APT margin 청약 분석
9.21 청약 기록! 힐스테이트 고덕엘리스트 A65, A12블록 1,779세대, 특별공급 4.7%만 채웠다
안녕하세요, APT margin입니다. 이 글은 접수가 끝난 정규 청약의 결과를 확인하는 기록입니다.
평택 고덕국제신도시에서 현대건설, 동부건설, 우미건설이 짓는 공공분양 힐스테이트 고덕엘리스트 A65BL과 A12BL이 지난 7월 프리뷰에서 짚었던 그 물량입니다. 그때는 상한제 민간분양 2,122세대와 겹칠 수 있다고만 적었는데, 실제로는 두 블록 1,779세대가 9월에 따로 나왔습니다.
결론부터 적으면, 분양가는 고덕동 신축 실거래 중위와 거의 같았는데도 특별공급의 95% 넘게가 신청자를 찾지 못했습니다.
청약개요
모집공고
위치
| 위치 | 경기도 평택시 고덕동, 고덕면 일원평택고덕국제화계획지구 A65BL, A12BL |
공급규모
| 구분 | 공공분양주택. 청약홈A65BL 공고번호2026000438A12BL 공고번호2026000437 |
| 물량 | A65BL837세대84A500세대84A1155세대84B155세대84B127세대A12BL942세대84A401세대84A1176세대84B178세대84B123세대84C164세대 |
| 분양가 | A654.9464억에서 5.6617억A125.0932억에서 5.8420억 |
| 입주 | 2029년 6월 예정 |
| 시행 | 한국토지주택공사 경기남부지역본부시공 현대건설, 동부건설, 우미건설 |
청약일정
| 일정 | 특별공급9.211순위9.222순위9.23발표 A1210.1A6510.2계약11.9에서 11 |
분양홈페이지
두 블록 모두 전용면적 84제곱미터 단일 평형으로만 구성됩니다. A65BL이 084A 655세대와 084B 182세대로 837세대, A12BL이 084A 577세대와 084B 201세대, 084C 164세대로 942세대입니다. 합쳐서 1,779세대입니다.
분양가상한제가 적용되는 대규모택지개발지구 물량입니다. 특별공급 비중이 커서 A65BL은 837세대 가운데 712세대, A12BL은 942세대 가운데 801세대가 특별공급으로 나왔습니다.
견본주택은 9월 18일 열렸고 사흘간 1만명 넘게 다녀갔다는 보도가 있었습니다. 그런데 방문객 수와 실제 청약 신청은 전혀 다른 결과로 갈렸습니다.
입주 예정이 2029년 6월로 접수일 기준 33개월 가까이 남은 먼 일정입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
평면도는 싣지 못했습니다. 공식 사이트가 분양 일정을 알리는 홍보 이미지 위주로 구성돼 있어 타입별 도면을 구하지 못했습니다.
두 블록 모두 84형 하나의 평형으로만 구성돼 있어 타입 간 비교보다는 블록 간, 그리고 층에 따른 값 차이가 더 중요한 물건입니다.
분양가 및 세대수
| A65BL 84A 500세대 | 1층5.0056억5에서 9층5.4506억10에서 19층5.5618억20층이상5.6452억 |
| A65BL 84A1 155세대 | 1층5.0203억5에서 9층5.4665억10에서 19층5.5781억20층이상5.6617억 |
| A65BL 84B 155세대 | 1층4.9464억5에서 9층5.3861억10에서 19층5.4960억20층이상5.5784억 |
| A65BL 84B1 27세대 | 1층4.9631억5에서 9층5.4042억10에서 19층5.5145억20층이상5.5973억 |
| A12BL 84A 401세대 | 1층5.1649억5에서 9층5.6241억10에서 19층5.7388억20층이상5.8249억 |
| A12BL 84A1 176세대 | 1층5.1801억5에서 9층5.6406억10에서 19층5.7557억20층이상5.8420억 |
| A12BL 84B 178세대 | 1층5.1039억5에서 9층5.5576억10에서 19층5.6710억20층이상5.7561억 |
| A12BL 84B1 23세대 | 1층5.1212억5에서 9층5.5764억10에서 19층5.6902억20층이상5.7755억 |
| A12BL 84C 164세대 | 1층5.0932억5에서 9층5.5460억10에서 19층5.6591억20층이상5.7440억 |
| 발코니 확장 | 전 세대 의무 시공, 682만원에서 791만원 |
| 납부 일정 | 계약금10%중도금 60%, 4회 분할잔금30% |
| 입주예정월 | 2029년 6월, 두 블록 동일 |
두 블록 다 저층에서 고층으로 갈수록 값이 오릅니다. A65BL은 1층 4.9464억에서 20층 이상 5.6617억까지, A12BL은 1층 5.0932억에서 20층 이상 5.8420억까지 벌어집니다.
