이라, 오늘은 그 계산을 다시 세우고 무엇이 바뀌었는지를 확인합니다.

청약개요

모집공고

위치

공급규모

청약일정

분양홈페이지

아크로 리버스카이는 지하 4층에서 지상 29층 10개동 987세대로, 조합원 522세대와 임대 172세대, 보류지 8세대를 뺀 일반분양이 285세대였습니다. 이번 3세대는 그 일반분양 물량의 전부이자 유일한 140형입니다.

이 물건은 이미 두 번째 회차입니다. 최초 분양은 5월, 1차 무순위는 7월 28일이었고 그때도 지금과 똑같은 세 집이 나왔습니다. 동과 호수가 완전히 같으니, 7월 접수 이후 두 달 동안 이 세 집의 계약자가 나오지 않았다는 뜻입니다.

재당첨 제한 10년이 걸리는 투기과열지구 물건이라, 계약 의사 없이 넣는 묻지마 청약은 이번에도 위험 부담이 큽니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

평면은 7월과 같은 140P 한 타입입니다. 각 동 최상층에 한 세대씩만 배정된 대형으로, 이 단지 일반분양 세대 가운데 유일한 140형입니다.

두 달이 지나도 도면이나 옵션 구성에 달라진 내용은 없습니다. 궁금하신 분은 7월 기사에 실은 평면 상세를 함께 참고하시면 됩니다.

분양가 및 세대수

가격은 7월 1차 공고와 완전히 같습니다. 두 달 동안 시행사가 값을 내릴 이유를 찾지 못했다는 뜻이기도 합니다.

자금 일정이 두 갈래로 밀렸습니다. 계약금 2차가 7월 공고의 9월 4일에서 이번엔 11월 12일로, 중도금 1차는 7월 공고의 10월 20일에서 이번엔 2027년 4월 20일로 늦춰졌습니다. 계약일이 8월 7일에서 10월 12일로 두 달 넘게 밀린 만큼 같이 늦춰진 일정입니다.

발코니 확장과 옵션 비용은 7월과 동일하게 별도입니다.

입지조건

노량진과 대방 사이 구릉지라는 입지는 그대로입니다. 1호선 대방역과 1호선 9호선 환승 노량진역을 함께 씁니다.

이 단지 한강 조망은 동에 따라 갈립니다. 이번 잔여 106동에서 108동은 조망이 나오는 101동, 104동과 다른 라인이라, 리버스카이라는 이름만 보고 조망을 기대하면 안 됩니다.

노량진뉴타운 8개 구역이 순차로 관리처분에 들어가는 흐름은 여전히 유효합니다. 다만 이번 계산은 오늘의 실거래까지만입니다.

비교단지

동작구 대형 실거래는 래미안트윈파크 115형 30.0억, 한강현대 131형 31.6억처럼 구축 위주로 여럿 있습니다. 그중 전용면적이 140P와 가장 가까운 것은 동작동 이수힐스테이트 141형으로, 2025년 10월 한 건이 27.9억이었습니다. 모두 분양가보다 한참 아래입니다. 아크로리버하임 113형은 여전히 최근 12개월 2건, 32.0억과 48.7억으로 층별 간격이 큽니다.

84형으로 내려 보면 표본이 훨씬 두텁습니다. 아크로리버하임 84가 7건에 27.60억, 흑석리버파크자이 84는 17건으로 늘어 중위 23.70억입니다. 노량진 쪽 신축인 힐스테이트장승배기역도 4건에 17.85억이 나왔습니다.

84형 기준으로는 동작구 신축 시세가 20억대 초중반에서 형성돼 있습니다. 그 절반 크기가 아닌 140형 세 집에 49억 안팎을 부르는 그림은 두 달 전과 달라지지 않았습니다.

