APT margin 청약 분석
8.10 청약! 두산위브더제니스 대연 176세대, 분양가 평면도 대출 안전마진 (84가 10.9억, 대연 신축 둘째 줄보다 2.5억 위)
부산광역시 남구 대연동 1756-9번지 (동성하이타운 가로주택정비사업), 시공 두산건설, 지하 5층 지상 42층 2개동 258세대 중 일반분양 176세대, 특공 8.10, 1순위 8.11, 2순위 8.12, 발표 8.19, 입주 2030.08
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 부산 남구 대연동, 두산위브더제니스 대연 리뷰를 진행합니다. 분양가, 평면도, 대출, 안전마진을 확인하시기 바랍니다.
규모부터 정확히 짚습니다. 총 258세대인데 조합원 몫 80세대와 보류지 2세대를 빼고 176세대가 일반분양입니다. 동성하이타운 가로주택정비사업, 그러니까 소규모 정비사업으로 지은 42층 2개동 단지입니다.
가격표는 대단지 못지않습니다. 84가 10.18억에서 10.94억, 74가 8.62억에서 9.59억입니다. 대연동 신축 84 실거래는 두 갈래인데, 동네 최고가 더비치푸르지오써밋이 14.2억이고 그 아래 줄이 8.4억입니다. 오늘은 이 단지가 어느 줄에 서는지를 계산합니다.
청약개요
| 위치 | 부산광역시 남구 대연동 1756-9번지 (동성하이타운 가로주택정비사업) |
| 구분 | 민영주택 총 258세대 중 일반분양 176세대 (조합원 80세대, 보류지 2세대 제외), 시공 두산건설 |
| 규모 | 지하 5층에서 지상 42층, 2개동 258세대와 부대복리시설 |
| 구성 | 59 34 + 74A 37 + 74B 38 + 84A 16 + 84B 51 (특공 127, 일반공급 49) |
| 분양가 | 59 6.99억에서 7.65억 / 74 8.62억에서 9.59억 / 84 10.18억에서 10.94억 (발코니 확장 2,020만원에서 2,400만원 유상) |
| 자격 | 부산 1년 이상 계속 거주자 우선(2025.7.30 이전부터), 기타는 부산 1년 미만 거주자와 울산, 경남 거주자 |
| 규제 | 비규제, 분양가상한제 미적용(민간택지), 전매제한 6개월, 재당첨 제한 없음, 거주의무 없음 |
| 일정 | 특공 8.10, 1순위 8.11, 2순위 8.12, 발표 8.19, 서류 8.22에서 25, 계약 8.31에서 9.2 |
| 입주 | 2030년 8월 예정 / 견본주택 부산 남구 문현동 1251 |
사업 방식부터 봅니다. 동성하이타운 가로주택정비사업입니다. 재개발이나 재건축보다 규모가 작고 절차가 짧은 소규모 정비사업이고, 그래서 나온 결과가 2개동 258세대입니다. 대연동에서 흔한 1,000세대급 재개발 단지와는 체급이 다릅니다.
다만 높이는 크게 올렸습니다. 지상 42층입니다. 대지가 좁은 자리에 층을 세워 세대수를 확보한 구조라, 동간 거리나 조망 조건이 세대별로 크게 갈릴 가능성이 있습니다.
구성은 84B가 몸통입니다. 84B가 51세대, 74B 38, 74A 37, 59 34, 84A 16세대 순입니다. 특공이 127세대로 일반분양 176세대의 72%를 차지하고, 일반공급은 49세대뿐입니다. 84A는 일반공급이 단 1세대입니다.
일정은 특공 8월 10일, 1순위 8월 11일, 2순위 8월 12일, 발표 8월 19일입니다. 계약은 8월 31일부터 사흘입니다. 입주는 2030년 8월 예정입니다.
단지 분석
분양가
층별 표를 폅니다. 59는 3층 6.99억에서 시작해 41층과 42층이 7.65억입니다. 74A는 8.77억에서 9.59억, 74B는 8.62억에서 9.42억입니다. 84는 3층 10.18억에서 최상층 10.94억입니다.
