APT margin 무순위 줍줍

10.6 줍줍! 강변역 센트럴 아이파크 재공급 1세대 분양가, 평면도, 안전마진

APT margin, 2026.9.27 작성, 분양가는 공고문 원문이고 실거래는 국토부 최근 12개월

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 광진구 구의동, 강변역 센트럴 아이파크 불법행위재공급입니다.

지난 6월에 이 단지의 재공급을 한 번 다뤘습니다. 그때는 84C 두 세대가 12.72억으로 나와 비교할 신축이 마땅치 않다는 이유로 판단을 유보했습니다. 이번엔 한 세대, 12.2202억으로 값이 조금 내려왔고 저희 쪽 비교 데이터도 그새 더 쌓였습니다.

불법행위재공급이라는 이름 그대로, 이 물건은 미분양이 아니라 불법 전매나 공급질서 교란으로 계약이 취소된 자리입니다. 최초 분양 때 이 타입 경쟁률은 617.04대1이었습니다.

청약개요

모집공고

위치

공급규모

청약일정

분양홈페이지

강변역 센트럴 아이파크는 소규모주택정비사업으로 지어진 4개동 215세대입니다. 토지등소유자 108세대와 임대 39세대를 빼면 일반분양은 68세대뿐인 작은 단지입니다.

최초 분양은 2024년 5월이었고, 84C형은 26세대 모집에 16,043건이 몰려 617.04대1을 찍었습니다. 이번 재공급 1세대는 그 인기 타입 가운데 계약이 취소된 자리입니다.

건물은 이미 준공을 마쳤습니다. 입주지정기간이 9월 7일부터 11월 30일까지라, 계약과 동시에 잔금만 치르면 곧바로 들어갈 수 있습니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

84C는 침실 2개짜리 실속형 구성입니다. 215세대 소규모 단지라 커뮤니티 시설은 크지 않고, 대단지의 다양한 부대시설을 기대할 물건은 아닙니다.

이번 물량은 101동에 배정된 84C 타입 한 세대입니다.

분양가 및 세대수

6월에 다뤘던 재공급은 84C 두 세대가 12.72억이었습니다. 이번엔 한 세대에 12.2202억으로, 5천만원 가까이 내려왔습니다.

이미 준공된 단지라 중도금이라는 개념 자체가 없습니다. 계약금 10%를 낸 뒤 잔금 90%를 입주지정기간 종료일인 11월 30일까지만 치르면 되는 단순한 구조입니다.

잔금 시점이 한 달 반 뒤라, 전세를 낀 매수보다는 실입주나 현금 여력이 있는 매수에 맞는 일정입니다.

입지조건

구의역과 강변역을 함께 걸어서 쓸 수 있는 자리입니다. 강변역 쪽이 450미터로 더 가깝고, 동서울터미널 재개발이 예정된 생활권입니다.

양남초, 광진중, 성동초가 도보권에 있고 인근에 학원가도 형성돼 있습니다. 구의동은 광진구 안에서도 학군 수요가 꾸준한 동네입니다.

215세대 소규모 단지라 관리비나 커뮤니티 운영 면에서는 옆의 e편한세상광진그랜드파크 같은 대단지와 다른 조건입니다. 이 부분은 가격 격차와 별개로 감안해야 합니다.

비교단지

구의동 신축 84 실거래부터 봅니다. e편한세상광진그랜드파크, 2021년 준공이 최근 12개월 23건에 중위 20.40억입니다. 래미안파크스위트, 2018년 준공은 7건에 19.00억입니다.

조금 더 오래된 강변에스케이뷰, 2017년 준공은 2건에 16.91억입니다. 신축과 준신축 어느 쪽으로 재도 이 단지가 있는 값의 범위와는 거리가 큽니다.

오히려 가까운 값은 2006년 준공 구의동현진에버빌의 12.07억입니다. 20년 다 된 구축과 비슷한 값에 2026년 준공 새 아파트가 나온 셈입니다.

