APT margin 무순위 줍줍

7.6 줍줍! 더샵 관저아르테 무순위 사후접수, 분양가 평면도 안전마진

APT margin, 2026.6.29 작성, 2026.7.15 확장. 분양가는 공고 확인이고 실거래는 국토부 최근 12개월

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 대전 서구 관저동, 더샵 관저아르테의 무순위 사후접수입니다. 접수는 7월 6일 하루이고, 대전과 세종, 충남에 거주하는 무주택세대구성원이 청약통장 없이 청약홈에서 신청합니다. 잔여는 무려 223세대, 총 951가구의 4분의 1 가까이 됩니다.

두 달 전 이 단지는 흥행했습니다. 5월 1순위에서 606가구 모집에 3,962명이 몰려 평균 6.54대 1, 올해 대전 최고 수준이었습니다. 84A는 16.89대 1까지 갔습니다. 그런데 계약에서 갈렸습니다. 미계약이 223세대인데 그중 104가 114세대, 119가 26세대입니다. 경쟁률은 중소형이 만들었고, 재고는 중대형이 남겼습니다.

가격 좌표를 먼저 놓습니다. 84 평균이 6.19억입니다. 관저동 최신축인 관저더샵2의 84 실거래 중위가 5.0억이고, 관저 시세 상단인 예미지는 6.17억에 서 있습니다. 분양가가 동네 최고 실거래와 같은 줄이거나 그 위라는 뜻입니다. 이 가격이 성립하는지가 오늘의 계산입니다.

청약개요

단지 개요입니다. 더샵 관저아르테는 지하 3층에서 지상 25층, 9개동 951가구입니다. 시공은 포스코이앤씨와 현강건설이고, 관저4지구 도시개발사업으로 공급됩니다. 타입은 59가 143가구, 84가 450가구, 104가 287가구, 119가 71가구로 중대형 비중이 큰 편입니다. 약 90%가 4베이 판상형이고 주차는 세대당 1.67대입니다.

관저지구 맥락을 짚어 둡니다. 관저지구는 1993년 1지구부터 30년에 걸쳐 개발된 택지로, 이번 4지구만 민간 주도 도시개발입니다. 지구 안에서는 약 10년 만의 신규 공급이고, 더샵 브랜드로는 관저더샵 1차와 2차 이후 10년 만입니다. 정확히 하자면 관저동 전체로는 2023년 분양한 관저 푸르지오 센트럴파크가 있는데 660가구이고 올해 11월 입주 예정이니, 10년 만이라는 수식은 지구 안으로 한정해 읽는 게 맞습니다.

최초 분양 성적은 화려했습니다. 4월 24일 공고, 견본주택 사흘에 약 1만 6천명이 다녀갔습니다. 1순위 평균 6.54대 1에 59A가 17.52대 1, 84A가 16.89대 1, 84B가 6.69대 1로 중소형 세 타입이 순위 내 마감됐습니다. 반면 104A는 2.26대 1, 119A는 2.56대 1에 그쳤습니다. 특별공급은 362가구에 890건, 2.46대 1로 소진율 95%였는데 미달 17가구가 전부 중대형이었습니다. 특공 안에서도 생애최초가 8.58대 1로 몰리고 다자녀가 1.20대 1에 그친 것까지, 수요가 중소형에 쏠린 결이 일관됩니다.

그리고 두 달 뒤, 미계약 223세대가 무순위로 나왔습니다. 104A는 배정 287가구 중 114가구, 119A는 71가구 중 26가구가 재고로 돌아왔습니다. 경쟁률과 계약은 다른 문제라는 걸 이 단지가 그대로 보여 줍니다. 접수 7월 6일 하루, 발표 7월 9일, 계약은 7월 22일입니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

평면은 84가 표준형입니다. 4베이 판상형에 거실과 주방, 욕실 둘, 팬트리와 드레스룸을 갖춘 구성이고, 단지 전체의 약 90%가 판상형으로 설계됐습니다. 84A가 전용 84.6688, 84B가 84.4529입니다. 이번 잔여에서 84는 A와 B 합쳐 83세대뿐입니다.

잔여의 몸통은 104A, 전용 104.2229 114세대입니다. 119A, 전용 119.6029도 26세대 나왔습니다. 대전에서 갈수록 귀해지는 신축 중대형이라는 점은 사실이지만, 뒤에서 보듯 이 평형대는 가격을 받쳐 줄 인근 실거래가 얇습니다.

발코니 확장비는 84 기준 1,810만원 별도입니다. 다른 타입의 확장비와 유상옵션 구성은 공고문과 견본주택에서 확인해야 합니다. 무순위 잔여라 동호수가 정해져 나오는 만큼, 타입만 보고 넣지 말고 남은 동과 층의 분포부터 확인해 두시면 좋겠습니다.

분양가 및 세대수

가격표입니다. 3.3제곱미터당 평균 약 1,835만원으로 공급됐고, 발코니 확장비는 별도입니다. 84A가 5.76억에서 6.41억, 84B가 5.91억에서 6.33억이고 84 평균이 6.19억입니다. 104A는 6.65억에서 7.69억, 119A는 7.90억에서 8.57억까지 올라갑니다. 2023년 관저 푸르지오 센트럴파크 84가 5.71억에 분양됐던 것과 견주면, 3년 사이 관저 신축 공급가가 0.5억 올라온 자리입니다.

