APT margin 무순위 줍줍
6.29 줍줍! 식사 푸르지오 파크센트 조합원 취소분, 분양가 평면도 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 경기 고양 일산동구 식사동, 식사 푸르지오 파크센트의 무순위입니다. 지역주택조합 사업에서 조합원 자격상실로 나온 취소분 20세대를 일반에 다시 푸는 사후접수이고, 접수는 6월 29일 하루입니다. 수도권에 거주하는 무주택세대구성원이면 청약통장 없이 청약홈에서 넣을 수 있습니다.
물량 구성부터 폅니다. 전용 74가 6세대, 84A가 13세대, 84B가 1세대입니다. 조합원 취소분에는 가격 디스카운트가 없습니다. 작년 10월 일반분양 때의 가격표가 그대로 적용됩니다. 74가 층에 따라 7.04억에서 7.25억, 84는 8.12억입니다. 여기에 발코니 확장이 74형 2,750만원, 84형 3,080만원 별도로 붙습니다.
그러면 질문은 하나로 좁혀집니다. 이 가격표가 식사동 시세보다 싼가입니다. 식사동 대장인 일산자이더헤리티지 84의 최근 12개월 실거래 중위가 6.85억입니다. 8.12억과의 간격이 1.2억을 넘습니다. 이 간격을 메울 재료가 있는지가 오늘의 계산입니다.
청약개요
| 위치 | 경기 고양시 일산동구 식사동 1126번지 일대로 위시티 권역 |
| 구분 | 조합원 취소분 무순위 사후접수이고 부동산원 무작위 추첨 |
| 잔여 | 20세대. 전용74 6세대84A13세대84B1세대 |
| 분양가 | 74 7.04억에서 7.25억으로 층별84 8.12억 + 발코니 74형2,750만84형3,080만 |
| 자격 | 수도권 거주 무주택세대구성원, 청약통장 무관 |
| 규제 | 비규제 고양상한제 미적용전매 1년이고2026.10 만료거주의무 없음재당첨 제한 없음 |
| 단지 | 총458세대지하 2층에서 지상 36층4개동대우건설 시공식사동지역주택조합 |
| 일정 | 공고6.24접수6.29 하루발표7.2계약7.9입주 예정2028.6 |
단지 개요입니다. 식사 푸르지오 파크센트는 지하 2층에서 지상 36층, 4개동 총 458세대입니다. 시공은 대우건설이 맡았고 사업주체는 식사동지역주택조합입니다. 타입 구성은 조합원 물량까지 합쳐 74형 185세대, 84A 238세대, 84B 35세대로 짜여 있습니다. 84A가 단지의 몸통이고, 이번 취소분 13세대도 84A에 몰려 있습니다. 반면 84B는 단지 전체에 35세대뿐이라 입주 뒤에도 거래 표본이 얇을 타입입니다.
사업 이력은 순탄치 않았습니다. 풍동2지구 3블록 1구역에서 출발한 지역주택조합 사업이 약 8년을 끌었고, 그 사이 조합원 내분과 시공사 교체를 겪었다는 보도가 있습니다. 이번 20세대가 조합원 자격상실 취소분이라는 사실 자체가 그 이력의 연장선입니다. 매수자는 조합원이 아니라 일반분양 계약자 지위로 들어가지만, 단지의 출생 배경은 알고 계약하는 게 맞습니다.
일반분양 성적표도 봅니다. 최초 모집공고는 2025년 9월 26일, 일반 물량은 특별공급 18세대를 포함해 36세대뿐이었습니다. 특공 구성은 신혼부부 8, 기관추천 3, 다자녀 3, 생애최초 3, 노부모 1세대였고 여기에 144명이 몰려 8.00대 1이었습니다. 그런데 1순위에서 주력 74형이 4.81대 1에 그치며 순위 내 마감에 실패해 2순위까지 갔습니다. 물량이 36세대뿐인데도 마감이 매끄럽지 않았고, 올해 3월에 무순위가 한 번 더 돌았습니다. 이번이 다시 그다음입니다.
일정은 짧게 끝납니다. 공고가 6월 24일, 접수가 6월 29일 하루, 발표가 7월 2일입니다. 계약은 7월 9일 하루로 잡혀 있습니다. 입주는 2028년 6월 예정이라 계약부터 입주까지 2년을 끌고 가는 구조입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
이번 물량의 전용면적은 74.9682와 84.8777은 84A, 84.3593은 84B입니다. 일반분양 당시 84는 A와 B 각 1세대, 그것도 최상층인 36층뿐이었습니다. 이번 취소분에는 84A가 13세대라, 오히려 지금이 84의 선택폭이 넓은 국면입니다. 남은 세대의 동호수는 모집공고문에 첨부돼 있으니 층과 향을 확인해 두시면 좋겠습니다.
