APT margin 청약 분석

7.27 청약! 역북 서희스타힐스 프라임시티 취소분 5세대, 분양가 평면도 대출 안전마진 (옆 단지 실거래가 거울이다)

경기 용인시 처인구 역북동 89-25 일원 지역주택조합, 서희건설, 총 912세대 중 조합원 취소분 5세대, 1순위 7.27, 2순위 7.28, 발표 8.3, 계약 8.18에서 20, 입주 2027.03

APT margin, 2026.7.17 작성 (분양가 공고문 원문, 실거래 국토부 최근 12개월)

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 용인 처인구 역북동, 역북 서희스타힐스 프라임시티의 조합원 취소분 리뷰를 진행합니다. 분양가, 평면도, 대출, 안전마진을 확인하시기 바랍니다.

성격부터 정리합니다. 지역주택조합 912세대에서 조합원 탈퇴 등으로 취소된 5세대를 다시 뽑는 공고입니다. 무순위가 아니라 청약통장을 쓰는 일반공급이고, 59B 1층부터 84B 21층까지 다섯 집의 동호수와 가격이 처음부터 확정돼 있습니다.

관건은 좌표입니다. 이 단지 바로 옆에는 3년 먼저 입주한 같은 브랜드의 서희스타힐스 포레스트 1,872세대가 있습니다. 비교선이 이보다 정직할 수 없는 자리인데, 취소분 가격표는 다섯 장 모두 그 실거래 위에서 출발합니다.

청약개요

사업의 이력부터 놓습니다. 역북지역주택조합이 시행하고 서희건설이 짓는 912세대로, 2024년 봄에 일반분양 134가구를 모집했습니다. 당시 분양가가 59 4.25억, 84 5.62억(평당 1,673만원, 보도 기준)이었는데, 옆 포레스트 실거래보다 84 기준 1.7억 높다는 고분양가 지적이 따라붙었던 단지입니다.

이번 5세대는 그 뒤 조합원 탈퇴 등으로 계약이 취소된 집들입니다. 기존 조합원이 발코니 확장까지 계약한 상태라 확장 계약이 청약의 필수 조건이고, 4세대는 삼성 시스템에어컨(4실)도 이미 시공돼 610만원에서 630만원을 함께 인수해야 합니다. 84A 108동 1601호만 옵션이 없습니다.

가격의 방향이 눈에 띕니다. 취소분이라고 깎아 나온 게 아닙니다. 84 기준 6.46억은 2024년 일반분양가보다 0.84억 올라서 돌아왔습니다. 중도금 여섯 회분이 전부 올해 9월 30일자로 잡혀 있을 만큼 공사가 진행된 사업이고, 입주는 2027년 3월 예정입니다.

단지 분석

분양가

동호수가 박혀 있으니 계산서도 다섯 장으로 확정입니다. 59B는 104동 101호 1층 4.57억, 74A는 103동 1003호와 105동 1002호 10층이 각 5.87억, 84A는 108동 1601호 16층 6.46억, 84B는 106동 2101호 21층 6.55억입니다.

실부담으로 바꿔 적습니다. 발코니 확장(59B 1,400만, 74A 1,700만, 84 1,850만)과 에어컨 인수까지 얹으면 59B 4.771억, 74A 6.102억, 84A 6.645억, 84B 6.798억입니다. 표시가와 실제 계산서의 간격이 타입당 2,000만원 안팎입니다.

납부 속도가 이 공고의 진짜 관문입니다. 계약금 10%(1차 1,000만원) 다음에 중도금 60% 여섯 회분이 전부 2026년 9월 30일자입니다. 감리 확인에 따라 변동될 수 있다는 단서가 있지만, 공고문의 시간표대로면 84A 기준으로 계약 한 달여 만에 3.876억이 나갑니다.

평면

타입별 성격입니다. 84A(총 192세대)는 팬트리가 둘 붙는 4베이 판상형이고 침실2와 침실3을 트는 가변형입니다. 84B(55세대)는 주방이 안쪽으로 꺾인 배치라 같은 국평인데 결이 다릅니다. 74A(106세대)는 84의 3침실 구성을 면적만 줄인 실속형, 59B는 279세대로 단지의 몸통입니다.

전시 평면은 전부 확장형 기준이고, 이 다섯 집은 이미 확장 시공까지 끝난 상태입니다. 비확장이라는 선택지 자체가 없으니 실부담 계산에서 발코니 비용을 빼면 안 됩니다.

