APT margin 무순위 줍줍

6.29 줍줍! 오목천역 더리브 임의공급, 분양가 평면도 안전마진

APT margin, 2026.6.29 작성, 2026.7.15 확장. 분양가는 청약홈 공고이고 실거래는 국토부 최근 12개월

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 수원 권선구 오목천동, 오목천역 더리브의 임의공급입니다. 수인분당선 오목천역에서 250미터, 이미 준공된 단지의 잔여 8세대가 청약홈에 올라왔습니다. 접수는 7월 1일이고, 임의공급이라 청약통장과 거주지, 주택수를 따지지 않습니다.

이 단지의 이력부터 보는 게 빠릅니다. 2023년 9월 최초 분양에서 평균 0.64대 1, 전 타입 미달이었습니다. 2024년 여름에는 계약금 1%대 조건까지 걸고 2차 판매를 돌렸습니다. 그리고 준공을 넘긴 지금까지 잔여가 남아, 이번 8세대가 청약홈 임의공급으로 나온 상태입니다.

그 3년의 이유는 가격표에 있습니다. 이번 잔여 분양가가 7.38억에서 7.99억입니다. 바로 옆 2023년식 신축 쌍용더플래티넘오목천역 84의 최근 12개월 실거래 중위가 6.90억입니다. 초역세권이라는 강점과 0.5억에서 1.1억의 간격, 어느 쪽이 무거운지가 오늘의 계산입니다.

청약개요

단지 개요입니다. 오목천역 더리브는 지하 3층에서 지상 21층, 3개동 201세대입니다. 시공은 SGC이테크건설이고 더 리브, 영문 THE LIV는 이 회사의 주거 브랜드입니다. 신한자산신탁의 책임준공 분양형 토지신탁 사업이고, 단지 안에 근린상가가 붙습니다. 전용 84 단일 면적에 타입만 A부터 F까지 여섯입니다.

타입별로는 84C가 70세대로 가장 많고 84A와 84B가 각 39세대, 84D와 84E가 각 18세대, 84F가 17세대입니다. 2023년 9월 최초 분양에서 특별공급 84세대에 신청이 28명뿐이었고, 1순위와 2순위를 합쳐도 평균 0.64대 1이었습니다. 타입별로 84D가 0.93대 1, 84A가 0.79대 1, 84C가 0.64대 1, 84F는 0.41대 1로 여섯 타입 전부 미달이었습니다.

당시 분양가는 6.65억에서 8.22억, 평균 7.54억으로 3.3제곱미터당 약 2,245만원이었습니다. 최고가 세대는 옵션 포함 8억 6,253만원까지 갔습니다. 시장은 그 가격을 받지 않았고, 2024년 계약금 1%대 판촉과 준공 후 선착순 판매를 거쳐 지금에 왔습니다. 이번 8세대는 그 마지막 재고 국면입니다.

일정은 공고 6월 29일, 접수 7월 1일, 발표 7월 6일, 계약 7월 13일입니다. 준공된 집이라 계약하면 바로 입주 수순입니다. 기다림이 없다는 것, 실물을 보고 산다는 것이 이 물량의 실질적인 장점입니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

평면은 84 단일에 타입이 여섯으로 갈립니다. 남향 위주 배치에 판상형과 타워형이 혼재하고, 4베이 수납 특화 구성입니다. 일부 타입은 제외됩니다. 이번 잔여는 84B 1세대, 84C 3세대, 84D 2세대, 84E 1세대, 84F 1세대로, 최다 타입인 84C가 그나마 선택지가 있는 편입니다.

발코니 확장은 전 주택형 1,650만원입니다. 계약 시 10%인 165만원, 입주지정일에 90%를 내는 구조이고 부가세가 포함된 금액입니다. 시스템에어컨 등 유상옵션은 별도라, 실부담 계산 때 옵션 총액부터 확인해야 합니다.

준공 단지라는 점을 활용해 보시면 좋겠습니다. 잔여 세대의 동과 층, 향, 조망을 도면이 아니라 실물로 확인할 수 있습니다. 3개동 소규모 배치라 동별 편차가 큰 만큼, 계약 전 해당 호실을 직접 열어 보는 것이 이 물량에서는 필수 절차입니다.

커뮤니티는 피트니스 등 8종 구성으로 소단지 기준에서는 갖춘 편입니다. 201세대가 나눠 내는 관리비 구조라 대단지보다 단위 부담이 높을 수 있다는 점은 감안해야 합니다.

분양가 및 세대수

가격표입니다. 이번 8세대는 84C 7억 3,806만, 84E 7억 5,181만, 84B 7억 7,433만, 84F 7억 8,870만, 84D 7억 9,935만원입니다. 2023년 가격표의 층향별 금액이 그대로 살아 있는 셈이고, 3년째 미분양인데도 표면 분양가 할인은 없습니다.