발코니 확장은 일괄확장만 가능합니다. 74형이 2,750만원, 84형이 3,080만원이고 계약 시 10%, 입주 시 90%를 냅니다. 확장을 빼는 선택지가 없으니 실부담 계산에는 처음부터 넣어야 합니다. 84 기준으로 분양가와 합치면 약 8.43억이 실제 가격표입니다.
36층 4개동 구성이라 같은 타입 안에서도 층 편차가 큽니다. 일반분양 때 74형 가격이 27층에서 36층 구간에만 걸쳐 있었던 것도 특징입니다. 애초에 고층 위주로 일반분양분이 배정됐던 단지라, 취소분 각 세대가 몇 층인지가 개별 가치를 가릅니다. 공고문 동호수 표에서 층부터 확인하는 게 순서입니다.
타입의 위계도 계산에 넣을 만합니다. 84A는 238세대라 입주 후 거래 표본이 꾸준히 쌓일 타입이고, 74형 185세대도 몸집이 있는 편입니다. 1세대 나온 84B는 단지 내 35세대뿐이라 시세 형성이 더딜 수 있습니다. 같은 값이면 표본이 두꺼운 타입이 팔 때 유리합니다.
분양가 및 세대수
| 전용 74 분양가, 2025.9 최초공고와 동일 | 7.04억,27에서 29층7.14억,30에서 34층7.25억,35에서 36층 |
| 전용 84A, 84B 분양가 | 8.12억 |
| 발코니 확장, 일괄확장이고 선택 불가 | 74형2,750만원84형3,080만원 |
| 실부담 합계 | 84 약 8.43억, 74 약 7.32억에서 7.53억 |
| 납부 구조 | 계약금5%1차 정액 + 2차3,000만중도금 60% 이자후불제6회잔금35% |
가격표를 뜯어 봅니다. 이번 무순위는 2025년 9월 최초 공고 가격을 그대로 씁니다. 74형이 층별 3구간으로, 27층에서 29층이 7.04억, 30층에서 34층이 7.14억, 35층에서 36층이 7.25억입니다. 84는 8.12억입니다. 취소분이라고 한 푼도 깎이지 않았습니다.
단위 가격으로 보면 위치가 더 선명합니다. 3.3제곱미터당 평균 2,288만원이라는 보도가 있었고, 리치고 집계로는 이 단지가 2,334만원, 300미터 거리 일산자이가 1,935만원입니다. 걸어서 5분 거리의 기축보다 단위가격이 400만원 가까이 높다는 뜻입니다.
계약금은 5%입니다. 1차로 520만원에서 1,060만원 정액을 계약 때 내고, 2차 3,000만원을 한 달 안에 냅니다. 중도금은 60%를 6회로 나누는데 무이자가 아니라 이자후불제입니다. 사업주체가 이자를 대납해 뒀다가 입주 때 계약자가 정산하는 구조라, 표면 가격표에 없는 금융비용이 뒤에 붙습니다. 잔금은 35%입니다.
중도금 회차는 2025년 12월 22일부터 2028년 1월 21일까지 걸쳐 있습니다. 이미 지난 회차가 있는 만큼, 취소분 계약자의 기존 회차 납부 처리는 공고문과 계약 현장에서 확인해야 합니다. 분양가가 6억을 넘으니 비규제라도 자금조달계획서 제출 의무가 있습니다.
입지조건
입지는 위시티 권역입니다. 식사동 도시개발사업으로 조성된 위시티일산자이 단지들이 이웃이고, 동국대일산병원이 가깝습니다. 일산 동쪽 끝에서 녹지를 끼고 사는 조용한 주거지라는 성격은 분명합니다. 배정 초등은 일산은행초, 중학교는 풍동중과 풍산중이 있는 풍동중학군입니다.
약점도 그만큼 분명합니다. 도보권 지하철이 없습니다. 경의중앙선 백마역이 동 남측 기준 도보 14분 안팎이고, 3호선 마두역은 버스로 연결해야 합니다. 위시티 입주민들이 대곡 방면 공동 셔틀버스를 따로 운영할 정도로 대중교통이 얇은 동네입니다. 자차 기준으로는 고양대로와 수도권제1순환고속도로, 제2자유로를 씁니다.
상권은 차량 생활권입니다. 이마트와 홈플러스, 현대백화점 킨텍스점과 롯데백화점 일산점이 반경에 언급되는데, 전부 걸어서 해결되는 거리가 아닙니다. 학원가와 근린상권은 위시티 안에서 해결하고 큰 소비는 일산 시내로 나가는 생활입니다.
