APT margin 청약 분석
8.10 청약! 한강 푸르지오 리버프론트 2,432세대, 분양가 평면도 대출 안전마진 (상한제인데 고촌 최고가 신축과 같은 값)
경기도 김포시 고촌읍 향산리 588-45번지 일원 (김포한강시네폴리스 일반산업단지 내 주상복합 부지), 시행 한강시네폴리스개발, 시공 대우건설, 총 2,432세대, 특공 8.10, 1순위 8.11, 2순위 8.12, 발표 8.20, 입주 2031.01
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 김포 고촌, 한강 푸르지오 리버프론트 리뷰를 진행합니다. 분양가, 평면도, 대출, 안전마진을 확인하시기 바랍니다.
물량부터 눈에 띕니다. 2,432세대입니다. 올해 수도권에서 이 규모로 한 번에 나온 민영 물량은 손에 꼽습니다. 게다가 공공택지라 분양가상한제가 적용되고, 거주의무도 없습니다. 조건표만 보면 줄을 서야 할 공고입니다.
그런데 가격표를 펴면 이야기가 달라집니다. 84가 저층 6.44억에서 최상층 7.73억입니다. 단지에서 걸어 나가면 만나는 같은 향산리의 2020년식 신축 84가 최근 1년 중위 5.97억입니다. 고촌 전체에서 가장 비싼 2024년식조차 7.65억입니다. 오늘은 이 간격을 계산합니다.
청약개요
| 위치 | 경기도 김포시 고촌읍 향산리 588-45번지 일원 (김포한강시네폴리스 일반산업단지 내 주상복합 부지, 공공택지) |
| 구분 | 민영주택 총 2,432세대, 시행 한강시네폴리스개발, 시공 대우건설 |
| 규모 | 지하 4층에서 지상 38층, 12개동 2,432세대와 부대복리시설 |
| 구성 | 84A 888 + 84B 68 + 84C 537 + 84D 148 + 84E 98 + 84F 36 + 106A 288 + 106B 144 + 122 216 + 180 9 (특공 1,228, 일반공급 1,204, 최하층 우선배정 67) |
| 분양가 | 84 6.44억에서 7.73억 / 106 7.80억에서 9.51억 / 122 9.08억에서 11.86억 / 180 펜트 29.22억에서 29.99억 (발코니 확장 918만원에서 1,272만원 유상) |
| 자격 | 공고일 현재 김포시 거주자 우선, 기타지역은 수도권과 전국 (통장 6개월, 유주택자도 1순위 가능) |
| 규제 | 비규제, 분양가상한제 적용, 전매제한 3년(기간 내 소유권 이전 등기 시 해제), 재당첨 제한 10년, 거주의무 없음 |
| 일정 | 특공 8.10, 1순위 8.11, 2순위 8.12, 발표 8.20, 서류 8.22에서 30, 계약 9.1에서 9.4 |
| 입주 | 2031년 1월 예정 / 견본주택 김포시 풍무동 368-7 (단지 현장이 아닌 풍무 생활권) |
자리부터 정확히 봅니다. 이 단지는 김포한강시네폴리스 일반산업단지 안의 주상복합 부지에 들어섭니다. 아파트 단지 옆에 산업단지가 붙어 있는 구조가 아니라, 산업단지 계획 안에 주거 블록이 포함된 형태입니다. 공고문도 이 사실을 명시하고, 주변 개발이 계획 변경에 따라 달라질 수 있다는 문구를 함께 실었습니다.
규모는 이 지역 기준으로 크게 나왔습니다. 지하 4층에서 지상 38층, 12개동에 2,432세대입니다. 84 계열 여섯 타입이 1,775세대로 전체의 73%이고, 106이 432세대, 122가 216세대, 180 펜트하우스가 9세대입니다.
특공이 1,228세대로 절반을 넘습니다. 생애최초 301, 신혼부부 266, 다자녀 240, 기관추천 175, 신생아 175, 노부모부양 71 구성입니다. 일반공급은 1,204세대이고, 106과 122, 180은 특공 비중이 낮아 일반공급 몫이 큽니다.