대신 조건으로 풉니다. 분양 광고 기준으로 계약금 5%에 중도금 이자후불제가 걸려 있고, 2024년에는 계약금 1%대까지 내려간 적도 있습니다. 시기마다 조건이 달랐으니 이번 임의공급분의 정확한 납부 조건은 계약 현장에서 문서로 확인해야 합니다.

실부담은 발코니를 넣어 계산해야 합니다. 확장 1,650만원을 더하면 7.55억에서 8.16억입니다. 준공 주택이라 잔금과 동시에 취득세와 등기비용이 나가고, 입주 여부와 무관하게 관리비 부담도 시작됩니다.

가장 싼 84C 7.38억이 옆 단지 최근 12개월 최고가인 7.10억보다 비싸다는 것, 이 한 줄이 이 가격표의 요약입니다.

입지조건

입지의 핵심은 역입니다. 수인분당선 오목천역까지 250미터, 도보 3분에서 4분으로 명실상부한 초역세권입니다. 오목천역에서 고색역을 지나 수원역까지 두 정거장이고, 수원역에서 1호선과 KTX, 버스 환승이 다 됩니다. 배후에는 수원델타플렉스 산업단지가 있어 직주 수요도 붙는 자리입니다.

학교는 오현초가 도보 6분 안팎입니다. 도로는 봉담과천로와 수원광명고속도로 접근이 되고, 서수원 방면 이동이 편합니다. 오목천동 자체 상권은 얇아서 장보기와 병원, 문화 소비는 홈플러스와 롯데백화점이 있는 수원역 방면에 기대는 생활입니다.

동네 가격대도 정직하게 놓습니다. 오목천동은 2006년에서 2016년식 구축이 3억대에서 5억대에 깔린 동네입니다. 신축은 쌍용더플래티넘과 이 단지 둘뿐이라, 7억대 가격표가 성립하려면 동네 전체의 키가 자라야 합니다.

호재

호재는 GTX-C 하나로 수렴합니다. 덕정에서 수원까지 86.5킬로미터 노선이 확정돼 있고, 오목천역에서 두 정거장인 수원역이 정차역입니다. 2024년 1월 착공식 후 공사비 문제로 표류하다가 올해 4월 30일 일부 공구가 실제 착공에 들어갔습니다.

개통 목표는 2031년으로, 당초 2028년에서 이미 밀렸습니다. 완행 두 정거장을 더한 간접 수혜라는 점까지 감안하면, 오늘 7억대 매수의 근거로 쓰기에는 멀고 옅습니다. 저희 계산은 늘 그렇듯 개통 전 노선을 시세에 넣지 않습니다.

비교단지

비교단지는 길 하나 차이의 쌍용더플래티넘오목천역입니다. 지하 4층에서 지상 22층 10개동, 930가구 규모에 84가 317가구 있는 2023년식입니다. 최근 12개월 실거래 25건, 하단 6.48억에서 상단 7.10억이고 중위가 6.90억입니다. 지난달 18층이 7.10억으로 기간 최고가를 찍었고, 이달에도 5층 6.75억, 14층 6.90억, 16층 7.00억이 이어졌습니다. 거래가 살아 있는 단지입니다.

그 아래 층위는 급이 다릅니다. 2016년식 오목천역 서희스타힐스가 4.70억에서 5.65억이고, 이달에도 7층이 5.65억에 거래됐습니다. 2006년식 대우푸르지오1단지와 2007년식 남광하우스토리 같은 구축은 3억대 후반에서 4억대 중반입니다. 오목천동에서 6억을 넘는 아파트는 신축 둘뿐입니다.

권선구로 넓혀도 좌표는 비슷합니다. 권선동 수원아이파크시티가 중위 6.35억이고, 상단인 2단지가 이달 11층 7.04억입니다. 2,000세대급 브랜드타운의 상단과 이번 잔여의 하단이 같은 값이라는 뜻입니다.

분석

계산은 짧습니다. 비교가치는 같은 역세권, 같은 연식대 신축인 쌍용더플래티넘 중위 6.90억입니다. 이번 잔여가 7.38억에서 7.99억이니 0.5억에서 1.1억 마이너스입니다. 발코니까지 넣으면 간격은 0.65억에서 1.26억으로 벌어집니다.

이 단지에 가장 후한 시나리오를 적용해 봐도 답이 같습니다. 옆 단지 기간 최고가 7.10억을 기준으로 잡아 주면 최저가 84C인 7.38억이 그보다 0.28억 위입니다. 3년 더 신축이라는 프리미엄이 유일한 반론인데, 미달과 준공 후 재고라는 이력이 그 프리미엄을 시장이 인정하지 않았다는 증거로 남아 있습니다.

