APT margin 청약 분석

9.15 청약 기록! 천안 아이파크 시티 3, 4단지 1,628세대, 1순위 경쟁률 0.2대 1에 그쳤다

APT margin, 2026.9.27 작성, 분양가는 청약홈 공고 상세, 경쟁률은 청약홈 경쟁률 조회, 실거래는 국토부 최근 12개월

안녕하세요, APT margin입니다. 이 글도 접수가 끝난 정규 청약의 결과를 확인하는 기록입니다.

천안 아이파크 시티는 성성지구에서 시작해 부대동까지 이어지는 6,010세대 규모의 브랜드타운입니다. 1단지와 2단지는 성성동, 이번 3단지와 4단지는 부대동 자리라 생활권이 다릅니다.

결론부터 적으면, 분양가가 부대동 현지 신축 실거래보다 2억 넘게 높았고 1순위 경쟁률도 두 단지 다 1에 크게 못 미쳤습니다.

청약개요

모집공고

위치

공급규모

청약일정

분양홈페이지

3단지는 지하 3층 지상 20에서 35층 7개동 896세대 가운데 851세대, 4단지는 지하 2층 지상 22에서 33층 8개동 818세대 가운데 777세대가 일반분양입니다. 두 단지를 합쳐 1,628세대입니다.

84형은 일반공급의 60%가 추첨, 102형과 116형은 1순위 물량이 전량 추첨제입니다. 가점이 낮아도 노려볼 구조였습니다.

견본주택이 9월 11일 문을 열었고, 규제지역이 아니라 전매제한과 재당첨 제한, 거주 의무가 모두 없는 조건입니다.

3단지와 4단지의 타입별 가격 차이는 90만원에서 110만원 안팎으로 사실상 같은 분양가표를 씁니다. 4단지는 계약금이 5%, 잔금이 35%로 3단지의 계약금 10%, 잔금 30%와 다릅니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

평면도는 싣지 못했습니다. 공식 사이트가 항공 조감도와 홍보 이미지 위주로 구성돼 있어 타입별 세부 도면은 구하지 못했습니다.

84A, 84B, 102A, 102B, 116형 다섯 타입으로 구성되고, 3단지와 4단지가 같은 타입 구성을 씁니다.

분양가 및 세대수

층에 따른 값 차이가 뚜렷합니다. 84A는 2층 5.409억에서 20층 이상 5.904억까지 5,000만원 가까이 벌어집니다.

102형과 116형은 저층이라도 6억대에서 7억대 중반으로 시작해, 84형과는 다른 체급의 물건입니다. 1순위가 전량 추첨제라 가점 없이도 신청할 수 있었던 것이 그나마 문턱을 낮췄습니다.

3단지와 4단지 가격표는 사실상 같은 틀입니다. 위치와 동 배치가 조금 다를 뿐 같은 시행 구조에서 나온 물량이라는 점이 값에서도 드러납니다.

입지조건

부대동은 성성지구보다 늦게 개발이 시작된 자리로, 천안역과 부성역 생활권에 걸쳐 있습니다. 1호선 부성역이 도보권이라는 점이 이 단지의 교통 강점입니다.

성성지구의 성성호수공원 생활권과는 걸어서 오가기 어려운 거리라, 1단지와 2단지 수요와 이 단지 수요는 겹치지 않는 편입니다.

천안 서북구는 최근 몇 년 사이 공급이 몰린 지역이라, 새 아파트가 늘어나는 속도만큼 기존 구축의 가격 방어력은 상대적으로 약한 편입니다.

비교단지

동 단위 잣대부터 봅니다. 부대동 84형은 최근 12개월 58건 중위 3.71억입니다. 부성역우남퍼스트빌이 50건에 3.71억, 천안부성한라비발디가 8건에 4.35억입니다.

생활권을 넓혀 성성동 84형을 보면 224건 중위 4.94억이고, 2023년 준공한 천안푸르지오레이크사이드가 58건에 5.70억으로 가장 비쌉니다. 다만 성성동은 호수공원을 낀 다른 생활권이라 참고 수준입니다.

천안 서북구 전체 84형 신축은 464건 중위 4.60억입니다. 102형과 116형은 서북구 안에 표본이 얇습니다. 100에서 104제곱미터대가 6건 중위 5.74억, 114에서 118제곱미터대가 2건 중위 7.30억입니다.

분석

숫자를 맞대 봅니다.

