APT margin 무순위 줍줍

6.29 줍줍! 원종역 해모로 아스트라 임의공급, 분양가 평면도 안전마진

APT margin, 2026.6.29 작성, 2026.7.15 확장. 분양가는 청약홈 공고이고 실거래는 국토부 최근 12개월

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 부천 오정구, 원종역 해모로 아스트라의 임의공급 3차입니다. 서해선 원종역 생활권의 가로주택정비사업 단지로, 잔여 7세대가 전부 전용 66입니다. 접수는 7월 1일 청약홈이고, 임의공급이라 통장과 거주지, 주택수를 보지 않습니다.

이름 정리부터 하고 갑니다. 앞서 다룬 중앙하이츠 원종역과는 다른 단지입니다. 이쪽은 오정동 139-5번지 일대 가로주택정비조합이 시행하고 HJ중공업이 해모로 브랜드로 짓는 약 250세대 소단지입니다. 입주 예정은 2028년 6월입니다.

달라진 게 하나 있습니다. 그동안 이 단지는 분양가를 사업주체 문의로만 안내해 왔는데, 이번 3차 공고에는 타입별 가격이 청약홈에 찍혀 나왔습니다. 66이 5.58억에서 5.84억입니다. 가격이 공개됐으니 비교만 남았는데, 문제는 이 동네에 견줄 전용 66 실거래가 없다는 점입니다. 그 공백이 오늘 계산의 본론입니다.

청약개요

단지 성격부터 봅니다. 원종역 해모로 아스트라는 오정동 139-5번지 외 12필지의 가로주택정비사업입니다. 가로주택정비는 기존 저층 주거지의 블록 단위를 그대로 살려 짓는 소규모 정비사업이라, 태생적으로 부지가 작고 세대수가 적습니다. 이 단지도 약 250세대 4개동 규모입니다.

시공은 HJ중공업, 옛 한진중공업의 주거 브랜드 해모로입니다. 구성은 전용 59와 66 중심의 소형 단지로, 59A가 101세대로 가장 많습니다. 조합원 물량을 뺀 일반분양분이 팔려 온 구조이고, 이번 잔여 7세대는 전부 66입니다.

임의공급 3차라는 차수가 이력을 말해 줍니다. 1차와 2차에서 소진되지 않은 물량이 다시 나온 것이고, 그 사이 가격 공개 방식이 문의 기반에서 공고 명시로 바뀌었습니다. 5억 초반에서 후반으로 거론되던 안내가의 실체가 후반대인 5.58억에서 5.84억으로 확인된 셈입니다.

일정은 공고 6월 29일, 접수 7월 1일, 발표 7월 6일, 계약 7월 10일입니다. 입주가 2028년 6월이니 계약부터 입주까지 2년을 기다리는 물건입니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

이번 물량의 평면을 봅니다. 66E가 전용 66.99제곱미터에 공급 86.22제곱미터로, 국민평형보다 한 체급 아래의 소형 3룸 구간입니다. 잔여는 66A 3세대, 66B 1세대, 66D 2세대, 66E 1세대로 타입이 갈리지만 면적 차이는 크지 않습니다.

옵션 조건은 이 단지의 세일즈 포인트입니다. 발코니 확장과 시스템에어컨을 무상으로 내겁니다. 인근 분양가에 확장비 2,000만원에서 3,000만원이 별도로 붙는 것과 비교하면, 표시 가격이 곧 실부담에 가깝다는 점은 평가할 만합니다.

구조적 한계도 같이 적습니다. 가로주택정비 4개동이라 동과 향, 층의 선택폭이 좁고, 잔여 7세대면 사실상 남은 것 중에 고르는 게임입니다. 커뮤니티 시설도 대단지와 비교할 수준은 아닙니다. 선착순 계약 전에 남은 호실의 층과 향부터 확인해 두시면 좋겠습니다.

타입별 세대수로 보면 59A가 101세대로 단지의 몸통이고 66은 그보다 적습니다. 소단지에서 소수 타입은 입주 뒤에도 시세 표본이 늦게 쌓입니다. 이번 잔여 66을 사면 한동안 옆 타입 거래를 보며 내 집 값을 가늠해야 할 수 있다는 뜻입니다.

분양가 및 세대수

가격표입니다. 66E가 5억 5,790만, 66B가 5억 6,830만, 66D가 5억 7,890만, 66A가 5억 8,400만원입니다. 세대수가 많은 66A가 가장 비싸고, 타입 간 격차는 2,600만원 안입니다. 발코니 확장과 시스템에어컨이 무상이라 여기서 크게 불어날 항목은 없습니다.