A12BL이 A65BL보다 전반적으로 더 비쌉니다. 언론 보도에 따르면 A12블록의 3.3제곱미터당 평균 분양가는 1,704만원으로 비교 대상 7개 블록 가운데 가장 높았다고 합니다.
분양가상한제가 적용됐는데도 두 블록의 가격 차이와 절대 수준을 보면, 상한제 물량 안에서도 위치와 설계, 층에 따라 값이 갈린다는 점이 드러납니다.
입지조건
삼성전자 평택캠퍼스가 가까운 직주근접 입지라는 점이 이 신도시의 기본 강점입니다. 반도체 관련 근무 인구가 이 생활권의 수요 기반입니다.
고덕국제신도시 안에는 이미 여러 신축 단지가 자리를 잡았고, 학교와 상업시설도 순차적으로 들어서는 중입니다.
다만 신도시 특성상 아직 조성 중인 구역이 섞여 있어, 입주 시점인 2029년까지 생활 인프라가 얼마나 채워질지가 변수로 남습니다.
비교단지
잣대는 고덕동 84형 신축입니다. 최근 12개월 503건 중위가 5.60억으로, 이번 분양가 범위 한가운데에 걸쳐 있습니다.
단지별로는 편차가 큽니다. 2025년 준공한 고덕자이센트로가 19건에 5.17억으로 가장 싸고, 2023년 준공한 제일풍경채3차센텀이 44건에 6.90억, 제일풍경채2차에듀가 45건에 6.85억입니다. 표본이 5건으로 얇지만 2024년 준공한 힐스테이트고덕센트럴이 8.50억으로 실제로는 이쪽이 가장 비쌉니다.
평택 전체로 넓히면 84형 신축 1,564건 중위가 5.15억입니다. 지제역 생활권의 지제역더샵센트럴시티가 135건에 8.00억까지 올라 있어, 평택 안에서도 생활권마다 격차가 상당합니다.
| 고덕동 84형 신축 전체 | 5.60억2018년 이후 준공, 503건 |
| 고덕자이센트로 84형 | 5.17억2025년 준공, 19건 |
| 제일풍경채3차센텀 84형 | 6.90억2023년 준공, 44건 |
| 힐스테이트고덕센트럴 84형 | 8.50억2024년 준공, 5건, 표본 얇음 |
| 평택 전체 84형 신축 | 5.15억2018년 이후 준공, 1,564건 |
| A65BL 84A, 84B 계열 | 4.9464억에서 5.6617억 |
| A12BL 84A, 84B, 84C 계열 | 5.0932억에서 5.8420억 |
분석
숫자를 맞대 봅니다. 두 블록의 결과가 서로 다릅니다.
A65BL은 84A 계열 20층 이상만 고덕동 신축 중위 5.60억보다 위입니다. 84A 20층 이상 5.6452억은 452만원, 84A1 20층 이상 5.6617억은 617만원 위이고, 그 아래층과 84B 계열은 20층 이상까지도 5.5784억, 5.5973억으로 중위 아래에 머뭅니다.
A12BL은 반대로 5층부터 대부분 중위 위입니다. 84A와 84A1은 5에서 9층부터 이미 5.6241억, 5.6406억으로 위이고 10층 이상은 5.7388억에서 5.8420억까지 올라갑니다. 84B, 84B1, 84C는 10층 이상부터 5.6591억에서 5.7755억으로 위이고 5에서 9층까지는 5.5460억에서 5.5764억으로 아직 아래입니다.
세대수로 재면 A65BL은 837세대 가운데 20층 이상 155세대만 위이고 나머지 682세대는 아래입니다. A12BL은 반대로 942세대 가운데 708세대가 위이고 234세대만 아래입니다. 두 블록을 합치면 1,779세대 중 863세대가 위, 916세대가 아래로 사실상 반반입니다.
2025년 준공한 고덕자이센트로 5.17억과 견주면 A12BL은 물론 A65BL도 대부분 층이 이미 이 최신축 위입니다. 상한제 물량이라고 해서 값이 낮다고 단정할 수는 없습니다.
| A65BL 84A A1 20층이상 | 고덕동 신축 중위보다 452만원에서 617만원 위 |
| A65BL 84B B1과 19층 이하 | 고덕동 신축 중위와 같거나 아래 |
| A12BL 84A A1 5층이상 | 고덕동 신축 중위보다 241만원에서 2,420만원 위 |
| A12BL 84B B1 C 10층이상 | 고덕동 신축 중위보다 591만원에서 1,755만원 위 |
| A12BL 4층 이하 전 타입 | 고덕동 신축 중위와 같거나 아래 |
| 세대수 비중 | A65BL 837세대 중 155세대만 위A12BL 942세대 중 708세대가 위 |
| 빠진 비용 | 발코니 확장비 682만원에서 791만원, 취득세 별도 |
청약전략
청약자격
해당지역인 평택시 1년 이상 계속 거주자가 30%를 우선 공급받고, 경기도 6개월 이상 거주자인 기타경기가 20%, 그 외 기타지역이 나머지 50%를 나눠 받는 순서로 특별공급과 1순위, 2순위 접수가 진행됐습니다.