일정은 특공 8월 10일, 1순위 8월 11일, 2순위 8월 12일, 발표 8월 20일입니다. 계약은 9월 1일부터 나흘입니다. 입주는 2031년 1월 예정으로, 계약부터 입주까지 4년 4개월이 남아 있습니다.
단지 분석
분양가
가격표를 폅니다. 84 계열은 저층 2층이 6.44억에서 6.65억, 기준층대가 7.0억에서 7.5억, 최상층이 7.73억입니다. 같은 84라도 타입과 라인에 따라 표가 갈리는데, 청약홈 공시 최고가로는 84A가 7.73억, 84B 7.68억, 84E 7.52억, 84C와 84F가 7.42억, 84D가 7.37억입니다.
물량이 어디 있는지가 중요합니다. 84 계열 1,775세대의 대부분이 10층 이상 구간에 몰려 있습니다. 저층 6.44억은 한 자릿수 세대의 값이고, 실제로 당첨될 확률이 높은 구간은 7.1억에서 7.5억입니다. 84를 노린다면 7억 중반이 내 가격이라고 보는 편이 맞습니다.
중대형은 폭이 큽니다. 106은 7.80억에서 9.51억, 122는 9.08억에서 11.86억입니다. 180 펜트하우스 9세대는 29.22억에서 29.99억입니다. 106과 122는 일반공급 비중이 각각 87%, 87%로 높아 통장 없이도 도전이 열리는 구간입니다.
표시 가격 바깥의 비용이 또 있습니다. 발코니 확장이 유상입니다. 84F가 918만원으로 가장 싸고 84B가 1,272만원, 106B가 1,317만원, 122가 1,103만원입니다. 84A는 2층에서 37층이 985만원인데 38층 최상층만 1,057만원으로 다릅니다. 창호 면적이 달라서인데, 이 차이로 이의를 제기할 수 없다고 공고문이 못박아 두었습니다.
납부는 계약금 10%(계약 시 1,000만원, 나머지는 30일 내), 중도금 60% 6회, 잔금 30% 구조입니다. 84 기준층이면 계약 한 달 안에 7,000만원 안팎이 나가고, 중도금은 회당 7,000만원대입니다.
| 84 계열 (1,775세대) | 2층 6.44억에서 6.65억 / 기준층대 7.00억에서 7.52억 / 최상층 7.73억 (타입별 최고가 84A 7.73, 84B 7.68, 84C 7.42, 84D 7.37, 84E 7.52, 84F 7.42) |
| 106 (432세대) | 2층 7.80억에서 최상층 9.51억 (106A 최고 9.51억, 106B 9.50억) |
| 122 (216세대) | 2층 9.08억에서 최상층 11.86억 |
| 180 펜트 (9세대) | 29.22억에서 29.99억 |
| 발코니 확장 (유상) | 84 918만원에서 1,272만원, 106 979만원에서 1,317만원, 122 1,103만원, 180 1,876만원에서 2,116만원 |
| 납부 | 계약금 10% (계약 시 1,000만원 + 30일 내 잔여), 중도금 60% 6회, 잔금 30% |
평면
평면도는 이 글에 싣지 않습니다. 공식 분양 홈페이지가 아직 사업개요와 입지 안내만 열어 둔 티저 단계이고, 공고문에도 도면이 없습니다. 출처가 불분명한 유통본을 쓰는 대신 견본주택 실물로 확인하시길 권합니다. 단지 배치도 역시 정식 도면이 공개되지 않았습니다.
설계에서 눈에 걸리는 대목이 하나 있습니다. 공고문이 북측 101동에서 106동과 112동 일부 세대를 두고, 세대 내 일조확보율이 법적 기준이나 사회통념적 기준에 견줘 현저히 부족하거나 미미할 수 있다고 적었습니다. 분양 홍보물이 아니라 공고문 본문에 들어간 문장입니다.
