APT margin 청약 분석
7.27 청약! 창원 한신더휴 메가센텀 1,139세대, 분양가 평면도 대출 안전마진 (전매제한 없는 마산 최대급 재개발)
창원 마산회원구 회원동 480-31 일대 회원2구역 재개발, 한신공영, 총 2,016세대 중 일반분양 1,139세대, 특공 7.27, 1순위 7.28, 2순위 7.29, 발표 8.4, 계약 8.18에서 20, 입주 2029.08
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 창원 마산회원구 회원동, 창원 한신더휴 메가센텀 리뷰를 진행합니다. 분양가, 평면도, 대출, 안전마진을 확인하시기 바랍니다.
체급부터 큽니다. 회원2구역 재개발로 총 2,016세대, 일반분양이 1,139세대입니다. 조건도 가볍습니다. 비규제 창원이라 전매제한이 아예 없고 재당첨 제한도 없습니다. 계약 당일 현금은 1,000만원, 중도금 60%는 전액 무이자입니다.
관건은 가격입니다. 84A 기준층이 5.998억인데, 마산 신축 대장인 창원 롯데캐슬 센텀골드의 최근 9개월 중위가 5.77억입니다. 실거래 위에서 출발하는 가격표를 어디까지 받아 줄지가 이 글의 전부입니다.
청약개요
| 위치 | 창원시 마산회원구 회원동 480-31번지 일대 (회원2구역 주택재개발) |
| 규모 | 지하 3층에서 지상 7에서 27층, 21개동, 총 2,016세대 (조합 725, 보류 19, 임대 133 제외 일반분양 1,139) |
| 일반분양 | 1,139세대 = 74 계열 293 + 84 계열 650 + 101 계열 149 + 소형(38, 46, 59) 43 + 136 펜트 4 (특공 581, 일반 558) |
| 분양가 | 59A 4.088억에서 4.36억 / 74A 4.792억에서 5.308억 / 84A 5.529억에서 6.115억 / 101 6.511억에서 7.208억 (발코니 별도) |
| 자격 | 해당 창원시, 기타 경남과 부산, 울산 (1순위 통장 6개월과 예치금) |
| 규제 | 비규제, 상한제 미적용, 전매제한 없음, 재당첨 제한 없음, 거주의무 없음 |
| 일정 | 특공 7.27, 1순위 7.28, 2순위 7.29, 발표 8.4, 서류 8.7에서 11, 계약 8.18에서 20 |
| 입주 | 2029년 8월 예정 / 시공 한신공영 (한신더휴) |
회원2구역은 마산 원도심 회원동의 재개발 구역이자 마산회원구 최대 정비사업입니다. 사업시행인가가 2013년이었으니 13년 묵은 사업입니다. 그 사이 시공사가 세 번 바뀌었습니다. 2021년 현대엔지니어링과 현대건설 컨소시엄, 2023년 말 DL건설을 거쳐 작년 10월 한신공영이 수의계약으로 확정됐고, 공사비는 6,039억원으로 공시됐습니다. 철거는 끝났고 올해 4월 착공했습니다.
이번에 나오는 물량은 지하 3층에서 지상 27층, 21개동 2,016세대에서 조합원분 725세대와 보류지 19세대, 임대 133세대를 뺀 1,139세대입니다. 재개발치고 일반분양 비중이 56%로 커서 사실상 일반 청약자가 단지의 주인인 사업입니다. 보도 기준으로 창원에서 2,000세대 넘는 대단지 분양은 20년 만이고, 마산회원구의 신규 분양 자체가 2022년 이후 처음입니다.
구성은 중대형 위주입니다. 84 계열이 650세대로 몸통이고 74 계열 293세대, 101 계열 149세대가 뒤를 받칩니다. 38과 46, 59 소형은 43세대뿐이고 136 펜트하우스 4세대가 꼭대기에 있습니다. 일정은 특별공급 7월 27일, 1순위 28일, 2순위 29일, 발표가 8월 4일, 계약은 8월 18일부터 사흘입니다. 견본주택은 회원동 480-31 사업지 현장입니다.
단지 분석
분양가
가격표를 폅니다. 주력 84A는 1층 5.529억에서 시작해 기준층(5층에서 12층) 5.998억, 최상층대(21층에서 27층) 6.115억입니다. 84C가 그보다 300만원에서 400만원 싸고, 74A는 1층 4.792억에서 기준층 5.205억입니다. 101은 6.5억에서 7.2억, 136 펜트하우스는 15억을 부릅니다.
발코니 확장이 별도입니다. 84가 2,000만원, 74가 1,740만원, 59가 1,410만원, 101은 2,360만원입니다. 84A 기준층의 실부담은 6.198억이라는 얘기입니다. 시스템에어컨과 가전 옵션은 그 위에 또 붙습니다.