배치는 언덕 위 원형 부지에 101동부터 108동이 도는 구조입니다. 취소분은 103동과 104동, 105동, 106동, 108동에 하나씩 흩어져 있고, 층은 1층 하나를 빼면 10층에서 21층으로 나쁘지 않습니다.

비교단지

거울은 담장 너머에 있습니다. 서희스타힐스 포레스트(2023년식, 1,872세대)의 84는 최근 12개월 실거래 15건이 4.80억에서 5.60억, 중위 5.28억입니다. 74는 12건에 4.50억에서 5.15억으로 최근 거래가 4.5억대에 몰려 있고, 59는 3.70억에서 4.25억입니다. 같은 언덕, 같은 브랜드, 3년 먼저 입주한 단지의 오늘 가격표입니다.

언덕 아래 역북지구의 2017년식에서 2018년식들도 세워 봅니다. 지웰푸르지오 74가 5.19억에서 5.60억, 우미린 센트럴파크 59가 4.80억에서 5.50억에 75는 5.95억까지, 명지대역 동원로얄듀크 84는 14건에 5.70억에서 7.20억입니다. 동원로얄듀크의 몸통은 5.9억에서 6.5억이고 6월에 12층이 7.20억을 찍었습니다.

처인 신축의 새 상단은 김량장동 드마크데시앙(2024년식)입니다. 84가 7.05억에서 7.65억에 거래됩니다. 처인 실거래가 반년 새 위로 움직인 건 사실입니다. 다만 그 온기는 역세권과 시장통 생활권의 얘기이고, 이 언덕의 포레스트는 아직 4억대에서 5억대 박스 안에 있습니다.

안전마진과 적정가치

계산합니다. 84A의 비교가치는 포레스트 84의 상단 5.60억입니다. 실부담은 6.645억입니다. 안전마진은 마이너스 1억입니다. 동원로얄듀크의 몸통과 대보면 같은 줄의 위쪽인데, 그 단지는 명지대역 초역세권이라는 입지값을 이미 치른 시세입니다.

가장 무거운 건 74A입니다. 실부담 6.102억은 역북동 74 실거래에 존재하지 않는 값입니다. 포레스트 74 상단이 5.15억, 언덕 아래 우미린 75 상단이 5.95억이니 어느 잣대로도 최소 1,500만원에서 1억을 얹고 시작합니다. 59B 1층 4.771억도 포레스트 59 기준층(3.9억에서 4.1억)보다 0.7억 위, 구축 우미린 59의 기준층 값입니다.

다섯 장 전부가 실거래 위라는 게 결론입니다. 역북에서 6억대 신축 분양가가 어떤 대접을 받는지는 이미 검증됐습니다. 84를 6.6억에서 7.65억에 내놓은 클루센트가 반년 넘게 임의공급을 돌며 소진 중입니다. 이번 취소분도 정확히 그 가격대에 서 있습니다.

안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.

이 간격이 메워지려면 입주(2027년 3월)까지 이 언덕의 실거래가 20% 가까이 올라 줘야 합니다. 반도체 국가산단의 온기가 처인 전체로 번진다는 시나리오인데, 그 재료로 먼저 움직인 곳은 역세권 몸통이지 이 언덕이 아닙니다. 오늘 확정된 사실은 옆 단지 실거래와의 1억 간격 하나입니다.

입지와 단점

자리는 역북동 산자락의 새 주거타운입니다. 포레스트 1,872세대와 우남퍼스트빌 900여 세대에 이 단지까지 4,000세대 규모가 형성되고, 단지 앞 백옥대로1191번길 연장이 예정돼 있습니다. 명지대역(에버라인)과 역북지구 상권, 학원가는 언덕을 내려가야 닿습니다.

처인에서 시세를 정해 온 변수는 결국 역까지의 거리와 연식이었습니다. 이 언덕은 신축이라는 장점과 접근성이라는 약점을 맞바꾼 자리이고, 그 교환의 결과가 포레스트의 4억대에서 5억대 실거래로 이미 찍혀 있습니다.

개발 호재

재료는 셋입니다. 삼성 반도체 국가산단(이동과 남사)을 축으로 한 처인 광역 재료, 단지 도보 통학로로 이어지는 초중통합학교 개교 예정(2027년), 그리고 경강선 연장 같은 광역 교통 구상입니다. 방향은 전부 플러스지만 시계가 깁니다.