같은 북측 세대는 김포한강로 방음터널의 영향도 함께 받습니다. 일조와 조망, 채광에 제약이 있을 수 있고 이의를 제기할 수 없다는 조건이 붙어 있습니다. 12개동 중 절반 이상이 북측 라인에 걸린다는 점을 감안하면, 동호수 추첨 결과가 이 단지에서는 유난히 중요합니다.
단지 북동측에는 배수펌프장 세 곳(향산 1, 3 배수펌프장과 향산 2 배수펌프장)이 있습니다. 시설 운영에 따라 일부 세대가 소음과 조망 영향을 받을 수 있다고 고지돼 있습니다. 북측 토지이용계획에는 숙박시설 용지도 잡혀 있어, 장래 건축물 규모에 따라 일조와 사생활 침해 여지가 남아 있습니다.
커뮤니티와 주차 세부는 견본주택에서 확인하시기 바랍니다. 견본주택은 단지 현장이 아니라 김포시 풍무동 368-7에 있습니다. 생활권이 다른 자리이니 현장 답사는 따로 다녀오시는 편이 낫습니다.
비교단지
잣대를 걸어서 닿는 거리에서 찾습니다. 같은 고촌읍 향산리의 힐스테이트 리버시티 2단지, 2020년 입주 단지입니다. 84가 최근 1년 38건, 5.4억에서 6.6억 사이에서 중위 5.97억입니다. 바로 옆 1단지 84도 27건에 중위 5.89억으로 같은 눈금에 있습니다.
고촌의 천장은 따로 있습니다. 신곡리의 고촌센트럴자이, 2024년 입주 단지입니다. 84가 최근 1년 4건에 7.5억에서 7.8억, 중위 7.65억입니다. 거래는 적지만 고촌에서 84가 7억을 넘은 유일한 단지입니다.
고촌 밖으로 나가면 눈금이 더 내려갑니다. 걸포동 한강메트로자이 2단지 84가 51건에 중위 6.67억, 고촌읍 태리의 캐슬앤파밀리에시티 1단지가 44건에 5.78억, 신곡리 2단지가 77건에 6.20억입니다. 거래량이 실린 단지들은 5.8억에서 6.7억 구간에 모여 있습니다.
중대형도 대 봅니다. 김포 전체에서 106 최고 실거래는 힐스테이트 리버시티 2단지의 7.60억이고, 122는 캐슬앤파밀리에시티 1단지의 7.50억입니다. 이번 분양가는 106이 최고 9.51억, 122가 최고 11.86억입니다.
안전마진과 적정가치
셈을 놓습니다. 비교가치는 같은 향산리 힐스테이트 리버시티 2단지 84의 중위 5.97억입니다. 한강 푸르지오 84 기준층대는 7.1억에서 7.5억입니다. 안전마진은 마이너스 1.1억에서 1.5억입니다. 발코니 확장까지 넣으면 1.2억에서 1.6억으로 벌어집니다.
잣대를 고촌 천장으로 바꿔도 결론은 크게 달라지지 않습니다. 2024년식 고촌센트럴자이 84가 7.65억입니다. 이번 84 기준층대와 사실상 같은 값이고, 최상층 7.73억은 그 위입니다. 오늘 입주 가능한 2년 차 신축과 같은 돈을 내고 4년 반을 기다리는 셈입니다.
중대형은 간격이 더 큽니다. 106 최고 9.51억은 김포 106 최고 실거래 7.60억보다 1.9억 위이고, 122 최고 11.86억은 김포 122 최고 실거래 7.50억보다 4.3억 위입니다. 김포 시장이 이 가격대의 중대형을 소화한 기록이 아직 없습니다.
