APT margin 줍줍 일자별 총정리
8.3 줍줍! 8월 첫 주 접수 5건 총정리, 분양가 안전마진 (3세대짜리 하나만 계산이 선다)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 8월 3일 월요일과 4일 화요일에 접수되는 무순위, 임의공급 다섯 건입니다. 경기 동탄과 오산, 인천 송도, 경북 경산, 대전 서구에 수원 당수까지 흩어져 있습니다.
물량 편차가 큽니다. 경산 486세대와 송도 150세대가 있는가 하면 동탄은 세 세대, 대전은 열 세대입니다. 그런데 계산은 물량과 반대로 갑니다. 가장 작은 물량이 가장 확실하고, 큰 물량일수록 시세와의 간격이 벌어집니다.
다섯 건을 접수일 순서로 추립니다.
동탄신도시 금강펜테리움 6차 센트럴파크 (화성 동탄구, 8월 3일)
| 물량 | 무순위 3세대 (100A, 3층과 6층과 18층) |
| 분양가 | 5.342억, 5.482억, 5.593억 (2023년 4월 최초 공고 가격 준용) |
| 안전마진 | 동탄 100형 실거래 바닥선(6.28억)보다 0.7억에서 0.9억 아래 |
| 자격 | 경기도 무주택세대구성원, 거주의무 5년 / 판정 넣어라 |
3년 전 가격표가 묶여 있는 동안 주변 실거래가 움직인 물건입니다. 사업주체가 싸게 파는 게 아니라 그때 값을 지금 받는 구조라, 간격이 그대로 남았습니다.
관문은 두 개입니다. 상한제 주택이라 거주의무가 5년이고, 중도금 없이 잔금 80%를 두 달 안에 치릅니다. 전세로 잔금을 돌리는 경로가 막혀 있으니 자금 계획이 먼저입니다. 층별 대조는 개별 글에 있습니다.
펜타힐즈 더블유 1단지 (경산 중산동, 8월 3일)
| 물량 | 무순위 486세대 (84 96, 115 354, 152 36) |
| 분양가 | 84 6.50억에서 6.91억, 115 8.35억에서 8.99억, 152 13.19억에서 13.60억 |
| 안전마진 | 115형 기준 마이너스 0.9억에서 1.5억 (경산 115 최고 실거래 7.48억) |
| 자격 | 경북과 대구 무주택세대구성원 / 판정 패스 |
최초 공고가 6월 19일이었습니다. 한 달 열흘 만에 486세대가 무순위로 돌아왔고, 특정 타입이 아니라 84부터 152까지 전 타입에서 남았습니다.
조건은 이번 주 물량 중 가장 가볍습니다. 재당첨 제한도 전매제한도 거주의무도 없습니다. 다만 152형 36세대는 값을 검증할 실거래가 경산에 아예 없습니다. 단지별 눈금은 개별 글에 정리했습니다.
대전 에테르 스위첸 5차 (대전 서구 용문동, 8월 3일과 4일)
| 물량 | 임의공급 10세대 (84A 1, 84B 1, 84D 8) |
| 분양가 | 5.727억, 5.735억, 5.843억 |
| 안전마진 | 같은 단지 실거래 5.86억과 사실상 동가 |
| 자격 | 임의공급, 통장 무관 / 판정 실거주만 |
2022년 11월 최초 공고에서 다섯 번째 회차입니다. 3년 8개월이 걸렸고 아직 열 세대가 남았습니다.
그래도 이달 입주에 제한 조건이 하나도 없습니다. 마진을 사는 자리가 아니라 시세대로 나온 새집을 시세대로 사는 자리입니다. 주변 눈금은 개별 글에 있습니다.
서수원 에피트 센트럴마크 M1BL (수원 권선구 당수동, 8월 3일과 4일)
| 물량 | 임의공급 17세대 (74 7, 84A 4, 103A 6) |
| 분양가 | 74 7.43억, 84A 8.21억, 103A 9.24억 |
| 안전마진 | 84 기준 권선구 최고 실거래(8.10억)와 동가, 103은 마이너스 1.8억 |
| 자격 | 임의공급, 상한제 적용에 전매 3년 / 판정 실거주만 |
같은 17세대가 7월 16일에 이어 다시 나왔습니다. 회차가 거듭되는 동안 물량이 줄지 않았다는 뜻입니다.
84는 권선구 84 최고가와 같은 값이고, 103은 권선구 103 최고 실거래(7.40억)보다 1.8억 위입니다. 이전 회차 분석은 에피트 개별 글에 있습니다.
더샵 송도그란테르 G5블록 5곳 (인천 연수구 송도동, 8월 4일)
| 물량 | 무순위 150세대 (G5-11 45, G5-4 36, G5-1 35, G5-3 22, G5-5 12) |
| 분양가 | 84 11.80억에서 13.08억, 124와 128 17.40억에서 18.79억 |
| 안전마진 | 84는 마이너스 0.5억에서 1.8억, 대형은 송도 실거래 범위 안 |
| 자격 | 전국 무주택세대구성원 / 판정 조건부 |
다섯 블록이 같은 날 각각 공고를 냈습니다. 접수일과 발표일, 계약일이 모두 같습니다.
타입에 따라 답이 갈립니다. 84는 가장 싼 자리조차 송도 84 최고 실거래(11.30억) 위이고, 124와 128 대형은 송도 대형 실거래(17.15억에서 20.00억) 안쪽입니다. 블록별 가격표는 개별 글에 있습니다.
하루 앞선 7월 31일에는
금요일인 7월 31일에는 오산 북오산자이 드포레 임의공급 287세대가 하루짜리로 접수됩니다. 6월 12일 최초 공고에서 한 달 반 만에 나온 물량이고, 84A 실부담 6.85억이 오산 84 최고 실거래(6.80억)와 같은 값입니다. 전 타입이 오산 실거래 바깥이라 판정은 패스입니다.
8월 둘째 주에는 정규 청약이 열립니다. 김포 한강 푸르지오 리버프론트 2,432세대와 부산 두산위브더제니스 대연이 8월 10일부터 접수합니다. 8월 전체 일정은 캘린더에 있습니다.
이번 주 다섯 건에서 반복되는 장면이 하나 있습니다. 물량이 클수록 시세와의 간격이 넓다는 점입니다. 486세대와 287세대가 남은 이유가 가격표에 적혀 있고, 세 세대짜리 물건은 3년 전 가격이라 남았습니다. 무순위에서는 물량의 크기가 기회의 크기와 반대인 경우가 많습니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
