APT margin 시장동향 월간
7월 결산! 서울 1.05% 올랐고 작년 이맘때의 두 배 반, 월별 상승률 작년과 비교
7월이 끝났습니다. KB부동산 집계로 서울 아파트 매매가격은 한 달 동안 1.05퍼센트 올랐습니다. 6월(1.07퍼센트)보다 0.02퍼센트포인트 줄었으니 속도는 거의 그대로입니다.
그런데 이 숫자의 무게는 작년과 대 보면 달라집니다. 한국부동산원 전국 매매가격지수 기준으로 올해 상승률은 전년 동월 대비 12퍼센트에서 15퍼센트 구간에 있습니다. 작년 같은 달에는 3퍼센트에서 6퍼센트였습니다.
월별 수치를 작년과 나란히 놓고, 그 흐름이 청약 계산서에 무엇을 바꾸는지까지 정리했습니다.
7월 한 달, 확정 수치
KB부동산이 집계한 7월 주택가격동향부터 봅니다. 서울 아파트 매매가격이 1.05퍼센트, 경기가 0.87퍼센트, 인천이 0.04퍼센트, 전국이 0.41퍼센트 올랐습니다.
방향이 갈립니다. 서울은 6월 1.07퍼센트에서 1.05퍼센트로 아주 조금 줄었는데, 경기는 0.65퍼센트에서 0.87퍼센트로 오히려 커졌습니다. 인천은 6월에 마이너스 0.09퍼센트로 내렸다가 7월에 0.04퍼센트로 방향을 바꿨습니다.
전세도 같은 결입니다. 서울이 1.34퍼센트로 6월(1.43퍼센트)보다 조금 줄었고, 경기 0.86퍼센트, 인천 0.32퍼센트, 전국 0.53퍼센트입니다.
| 서울 매매 | 1.05% (6월 1.07%) |
| 경기 매매 | 0.87% (6월 0.65%) |
| 인천 매매 | 0.04% (6월 마이너스 0.09%) |
| 전국 매매 | 0.41% (6월 0.33%) |
| 서울 전세 | 1.34% (6월 1.43%) |
| 전국 전세 | 0.53% |
지역별로는 화성 동탄구가 6.25퍼센트로 전국에서 가장 많이 올랐습니다. 한 달 상승률입니다. 수원 영통구가 3.06퍼센트, 광명이 2.52퍼센트, 구리가 2.29퍼센트로 뒤를 이었습니다.
동탄구는 7월 1일자로 투기과열지구이자 조정대상지역으로 지정된 곳입니다. 규제가 걸린 달에도 전국 최고 상승률이 나왔습니다.
서울 안에서는 중랑구가 2.08퍼센트, 강북구가 2.01퍼센트, 성북구가 1.85퍼센트입니다. 강남 3구가 아니라 강북 외곽이 상단을 차지했습니다.
작년과 비교하면
여기서부터가 이 글의 본론입니다. 한 달에 1퍼센트가 큰 수인지 작은 수인지는 작년과 대 봐야 알 수 있습니다.
한국부동산원 전국 매매가격지수의 전년 동월 대비 상승률을 보면, 2025년 1월은 3.11퍼센트였습니다. 3월 4.12퍼센트, 5월 6.00퍼센트, 7월 8.15퍼센트로 한 해 동안 계단을 올랐고 12월에 11.26퍼센트로 끝났습니다.
2026년은 그 위에서 시작했습니다. 1월 12.15퍼센트, 2월 13.58퍼센트, 3월 14.46퍼센트, 4월 14.49퍼센트, 5월 14.74퍼센트입니다. 작년 같은 달과 대 보면 1월이 네 배 가까이, 5월이 두 배 반입니다.
다만 속도 자체는 봄이 정점이었습니다. 전월 대비로 보면 2026년은 1월 0.87퍼센트, 2월 1.34퍼센트, 3월 1.43퍼센트로 올라갔다가 4월 1.01퍼센트, 5월 0.83퍼센트로 내려왔습니다.
작년 같은 구간은 1월 0.06퍼센트, 2월 0.06퍼센트, 3월 0.65퍼센트, 4월 0.98퍼센트, 5월 0.61퍼센트였습니다. 올해 5월의 0.83퍼센트는 작년 5월의 0.61퍼센트보다 여전히 위입니다.
정리하면 이렇습니다. 전년 대비 누적 상승률은 여전히 두 자릿수이고, 달마다 붙는 속도는 봄보다 조금 느려졌습니다. 6월과 7월의 부동산원 월간 지수는 아직 공표 전이라, 이 글의 지수 수치는 5월까지입니다.
| 2025년 전년 대비 | 1월 3.11% / 5월 6.00% / 7월 8.15% / 12월 11.26% |
| 2026년 전년 대비 | 1월 12.15% / 2월 13.58% / 3월 14.46% / 4월 14.49% / 5월 14.74% |
| 2026년 전월 대비 | 1월 0.87% / 2월 1.34% / 3월 1.43% / 4월 1.01% / 5월 0.83% |
| 2025년 전월 대비 | 1월 0.06% / 2월 0.06% / 3월 0.65% / 4월 0.98% / 5월 0.61% |
청약 계산서에 무엇이 바뀌나
시세가 오르면 분양가가 그대로일 때 안전마진이 커집니다. 이 흐름에서 마진이 생기는 물건은 대부분 가격이 과거에 묶인 물건입니다.
실제로 지난주 계산이 선 물량이 그랬습니다. 동탄 금강펜테리움 6차는 2023년 4월 가격을 그대로 쓰고, e편한세상 동탄 파크아너스는 2023년 7월 가격입니다. 그 사이 동탄이 얼마나 올랐는지가 마진의 정체입니다.
반대로 올해 새로 매긴 분양가는 이 상승분을 이미 반영했습니다. 7월에 공고가 난 신규 물량에서 마진이 잘 나오지 않는 이유입니다. 김포 한강 푸르지오도, 부산 두산위브더제니스 대연도, 김해 신문 센트럴 아이파크도 인근 실거래 위에서 출발했습니다.
지역 편차도 계산에 넣어야 합니다. 전국이 0.41퍼센트 오르는 동안 동탄구는 6.25퍼센트, 인천은 0.04퍼센트였습니다. 전국 평균으로 내 물건의 시세를 추정하면 어긋납니다. 단지가 속한 동의 실거래를 직접 보셔야 합니다.
이번 달 한 줄
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