층별 차이가 크지 않은 점이 특징입니다. 59가 저층에서 최상층까지 6,600만원 차이이고, 84도 7,600만원 안팎입니다. 저층을 골라 부담을 크게 낮추는 전략이 잘 통하지 않는 가격표입니다.
확장비가 무겁습니다. 발코니 확장이 59 2,020만원, 74A 2,260만원, 74B 2,220만원, 84A 2,400만원, 84B 2,300만원입니다. 같은 날 공고된 김포 물량의 84 확장비가 918만원에서 1,272만원인 것과 견주면 두 배 수준입니다.
게다가 실별 선택이 안 됩니다. 일괄확장 전제로 산정한 금액이고, 비확장 세대는 공간이 협소해 일부 실의 사용이 제한될 수 있다고 공고문이 적었습니다. 견본주택도 확장형으로 시공했습니다. 사실상 확장을 전제로 값을 봐야 하니, 84B 최상층 실부담은 11.17억입니다.
| 59 (34세대) | 3층 6.99억 / 10층대 7.37억 / 22층에서 30층 7.51억 / 41층에서 42층 7.65억 |
| 74A (37세대) | 3층 8.77억 / 10층대 9.24억 / 22층에서 30층 9.42억 / 41층에서 42층 9.59억 |
| 74B (38세대) | 3층 8.62억 / 10층대 9.07억 / 22층에서 30층 9.26억 / 41층에서 42층 9.42억 |
| 84 (67세대) | 3층 10.18억에서 최상층 10.94억 |
| 발코니 확장 (유상) | 59 2,020만원 / 74A 2,260만원 / 74B 2,220만원 / 84A 2,400만원 / 84B 2,300만원 (실별 선택 불가, 일괄확장) |
| 납부 | 계약금 10% (계약 시 1,000만원 포함), 중도금 60% 6회, 잔금 30% |
평면
배치도를 먼저 봅니다. 101동과 102동 두 동이 대지 안에서 어긋나게 앉았고, 남측과 북측이 15m 도로, 서측이 12m 도로에 접합니다. 3면이 도로인 자리입니다. 단지 시설은 커뮤니티광장과 어린이놀이터, 1층 근린생활시설, 2층 주민운동시설로 구성됩니다.
타입 배치가 동별로 갈립니다. 84A와 84B는 101동에, 74A와 74B, 59는 102동에 몰려 있습니다. 총 258세대 기준으로 84A가 73세대, 84B 68, 59와 74A, 74B가 각 39세대이고, 이 중 조합원 몫을 뺀 176세대가 이번 일반분양입니다.
평면은 84B가 몸통입니다. 전용 84.98에 공급면적 118.36, 계약면적 201.28입니다. 방 셋에 욕실 둘, 팬트리와 드레스룸, 실외기실과 다용도실을 갖춘 표준형 판상 구성입니다. 84A는 전용 84.85로 거의 같은 면적인데 일반분양이 16세대뿐입니다.
공고문이 적어 둔 설계 조건 중 두 가지가 눈에 띕니다. 단지 경계부에 도로와의 높이 차이가 있어 토목이나 건축옹벽, 난간, 사면처리, 조경석 쌓기로 처리한다는 대목입니다. 좁은 대지에 42층을 올린 자리의 특성이 드러나는 문구입니다. 옹벽과 펜스의 위치가 대지경계선과 일치하지 않고 단지 안쪽으로 들어올 수 있다는 조건도 함께 있습니다.
확장을 하지 않으면 공간이 좁아 일부 실의 사용이 제한될 수 있다고 명시돼 있습니다. 비확장으로 남는 침실 발코니는 단열재를 시공하지 않아 결로가 생길 수 있고, 그 결로는 하자보수 대상에서 제외된다는 조건도 붙어 있습니다.
견본주택은 단지 현장이 아니라 문현동 1251에 있습니다. 대연동 현장 답사는 따로 다녀오시기 바랍니다.
비교단지
대연동 84 실거래는 두 층으로 갈려 있습니다. 위층은 더비치푸르지오써밋 하나입니다. 2025년 입주 단지이고 84가 최근 1년 25건, 12.0억에서 15.8억 사이에서 중위 14.20억입니다. 59도 47건에 중위 9.60억으로 동네 최고가입니다. 대연동에서 이 값에 근접한 단지는 없습니다.