분석

비교 가치로 쓸 수 있는 건 아크로리버하임 113형의 32.0억에서 48.7억, 그리고 전용면적이 더 가까운 이수힐스테이트 141형의 27.9억입니다. 이번 분양가는 아크로리버하임 상단과는 같은 줄이지만, 면적이 더 비슷한 이수힐스테이트보다는 20억 9,000만원 위입니다.

표본이 얇은 잣대가 두 달 사이 두텁게 늘지 않았다는 사실 자체가 이 크기대 수요가 얼마나 얇은지 보여줍니다. 84형 잣대가 17억에서 27억 사이로 두터워진 것과 대조적입니다.

무엇보다 같은 세 집이 같은 값으로 두 번째 돌아왔다는 사실이 가장 강한 증거입니다. 7월에 안 팔린 이유가 가격에 있었다면, 값을 그대로 둔 채 다시 낸 2차도 같은 벽에 부딪힐 가능성이 큽니다.

청약전략

청약자격

무순위 사후접수라 공고일 현재 전국에 거주하는 무주택세대구성원이면 신청할 수 있습니다. 통장은 보지 않고 외국인은 불가합니다.

재당첨 제한 10년은 이번에도 똑같이 적용됩니다. 계약 의사 없이 넣었다가 당첨되면 그 순간 10년 제한이 걸리니, 자금 계획이 서지 않았다면 처음부터 넣지 않는 편이 낫습니다.

제한사항

규제 세트는 7월과 동일합니다. 전매제한 3년에 재당첨 10년까지, 서울 최고 수위 규제가 그대로 걸려 있습니다.

동작구는 부동산 거래신고 시 자금조달계획서 제출이 의무인 지역입니다. 49억대 거래라 예외 없이 해당합니다.

대출조건

대출 조건도 7월과 같습니다. 잔금대출은 25억 초과 구간이라 한도 2억이고, 소유권 이전 조건부 전세대출은 금지입니다.

중도금은 40% 범위에서 이자후불제 융자알선이 예정돼 있지만, 알선 자체가 사업주체 의무는 아닙니다. 잔금 14억 이상을 현금으로 준비해야 하는 구조는 그대로입니다.

최초 경쟁률

140P형은 최초 접수에서 3세대에 26건이 몰려 8.67대1이었습니다. 전체 평균 19.92대1보다는 낮지만 순위 내 마감에는 문제가 없던 경쟁률입니다.

그런데 이 세 집은 7월 무순위 1차에서 한 번, 9월 2차에서 또 한 번 그대로 돌아왔습니다. 접수 단계의 인기와 실제 계약까지 가는 자금 체력은 전혀 다른 문제였다는 뜻입니다.

자료 청약홈 경쟁률 조회, 공고번호 2026000116

전략

두 달 전 판단을 바꿀 근거가 새로 나오지 않았습니다. 47억 안팎을 대출 없이 굴릴 수 있는 여력이 없다면, 당첨은 축하가 아니라 재당첨 제한 10년으로 이어지는 사고입니다.

계산이 서는 경우는 여전히 좁습니다. 여의도와 동작 생활권에 하이엔드 대형 실거주 수요가 있고 아크로리버하임 상단 실거래를 이 동네 대형의 좌표로 받아들이는 경우뿐입니다.

견본주택은 강남구 남부순환로 2741입니다. 관심이 있다면 해당 호실의 방향과 조망부터 눈으로 확인하는 순서를 권합니다.

주의사항

이 공고는 2026년 5월 13일 최초 공고를 준용합니다. 세부 조건은 최초 공고문과 분양 홈페이지에서 다시 확인해야 합니다.

계약은 10월 12일 하루, 강남구 남부순환로 2741 주택전시관입니다. 계약금은 무통장 입금과 온라인 수납만 인정됩니다.

접수 당일 17시 30분이 지나면 청약 취소 자체가 막힙니다. 넣기 전에 계약 의사를 분명히 정해 두시는 게 좋겠습니다.

결론

판정 패스

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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