APT margin 무순위 줍줍
8.3 줍줍! 동탄 금강펜테리움 6차 센트럴파크 무순위 3세대, 분양가 평면도 안전마진 (100형이 5.3억대, 다음 달 입주)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 화성 동탄, 금강펜테리움 6차 센트럴파크 A59블록의 무순위(사후) 3차입니다. 접수는 8월 3일 하루 청약홈에서 받고 발표가 8월 6일, 계약은 8월 21일입니다. 잔여는 100A 세 세대입니다.
숫자부터 봅니다. 4016동 301호가 5.342억, 4020동 604호가 5.482억, 4017동 1801호가 5.593억입니다. 세 세대 모두 전용 100.83, 공급면적 127.52입니다. 이 값은 2023년 4월 최초 공고 가격을 그대로 준용한 것입니다.
동탄에서 같은 면적대가 얼마에 거래되는지가 오늘의 계산입니다. 그리고 이 물건에는 조건이 하나 붙습니다. 상한제 적용 주택이라 거주의무 5년입니다.
청약개요
| 위치 | 경기도 화성시 동탄구 동탄신리천로8길 46 (동탄2신도시 A59블록) |
| 구분 | 무순위 사후접수 3차 (부동산원 무작위 추첨) |
| 잔여 | 3세대 (100A, 4016동 301호 / 4017동 1801호 / 4020동 604호) |
| 분양가 | 301호 5.342억 / 604호 5.482억 / 1801호 5.593억 (전용 100.83, 공급 127.52) |
| 자격 | 공고일(7.29) 현재 경기도 거주 무주택 세대구성원, 통장 무관 (외국인 불가) |
| 규제 | 비규제 기준 공급, 분양가상한제 적용, 재당첨 제한 없음, 전매제한 도과, 거주의무 5년 |
| 단지 | 시행 금강주택, 입주 2026년 9월 예정 |
| 일정 | 접수 8.3 (하루), 발표 8.6, 서류 8.19, 계약 8.21 |
이 물건의 성격은 분양권이 아니라 곧 열쇠를 받는 집입니다. 최초 입주자모집공고가 2023년 4월 7일이고 입주 예정이 2026년 9월입니다. 3년 반짜리 공정의 끝자락에서 세 세대가 남았습니다.
규제 이력이 한 줄 특이합니다. 공고문에 따르면 화성시 동탄구는 2026년 7월 1일자로 투기과열지구로 지정됐습니다. 다만 이 주택은 2026년 6월 30일 이전에 입주자모집승인을 신청해 비규제지역 기준으로 공급합니다. 전매제한만 투기과열지구 기준을 적용하는데, 최초 당첨자발표일인 2023년 4월 26일부터 3년이 이미 지나 전매제한 기간 자체가 도과했습니다.
가격이 3년 전에 묶여 있다는 점이 핵심입니다. 공고문은 상기 공급금액이 최초 입주자모집공고와 동일한 금액으로 책정됐다고 명시합니다. 2023년 4월의 가격표가 2026년 8월 계약자에게 그대로 적용됩니다.
남은 세 세대는 층이 갈립니다. 3층 한 세대, 6층 한 세대, 18층 한 세대이고 가격도 그 순서대로 붙습니다. 세대별로 2,500만원 차이가 나니 추첨 결과에 따라 계산서가 달라집니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
전용 100.8334A 한 타입입니다. 주거전용 100.83에 주거공용 26.69를 더해 공급면적 127.52, 기타공용을 포함한 계약면적은 187.90입니다. 세대별 대지지분은 91.58입니다.
동탄2에서 100형은 흔한 물건이 아닙니다. 최근 12개월 화성 동탄구에서 전용 98에서 103 구간 거래가 520건인데, 단지 수로는 열 곳 남짓에 몰려 있습니다. 대형 수요가 얇은 대신 공급도 얇은 구간입니다. 이 단지 안에서도 100형은 385세대로 전체 1,103세대의 35%입니다.