납부 조건은 가볍게 설계됐습니다. 계약금 5% 중 1차 1,000만원만 계약 당일 내고 잔여는 30일 안입니다. 중도금 60%는 여섯 번에 나눠 2027년 2월부터 2029년 3월까지 가고, 전액 무이자입니다. 잔금 35%가 2029년 8월 입주 때 돌아옵니다.
평당으로는 84A 기준층이 3.3제곱미터당 1,780만원 안팎입니다. 마산 분양가의 새 기준선을 긋는 숫자인데, 이 값이 정당한지는 아래 실거래 비교에서 확인합니다.
| 59A (일반 6세대) | 2층 4.088억 / 13층 이상 4.318억에서 4.36억 |
| 74A (일반 95세대) | 1층 4.792억 / 기준층 5.205억 / 21층 이상 5.308억 |
| 84A (일반 156세대, 주력) | 1층 5.529억 / 기준층 5.998억 / 21층 이상 6.115억 |
| 84C (일반 114세대) | 1층 5.493억 / 기준층 5.966억 / 21층 이상 6.084억 |
| 101A와 101B (일반 130세대) | 6.511억에서 7.208억 / 136 펜트 4세대 15.005억에서 15.034억 |
| 납부 | 계약금 5% (당일 1,000만 정액), 중도금 60% 6회 전액 무이자, 잔금 35% (입주 2029.8) |
평면
판상과 타워가 섞인 21개동 배치입니다. 최고 27층에 저층부는 7층까지 내려가는 구릉지 설계라, 같은 타입이라도 동과 층에 따라 일조와 조망 차이가 큽니다. 최하층 우선배정이 81세대 잡혀 있고, 동호수는 공고문 동호수표로 확인해야 합니다.
커뮤니티는 마산 기존 단지들과 체급이 다릅니다. 수영장과 사우나, 실내골프연습장, 피트니스, 스카이라운지(108동과 109동 26층, 202동 27층), 독서실과 스터디카페, 시니어클럽까지 들어가고 주차는 세대당 1.6대입니다. 2,016세대 규모가 만들어 주는 설비입니다.
84는 A, B, C 세 타입입니다. 84A가 356세대로 가장 많고 84C가 268세대로 뒤를 잇습니다. 공고문에는 84C 타입의 주방 창호가 다른 타입보다 작게 설계돼 채광과 환기 효율에 차이가 있을 수 있다고 명시돼 있으니, 견본주택에서 두 타입을 나란히 비교해 보시기 바랍니다.
비교단지
비교선은 한 정거장 옆 양덕동에 있습니다. 창원 롯데캐슬 센텀골드(2023년식)의 84는 최근 9개월 실거래가 54건, 5.02억에서 6.30억이고 중위가 5.77억입니다. 지난달에만 5.75억에서 6.30억 사이 8건이 찍혔습니다. 합성동 창원 두산위브 더센트럴(2024년식)은 5.03억에서 5.50억, 석전동 창원 메트로시티 석전(2019년식)은 중위 5.30억입니다.
같은 회원동의 좌표도 있습니다. 회원3구역을 재개발한 e편한세상 창원 파크센트럴(2020년식)의 84가 4.85억에서 5.10억, 중위 4.95억에 거래됩니다. 그리고 급지 감각을 위한 참고로, 의창구 중동 유니시티의 84는 중위 9.00억입니다. 같은 창원 안에서 마산 신축과 의창 신축이 3억 넘게 벌어져 있는 시장입니다.
안전마진과 적정가치
계산합니다. 비교가치는 마산 신축 대장 센텀골드 84의 중위 5.77억입니다. 메가센텀 84A 기준층은 표시가 5.998억, 발코니를 넣으면 6.198억입니다. 안전마진은 마이너스 0.2억, 실부담 기준 마이너스 0.4억입니다. 센텀골드의 최근 상단(6.30억)까지 끌어와도 남는 게 0.1억입니다.
같은 동네 잣대는 더 무겁습니다. 6년 차 파크센트럴이 5억 아래인데 이번 실부담은 그 1.2억 위입니다. 회원동 시세가 아니라 양덕동 대장 시세에 신축 프리미엄까지 얹어 부른 가격입니다.
결이 다른 타입도 있습니다. 74A 기준층은 표시가 5.205억, 확장 포함 5.379억인데 센텀골드 74가 중위 5.28억, 최근 5.37억에서 5.60억에 거래됩니다. 84와 달리 실거래대 안쪽입니다. 84도 1층(5.529억)이라면 대장 저층 거래대와 같은 줄에서 새 아파트를 받습니다.
| 비교단지 | 창원 롯데캐슬 센텀골드 84 (2023년식, 양덕동, 마산 신축 대장) |
| 비교가치 | 5.77억 (9개월 중위, 최근 석 달 5.75억에서 6.30억) |
| 메가센텀 84A 분양가 | 기준층 5.998억 (확장 포함 6.198억) |
| 안전마진 | 마이너스 0.2억 (실부담 기준 마이너스 0.4억, 74A는 실거래대 안쪽) |
안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.
