APT margin 시장동향 월간
7월 결산! 서울 1.05% 올랐고 작년 이맘때의 두 배 반, 월별 상승률 작년과 비교
7월이 끝났습니다. KB부동산 집계로 서울 아파트 매매가격은 한 달 동안 1.05% 올랐습니다. 6월, 1.07%보다 0.02%포인트 줄었으니 속도는 거의 그대로입니다.
그런데 이 숫자의 무게는 작년과 대 보면 달라집니다. 한국부동산원 전국 매매가격지수 기준으로 올해 상승률은 전년 동월 대비 12%에서 15% 구간에 있습니다. 작년 같은 달에는 3%에서 6%였습니다.
월별 수치를 작년과 나란히 놓고, 그 흐름이 청약 계산서에 무엇을 바꾸는지까지 정리했습니다.
7월 한 달, 확정 수치
KB부동산이 집계한 7월 주택가격동향부터 봅니다. 서울 아파트 매매가격이 1.05%, 경기가 0.87%, 인천이 0.04%, 전국이 0.41% 올랐습니다.
방향이 갈립니다. 서울은 6월 1.07%에서 1.05%로 아주 조금 줄었는데, 경기는 0.65%에서 0.87%로 오히려 커졌습니다. 인천은 6월에 마이너스 0.09%로 내렸다가 7월에 0.04%로 방향을 바꿨습니다.
전세도 같은 결입니다. 서울이 1.34%로 6월, 1.43%보다 조금 줄었고, 경기 0.86%, 인천 0.32%, 전국 0.53%입니다.
| 서울 매매 | 1.05% (6월 1.07%) |
| 경기 매매 | 0.87% (6월 0.65%) |
| 인천 매매 | 0.04%. 6월 마이너스 0.09% |
| 전국 매매 | 0.41% (6월 0.33%) |
| 서울 전세 | 1.34% (6월 1.43%) |
| 전국 전세 | 0.53% |
지역별로는 화성 동탄구가 6.25%로 전국에서 가장 많이 올랐습니다. 한 달 상승률입니다. 수원 영통구가 3.06%, 광명이 2.52%, 구리가 2.29%로 뒤를 이었습니다.
동탄구는 7월 1일자로 투기과열지구이자 조정대상지역으로 지정된 곳입니다. 규제가 걸린 달에도 전국 최고 상승률이 나왔습니다.
서울 안에서는 중랑구가 2.08%, 강북구가 2.01%, 성북구가 1.85%입니다. 강남 3구가 아니라 강북 외곽이 상단을 차지했습니다.
작년과 비교하면
여기서부터가 이 글의 본론입니다. 한 달에 1%가 큰 수인지 작은 수인지는 작년과 대 봐야 알 수 있습니다.
한국부동산원 전국 매매가격지수의 전년 동월 대비 상승률을 보면, 2025년 1월은 3.11%였습니다. 3월 4.12%, 5월 6.00%, 7월 8.15%로 한 해 동안 계단을 올랐고 12월에 11.26%로 끝났습니다.
2026년은 그 위에서 시작했습니다. 1월 12.15%, 2월 13.58%, 3월 14.46%, 4월 14.49%, 5월 14.74%입니다. 작년 같은 달과 대 보면 1월이 네 배 가까이, 5월이 두 배 반입니다.
다만 속도 자체는 봄이 정점이었습니다. 전월 대비로 보면 2026년은 1월 0.87%, 2월 1.34%, 3월 1.43%로 올라갔다가 4월 1.01%, 5월 0.83%로 내려왔습니다.
작년 같은 구간은 1월 0.06%, 2월 0.06%, 3월 0.65%, 4월 0.98%, 5월 0.61%였습니다. 올해 5월의 0.83%는 작년 5월의 0.61%보다 여전히 위입니다.
정리하면 이렇습니다. 전년 대비 누적 상승률은 여전히 두 자릿수이고, 달마다 붙는 속도는 봄보다 조금 느려졌습니다. 6월과 7월의 부동산원 월간 지수는 아직 공표 전이라, 이 글의 지수 수치는 5월까지입니다.
| 2025년 전년 대비 | 1월 3.11% / 5월 6.00% / 7월 8.15% / 12월 11.26% |
| 2026년 전년 대비 | 1월 12.15% / 2월 13.58% / 3월 14.46% / 4월 14.49% / 5월 14.74% |
| 2026년 전월 대비 | 1월 0.87% / 2월 1.34% / 3월 1.43% / 4월 1.01% / 5월 0.83% |
| 2025년 전월 대비 | 1월 0.06% / 2월 0.06% / 3월 0.65% / 4월 0.98% / 5월 0.61% |
청약 계산서에 무엇이 바뀌나
시세가 오르면 분양가가 그대로일 때 안전마진이 커집니다. 이 흐름에서 마진이 생기는 물건은 대부분 가격이 과거에 묶인 물건입니다.
실제로 지난주 계산이 선 물량이 그랬습니다. 동탄 금강펜테리움 6차는 2023년 4월 가격을 그대로 쓰고, e편한세상 동탄 파크아너스는 2023년 7월 가격입니다. 그 사이 동탄이 얼마나 올랐는지가 마진의 정체입니다.
반대로 올해 새로 매긴 분양가는 이 상승분을 이미 반영했습니다. 7월에 공고가 난 신규 물량에서 마진이 잘 나오지 않는 이유입니다. 김포 한강 푸르지오도, 부산 두산위브더제니스 대연도, 김해 신문 센트럴 아이파크도 인근 실거래 위에서 출발했습니다.
지역 편차도 계산에 넣어야 합니다. 전국이 0.41% 오르는 동안 동탄구는 6.25%, 인천은 0.04%였습니다. 전국 평균으로 내 물건의 시세를 추정하면 어긋납니다. 단지가 속한 동의 실거래를 직접 보셔야 합니다.
이번 달 한 줄
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