동호수는 이미 특정돼 있습니다. 4016동 301호, 4020동 604호, 4017동 1801호입니다. 세 세대에 무작위 추첨으로 당첨자를 뽑고 호실도 전산으로 배정합니다. 층과 가격이 세대마다 다르니 어느 호실이 걸리는지가 곧 계산서입니다.
단지 전체는 4011동에서 4024동까지 14개동, 1,103세대입니다. 구성은 84A 347세대와 84B 371세대가 몸통이고 100A가 180세대, 100B 190세대, 100C와 100D가 15세대입니다. 이번 잔여 세 세대는 그중 100A입니다.
평면은 침실 넷 구성입니다. 거실과 주방식당을 가운데 두고 침실 셋이 남측에 붙고, 북측에 알파룸을 겸한 침실 넷째가 있습니다. 드레스룸과 다용도실, 욕실 둘에 실외기실이 따로 있고, 거실과 침실 둘 사이에는 가변형 벽체가 들어갑니다. 위 도면은 3차 무순위 공고문이 아니라 2023년 분양 당시의 공식 홍보물이니, 계약 전 현장에서 실물을 확인하시기 바랍니다.
분양가 및 세대수
| 4016동 301호 (3층) | 5.342억 (대지비 1.883억, 건축비 3.144억, 부가세 3,144만) |
| 4020동 604호 (6층) | 5.482억 |
| 4017동 1801호 (18층) | 5.593억 |
| 납부 | 계약금 20% (계약 시), 잔금 80% (실입주일 전 완납). 중도금 단계 없음 |
| 참고 | 발코니 확장과 유상옵션은 공급금액과 별도. 취득세와 등기비용도 별도 |
층이 셋이라 가격도 셋입니다. 3층 5.342억, 6층 5.482억, 18층 5.593억입니다. 공급면적 기준 3.3제곱미터당 1,380만원에서 1,450만원 선입니다.
납부 구조가 짧습니다. 계약금 10%를 두 번, 그러니까 20%를 계약 시점에 넣고 잔금 80%를 실입주일 전에 완납합니다. 중도금이라는 완충 구간이 없습니다. 3층 기준으로 계약 때 1.07억, 잔금이 4.27억입니다.
입주가 다음 달이라 잔금 일정도 코앞입니다. 계약이 8월 21일이고 입주 예정이 9월이니, 잔금 계획은 접수 전에 서 있어야 합니다.
공고문에 적힌 대로 발코니 확장과 유상옵션, 취득세와 소유권 이전등기 비용은 이 금액에 들어 있지 않습니다. 총액을 볼 때 얹어서 보시기 바랍니다.
입지조건
자리는 동탄2신도시 A59블록, 동탄신리천로 변입니다. 동탄2의 남측 생활권이고 신리천을 낀 주거 블록입니다.
동탄은 면적대별로 시세가 크게 갈리는 동네입니다. 동탄역 반경의 100형이 12억에서 21억을 오가는 반면, 남측과 서측 블록의 같은 면적대는 6억에서 8억대에 있습니다. 이 단지가 어느 쪽 눈금에 붙는지가 계산의 전부입니다.
다음 달 입주라 현장 확인이 가능합니다. 접수 전에 단지와 주변 도로, 학교 동선을 직접 보고 판단하시기 바랍니다.
호재
재료를 길게 볼 물건이 아닙니다. 다음 달 입주이고 세 세대뿐입니다. 다만 규제 환경은 짚고 넘어갈 만합니다. 동탄구가 2026년 7월 1일 투기과열지구로 지정됐다는 사실 자체가 이 지역 시세에 대한 시장의 판정입니다.
이 물건은 그 지정 이전에 승인을 신청해 비규제 기준으로 공급됩니다. 규제가 새로 걸린 지역에서 규제 이전 조건으로 들어가는 자리라는 뜻입니다. 다만 거주의무 5년은 그대로 붙습니다.