상한제라는 간판이 계산을 바꾸지는 못합니다. 상한제는 시세가 아니라 원가에 상한을 두는 제도입니다. 공사비가 오른 지금은 그 합이 지역 시세를 넘는 사례가 늘고 있고, 이 단지가 그렇습니다. 고촌 84 실거래에서 7.7억은 아직 나온 적이 없는 숫자입니다.
| 비교단지 | 힐스테이트 리버시티 2단지 84 (2020년식, 같은 고촌읍 향산리) |
| 비교가치 | 5.97억 (최근 1년 38건 중위, 5.4억에서 6.6억) |
| 고촌 천장 | 7.65억 (고촌센트럴자이 84, 2024년식 4건 중위) |
| 리버프론트 84 분양가 | 기준층대 7.1억에서 7.5억, 최상층 7.73억 (발코니 확장 918만원에서 1,272만원 별도) |
| 안전마진 | 마이너스 1.1억에서 1.5억 (고촌 최고가 단지 기준으로도 프리미엄 여지 없음) |
안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.
이 가격의 명분은 시네폴리스입니다. 김포한강시네폴리스 산업단지가 자리를 잡고, 한강 접속부 개발이 붙고, 철도가 들어오면 지금 좌표는 달라진다는 그림입니다. 재료 자체는 실재합니다. 공고문도 인근 기반시설로 도로와 도시철도, 근린공원, 초중학교와 유치원을 적어 두었습니다.
문제는 그 재료가 전부 미래형이라는 점입니다. 공식 입지도에서 단지를 둘러싼 표기를 세어 보면 산업용지 계획, 상업용지 계획, 복합용지 계획, 숙박용지 계획, 근린공원 계획, 유치원 계획, 중학교 계획, 초등학교 2029년 예정, 시네폴리스역 가칭에 계획입니다. 오늘 존재하는 것은 김포한강로와 한강뿐입니다.
다만 공고문이 같은 자리에서 경고도 남겼습니다. 모형과 CG에 표현된 동측 방수로, 한강 접속부 공원, 요트접안시설은 김포시 마스터플랜과 개발계획 홍보자료를 참조해 임의로 작성한 것이며 실제 개발은 취소되거나 변경될 수 있다고 못박았습니다. 산업단지 기반시설 준공이 늦어지면 입주가 지연될 수 있다는 문구도 함께 있습니다. 그림으로 본 미래가 계약서상 약속은 아니라는 뜻입니다.
값을 치를 쪽은 오늘입니다. 시네폴리스 재료는 새로 등장한 것이 아니라 향산리 힐스테이트 리버시티가 2020년에 입주할 때부터 있던 재료입니다. 그 재료 위에서 6년을 지난 결과가 오늘의 5.97억입니다. 재료가 만들어 줄 상승분을 분양가에 먼저 실어 놓은 구조입니다.
입지와 단점
고촌은 김포에서 서울이 가장 가까운 동네입니다. 김포한강로를 타면 개화와 강서 방면 진입이 빠릅니다. 향산리는 그 고촌 안에서도 북측, 한강에 붙은 자리입니다. 향산리 신축들이 김포 평균보다 높은 값을 받아 온 이유가 여기에 있습니다.
다만 철도는 지금 없습니다. 공식 입지도에 표시된 단지 앞 시네폴리스역은 가칭에 계획 단계이고, 그 역을 데려올 5호선 연장은 노선도에 예타 통과로 적혀 있습니다. 인천2호선 연장도 계획 표기입니다. 김포골드라인 고촌역은 단지에서 남동쪽으로 떨어져 있어 도보권이 아닙니다. 입주 예정인 2031년 1월까지 이 역들이 실제로 열려 있을지가 이 단지 교통의 전부입니다.
학교는 신설에 기대야 합니다. 초등학교는 신설 예정인 가칭 시네초등학교 배치 예정이고, 중학교는 고촌중학군 내 배정인데 1지망 정원 초과 시 원거리 중학교로 갈 수 있다고 고지돼 있습니다. 고등학교는 김포가 비평준화 지역이라 별도 확인이 필요합니다. 학교 설립 계획은 보류되거나 지연될 수 있고 이의를 제기할 수 없다는 조건도 함께 붙어 있습니다.