특별공급은 다자녀, 신혼부부, 생애최초, 노부모부양, 신생아, 기관추천 등 여러 유형으로 나뉘어 있고, 두 블록 다 전체 물량의 85% 안팎이 특별공급으로 배정됐습니다.
제한사항
| 구분 | 분양가상한제, 대규모택지개발지구 |
| 전매제한 | 3년 |
| 거주 의무 | 3년 |
| 재당첨 제한 | 10년, 당첨자 발표일부터 |
| 청약통장 | 가입 12개월 이상, 12회 이상 납입 |
상한제 물량답게 전매제한과 거주 의무가 각각 3년으로 걸려 있습니다. 당첨되면 최소 3년은 실거주해야 하는 조건입니다.
2029년 6월 입주라 거주 의무 3년을 채우면 2032년 이후에나 자유로워지는 셈이라, 장기 보유를 전제로 접근해야 하는 물건입니다.
대출조건
분양가가 6억 아래라 두 블록 모두 대출 규제 문턱은 상대적으로 낮은 구간입니다. 다만 3년 뒤인 2029년 시점의 대출 환경은 지금과 다를 수 있어 예단하기는 어렵습니다.
청약통장으로만 청약하는 구조라 2순위에서도 별도 청약금은 필요하지 않았습니다.
최초 경쟁률
특별공급부터 무너졌습니다. 언론 보도로는 두 블록 합계 1,513세대 모집에 71건만 접수돼 소진율 4.7%, 특공 100세대 중 95세대 이상이 신청자를 찾지 못했습니다.
특별공급 미달 물량 대부분이 일반공급으로 넘어와 1순위 모집이 1,708세대로 불었는데, 정작 신청은 188건에 그쳤습니다. 청약홈 경쟁률 조회로 확인한 이 숫자가 보도된 수치와 정확히 일치합니다.
표의 최종 미달 세대수는 2순위까지 반영된 값입니다. A65는 556세대와 166세대, A12는 425세대와 178세대, 148세대가 끝내 채워지지 않았습니다.
| A65 084A형 | 공급635세대1순위 접수63건1순위 경쟁률0.10대1최종 미달 556세대 |
| A65 084B형 | 공급181세대1순위 접수11건1순위 경쟁률0.06대1최종 미달 166세대 |
| A65 소계 | 공급816세대1순위 접수74건평균0.09대1 |
| A12 084A형 | 공급532세대1순위 접수87건1순위 경쟁률0.16대1최종 미달 425세대 |
| A12 084B형 | 공급198세대1순위 접수16건1순위 경쟁률0.08대1최종 미달 178세대 |
| A12 084C형 | 공급162세대1순위 접수11건1순위 경쟁률0.07대1최종 미달 148세대 |
| A12 소계 | 공급892세대1순위 접수114건평균0.13대1 |
| 두 블록 합계 | 공급1,708세대1순위 접수188건평균0.11대1 |
자료 청약홈 경쟁률 조회, 공고번호 2026000438, 2026000437
전략
가격만 보면 두 블록의 성격이 다릅니다. A65BL은 84A 계열 20층 이상만 고덕동 신축 중위 5.60억보다 위이고 나머지는 대체로 아래인데, A12BL은 5층 이상이 이미 중위보다 위이고 이 범위가 A12 전체 942세대 가운데 708세대, 4분의 3을 차지합니다.
그런데도 1순위 경쟁률은 가격이 무난했던 A65블록이 A12블록보다도 나빴습니다. 이번 결과가 값 하나만의 문제가 아니라는 뜻입니다.
거주 의무 3년과 2029년 입주라는 긴 호흡을 감안하면, 가격이 무난했던 A65BL까지 함께 무너진 것은 시점과 공급 부담이 크게 작용했다고 보는 편이 맞습니다. 다만 A12BL은 가격 자체도 이미 부담스러운 구간이었다는 점은 감안해야 합니다. 정당계약 이후 무순위로 넘어갈 가능성이 있다는 업계 전망도 있어, 그 결과를 지켜본 뒤 다시 판단하는 것이 순서로 보입니다.
주의사항
정당계약 이후의 무순위 전환 여부는 확인하지 못했습니다. 확인되는 대로 후속 글로 다루겠습니다.
거주 의무 3년, 전매제한 3년이 걸려 있어 단기 매도나 임대 목적으로는 맞지 않는 물건입니다.
평면도를 구하지 못했습니다.
결론
판정 조건부
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