84A 5.89억에서 5.90억은 부대동 현지 중위 3.71억보다 2.18억에서 2.19억 위입니다. 잣대를 서북구 전체 신축 중위 4.60억으로 넓혀도 1.29억에서 1.30억 위입니다.

84B도 마찬가지입니다. 5.75억이 부대동 중위보다 2.04억에서 2.05억, 서북구 전체보다 1.15억에서 1.16억 위입니다. 심지어 더 비싼 성성동 잣대 4.94억과 비교해도 여전히 8,100만원 위입니다.

102형과 116형은 표본이 얇은 잣대이긴 하지만 방향은 같습니다. 102A 7.03억에서 7.04억이 서북구 100에서 104형 중위보다 1.29억에서 1.30억 위, 116형 8.07억에서 8.08억이 114에서 118형 중위보다 7,700만원에서 7,800만원 위입니다.

다섯 타입 모두 어느 잣대로 재도 위였다는 점에서, 이번 결과는 특정 타입의 문제가 아니라 분양가 전체가 이 생활권의 현재 시세보다 높게 책정됐다는 뜻으로 읽힙니다.

청약전략

청약자격

비규제지역이라 해당지역인 천안시 거주자와 기타지역 순으로 특별공급과 1순위, 2순위가 나뉘어 접수했습니다.

84형 일반공급의 60%, 102형과 116형은 1순위 물량 전량이 추첨제라 가점 없이도 신청할 수 있었습니다. 다만 추첨제도 1순위 자격 자체는 청약통장 가입 6개월 경과와 지역별 예치금 충족이 있어야 주어집니다.

제한사항

전매제한과 거주 의무, 재당첨 제한이 전부 없는 조건입니다. 조건만 보면 진입 문턱은 낮은 물건이었습니다.

조건이 가벼운데도 결과가 이렇게 나왔다는 점이, 아래에서 볼 경쟁률의 심각성을 더 도드라지게 만듭니다.

대출조건

84형은 최고가 5.904억으로 전부 6억 아래라 자금조달계획서 제출 대상이 아닙니다. 102형과 116형은 전부 6억을 넘어 자금조달계획서 제출 대상입니다.

비규제지역이라 대출 한도 자체는 규제지역보다 여유가 있지만, 총액이 크다 보니 자기자본 부담은 작지 않습니다.

최초 경쟁률

두 단지 모두 1순위부터 사실상 무너졌습니다. 3단지는 838세대 모집에 193건, 4단지는 771세대 모집에 128건이 접수됐습니다.

타입별로는 84A가 그나마 나았습니다. 3단지 0.48대 1, 4단지 0.37대 1로 다른 타입보다 높았지만 그래도 1에는 한참 못 미쳤습니다. 반대로 84B와 102B는 3단지, 4단지 모두 0.1도 안 되는 경쟁률로 가장 부진했습니다.

표의 최종 미달 세대수는 2순위까지 반영된 값입니다. 3단지는 102B형 19세대부터 102A형 203세대까지, 4단지는 102B형 26세대부터 102A형 174세대까지 타입별로 끝내 채워지지 않았습니다. 116형은 두 단지 모두 92세대씩 미달했습니다.

자료 청약홈 경쟁률 조회, 공고번호 2026000422, 2026000426

전략

지금 이 분양가로는 신중하게 접근하는 편이 맞습니다. 다섯 타입 전부가 어느 잣대로 재도 부대동이나 서북구 현지 시세 위에 있고, 1순위 결과가 그 판단을 그대로 확인해 줍니다.

전매제한도 거주 의무도 없는 조건이라, 계약 이후 무순위로 넘어가는 물량이 나오면 그때 가격 조정 여부를 다시 볼 만합니다. 정당계약과 이후 무순위 일정을 지켜보는 것이 지금 시점에서는 순서로 보입니다.

천안 서북구에 실거주할 계획이라면 부성역우남퍼스트빌이나 천안부성한라비발디 같은 부대동 기존 신축의 실거래를 먼저 보는 편이 더 유리한 선택지일 수 있습니다.

주의사항

계약 이후 무순위 전환 여부는 확인하지 못했습니다. 확인되는 대로 후속 글로 다루겠습니다.

전매제한과 거주 의무가 없다는 점은 당첨자에게는 장점이지만, 그만큼 분양권 매물이 이후에 풀릴 가능성도 함께 열려 있다는 뜻입니다.

평면도를 구하지 못했습니다.

결론

판정 패스

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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