분석

2021년식 e편한세상광진그랜드파크 20.40억과 비교하면 8억 넘게 아래입니다. 2018년식 래미안파크스위트 19.00억과 대도 6억 8천만원 아래이고, 2017년식 강변에스케이뷰 16.91억과도 4억 7천만원 가까이 벌어집니다.

심지어 2006년식 구축인 구의동현진에버빌 12.07억과 견줘도 이 단지가 겨우 1천 5백만원 위입니다. 새로 지은 아파트가 20년 된 구축과 비슷한 값에 나온 셈이라, 구의동 신축 잣대로는 이례적인 격차입니다.

이 격차를 온전히 신뢰하려면 단지 체급 차이를 감안해야 합니다. 215세대 소규모 재건축과 대단지 브랜드 아파트는 커뮤니티와 관리 수준이 다릅니다. 그 격차를 감안해도 8억 안팎의 차이를 전부 설명하기는 어렵습니다.

최초 분양 때 617.04대1이었다는 사실이 이 물건의 원래 값어치를 보여줍니다. 불법행위로 계약이 취소된 행정적 사유가 이 자리를 다시 만든 것이지, 시장이 외면한 물건이 아닙니다.

청약전략

청약자격

불법행위재공급이라 자격이 좁습니다. 공고일 현재 서울특별시에 거주하는 무주택세대주만 신청할 수 있고, 청약통장 가입 여부는 보지 않습니다.

일반공급 추첨이고 예비입주자는 900%까지 뽑습니다. 특별공급은 이번 물량에 배정되지 않았습니다.

제한사항

전매제한은 최초 발표일부터 3년이라 2027년 6월까지입니다. 다만 이미 준공돼 소유권 이전 등기가 빨리 가능한 구조라, 등기를 마치면 그 시점에 제한이 풀립니다.

재당첨 제한 10년은 투기과열지구 기준 그대로 적용됩니다. 계약 의사가 불확실하다면 신청 자체를 신중히 결정해야 합니다.

대출조건

이미 준공된 아파트라 중도금대출이라는 절차 자체가 없습니다. 계약금을 내고 잔금대출을 받아 90%를 치르는 구조라, 일반 매매와 자금 흐름이 비슷합니다.

투기과열지구 규제지역 대출 한도가 그대로 적용되니, 계약 전에 은행에서 본인의 LTV와 DSR 한도를 먼저 확인해 두어야 합니다.

최초 경쟁률

2024년 최초 분양 때 이 단지는 서울 전체가 주목한 로또 청약이었습니다. 84C형은 26세대에 16,043건이 몰려 617.04대1, 84A형은 668.40대1까지 나왔습니다.

평균 494.11대1이라는 숫자는 이 단지의 상품성과 분양가 격차를 그대로 보여줍니다. 이번 재공급 1세대는 그 인기 타입 가운데 하나가 행정적인 사유로 다시 나온 것뿐입니다.

자료 청약홈 경쟁률 조회, 공고번호 2024000226

전략

구의동 신축 잣대와 견줘 격차가 뚜렷합니다. 서울 거주 무주택세대주 자격이 되고 자금 여력이 있다면, 이번 밀린 글 네 편 가운데 가장 계산이 서는 물건입니다.

다만 215세대 소규모 재건축이라는 체급, 즉 대단지 대비 커뮤니티와 관리 수준의 차이는 계약 전에 직접 확인해 두는 편이 좋겠습니다.

이미 준공돼 곧바로 입주가 가능하다는 점도 감안할 대목입니다. 전세를 낀 매수보다는 실입주 계획이 있는 무주택 세대주에게 더 맞는 구조입니다.

주의사항

전매제한이 아직 남아 있고 재당첨 제한 10년이 걸리는 규제지역 물건이라는 점은 변하지 않습니다.

잔금 90%를 입주지정기간 종료일인 11월 30일까지 마련해야 합니다. 대출 한도를 미리 확인해 두어야 합니다.

215세대 소규모 단지의 관리비와 커뮤니티 수준은 대단지와 다릅니다.

결론

판정 넣어라

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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