비교단지
비교는 같은 화성 동탄구의 전용 98에서 103 실거래로 놓습니다. 최근 12개월 520건입니다.
아래쪽 눈금부터 봅니다. 장지동 레이크반도유보라아이비파크9.0(2017년식)이 21건에 중위 6.28억, 범위는 6.0억에서 8.0억입니다. 목동 호반베르디움센트럴포레(2017년식)가 22건에 중위 7.05억, 목동 이편한세상동탄(2018년식)이 9건에 중위 7.70억입니다.
위쪽은 다른 세상입니다. 장지동 동탄레이크자연앤푸르지오(2020년식)가 19건에 중위 10.25억, 송동 동탄린스트라우스더레이크(2019년식)가 35건에 13.05억, 여울동 동탄역롯데캐슬이 27건에 20.97억입니다.
가장 보수적인 잣대인 6.28억으로 잡아도 이번 세 세대는 그 아래에 있습니다. 2017년식 구축 값으로도 계산이 무너지지 않는다는 뜻입니다.
| 레이크반도유보라아이비파크9.0 100형 (2017, 장지동) | 12개월 21건, 중위 6.28억 (6.0억에서 8.0억) |
| 호반베르디움센트럴포레 100형 (2017, 목동) | 12개월 22건, 중위 7.05억 (6.2억에서 8.0억) |
| 이편한세상동탄 100형 (2018, 목동) | 12개월 9건, 중위 7.70억 (6.0억에서 8.6억) |
| 동탄레이크자연앤푸르지오 100형 (2020, 장지동) | 12개월 19건, 중위 10.25억 |
| 금강펜테리움 6차 100A 이번 물량 | 5.342억에서 5.593억 (3층, 6층, 18층) |
분석
셈을 놓습니다. 비교가치를 동탄 100형 실거래의 바닥선인 6.28억으로 잡습니다. 이번 물량은 5.342억에서 5.593억입니다. 안전마진은 플러스 0.7억에서 0.9억입니다.
잣대를 한 칸 올리면 간격이 커집니다. 목동 2017년식 7.05억 기준으로는 1.5억에서 1.7억, 2018년식 7.70억 기준으로는 2.1억에서 2.4억입니다. 2020년식 10.25억은 다른 입지라 셈에 넣지 않는 편이 정직합니다.
이 마진의 정체는 시간입니다. 2023년 4월 가격표가 3년 넘게 묶여 있는 동안 주변 실거래가 움직였습니다. 사업주체가 싸게 파는 것이 아니라, 그때 가격을 지금 받는 구조입니다.
그래서 남은 이유도 가격이 아닌 데 있습니다. 경기도 거주 무주택 세대구성원이라는 자격의 문, 계약 두 달 안에 잔금 4.3억을 완납하는 현금의 문, 그리고 거주의무 5년입니다. 문이 좁아서 남은 물건입니다.
| 비교단지 | 레이크반도유보라아이비파크9.0 100형 (2017년식, 장지동) |
| 비교가치 | 6.28억 (최근 12개월 21건 중위, 동탄 100형 실거래의 바닥선) |
| 이번 분양가 | 5.342억에서 5.593억 (100A, 3세대) |
| 안전마진 | +0.7억에서 0.9억 (보수적 잣대 기준, 상단 잣대로는 1.5억 이상) |
청약전략
청약자격
자격은 공고일(7월 29일) 현재 경기도에 거주하는 무주택 세대구성원입니다. 전국이 아니라 경기도입니다. 통장은 보지 않지만 세대 전원이 무주택이어야 하고 외국인은 신청할 수 없습니다.
해외 체류가 계속 90일을 넘긴 경우는 국내 거주로 인정되지 않아 신청이 막힙니다. 90일 이내의 여행이나 출장, 파견은 국내 거주로 봅니다.