단점은 공고문이 스스로 길게 적었습니다. 단지 북측 한강로를 비롯해 북, 동, 서, 남측 인접도로가 모두 소음 요인으로 고지돼 있고, 북동측 배수펌프장 세 곳, 북측 숙박시설 용지 계획, 방음터널로 인한 북측 일조 제약이 이어집니다. 산업단지 안이라는 입지 특성상 준공 전 입주 가능성과 기반시설 지연에 따른 입주 지연 가능성도 명시돼 있습니다.
개발 호재
재료의 방향은 플러스입니다. 서울과 맞닿은 김포의 관문이고, 산업단지가 채워지면 배후 수요가 생깁니다. 문제는 그 재료의 값이 이미 가격표에 들어가 있다는 점입니다. 같은 재료 위에 서 있는 향산리 2020년식이 5.97억, 고촌 전체 최고가가 7.65억인데 새 가격표는 그 천장에서 시작합니다. 재료가 실현되면 본전이고, 늦어지면 손해인 구조입니다.
청약전략
청약자격과 특별공급
| 기관추천 | 175 |
| 다자녀가구 | 240 |
| 신혼부부 | 266 |
| 노부모부양 | 71 |
| 생애최초 | 301 |
| 신생아 | 175 |
해당지역은 공고일(7월 30일) 현재 김포시 거주자이고, 기타지역은 수도권과 전국 거주자입니다. 같은 날 접수하며 경쟁 시 김포 거주자가 우선합니다. 김포 거주 요건에 기간 조건은 붙어 있지 않습니다.
1순위는 통장 가입 6개월에 지역별 예치금이면 됩니다. 비규제 민영이라 유주택자도 1순위가 열리고, 세대원도 신청할 수 있습니다. 84 계열은 전용 85 이하라 가점제 40%에 추첨제 60%이고, 106과 122, 180은 전부 추첨제입니다.
특공 1,228세대는 생애최초 301, 신혼부부 266, 다자녀 240 순으로 넓습니다. 106과 122는 신혼부부와 노부모부양만 열려 있고 생애최초와 다자녀, 신생아 배정은 없습니다. 180 펜트 9세대는 전량 일반공급입니다.
예비입주자는 주택형별 500%까지 뽑습니다. 2,432세대 규모라 예비 순번의 폭도 넓습니다. 최하층 우선배정 67세대는 별도 신청 항목이니 저층을 감수하고 값을 낮출 생각이라면 신청 단계에서 체크해 두시기 바랍니다.
규제
| 규제지역 | 비규제 (김포시) |
| 분양가상한제 | 적용 (김포한강시네폴리스 공공택지) |
| 전매 제한 | 3년 (당첨자 발표일 2026.8.20부터, 기간 내 소유권 이전 등기 시 해제) |
| 재당첨 제한 | 10년 (당첨자와 그 세대원, 발표일부터) |
| 거주 의무 | 없음 |
| 기타 | 당첨 통장 재사용 불가, 106 이상과 84 고층은 자금조달계획서 대상 |
가장 무거운 조건은 재당첨 제한입니다. 상한제 주택이라 당첨되면 세대 전원이 발표일부터 10년간 묶입니다. 통장도 계약 여부와 관계없이 소멸합니다. 같은 날 공고된 부산 대연 물량이 재당첨 제한 없이 나오는 것과 대비되는 대목입니다.
전매제한은 3년인데 단서가 있습니다. 기간 내 소유권 이전 등기를 하면 해제됩니다. 2031년 1월 입주 예정이니 입주와 등기를 마치면 실질적으로 전매가 열립니다. 거주의무가 없다는 점과 묶으면, 전세를 놓고 등기만 치는 경로도 막혀 있지 않습니다.
다만 그 경로는 시세가 분양가 위에 있을 때 의미가 생깁니다. 오늘 좌표에서는 팔 권리가 값을 만들지 못합니다.