아래층이 이번 계산의 본 잣대입니다. 2024년 입주한 힐스테이트대연센트럴 84가 8.40억, 2019년식 대연자이 84가 10건에 8.37억입니다. 2024년식인 대연푸르지오클라센트 1단지 84는 23건에 7.20억입니다. 대연동 신축 84의 두 번째 줄은 7.2억에서 8.4억 구간에 모여 있습니다.
74는 폭이 더 좁습니다. 힐스테이트대연센트럴 74가 10건에 7.22억, 2018년식 대연SKVIEW Hills가 7.20억, 대연푸르지오클라센트 1단지가 42건에 6.19억입니다. 대연동 74가 7.2억 위에서 거래된 기록은 많지 않습니다.
59도 봅니다. 힐스테이트대연센트럴 59가 29건에 6.65억, 대연자이가 46건에 6.20억, 대연롯데캐슬레전드 1단지가 58건에 6.00억입니다. 더비치를 빼면 대연 59는 6억대입니다.
안전마진과 적정가치
셈을 놓습니다. 비교가치는 대연동 신축 84의 두 번째 줄, 힐스테이트대연센트럴과 대연자이의 8.4억입니다. 이번 84는 10.18억에서 10.94억입니다. 안전마진은 마이너스 1.8억에서 2.5억입니다. 확장비 2,400만원을 얹으면 2.0억에서 2.8억으로 벌어집니다.
74는 간격이 더 큽니다. 8.62억에서 9.59억인데, 대연동 74 최고 실거래가 7.22억입니다. 마이너스 1.4억에서 2.4억입니다. 59도 6.99억에서 7.65억으로, 더비치를 뺀 대연 59 최고선(6.65억)보다 위입니다. 전 타입이 시세 바깥에서 출발합니다.
더비치 기준으로 보면 싸 보입니다. 14.2억짜리 동네에서 10.9억이면 3.3억 아래니까요. 그런데 그 비교가 성립하려면 이 단지가 더비치와 같은 값을 받을 자리여야 합니다. 더비치가 받는 5.8억의 웃돈은 대연동 다른 어떤 단지도 따라가지 못한 값입니다. 2개동 258세대 가로주택정비 물량이 그 줄에 선다고 볼 근거가 실거래에는 없습니다.
물량이 적다는 점은 양날입니다. 일반분양 176세대라 미분양이 쌓이는 그림은 아니지만, 그만큼 나중에 시세를 만들 거래량도 얇습니다. 84 일반공급이 12세대, 84A는 1세대입니다.
| 비교단지 | 힐스테이트대연센트럴 84 (2024년식)와 대연자이 84 (2019년식) |
| 비교가치 | 8.40억과 8.37억 (최근 1년, 대연동 신축 둘째 줄은 7.20억에서 8.40억) |
| 동네 대장 | 14.20억 (더비치푸르지오써밋 84, 2025년식 25건 중위, 바다 조망 프리미엄) |
| 제니스 대연 84 분양가 | 10.18억에서 10.94억 (발코니 확장 2,300만원에서 2,400만원 별도) |
| 안전마진 | 마이너스 1.8억에서 2.5억 (확장 포함 시 2.0억에서 2.8억) |
안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.
이 가격의 명분은 대연동이라는 이름입니다. 부산 남구 대연은 학군과 도심 접근성이 받쳐 온 주거지이고, 최근 몇 년 재개발과 재건축으로 신축 벨트가 만들어졌습니다. 더비치가 14억을 찍은 것도 그 흐름 위에 있습니다.
다만 그 흐름의 값은 이미 실거래에 나와 있습니다. 재개발 대단지인 힐스테이트대연센트럴이 8.4억, 대연자이가 8.37억입니다. 대연이라는 이름값이 84 기준 8억대라고 시장이 답한 셈입니다. 10.9억은 그 답 위에 2.5억을 더 얹은 가격입니다.
2030년 8월 입주까지 4년입니다. 그 사이 대연 84가 11억을 넘어서면 본전이고, 8억대에 머무르면 확장비까지 2.8억을 잃고 시작합니다. 최근 1년 대연 84 거래를 보면 더비치를 뺀 나머지 단지는 7억대와 8억대에서 움직였습니다.