진입 문턱은 낮게 설계돼 있습니다. 계약금 10% 중 1차는 1,000만원 정액입니다. 중도금 60%는 대출 알선이 붙는 이자후불제로, 무이자가 아니라 입주 때 이자를 정산하는 조건입니다. 잔금 30%는 입주 시점인 2029년 6월입니다.

84와 104의 간격을 눈여겨봐야 합니다. 84 상단인 6.41억과 104 하단인 6.65억이 2,400만원 차이입니다. 견본주택에서는 몇 천만원 더해 한 평형 올리는 계산이 솔깃하게 들리지만, 되팔 때 그 가격을 받아 줄 시장이 있는지는 별개 문제입니다.

발코니 확장까지 넣으면 84 실부담은 평균 기준 약 6.37억입니다. 인지대와 취득세, 등기비용은 별도이고, 입주가 2029년 6월이라 계약부터 잔금까지 3년짜리 납부 스케줄입니다.

입지조건

입지는 대전 서구 관저동, 도안신도시권에 인접한 택지지구입니다. 서대전IC와 대전남부순환고속도로가 가까워 광역 접근이 되고, 도안대로로 도안과 둔산 방면을 잇습니다. 관저지구 30년 생활권의 기반시설을 그대로 쓰는 자리입니다.

생활 인프라는 안정적입니다. 금동초, 선암초, 구봉초와 봉우중, 느리울중, 관저중, 관저고, 서일고가 단지 주변에 있고, 롯데마트와 롯데시네마가 관저동 안에 있습니다. 건양대학교병원도 가깝습니다. 새로 만들어질 상권을 기다리는 신도시가 아니라 이미 돌아가는 동네에 신축이 얹히는 구조입니다.

다만 철도는 없습니다. 관저동은 현재 도시철도 비수혜 지역이고, 대전 도심까지는 도로 교통에 의존합니다. 그 공백을 메울 트램이 아래 호재 항목의 전부인데, 시기가 문제입니다.

호재

호재는 대전 도시철도 2호선 트램입니다. 본선 38.8킬로미터에 정거장 45개소로 2024년 12월 착공했고, 관저 생활권에는 진잠네거리역이 걸립니다. 관저네거리에서 진잠까지 1킬로미터 구간의 진잠지선도 계획에 있습니다.

시기가 관건입니다. 당초 2028년 말 개통 목표였지만 2030년 하반기로 약 2년 밀렸다는 보도가 나와 있습니다. 이 단지 입주가 2029년 6월이니, 입주 시점에 트램은 없다고 보고 계산하는 게 안전합니다. 개통 전까지 이 호재는 분양가에 먼저 낸 선불입니다.

저희 원칙대로 미개통 노선은 마진 계산에 넣지 않습니다. 다만 착공까지 끝난 노선이라 실현 가능성 자체는 높은 편이고, 트램이 열리는 시점의 관저 신축 대장이 이 단지일 가능성도 부정하기 어렵습니다. 그건 2030년의 이야기입니다.

비교단지

비교단지는 관저동 최신축 관저더샵2입니다. 2019년 입주 954세대로, 84 실거래가 최근 12개월 56건 쌓여 있습니다. 하단 4.49억에서 상단 5.50억, 중위 5.0억입니다. 한 해 앞선 2018년식 관저더샵도 39건에 중위 5.25억으로 같은 줄입니다.

관저 시세의 상단은 예미지입니다. 2017년식 관저예미지명가의풍경이 13건에 중위 6.17억이고, 올해 7월에도 11층이 6.23억에 찍혔습니다. 위로는 도안동 대장 2021년식 트리풀시티레이크포레가 78건에 중위 6.80억입니다. 지난달 19층 7.05억, 이달 16층 6.85억까지 최근 거래도 그 줄을 지킵니다. 관저에서 도안으로 넘어가면 0.6억에서 0.8억이 더 붙는 구조입니다.

중대형 좌표는 얇습니다. 104급은 관저더샵2 전용 101이 최근 12개월 5.60억에서 6.15억에 거래된 게 사실상 전부입니다. 119급은 관저동에 신축 실거래 자체가 없습니다. 2000년식 구축인 신선마을 119가 3.98억에 거래된 정도라 비교 기준이 못 됩니다.

분석

84부터 계산합니다. 비교가치는 관저더샵2 중위 5.0억입니다. 이번 84 평균이 6.19억이니 간격이 1.2억 마이너스로 시작합니다. 관저 상단인 예미지 6.17억을 기준으로 잡아 주면 보합까지 올라옵니다. 2029년 입주 신축이 2017년식 시세와 같은 값이니, 신축 프리미엄을 얼마로 보느냐가 판단의 전부입니다.

그 프리미엄은 아직 실거래에 없는 숫자입니다. 분양가가 본전이 되려면 관저 84 시세가 도안 대장 트리풀시티 6.80억 수준까지 올라와야 합니다. 가능성이 없다고는 못 하지만, 그건 마진이 아니라 기대입니다. 저희 계산은 찍힌 숫자까지만 갑니다.