호재
식사동을 직접 지나는 확정 철도는 없습니다. 고양에서 진행 중인 고양은평선은 고양시청에서 새절역까지 15킬로미터인데, 창릉 등 덕양구를 지나는 노선이라 식사동 수혜가 아닙니다. 착공 목표가 2026년 12월, 개통 전망이 2031년에서 2032년이니 시기도 멉니다.
결국 이 단지의 계산에 넣을 만한 신규 재료는 확인되지 않았습니다. 부동산 데이터 서비스 리치고의 자체 평가에서도 이 일대는 호재 점수가 매우 적다고 나옵니다. 분양가와 시세의 간격을 바깥 호재가 좁혀 주기를 기대하기 어렵다는 뜻입니다. 간격을 메울 수 있는 건 식사동 시세 전체의 상승뿐인데, 그건 예측이지 근거가 아닙니다.
비교단지
비교단지는 식사동 대장 일산자이더헤리티지입니다. 2022년 입주, 1,333세대 대단지로 이 단지에서 300미터 거리입니다. 최근 12개월 국토부 실거래가 42건, 하단 5.60억에서 상단 7.45억이고 중위가 6.85억입니다. 올해 들어서는 10건에 중위 6.95억, 최고 7.38억으로 소폭 올라 있습니다. 흐름도 살아 있어서 지난달 16층이 7.30억, 8층이 7.09억에 팔렸고 이달에는 26층 6.80억이 찍혔습니다.
주변 좌표를 더 놓습니다. 2020년식 일산자이센트리지가 올해 1월 29층 6.60억, 6월 17층 6.80억입니다. 중산동 2018년식 일산센트럴아이파크는 79건에 중위 6.35억입니다. 식사동과 인근 준신축 84가 6억대 초중반에서 후반에 깔려 있는 그림입니다.
8억대는 권역이 다릅니다. 풍동 2025년식 더샵일산퍼스트월드가 8.00억에서 8.35억인데, 표본이 4건이고 생활권도 다릅니다. 같은 위시티 안에서는 구축 대형이 오히려 쌉니다. 위시티일산자이4단지 전용 108이 6.80억에서 7.25억, 위시티블루밍 101이 5.45억에서 6.12억입니다. 84 분양가 8.12억이면 옆 단지 대형 평형을 사고도 1억 가까이 남습니다.
| 일산자이더헤리티지 84, 식사동 2022년식 1,333세대 | 최근 12개월42건5.60억에서7.45억중위6.85억 |
| 일산자이센트리지 84, 식사동 2020년식 | 6.60억,2026.1 29층6.80억,2026.6 17층 |
| 일산센트럴아이파크 84, 중산동 2018년식 | 중위 6.35억, 79건 |
| 더샵일산퍼스트월드 84, 풍동 2025년식 | 8.00억에서 8.35억, 4건 |
| 위시티일산자이4단지 108, 식사동 2010년식 | 6.80억에서 7.25억 |
| 식사 푸르지오 파크센트 84 분양가 | 8.12억, 발코니 포함 약 8.43억 |
분석
계산에 들어갑니다. 비교가치는 헤리티지 84 중위 6.85억입니다. 이번 84 실부담이 발코니 포함 약 8.43억이니 간격이 1.58억으로 벌어집니다. 발코니를 빼고 분양가만 놓아도 1.27억 마이너스가 나옵니다. 어느 쪽으로 셈해도 안전마진이 아니라 반대 방향입니다.
가장 후하게 봐도 답이 안 바뀝니다. 올해 헤리티지 최고가 7.38억을 기준으로 잡고 신축 프리미엄을 다 인정해 줘도, 8.12억까지는 0.7억이 남습니다. 74형도 같은 구조입니다. 실부담이 7.32억에서 7.53억인데, 이 돈이면 헤리티지 84 상단을 삽니다. 더 작은 평형을 더 비싸게 사는 셈입니다.
이 간격의 뿌리는 시장이 아니라 사업비입니다. 8년을 끈 지역주택조합 사업의 비용이 분양가에 얹혔고, 작년 청약 2순위행과 무순위 반복이 그 가격에 대한 시장의 답이었습니다. 입주하는 2028년 6월까지 식사동 신축 시세가 1.5억 넘게 올라야 비로소 본전이 시작됩니다.
| 비교단지 | 일산자이더헤리티지84식사동 2022년식1,333세대 |
| 비교가치 | 6.85억최근 12개월 42건 중위이고 2026년 들어 중위6.95억 |
| 이번 실부담, 발코니 포함 | 84 약8.43억74 약7.32억에서 7.53억 |
| 안전마진 | 마이너스 약1.5억분양가 기준으로도 마이너스 1.2억 이상 |
청약전략
청약자격
자격은 수도권으로 열려 있습니다. 서울, 경기, 인천에 거주하는 무주택세대구성원이면 신청할 수 있습니다. 청약통장과 가점은 보지 않고, 당첨자는 무작위 추첨으로 뽑습니다.