흐름은 이 단지 편입니다. 센텀골드 84는 최근 9개월 사이 5억 초반에서 6.3억까지 올라왔습니다. 입주가 2029년 8월이니 그 흐름이 3년 더 이어진다면 오늘의 마이너스 0.2억은 지워지고도 남습니다. 다만 그건 창원 신축 부족이 이어진다는 가정 위의 계산이고, 마산회원구의 재개발 파이프라인이 그 가정의 반대편에 서 있습니다. 지금 확정된 것은 실거래 위의 가격표라는 사실 하나입니다.
입지와 단점
회원동은 마산 원도심입니다. KTX와 SRT가 서는 마산역, 시외버스터미널과 고속버스터미널이 모두 인접 생활권이고 3.15대로와 서마산IC로 도로 축도 잡혀 있습니다. 단지 북측에 회원초등학교가 붙어 있어 초등 배정은 회원초, 중학교는 4학교군 배치입니다. 장보기는 단지 앞 하나로마트와 북마산중앙시장, 양덕동 대형마트 축입니다.
다만, 원도심 재개발의 태생적 조건도 그대로 안고 갑니다. 구역 밖은 노후 주거지와 근린상가가 섞인 동네이고, 구릉지라 단지 안팎의 경사가 있습니다. 근린생활시설이 단지에 붙는 107동, 202동, 203동, 208동, 209동 저층부는 소음과 냄새 영향 가능성이 공고문에 명시돼 있습니다.
급지의 좌표도 정직하게 적습니다. 창원의 가격 서열은 성산과 의창의 신축이 9억대, 마산 신축이 5억에서 6억대입니다. 이 단지가 노리는 건 그 마산 안에서의 대장 교체이지, 창원 전체의 서열을 바꾸는 자리는 아닙니다.
개발 호재
재료는 원도심 세대교체입니다. 회원1구역이 롯데캐슬 프리미어(2020년), 회원3구역이 e편한세상 파크센트럴(2020년)로 먼저 바뀌었고 이번이 회원2구역입니다. 보도 기준으로 이 일대 약 6,500세대 브랜드타운의 마지막 퍼즐이라는 평가가 있습니다. 마산해양신도시와 자치행정복합타운 같은 원도심 개발 구상도 걸려 있습니다.
같은 재료가 공급이기도 합니다. 창원의 정비사업은 41곳이고 마산 쪽은 양덕과 회원, 합성, 석전, 교방이 전부 재개발 대기열입니다. 다만 올해 경남 입주 물량이 7,245가구로 작년보다 62% 급감하는 공급 공백기라는 반대 재료도 있습니다. 어느 쪽이 먼저 오느냐의 문제입니다.
역사도 참고가 됩니다. 옆 회원3구역 파크센트럴은 2019년 분양 때 일반분양 856세대 중 841세대가 팔리지 않아 통째로 공공지원 민간임대로 전환됐던 단지입니다. 마산 원도심의 수요는 가격 앞에서 냉정했던 전례가 있습니다. 이 단지의 승부처는 호재가 아니라 가격과 물량입니다.
청약전략
청약자격과 특별공급
| 기관추천 | 104 |
| 다자녀 | 114 |
| 신혼부부 | 156 |
| 노부모 | 33 |
| 생애최초 | 75 |
| 신생아 | 99 |
해당지역은 창원시 거주자이고, 경상남도와 부산, 울산 거주자가 기타지역으로 같은 날 접수합니다. 경쟁이 있으면 창원 거주자가 우선입니다. 1순위는 통장 가입 6개월에 지역별 예치금(창원 85제곱미터 이하 200만원)이면 됩니다.
비규제라 문턱이 낮습니다. 세대주가 아니어도, 유주택자여도 1순위 접수가 열립니다. 가점제와 추첨제가 85제곱미터 이하에서 40 대 60이라 통장 가점이 낮아도 추첨 몫이 크고, 85 초과(101, 136)는 100% 추첨입니다.
특별공급이 581세대로 전체의 절반입니다. 신혼부부 156, 기관추천 104, 신생아 99, 생애최초 75까지 젊은 실수요 트랙이 두텁습니다. 자격이 되면 특공과 일반 1순위를 같은 주택형에 중복 신청할 수 있습니다(특공 당첨 시 일반은 제외).