입지와 단점
자리는 지하철 2호선 못골역과 대연역 사이입니다. 두 역 사이의 대연동 생활권 한가운데이고, 부산남구청과 남부교육지원청, 대연시장과 못골목시장이 반경 안에 들어옵니다. 학교는 대연초와 대연중이 가깝고, 경성대와 부경대 캠퍼스가 동쪽에 있습니다. 서면은 2호선으로, 센텀은 광안 방면으로 이어지는 자리입니다.
다만 이 단지는 벨트의 중심이 아니라 작은 필지에서 나온 물량입니다. 가로주택정비사업의 특성상 단지 안에서 해결되는 인프라가 제한적이고, 커뮤니티 규모도 대단지와는 다릅니다. 258세대가 부담할 관리비 구조도 확인해 볼 항목입니다.
공고문이 적은 주변 조건은 길지 않지만 분명합니다. 단지 경계부의 높이 차이와 옹벽, 인접 건축물로 인한 일조와 조망 간섭, 도로교통소음 예측평가에 따른 방음시설 추가 설치 가능성이 명시돼 있습니다. 존치건물과 존치시설이 인접해 소음과 먼지, 세대 간섭이 생길 수 있다는 문구도 있습니다.
개발 호재
대연의 방향 자체는 나쁘지 않습니다. 정비사업이 계속 진행 중이라 동네가 새로 채워지고 있습니다. 문제는 그 새 동네의 값이 이미 8억대로 확인됐다는 점입니다. 더비치의 14억은 바다를 낀 자리의 값이지 대연 전체의 값이 아닙니다. 이 단지가 파는 것은 대연이라는 이름이고, 그 이름의 시세는 실거래에 8.4억으로 적혀 있습니다.
청약전략
청약자격과 특별공급
| 기관추천 | 4 |
| 다자녀가구 | 25 |
| 신혼부부 | 51 |
| 노부모부양 | 12 |
| 생애최초 | 17 |
| 신생아 | 18 |
해당지역은 부산에 1년 이상 계속 거주한 사람입니다. 2025년 7월 30일 이전부터 계속 거주해야 합니다. 기타지역은 부산 1년 미만 거주자와 울산, 경남 거주자입니다. 수도권 거주자는 기타지역에도 들어가지 않습니다.
1순위는 통장 가입 6개월에 부산 예치금(전용 85 이하 300만원)이면 됩니다. 비규제 민영이라 유주택자도 1순위가 열리고, 전 타입 85 이하라 가점제 40%에 추첨제 60%입니다.
일반공급이 49세대뿐입니다. 84A는 1세대, 84B는 11세대, 74A 13세대, 74B 14세대, 59가 10세대입니다. 경쟁률이 어떻게 나오든 뽑는 자리 자체가 얇습니다.
특공은 127세대로 물량의 대부분입니다. 신혼부부가 51세대로 가장 넓고 다자녀 25, 신생아 18, 생애최초 17, 노부모부양 12, 기관추천 4 순입니다. 재당첨 제한이 없는 민간택지 물량이라 특공 카드를 쓰는 부담은 상한제 단지보다 가볍습니다.
규제
| 규제지역 | 비규제 (부산 남구) |
| 분양가상한제 | 미적용 (민간택지) |
| 전매 제한 | 6개월 (당첨자 발표일 2026.8.19부터) |
| 재당첨 제한 | 없음 |
| 거주 의무 | 없음 |
| 기타 | 당첨 통장 재사용 불가, 84와 74는 자금조달계획서 대상(6억 이상) |
조건표는 가볍습니다. 상한제가 적용되지 않는 민간택지라 재당첨 제한이 없고, 전매제한도 6개월입니다. 거주의무도 없습니다. 청약 카드를 태우는 부담이라는 면에서는 같은 날 공고된 김포 상한제 물량(재당첨 10년)과 정반대입니다.
가벼운 조건은 그 자체로 값어치가 있습니다. 2027년 2월이면 전매가 열리고, 시세가 분양가 위로 올라오면 권리를 실현할 수 있습니다. 다만 그 조건이 성립하려면 분양가가 시세 아래여야 합니다. 오늘 좌표는 반대입니다.