재당첨 제한 기간에 걸려 있어도 신청 가능하다고 원 공고에 명시돼 있습니다. 신청은 1인 1건이 원칙이고, 중복 신청은 무효 처리됩니다. 세대구성원 판정 기준일과 서류 요건은 이번 무순위 공고문 원문이 기준입니다.
일정을 다시 못박습니다. 접수 6월 29일 하루, 발표 7월 2일, 계약 7월 9일 하루입니다. 발표에서 계약까지 일주일이라, 신청 전에 계약금 1차와 자금 증빙 준비까지 끝내 두는 게 순서입니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제고양시이고 2025년 10.15 대책 경기 12곳에 미포함 |
| 분양가상한제 | 미적용, 민간택지 |
| 전매 제한 | 1년최초 당첨자 발표일 2025.10.20부터2026.10 만료 |
| 재당첨 제한 | 없음, 제한기간 내인 자도 신청 가능 |
| 거주 의무 | 없음 |
규제는 전부 가볍습니다. 고양시는 2025년 10.15 대책의 경기 규제지역 12곳에 들지 않아 비규제로 남아 있습니다. 분양가상한제 미적용 민간택지라 거주의무가 없고, 재당첨 제한도 없습니다.
전매제한은 최초 당첨자 발표일인 2025년 10월 20일부터 1년입니다. 올해 10월이면 풀리니, 계약하고 몇 달 뒤부터는 팔 수 있는 물건이 됩니다. 팔 수 있다는 것과 팔린다는 것이 다른 얘기라는 점만 기억하시면 됩니다.
대출조건
중도금 조건부터 봅니다. 이 단지의 중도금 60%는 이자후불제입니다. 사업주체가 대납한 이자를 입주 시점에 계약자가 한꺼번에 정산하므로, 분양가에 안 보이는 비용이 입주 때 청구됩니다. 정산액은 금리와 대납 기간에 따라 달라지니 계약 전에 분양사무실 1533-2060으로 확인해 두시면 좋겠습니다.
잔금 국면에서는 수도권 대출 규제가 걸립니다. 2025년 6.27 대책 이후 수도권 주택담보대출에는 6억 한도가 살아 있습니다. 8.43억짜리 집이라도 대출은 최대 6억을 넘지 못하고, 실제 실행액은 LTV와 개인별 DSR로 그 아래에서 정해집니다. 은행 가심사를 접수 전에 받아 두시는 게 좋아 보입니다.
이미 시작된 중도금 회차의 승계 처리도 확인 항목입니다. 지난 회차 납부가 계약 시점에 몰리면 초기 자금이 계획보다 커질 수 있습니다. 계약금 5%에 2차 3,000만원까지, 첫 두 달의 현금 흐름을 먼저 그려 보시면 좋겠습니다.
전략
전략이라 부를 것도 없이, 이 물건의 답은 가격에 이미 나와 있습니다. 시세보다 1.2억에서 1.5억 비싼 새 아파트입니다. 무순위라 통장이 안 들고 신청이 공짜라는 점이 이 간격을 지워 주지 않습니다.
식사동 실거주 수요라면 대안 비교가 먼저입니다. 같은 8억대 초반이면 헤리티지 84 최상단 매물인 7.45억을 사고도 남습니다. 2028년까지의 기다림과 1억 이상의 웃돈을 새 아파트라는 이유로 낼 가치가 있는지, 그 질문에 답이 서야 계약장에 갈 수 있습니다.
청약 자격 소모가 없다는 건 사실입니다. 그래도 당첨 후 계약하면 분양권 보유로 유주택이 되고, 이후 청약 판에서의 무주택 지위는 사라집니다. 공짜 신청이 공짜 당첨은 아니라는 점을 계산에 넣어 두시면 좋겠습니다.
주의사항
이 공고는 2025년 9월 최초 입주자모집공고를 준용합니다. 취소분 세대별 동호수와 공급금액, 이미 지난 중도금 회차의 납부 처리는 공고문 원문으로 확인해 두시면 좋겠습니다.
지역주택조합 사업의 취소분이라는 성격도 다시 짚어 둡니다. 일반분양 계약자는 조합원 분담금 이슈와 별개지만, 사업 지연 이력이 있는 단지는 입주 일정과 마감 품질을 보수적으로 보는 게 안전합니다. 입주예정일은 공정에 따라 변경될 수 있다고 공고에 명시돼 있습니다.
발코니 확장이 일괄 적용이라 옵션을 뺄 수 없다는 점, 6억 초과 거래라 자금조달계획서를 내야 한다는 점도 실무에서 자주 놓치는 항목입니다. 발표일에는 문자 링크가 아니라 청약홈 접속으로 직접 확인해 보시는 게 좋겠습니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