좌표를 대 봅니다. 같은 원종역 생활권에서 분양한 중앙하이츠 원종역의 전용 66이 5.08억에서 5.48억이었습니다. 이번 해모로 66은 그 상단보다도 1,000만원에서 3,600만원 높고, 하단끼리 견주면 5,000만원 차이입니다. 66이라는 같은 평형의 분양가끼리 비교하면 해모로가 비싼 쪽입니다.

납부 일정과 중도금 조건은 청약홈 요약에 나오지 않습니다. 계약금 비율과 중도금 대출 알선 여부, 잔금 시기는 모집공고문 원문과 분양사무실에서 확인해야 합니다. 2028년 6월 입주까지 2년의 납부 스케줄이 어떻게 짜여 있는지가 실제 부담을 정합니다.

입지조건

입지는 서해선 원종역 도보권입니다. 서해선으로 김포공항 방면과 소사 방면이 다 연결되고, 김포공항에서 5호선과 9호선, 공항철도로 갈아탈 수 있습니다. 서울 서부 출퇴근 동선에서는 준수한 자리입니다.

생활 인프라는 구도심형입니다. 오정초와 원종고 같은 학교가 반경에 있고, 부천제일시장과 홈플러스가 장보기 동선입니다. 김포공항 롯데몰이 전철 한 구간의 소비처가 됩니다. 부천테크노밸리와 김포공항 배후의 임대 수요가 있다는 점도 소형 평형에는 유리한 조건입니다.

골목의 성격은 알고 들어가야 합니다. 가로주택정비가 나올 만큼 저층 주거지가 남은 동네라, 단지 밖 주거환경 정비는 진행형입니다. 신축 단지 안과 밖의 온도차가 당분간 있을 수 있습니다.

호재

호재는 대장홍대선입니다. 원종역이 환승역으로 계획돼 있고 개통 목표가 2031년입니다. 서해선에 홍대 방면 노선이 얹히면 원종 생활권의 서울 접근성은 한 단계 올라갑니다.

그래도 저희 계산에는 넣지 않습니다. 개통까지 5년 이상 남은 예정 노선이고, 수도권 광역철도의 일정은 밀리는 게 기본값이었습니다. 2028년 입주 시점에는 서해선 하나로 사는 동네라는 전제로 계산하는 게 정직합니다.

비교단지

비교가 이 글에서 가장 어려운 대목입니다. 국토부 실거래에서 부천 오정구의 전용 66대 아파트 거래는 최근 12개월 동안 사실상 없습니다. 1990년식 구축 한 건 정도가 전부라 신축 66의 시세 좌표 자체가 비어 있습니다.

그래서 옆 평형으로 봅니다. 2011년식 원종동 금호어울림의 전용 59가 최근 12개월 8건, 4.90억에서 5.75억에 거래됐습니다. 올해 들어 5.58억, 5.63억, 5월 7층 5.75억으로 상단이 조금씩 올라온 흐름입니다. 오정동 안쪽으로는 2006년식 오정휴먼시아 59가 42건, 3.20억에서 5.00억에 깔려 있고 최근 두 달 거래가 4.90억에서 5.00억까지 왔습니다. 같은 오정구 여월동의 2023년식 브라운스톤여월 59는 3.85억에서 4.86억인데, 생활권이 달라 참고선에 그칩니다.

분양가 좌표는 하나 있습니다. 같은 원종역 생활권의 중앙하이츠 원종역 66이 5.08억에서 5.48억에 분양됐습니다. 실거래는 아니지만 같은 평형, 같은 역세권의 최근 공급가라는 점에서 이번 물량의 가장 가까운 잣대입니다.

분석

계산을 시도합니다. 실거래 기반 비교가치를 만들 수 없으니 분양가끼리 놓습니다. 중앙하이츠 원종역 66이 5.08억에서 5.48억, 이번 해모로 66이 5.58억에서 5.84억입니다. 구간 전체가 0.36억에서 0.50억 위에 있습니다. 무상 옵션을 감안해도 순서가 뒤집히지는 않습니다.

59 실거래로 낮춰 읽는 방법도 있습니다. 15년 된 금호어울림 59의 상단이 5.75억이니, 신축 66을 그 값에 사는 것이라고 보면 후한 해석이 가능합니다. 59와 66은 다른 물건이라고 보면 물음표가 남습니다. 어느 쪽 독법도 실거래라는 근거 위에 서 있지 않다는 게 문제입니다.