결국 이 물량은 초역세권 신축이 맞고, 그 값을 이미 다 낸 가격표도 맞습니다. 준공 후에도 팔리지 않은 이유를 다른 데서 찾을 필요가 없습니다.

청약전략

청약자격

자격 문턱은 사실상 없습니다. 임의공급은 주택공급규칙 밖의 판매라 청약통장, 거주지, 주택수를 보지 않습니다. 유주택자도, 타지역 거주자도 넣을 수 있습니다. 이번 건은 청약홈으로 접수를 받고 추첨으로 계약 순번을 정하는 방식입니다.

통장을 쓰지 않으니 기존 청약 자격도 소모되지 않습니다. 재당첨 제한 이력이 있어도 무관합니다. 그 대신 계약하면 주택 보유자가 되므로, 이후 다른 청약에서의 무주택 요건에는 당연히 영향이 갑니다.

접수 7월 1일, 발표 7월 6일, 계약 7월 13일입니다. 세부 요건과 서류는 공고문 원문이 기준이고, 잔여 세대 소진 상황은 분양사무실 031-296-7788에서 확인할 수 있습니다.

제한사항

권선구는 수원에서 유일하게 비규제로 남은 구입니다. 2025년 10.15 대책 때 장안, 팔달, 영통 3개구가 조정대상지역과 투기과열지구로 묶였지만 권선구는 빠졌고, 올해 7월 1일 화성 동탄구 등 추가 지정에도 수원은 없었습니다.

전매제한은 최초 당첨자 발표일인 2023년 9월 19일부터 1년이라 이미 오래전에 끝났습니다. 거주의무도 없습니다. 등기 치고 바로 팔든 세를 놓든 제도상 걸림돌이 없는, 조건만 보면 아주 깨끗한 물건입니다. 문제는 제도가 아니라 가격이라는 게 이 글의 결론입니다.

대출조건

준공 주택이라 돈 구조는 기축 매수와 비슷합니다. 광고 기준 계약금 5%로 시작해 잔금을 주택담보대출로 채우는 흐름이고, 중도금 회차가 남아 있는지 여부는 계약 시점 조건에 따라 달라지니 문서로 확인해야 합니다.

수도권 주담대에는 6.27 대책의 6억 한도가 적용됩니다. 7억대 후반 물건이라도 대출은 6억을 못 넘고, LTV와 개인 DSR에 따라 실행액은 그 아래로 내려갑니다. 잔여 8세대 추첨이라 일정이 빠듯하지는 않지만, 가심사는 접수 전에 받아 두는 게 안전합니다.

즉시 입주 물건이라 잔금과 동시에 취득세는 6억 초과 구간 세율이고 등기비, 관리비가 함께 시작된다는 점도 현금 흐름에 넣어 두시면 좋습니다.

전략

이 물건의 판단은 한 문장으로 됩니다. 같은 역세권 신축이 길 건너에서 0.5억에서 1.1억 싸게 거래되고 있는데, 이 가격표를 받을 이유가 있는가입니다. 시세차익 관점의 답은 이미 나왔습니다.

실거주 관점에서도 순서가 있습니다. 더리브가 꼭 필요한 조건, 특정 향과 층, 즉시 입주, 새 집 선호가 있더라도, 먼저 쌍용더플래티넘의 현재 매물 호가부터 확인해 보시는 게 좋겠습니다. 그쪽 매물이 소진돼 프리미엄이 붙는 국면이 아니라면, 웃돈 주고 재고를 살 이유가 성립하지 않습니다.

신청 자체는 자격 소모가 없어 부담이 없습니다. 그래서 더 조심해야 합니다. 공짜 신청 뒤에 오는 것은 7억대 계약서입니다. 당첨이 곧 이득이 아닐 수 있는 드문 케이스라는 점을 기억해 두시면 좋겠습니다.

주의사항

판촉 조건은 광고와 계약서가 다를 수 있습니다. 계약금 비율, 중도금 이자 처리, 입주 지정 기간은 계약 문서로 확인해 두시면 좋겠습니다. 시기별로 조건이 여러 번 바뀐 단지입니다. HUG 주택도시보증공사 분양보증이 붙은 사업이라 분양대금 보전 장치 자체는 갖춰져 있습니다.

준공 단지의 장점을 끝까지 살려 보시면 좋겠습니다. 해당 호실을 직접 열어 마감 상태와 하자 보수 이력, 조망을 확인한 뒤 도장을 찍는 편이 좋습니다. 발코니 확장 외 유상옵션의 시공 여부와 금액도 호실마다 다를 수 있습니다.

잔여 8세대는 접수 상황에 따라 조기 소진되거나 재공고될 수 있습니다. 청약홈 공고문과 분양사무실 확인을 함께 해 두시면 좋겠습니다.

결론

판정 패스

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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