반대쪽 재료가 공급입니다. 인근 신대지구 803세대 계획에 역북과 김량장 일대 재개발이 줄줄이 대기 중이고, 클루센트 잔여 물량도 아직 돌고 있습니다. 신축 희소성이 오래 유지되기 어려운 시장입니다.

청약전략

청약자격과 특별공급

해당지역은 용인시 거주자이고 서울과 인천, 경기 거주자가 기타지역으로 같은 날 접수합니다. 1순위는 통장 가입 12개월에 예치금(전용 85제곱미터 이하 기준 용인 200만원, 서울 300만원) 충족이면 되고, 비규제라 세대주가 아니어도, 유주택자도 넣을 수 있습니다.

선정은 가점제 40%에 추첨제 60%입니다. 추첨제 물량의 75%는 무주택세대구성원에게 우선 배정되고, 최근 2년 안에 가점제로 당첨된 세대는 가점제 접수가 막혀 있습니다. 예비입주자는 1순위에서 500%까지 가점순으로 뽑습니다.

재당첨 제한이 없다는 표기에 속으면 안 됩니다. 당첨되면 그 통장은 계약 여부와 무관하게 재사용이 불가하고, 당첨일부터 5년간 투기과열지구와 청약과열지역의 1순위가 막힙니다. 5세대 추첨에 태우는 판돈이 가볍지 않습니다.

규제

전매는 6개월이라 내년 2월부터 분양권 거래가 열립니다. 다만 웃돈을 쳐 줄 매수자의 잣대도 결국 옆 단지 실거래입니다. 실거래 위에서 산 분양권의 출구가 서류상 열려 있다는 것과 실제로 열린다는 건 다른 얘기입니다.

지역주택조합 사업이라는 꼬리표는 이 단계에서는 부담이 줄었습니다. 주택도시보증공사 분양보증이 붙어 있고, 중도금 전 회차가 올해 9월로 잡힐 만큼 공사가 올라와 있습니다. 다만 취소분 5세대가 나왔다는 사실 자체가 조합원 이탈이 있는 사업이라는 방증이기도 합니다.

대출, 되나

돈 계산은 9월 30일이 전부입니다. 84A 기준 중도금 3.876억이 그날 하루에 청구됩니다. 조합이 알선하는 중도금 대출(이자후불제)이 붙지만 세부 조건은 조합사무실에서 추후 공지라, 대출이 안 나오면 자기 돈으로 기일을 맞추는 게 계약 조건입니다.

잔금 30%는 2027년 3월 입주지정일이고 후불 이자 정산이 함께 옵니다. 6억대 실부담이면 잔금대출을 상한까지 받아도 자기자금이 2억을 넘게 필요하다는 계산이 나옵니다. 계약금 1,000만원의 가벼움에 속지 말고 뒤의 두 고비부터 확인하시기 바랍니다.

물량과 전략

순서는 통장의 값부터입니다. 마진이 마이너스인 5세대 추첨에 통장 소멸과 5년의 1순위 제한을 거는 계산은 서지 않습니다. 가점이 쌓인 세대일수록 여기 쓸 카드가 아닙니다.

역북 실수요라면 같은 돈의 선택지가 이미 입주해 있습니다. 포레스트 84가 5.3억대 중위로 1억 아래에 있고, 언덕 아래 몸통 신축들도 5억대입니다. 새집 프리미엄을 치르더라도 실거래가 먼저 보이는 시장입니다.

그래도 넣는다면 옵션 인수가 없는 84A 108동 1601호 하나로 좁히고, 9월 30일 자금표에 답이 있는 경우로 한정해야 합니다. 나머지 네 집은 가격도 조건도 그보다 무겁습니다.

주의사항

다섯 집 모두 이전 계약자의 선택대로 시공된 집입니다. 발코니 확장 상태와 에어컨, 마감재를 조합사무실과 현장에서 직접 확인하고 계약해야 하고, 공고문 스스로 편집 오류 가능성을 열어 두고 있으니 세부는 조합사무실 확인이 기준입니다.

서류접수가 8월 4일부터 6일로 발표 직후입니다. 계약은 8월 18일부터 20일, 처인구 성산로170번길 17-5 조합사무실이고, 계약금은 지정계좌(국민은행, 예금주 무궁화신탁) 이체만 인정됩니다. 입금 시 동호수와 계약자 성명을 함께 기재해야 합니다.

당첨 후 포기해도 통장은 돌아오지 않습니다. 발표일(8월 3일) 청약홈 확인까지 포함해, 접수 전에 계약까지 갈지를 정해 두는 게 이 청약의 예의입니다.

결론

판정 패스

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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