부산 1년 이상 거주 요건은 실질적인 문턱입니다. 2025년 7월 30일 이전부터 계속 거주해야 해당지역 우선이 적용됩니다. 최근 이사 온 경우라면 기타지역으로 밀립니다.
대출, 되나
| 계약금 | 10% (계약 시 1,000만원, 잔여는 별도 일정. 84B 최상층 기준 약 1.09억) |
| 중도금 | 60% 6회 (회당 10%, 84B 최상층 기준 회당 약 1,090만원 단위의 10배) |
| 잔금 | 30% (84B 최상층 기준 약 3.28억, 입주지정일) |
| 발코니 확장 | 계약금 10%는 계약 시, 잔금 90%는 입주 시 (84 기준 2,300만원에서 2,400만원) |
| 비규제 LTV | 통상 70%까지 (개인별 상이, 2030년 잔금 시점 감정가와 규제 변동 유의) |
84 기준 계약금이 1.02억에서 1.09억입니다. 계약 당일 1,000만원을 넣고 나머지를 채우는 구조라, 첫 두 달 안에 1억 가까이 준비해야 합니다.
중도금은 분양대금의 5%를 완납한 뒤 알선 대출을 이용할 수 있습니다. 다만 공고문이 알선은 의무가 아니라고 못박았습니다. 정부와 금융기관 정책에 따라 알선이 막히거나 조건이 바뀌어도 책임을 물을 수 없다는 조항입니다.
확장비 납부 구조도 확인해 두시기 바랍니다. 계약 시 10%, 입주 시 90%입니다. 84 기준 입주 시점에 2,100만원 이상이 잔금과 별도로 나갑니다.
급소는 2030년입니다. 잔금 시점 감정가가 분양가에 못 미치면 잔금대출부터 줄어듭니다. 대연 84가 8억대인 채로 입주를 맞으면 10.9억짜리 대출 계산은 다시 짜야 합니다.
물량과 전략
대안이 같은 동네에 있습니다. 2024년식 힐스테이트대연센트럴 84를 8.4억에 사는 경로가 열려 있습니다. 2.5억을 아끼고 4년을 앞당깁니다. 2019년식 대연자이도 같은 8.37억입니다.
더비치를 사고 싶다면 그것도 시장에 있습니다. 84가 12억에서 15.8억 사이에서 25건 거래됐습니다. 바다 조망이 목표라면 4년을 기다릴 필요 없이 오늘 고를 수 있습니다.
이 단지의 유일한 강점은 조건의 가벼움입니다. 재당첨 제한이 없고 전매도 6개월입니다. 통장을 태우는 부담이 작으니, 특공 자격이 있고 대연 실거주가 확정된 경우라면 계산이 달라질 여지는 있습니다. 다만 그 경우에도 8.4억짜리 4년 차 신축을 두고 10.9억을 내는 이유는 따로 설명돼야 합니다.
59는 그나마 간격이 작습니다. 3층 6.99억이면 힐스테이트대연센트럴 59(6.65억)와 3,400만원 차이입니다. 다만 확장비 2,020만원을 넣으면 그 간격도 5,400만원으로 벌어집니다.
주의사항
단지 경계부에 도로와의 높이 차이가 있고 옹벽과 난간, 사면처리가 들어갑니다. 옹벽과 펜스가 대지경계선과 일치하지 않고 단지 안쪽으로 들어올 수 있다고 공고문에 적혀 있습니다. 저층부를 배정받는다면 반드시 현장에서 확인하시기 바랍니다.
발코니 확장은 실별 선택이 안 되는 일괄확장입니다. 비확장 침실 발코니는 단열재를 시공하지 않아 결로가 생길 수 있고, 그 결로는 하자보수 대상이 아닙니다.
일반분양 176세대 중 일반공급이 49세대뿐입니다. 84A 일반공급은 1세대입니다. 특공 자격이 없다면 실제로 노릴 수 있는 문이 매우 좁습니다.
견본주택이 문현동에 있습니다. 대연동 1756-9 현장은 따로 확인하시고, 인접 존치건물과 옹벽 구간을 직접 보시기 바랍니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