중대형은 계산 자체가 어렵습니다. 104A가 6.65억에서 7.69억인데 비교할 관저더샵2 101이 6억 안팎입니다. 119는 견줄 실거래가 없습니다. 5월 청약에서 104와 119가 2점대 경쟁률에 그치고 미계약 140세대를 남긴 것이 이 계산서에 대한 시장의 1차 답안입니다.

청약전략

청약자격

자격은 충청권으로 묶여 있습니다. 공고일 현재 대전, 세종, 충남에 거주하는 만 19세 이상 무주택세대구성원이 대상입니다. 같은 조건이면 대전에 1년 이상 계속 거주한 신청자가 우선합니다. 청약통장은 필요 없고 선정은 100% 무작위 추첨입니다.

재당첨 제한은 없습니다. 비규제지역 무순위라 과거 당첨 이력이 걸림돌이 되지 않습니다. 신청은 1인 1건이고, 세대구성원 중복 신청 같은 실격 사유는 공고문 원문에서 확인해야 합니다.

일정은 접수 7월 6일 하루, 발표 7월 9일, 계약 7월 22일입니다. 발표에서 계약까지 2주 여유가 있는 편이지만, 동호수가 추첨으로 배정되니 어느 층을 받아도 계약할지부터 정해 두는 게 순서입니다.

제한사항

제한사항은 다섯 항목이 다 가볍습니다. 대전 서구는 비규제이고 상한제 미적용이라 거주의무가 없습니다. 전매제한은 최초 당첨자 발표일인 2026년 5월 14일부터 6개월이라 올해 11월이면 풀립니다. 7월 22일 계약하고 넉 달 뒤부터 팔 수 있는 물건입니다.

규제가 가볍다는 건 출구가 열려 있다는 뜻이지, 출구에 사람이 서 있다는 뜻은 아닙니다. 전매가 풀려도 받아 줄 시세가 분양가 아래에 있으면 의미가 없습니다. 이 단지의 제한사항은 장점이되, 마진 없는 물건의 장점은 반쪽입니다.

대출조건

돈 조건입니다. 계약금 10% 중 1차 1,000만원 정액이라 계약장 문턱은 낮습니다. 중도금 60%는 알선 대출에 이자후불제로, 입주 때 대납 이자를 정산합니다. 84 평균 기준 중도금이 약 3.7억이니 금리에 따라 정산액이 무시 못 할 크기가 됩니다.

잔금 30%는 2029년 6월입니다. 지방 비규제라 수도권 6억 한도 같은 족쇄는 없지만, 스트레스 DSR 3단계 국면이라 소득 대비 한도 축소는 감안해야 합니다. 중도금 대출이 잔금 대출로 전환되는 시점의 금리와 한도는 지금 확정할 수 없는 변수입니다.

결국 이 물량의 돈 계산은 계약금 몇 천만원이 아니라, 3년 뒤 6억대를 감당할 수 있느냐입니다. 접수 전에 은행 가심사로 실행 가능액부터 확인해 두시는 게 좋아 보입니다.

전략

검토 대상은 84까지만입니다. 84는 관저 상단 시세인 예미지 6.17억과 같은 줄이라, 관저에 뿌리내릴 실거주라면 신축 프리미엄에 거는 셈법이 성립할 여지가 있습니다. 5월에 16.89대 1로 마감됐던 타입이 83세대 다시 나온 것이니 기회 자체는 기회입니다.

104와 119는 권하지 않습니다. 비교 실거래가 없는 평형을 7억에서 8억대에 사는 것은 계산이 아니라 소망입니다. 미계약 140세대가 쌓인 이유를 시장이 이미 말해 줬습니다. 중대형이 꼭 필요하면 관저더샵2 101 기축인 6억 안팎부터 보는 게 순서입니다.

충청권 무주택 자격을 쓰는 일이니 저울질도 필요합니다. 같은 대전에서 도안 쪽 신축과 유성 생활권 대안까지 놓고, 관저여야 하는 이유가 분명할 때만 넣으시는 게 좋아 보입니다.

주의사항

이 공고는 4월 최초 입주자모집공고를 준용합니다. 잔여 세대의 동호수 분포, 타입별 발코니 확장비와 유상옵션 가격은 공고문 원문과 견본주택에서 확인해 두시면 좋겠습니다. 여기 적은 84B 가격 범위는 잔여 기준이라 최초 공고의 전체 범위와 다를 수 있습니다.

트램 개통 시기는 유동적입니다. 2030년 하반기로 밀렸다는 보도가 최신이고, 추가 지연 가능성도 열려 있습니다. 트램을 보고 들어가는 계산이라면 그 시차를 본인 자금 계획에 넣어 두시는 게 좋겠습니다.

당첨자 발표는 7월 9일 청약홈에서 직접 확인해 보시면 좋겠습니다. 계약은 7월 22일 하루이니, 발표 후 2주 안에 계약금과 서류 준비를 마쳐 두시는 게 좋겠습니다.

결론

판정 실거주만

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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