신청은 1인 1건입니다. 세 세대에 무작위 추첨으로 당첨자를 뽑고 동호수도 전산 배정입니다. 층에 따라 가격이 다르니 어느 호실이 나오든 계약하겠다는 판단이 서야 접수하는 게 맞습니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제 기준 공급 (동탄구는 2026.7.1 투기과열지구 지정, 이 주택은 2026.6.30 이전 승인 신청분) |
| 분양가상한제 | 적용 |
| 재당첨 제한 | 없음 |
| 전매 제한 | 도과 (최초 당첨자발표일 2023.4.26부터 3년, 이미 경과) |
| 거주 의무 | 5년 |
| 통장 | 불필요 (무순위 사후접수) |
조건표에서 눈여겨볼 칸은 하나입니다. 거주의무 5년입니다. 상한제 적용 주택이라 붙는 조건이고, 입주 가능일부터 5년간 실제로 거주해야 합니다. 전세를 놓아 잔금을 만드는 경로가 막힌다는 뜻입니다.
반대로 나머지 칸은 비어 있습니다. 재당첨 제한이 없고 통장도 쓰지 않습니다. 전매제한은 이미 도과했습니다. 거주의무 5년을 채우고 나면 그 뒤의 처분은 일반 매매와 같습니다.
동탄구가 7월 1일 투기과열지구가 됐다는 점도 확인해 두시기 바랍니다. 이 주택은 규제 이전 승인분이라 비규제 기준으로 공급되지만, 지역 자체의 대출과 세제 환경은 계약 시점 기준으로 따로 확인이 필요합니다.
대출조건
중도금 단계가 없는 물건입니다. 계약 시 20%를 넣고 잔금 80%를 실입주일 전에 완납합니다. 3층 기준으로 계약 때 1.07억, 잔금이 4.27억입니다.
거주의무 5년이 자금 계획을 바꿉니다. 전세보증금으로 잔금을 치르는 경로가 막히니, 잔금 주택담보대출과 자기자금으로 4.27억을 만들어야 합니다.
입주가 9월이라 시간도 짧습니다. 8월 6일 발표 직후 은행 사전심사를 걸어 두고, 8월 21일 계약 전에 실행 가능 금액과 일정을 확정해 두시기 바랍니다. 동탄구가 투기과열지구로 지정된 뒤라 대출 조건 확인은 더 중요합니다.
전략
순서는 자격입니다. 주민등록상 경기도 거주인지, 세대 전원이 무주택인지가 첫 관문입니다.
두 번째는 거주의무 5년을 받아들일 수 있는지입니다. 이 물건의 마진은 실거주를 전제로만 실현됩니다. 5년간 동탄2 남측에 살 계획이 없다면 마진 숫자는 의미가 없습니다.
세 번째가 현금입니다. 계약 20%에 잔금 80%, 그것도 두 달 안입니다. 전세를 못 놓는 조건이라 자금 계획이 훨씬 빡빡합니다.
이 셋을 통과한다면 숫자는 명확합니다. 동탄 100형 실거래의 바닥선보다 0.7억 이상 아래에서 시작하고, 다음 달에 입주합니다. 세 세대뿐이라 경쟁은 별개의 이야기입니다.
주의사항
이 공고는 2023년 4월 7일 최초 공고를 준용합니다. 단지 여건과 유의사항 중 이번 공고문에 없는 항목은 최초 공고문과 분양사무실(02-3468-7392)에서 확인해야 합니다.
거주의무 5년은 계약 전에 확인할 가장 무거운 조건입니다. 입주 가능일부터 기산하며, 위반 시 제재가 따릅니다.
동호수가 이미 특정돼 있고 층별로 가격이 2,500만원까지 차이 납니다. 어느 호실이 배정돼도 계약할 수 있는지 미리 판단해 두시기 바랍니다.
일정이 촘촘합니다. 접수 8월 3일 하루, 발표 8월 6일, 서류접수 8월 19일, 계약 8월 21일입니다.
결론
판정 넣어라
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