대출, 되나
| 계약금 | 10% (계약 시 1,000만원, 잔여는 30일 내. 84 기준층 7.31억이면 계약 한 달 내 약 7,310만원) |
| 중도금 | 60% 6회 (회당 10%, 84 기준층 회당 약 7,310만원) |
| 잔금 | 30% (84 기준층 약 2.19억, 입주지정일) |
| 비규제 LTV | 통상 70%까지 (개인별 상이, 2031년 잔금 시점 감정가와 규제 변동 유의) |
초기 현금은 계약 당일 1,000만원으로 가볍게 시작합니다. 그러나 30일 안에 계약금 10%를 채워야 하니, 84 기준층이면 한 달 안에 7,300만원 안팎이 필요합니다. 아산이나 지방 물량처럼 계약금 5% 구조가 아닙니다.
중도금은 60%가 6회로 나뉩니다. 회당 7,300만원대이고, 무이자가 아닙니다. 이자 조건과 알선 은행은 계약 단계에서 확인해야 할 항목입니다.
급소는 2031년입니다. 잔금 시점의 감정가가 분양가에 못 미치면 잔금대출 한도부터 줄어듭니다. 고촌 84 실거래가 6억 안팎인 채로 입주를 맞으면 7.3억짜리 대출 계산은 처음부터 다시 해야 합니다. 4년 반은 규제와 금리가 여러 번 바뀌기에 충분한 시간입니다.
물량과 전략
이 단지의 대안은 같은 동네 안에 있습니다. 향산리 힐스테이트 리버시티 84를 6억 안팎에 사는 경로가 상시 열려 있습니다. 1.3억을 아끼고 4년 반을 앞당기며, 중도금 이자도 없습니다. 2031년의 신축 프리미엄을 그 차액만큼 쳐줄 수 있는지가 판단의 전부입니다.
고촌 실거래 눈금이 참고가 됩니다. 2020년식 향산리가 5.9억에서 6.0억, 2024년식 신곡리가 7.65억입니다. 4년 어린 신축의 프리미엄이 고촌에서 1.7억으로 매겨져 있다는 뜻인데, 이번 분양가는 그 프리미엄을 이미 다 받은 자리에서 출발합니다.
특공은 더 신중해야 합니다. 생애최초와 신혼부부, 신생아 트랙이 넓게 열렸지만 당첨되는 순간 세대 전원이 10년 재당첨 제한에 묶입니다. 시세 위 가격표에 10년짜리 카드를 태우는 교환입니다.
그래도 실수요로 필요하다면 저층과 최하층 우선배정을 보시기 바랍니다. 6.44억대 저층은 향산리 신축 시세와의 간격이 5,000만원 수준까지 좁혀집니다. 다만 세대수가 적어 경쟁은 다른 이야기입니다.
106과 122는 권하기 어렵습니다. 전량 추첨제라 문턱은 낮지만, 김포 시장이 9억대와 11억대 중대형을 받아 준 기록이 아직 없습니다.
주의사항
북측 101동에서 106동, 112동 일부 세대는 일조확보율이 현저히 부족할 수 있다고 공고문에 적혀 있습니다. 방음터널 인접 세대도 같은 구간입니다. 동호수는 추첨이니 결과가 나온 뒤 반드시 배치도와 대조하시기 바랍니다.
견본주택이 단지 현장이 아니라 풍무동에 있습니다. 향산리 현장 답사는 별도로 다녀오시고, 북동측 배수펌프장 세 곳과 북측 숙박시설 용지 예정지를 직접 확인하시기 바랍니다.
모형과 CG의 방수로, 한강 접속부 공원, 요트접안시설은 홍보자료를 참조해 임의로 작성한 것이라고 공고문이 명시했습니다. 취소되거나 변경될 수 있는 그림입니다.
산업단지 준공 전 입주가 가능할 수 있고, 기반시설 준공 지연으로 입주가 늦어질 수 있다는 조항도 있습니다. 2031년 1월이라는 입주 시기는 확정이 아닙니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