그래서 판정은 원래 논지 그대로 확정 불가입니다. 분양가 비교로는 비싼 쪽, 실거래 근거로는 판단 불능입니다. 여기에 250세대 소단지의 환금성 할인까지 얹으면, 공격적인 가격이라는 쪽으로 무게가 기웁니다.

청약전략

청약자격

자격은 임의공급 중에서도 가장 넓습니다. 청약통장이 없어도, 유주택자여도, 부천 밖에 살아도 신청할 수 있습니다. 이번 3차는 청약홈으로 접수를 받아 7월 6일에 발표하고 7월 10일에 계약하는 일정입니다.

통장을 쓰지 않으니 청약 자격 소모가 없고, 재당첨 제한 이력도 무관합니다. 계약하면 분양권 보유로 주택수에 들어간다는 점만 이후 청약 계획에 반영하면 됩니다.

1차와 2차를 거친 물량이라 접수 경쟁이 치열할 가능성은 낮습니다. 대신 남은 7세대의 층과 향이 제한적이니, 신청 전에 잔여 호실 정보를 분양사무실에서 받아 보는 게 순서입니다.

제한사항

부천은 2025년 10.15 대책의 경기 규제지역 12곳에 들지 않았습니다. 비규제에 분양가상한제 미적용 민영 가로주택이라 거주의무가 없고, 재당첨 제한도 걸리지 않습니다.

전매 조건은 비규제 기준으로 가볍지만, 임의공급분의 세부 적용은 공고문 원문으로 확인해야 합니다. 제도상 출구가 열려 있어도 소단지 분양권 시장은 매수자가 얇다는 현실적 제약이 더 큽니다.

대출조건

돈 조건은 공개된 정보가 적습니다. 계약금 비율과 중도금 대출 알선, 이자 조건이 청약홈 요약에 없으니 공고문과 분양사무실 확인이 우선입니다. 2028년 6월 입주까지 중도금 회차가 걸리는 구조일 텐데, 그 조건이 이 물건의 실질 부담을 정합니다.

잔금 국면은 수도권 공통 규제를 받습니다. 6.27 대책의 주택담보대출 6억 한도는 5억대 물건이라 직접 제약이 아니고, LTV와 개인 DSR이 실행액을 정합니다. 소형 저가 구간이라 대출 자체보다 소단지 감정가가 변수일 수 있으니, 잔금 대출 은행의 감정 기준도 미리 물어보시면 좋겠습니다.

필요 현금의 윤곽은 계약금 조건이 나와야 그려집니다. 통상의 10%라면 5,600만원에서 5,800만원대가 초기 자금인데, 이 단지가 판촉성 정액 조건을 붙였는지는 공고문과 분양사무실에서 확인해야 합니다. 무상 옵션 덕에 뒤로 붙는 추가금이 적다는 것까지는 확인된 사실입니다.

전략

이번 공고로 판단 재료는 늘었습니다. 가격이 5억 후반으로 확인됐고, 이는 원래 글에서 그은 기준선, 즉 5억 초반이면 검토하고 후반이면 메리트가 약하다는 선의 위쪽입니다. 숫자가 공개되자 검토 요건이 아니라 회피 요건이 충족된 셈입니다.

그래도 성립하는 수요는 있습니다. 서해선 출퇴근 동선에 소형 신축이 꼭 필요하고, 2028년 입주를 기다릴 수 있고, 5.6억에서 5.8억이 무리가 아닌 실수요입니다. 그 경우에도 중앙하이츠 원종역의 잔여나 분양권, 금호어울림 59 매물과 대보고 결정하시는 게 좋겠습니다.

투자 관점이라면 접을 자리입니다. 비교 실거래가 없는 평형, 250세대 소단지, 구도심 정비 진행형이라는 세 가지가 전부 환금성의 반대편에 서 있습니다.

주의사항

분양가 외 조건이 대부분 공고문 확인 사항입니다. 납부 일정, 중도금 조건, 무상 옵션의 정확한 범위와 시공 사양을 문서로 확인한 뒤 계약하시는 게 좋겠습니다. 광고 문구와 계약서 조건이 다르면 계약서가 기준입니다.

가로주택정비 조합 사업이라 입주예정일은 공정에 따라 변경될 수 있습니다. 2028년 6월이라는 날짜를 고정값으로 놓고 전세 만기 같은 개인 일정을 짜는 것은 위험합니다.

잔여 7세대는 선착순 성격이 강해 접수와 계약 사이 소진 상황이 바뀔 수 있습니다. 신청 전후로 청약홈 공고와 분양사무실 안내를 같이 확인해 두시면 좋겠습니다.

결론

판정 보류

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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