규제
| 규제지역 | 비규제 (창원시 마산회원구) |
| 분양가상한제 | 미적용 (민간택지) |
| 전매 제한 | 없음 (특별공급, 일반공급 모두) |
| 재당첨 제한 | 없음 |
| 거주 의무 | 없음 |
| 기타 | 실거래 6억원 이상 계약 시 자금조달계획서 의무 (84A 13층 이상 등 해당) |
규제 다섯 칸이 전부 비어 있습니다. 전매제한이 없어 당첨자 발표 뒤 분양권 상태로 바로 팔 수 있고, 재당첨 제한이 없어 떨어져도 다음 청약에 흠이 남지 않습니다. 통장 소모 부담이 거의 없는 청약입니다.
가벼운 조건은 시행 쪽 사정의 거울이기도 합니다. 1,139세대를 창원과 경남, 부산, 울산까지 열어 받아야 하는 물량이라는 뜻입니다. 조건의 가벼움을 누리되, 그 조건이 왜 가벼운지도 함께 읽으시기 바랍니다.
대출, 되나
| 계약 당일 | 1,000만원 정액 (계약금 5% 잔여는 30일 내) |
| 중도금 | 60% 6회 전액 무이자 (2027.2에서 2029.3, 이자 사업주체 부담) |
| 잔금 | 35% (2029.8 입주지정기간, 84A 기준층 약 2.1억) |
| 비규제 LTV | 통상 70%까지 (개인별 DSR과 심사 별개, 은행 확인) |
진입 장벽이 사실상 계약금뿐입니다. 84A 기준층이면 계약금 3,000만원이 전부이고, 중도금 이자는 입주지정기간 전날까지 사업주체가 대신 냅니다. 입주 전까지 계약자가 부담하는 금융비가 0원에 가깝게 설계된 단지입니다.
무게는 잔금에 몰려 있습니다. 84A 기준층 잔금 35%가 약 2.1억이고 발코니 잔금 1,800만원과 옵션 잔금이 함께 돌아옵니다. 2029년 8월의 대출 규제와 본인 소득으로 이 구간이 감당되는지, 그리고 중도금 대출의 잔금 전환 조건까지 계약 전에 확인해야 합니다.
중도금 무이자는 어디까지나 정상 이행이 전제입니다. 대출 부적격이나 신용 문제로 중도금 대출이 안 나오면 그 회차를 계약자가 직접 조달해야 한다는 조항이 공고문에 있습니다. 무이자라는 말에 자금 계획 자체를 생략하면 안 됩니다.
물량과 전략
이 단지의 정답도 층과 타입에 있습니다. 84A 기준층 이상은 실거래 위의 값이라 서두를 이유가 없습니다. 74A는 센텀골드 74 실거래대 안쪽이라 실수요 계산이 서고, 일반공급만 95세대라 문도 넓습니다. 84 1층(5.529억)은 최하층 우선배정 81세대를 활용할 수 있는 자리입니다.
특공 자격이 있으면 특공이 먼저입니다. 581세대는 마산 체급에서 전례가 드문 물량이고, 소득 문턱을 넘는 신혼과 신생아, 생애최초 세대에는 사실상 가장 넓은 문입니다.
시장 온도도 계산에 넣어야 합니다. 2021년 센텀골드가 1순위 70.6대 1이었던 마산회원구지만, 작년 진해 대단지는 평균 2.61대 1에 그쳤습니다. 그 사이 경남 미분양은 5,193호(5월 말)이고, 이번 달 경남 분양 물량이 4,355가구로 비수도권 최다입니다. 재당첨 제한이 없어 잃을 건 없으니, 미달 타입의 무순위 가능성까지 열어 두고 발표일(8월 4일) 경쟁률표를 본 뒤 움직여도 늦지 않습니다.
주의사항
유의사항을 모읍니다. 공급금액에 발코니 확장(84 기준 2,000만원)과 유상옵션이 빠져 있으니 실부담 비교는 확장을 얹어서 해야 합니다. 84A 13층 이상 등 6억 이상 호실은 계약 시 자금조달계획서 제출 의무가 있습니다.
재개발 단지의 공통 조건도 챙겨야 합니다. 조합원분 725세대가 로열동과 로열층을 선점한 상태라 일반분양 동호수표 확인이 필수이고, 임대 133세대가 단지 안에 혼합 배치됩니다. 지상 7층짜리 저층 동부터 27층 타워까지 섞여 있어 같은 타입 안에서도 환경 차이가 큽니다.
서류접수가 8월 7일부터 11일, 발표 사흘 뒤부터입니다. 당첨되면 주민등록초본과 가족관계증명서 등 서류를 바로 낼 수 있게 준비해 두시기 바랍니다.
결론
판정 마진 없음
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
